2010年房地产市场形势.ppt

2020 3 27 2010年房地产市场形势分析 房地产营销策划部 2 报告内容 一 2009年房地产市场状况二 政策主导下的短 中 长期房地产走势三 2010年房地产市场走势四 知名顾问公司市场论断五 房地产企业动向 3 2009年房地产市场表现 宽松政策保增长 优惠政策助推房市V型反转 宽松的货币政策助推房价大幅攀升 刚需为投机压制未完全释放 宽松的货币政策助推货币流动性 大大降低置业门槛 助长了炒房行为 对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品 此外 实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市 导致2009年房价被大幅推高 1 12月全国商品住宅成交均价约4695元 平方米 同比上涨24 大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹 部分幅度更达一倍 一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显 二线城市除天津外其余涨幅则较缓 相比前期高峰2007年 各城市房价上涨幅度更大 尤其是上海 涨幅高达87 4 十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势 4 2009年房地产市场表现 存量去化加速 供应缺口增大 各类需求的大量释放 使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高 全年成交量达8亿平方米 同比增长43 9 比2007年增长16 一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米 同比增长82 上海增幅最大 达100 而成都 武汉 厦门 长沙 沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米 同比增长高达109 一线城市供应缺口明显较大 由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004 2008年的平均增幅 开发企业开发意愿降低 全年完成土地开发面积下降19 9 导致整体市场供应减少 供应缺口增大 在对一线城市及成都 武汉 厦门 长沙 沈阳2009年商品住宅供需量的统计中 除武汉供需比为1 11外 其余城市供需比均小于1 而这些城市的总供需比只有0 69 对于2006年以来积压的库存 一线城市去库存化明显加快 除深圳仍需3个月的消化周期外 北京 上海和广州均已出清 而成都 武汉 厦门 长沙 沈阳的库存只有长沙出清 其余仍需1 7个月的消化期 5 2009年房地产市场表现 开发商现金流从短缺转向充沛 巨资储备土地 加大投资 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持 令开发企业负债率大幅降低 30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305 2009年 开发商获国内贷款达11293亿元 增长48 5 居民个人按揭贷款总值及其增速均达到1998年住房改革以来最高 达8403亿元 增长116 2 而定金及预收款15914亿元 也增长63 1 开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34 而此比例在2008年为28 可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力 一线城市 地王 频出 土地价值体现充分 2009年全国土地购置面积约3 19亿平方米 同比减少18 9 随下半年市场回暖 政府土地供应由谨慎转向积极 资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张 大力储备土地 全国10大总价地王均集中在下半年 其活跃程度超过2007年 与2007年地王多集中在二三线城市不同 2009年地王则回归一线城市 6 内地房地产市场发展透视 政策主导下的强势产业 梳理98年房改以来的地产发展脉络 政策主导了房地产的发展 中央和地方均对地产都有极强的依赖 由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应 房地产已经是各级政府保增长的 核心支柱产业 可以这样理解 只要政府坚持以经济快速发展为基本原则的战略 简称 保八 在缺少更好选择面前 近年数据证实 居民消费 铁公基 的拉动效应很小 而唯有出口可以与房地产媲美 房地产是最重要甚至是唯一的优势产业 此政策至少到2012年二届连续执政到期时止 从地方层面而言 1994年开始的中央 地方分税制改革导致收支不均 土地出让金收入是地方政府的第二财政 房地产更有政策支持背景 2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47 2005年 全国财政收入首破3万亿 土地出让金占到1 6强 2006年全国土地出让总收入为7677亿元 中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100 地方政府土地出让金收益大幅提高 相当于当地财政收入的半数以上 7 内地房地产市场的发展演进 在政策呵护下 未来相当一段时间房地产仍是上升趋势 对内地房地产市场 近 中期看政策 长期还是要回归市场需求 8 内地由于政策的变化频繁 导致市场短期调整激烈 难于判断 但长期看还是印证了 政策呵护 的主线 传统理论认为 房地产周期波动至少四 五年 中国上一轮周期跨度近10年 但2008年以来的周期调整只有一年多 原因在于政策影响超过了市场供需 加上中国政策变化的周期要短于项目开发的周期 当政策变化周期小于项目的开发周期的时候 很难准确预测市场 2008 2009 2007 供需决定了地产的长周期 政策扰动导致房地产脱离市场自身调整规律 决定了市场的短周期性 因而不断有进入的机会 9 基于房地产开发制度下的行业特征 在政策大方向不变和人口红利结束前 行业仍有较大发展空间 现行制度下 杠杆效应放大了地产投资收益 与传统产业不同之处在于 房地产资金杠杆效应明显 较高的资金周转率 放大了自有本金收益率 具有典型的金融性质 只要国内住房开发制度不发生变化 高利润的行业特征还会延续 房地产存在项目开发和屯地溢价 被动如资金不足放缓开发 主动如李嘉诚在内地有意不开发 两种收益模式 而储备土地往往是最大的收益来源 华侨城 深圳 就是两种模式结合的典型 随着市场成熟和政策监管日趋严格 大规模储备土地的可能性在降低 但开发杠杆效应还会延续 行业投资机会明显 从执政理念角度出发 本届政府2012年卸任之前的房地产市场走势 应该是在中有保有压的稳定政策下 继续向好 10 研判 在经历了2009年的政策 2010年政策层面趋紧 行业将进入蛰伏期 随着经济好转 政府将加强楼市调控以保持市场稳定 随着2009年房地产市场的白热化 预计2010年中央将视整体市场环境不断完善调控措施 其中最值得关注的是信贷政策 2009年新增信贷高达9 59万亿 2010年新增信贷将控制在7 5万亿左右 1月份新增贷款已经突破1 1万亿 直接导致央行12日上调商业银行存款准备金 但全年大量的信贷投入预示市场 不差钱 国务院发布2010年 国11条 已明确二套房贷首付不得低于40 可见政府已在今年开局发出了收紧信贷的信号 2010年对开发商的信贷也将收紧 政府会继续打击捂盘 囤地行为 以加大市场供给 根据有保有压 抑制投机性购房 鼓励自住和改善型购房的调控大方向 2010年楼市调控政策将呈现更大的差异化 在经济转好的宏观环境下 着力保持房地产市场稳定发展 11 相对政策影响分析 对于政策 基本分为金融 信贷 加息 准备金率 交易 税费 贷款分类 供需 持有四个方面 主要是前两者 将表现为流动性收紧 抑制了客户需求 进而增加开发商回款难度和现金流困境 土地市场再次趋冷 12 2010年市场展望 房价起伏但相对平稳 成交量将回落 由于2009年房价已上升至高位 部分城市特别是一二线城市房价已触及普通购房者的承受上限 2010年 房价上涨的空间较有限 供应紧缺的局面决定了房价难短期内大幅回落 预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行 部分2009年上涨过快的城市将会适度回调 上半年土地市场将延续2009年之势 供应增加 下半年存在走低可能 延续2009年火爆态势 政府对土地市场预期普遍较高 出于增加收益和平衡市场供应的双重因素 各地尤其是二 三线城市会继续加大供应 机会较多 但地价也会坚挺 如果市场按照政策预期进行调整 则土地市场可能再次遇冷 开发商大多领会了政策脉络 预计会从容应对 恐慌情绪减少 开发商们虽有些难以理解政策的突然转变 虽然他们已经看清了政策脉络 不少开发商开始考虑放慢销售节奏 捂盘现象可能再度卷土重来 未来地产新政最大的变数在地方政府 在中央地产新政日益严厉的时候 地方政府逆向调控 试图缓解房地产市场凛冽寒气 13 世联观点 诸如提高首付 利率恢复的金融政策对中低收入人群置业影响较大 但对高端支付能力较强的人群影响不大 豪宅市场依然会有不错表现 预计2010年房价将高位盘整 泡沫暂时还不会破灭 其中广大的二 三线城市可能会出现 量价齐升 一线城市的新房成交量同比将难以再出现较大增长 相比2009年甚至可能还会出现一定下降 2008年经济危机以及房地产市场的相对低迷 使得房地产开发商异常谨慎 大幅减少了计划投资和新开工面积 直接导致2009年下半年以来的供给不足 这种供不应求的关系将在今年上半年继续存在 对于深圳 世联董事长陈劲松认为未来5 6年第三产业可能出现爆发式的增长 他预计深圳2010年会有500家企业在中小企业板和创业板上市 这些企业要发展 必然对写字楼有需求 14 易居观点 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为 开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼 其次是信贷 短期内开发商确实不差钱 也不会很快降价 但随着成交量下滑和房地