2010年6月新密市图书馆改造项目市场调研报告.ppt

新密市图书馆改造项目市场调研报告 合联胜2010年6月 前言 本着具体问题具体解决 实事求是反应真实数据和情况的原则 我们走进新密 进行了为期数日的市场调研活动 通过对新密普通住宅市场 新密商业市场 新密的基本情况 新密人的生活消费心理以及最近国家针对房地产的宏观调控等综合分析 以便更好的为本项目进行科学精准的支撑 目录 NO1 新密一览 东临新郑 西接登封 南傍禹州 北依荥阳 东北与郑州搭界 西北与巩义相连 距郑州40公里 中原名刹少林寺55公里 新郑国际机场45公里 市域东西长46 2公里 南北宽32 4公里 总面积为998 16平方公里 新密市 地处嵩山低山丘岭区 地势西北高 东南低 西 北 南三面环山 中部丘壑相间 东部地势较为平坦 山地面积为21220 00公顷 丘陵地面积为57075 80公顷 平原面积为21520 01公顷 区位 NO1 新密一览 境内铁路 高速公路 省道兼备 密新 宋大两条铁路紧密相连 杞密地方铁路横贯全境 东临郑石高速 西临禹登高速 郑少高速穿境而过 至郑州只需要20分钟车程 此外 还有省道S316 S321 S323 交通便捷发达 交通 NO1 新密一览 新密位于省会郑州西南40公里处 总面积1001平方公里 新密是全省26个加快城镇化进程重点县 市 35个扩权县 市 和23个对外开放重点县 市 之一 境内矿产资源丰富 主要有煤 铝钒土 磷矿石 耐火粘土 白云岩 水泥灰岩 含钾砂岩 紫砂陶土 伊利石等 其中 煤以品质优良而闻名遐迩 下辖2个乡 11个镇 3个街道办事处和1各尖山风景区 总人口78万人 主要特点 NO1 新密一览 新密市聘请上海同济城市规划设计研究院 新密市城市总体规划 2006 2020年 近期城市建设规划 2006 2010年 进行了修编完善 完成了平安路以西 未来大道以东 铁路以北 屏阳路以南2 58平方公里新城市中心区修建性详细规划 顺利通过省建设厅评审 新的城市总体规划 坚持以郑州市的总体规划和新密市 十一五 规划为依据 按照 东扩西进 南北拓展 沿山而建 适时跨越 的思路 立足现实 着眼未来 确定了把新密建设成为 融山 沟 城为一体的生态型园林城市 的总体目标 新修编的规划还把新密市以突出创建优美和谐的自然景观 增强县城载体功能 优化发展环境为宗旨 城市发展思路 东区抓改造 净绿亮美 提升品位 中区抓商贸 完善功能 增进活力 西区抓增容 拉大框架 树立形象 城市定位与发展方向 NO1 新密一览 2010年全年完成生产总值350亿元 增长9 地方财政总收入25 3亿元 增长7 3 其中一般预算收入12 8亿元 增长19 7 规模以上工业增加值184亿元 增长10 全社会固定资产投资230亿元 增长34 5 社会消费品零售总额96亿元 增长19 城镇居民人均可支配收入14477元 增长9 5 农民人均纯收入7949元 增长7 6 经济状况 2007年城镇居民人均可支配收入11200元 2009年达到13550元 年均增长10 居民储蓄存款余额全省排名第一 消费水平全省排名第二 2006年 2009全国百强县新密排名65 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 全市生产总值 简称GDP 3486815万元 比上年增长10 2 其中 第一产业增加值92024万元 增长4 5 第二产业增加值2384464万元 增长9 6 第三产业增加值1010328万元 增长12 2 人均生产总值45325元 增长9 6 三次产业结构为2 6 68 4 29 0 三产比重比上年提高1个百分点 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 全年财政总收入完成283584万元 比上年增长2 7 其中 地方财政一般预算收入完成128077万元 比上年增长19 7 税收收入完成214066万元 同比下降1 7 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 2009年居民消费价格指数以上年为100 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 耐火材料业757412万元 增长26 1 煤炭开采业684015万元 增长3 9 造纸及纸制品业143325万元 下降12 9 服装制造业84318万元 增长40 0 电力生产和供应业60058万元 下降13 1 建材业34481万元 增长42 5 食品医药化工业47842万元 增长18 6 机械制造业13246万元 增长19 5 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 全年房地产开发投资70733万元 比上年增长103 7 其中 住宅投资51970万元 增长101 4 房屋施工面积364235平方米 减少41 5 其中 住宅322936平方米 减少28 8 房屋竣工面积115765平方米 增长662 0 商品房销售面积130740平方米 增长182 5 销售金额25579万元 增长144 6 全市房地产企业共27家 物业管理13家 从业人员448人 增长18 8 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 限额以上批发和零售企业25个销售大类中 食品 饮料 烟酒类销售额增长23 1 服装 鞋帽 针纺织品类增长14 7 汽车类增长545 2 化妆品类增长56 2 金银珠宝类增长23 3 家用电器和音像器材类增长56 3 体育 娱乐用品类增长50 4 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 城镇居民人均可支配收入14402元 比上年增长8 9 人均生活消费支出11327元 比上年增长13 8 城镇居民家庭恩格尔系数为32 2 人均住房建筑面积37 32平方米 NO1 新密一览 新密2009主要经济数据参考 2009年全市农村居民人均纯收入7916元 比上年增加528元 增长7 1 农村居民人均生活消费支出5746元 比上年增加626元 增长12 2 农村人均住房面积44平方米 比上年增加0 6平方米 农村居民家庭恩格尔系数 居民食品支出占生活消费支出的比重 为34 3 NO1 新密一览 第一 坚持把结构调整作为经济发展的首要任务 做到 三抓并举 一手抓传统产业的提升 一手抓新兴产业的培育 一手抓第三产业的壮大 努力构建现代产业体系 第二 坚持把投资拉动作为经济发展的重要推动力 靠激活内资 招商引资加快产业项目建设 靠政府融资加快基础设施建设 保持适度的投资强度 促进经济平稳回升 第三 坚持把城镇化建设作为经济发展的有效载体 按照 以城带业 以业兴城 的思路 实现 三个集中 即 产业向园区集中 人口向城镇集中 土地向规模经营集中 第四 坚持把改善民生作为经济发展的立足点 提高城乡居民收入 健全社会保障 发展社会事业 搞好扶贫救济 改善人居环境 不断提高群众生活的满意度和幸福感 2010年新密政府工作重点 NO1 新密一览 郑州的卫星城市人均收入较高 城市竞争力强繁华 喧嚣 车辆众多 商业氛围浓厚 居民消费能力较强 新密印象 NO 2关于新密人 NO 2关于新密人 新密人的消费心理 在新密苏烟40多元 包 芙蓉王25元 包 前两年芙蓉王盛行于市场 是有钱人的品牌象征 但是 当苏烟出现时 它很快就替代了芙蓉王原先品牌象征的地位 占领了新密有钱人的市场 讲求颜面 喜好展示自己的财富 讲求排场 1 攀比心理 在新密品牌几乎成了消费者口中的常用词 他们会最大限度地去追求名牌效应 以此来展示自己的档次和品位 目前 新密的消费者在男性服装和女性内衣上对品牌的追求比较突出 新密中高端消费群体对代表时尚的国内知名品牌比较青睐 在央视广告中出现的大部分知名品牌都会出现在新密 这部分群体以中青年人为主 而女性服装则以款式潮流为主导 2 讲究品牌 NO 2关于新密人 新密人的消费心理 把风水视为决定其是否能飞黄腾达 生意兴旺的重要因素 在选择住房铺位等的地段朝向上请专人查看 非常讲究 如 位于新密西区的凯悦园邸是目前新密档次最高的住宅 业主均为当地的高端消费者 他们都请了风水先生为自己量身选定合适自己的住宅 3 注重风水 当地人的工作生活节奏较慢 有着生活圈子狭小 生活习惯爱好相近的特点 闲暇时分常与家人 朋友 同事结伴外出吃饭聊天 这已成为当地人联络感情 信息交流 打发时间的一种生活方式 但除了部分高消费群体为了联系业务 或相互攀比会进入高档次的餐饮场所外 大部分都属于中档次消费 一般情况4 5人的聚餐花费都不会超过200元 4 外出吃饭的频率高 NO 2关于新密人 新密人的消费心理 比起新密 郑州有着舒适的购物环境 高档的餐饮娱乐场所 大型的购物娱乐中心 而且商品种类齐全 名牌服装打折的机会多 商品的质量能够得以保证 新密通往郑州的交通便捷性 诱惑着新密人闲暇时分纷纷不惜舍近求远前往郑州购物消费 5 有到郑州购物的习惯 因新密市的城区面积不是很大 很容易出现熟人在酒店或娱乐场所相见的尴尬场面 对于当地那些有着灰色收入的部分政府官员在进行高档消费时 就需要有着良好私密性的环境 因而当地的大部分餐饮都做成包房的形式 大厅里的消费者寥寥无几 要求绝对私密性的消费场所是这种社会形态要求下的特殊产物 6 喜欢在私密性较好的环境里消费 NO 2关于新密人 新密人看新密 新密作为一个县级市 它的物价水平却远远地超过了同级县市水平 据当地民众反应 除了餐饮以外的其他消费与郑州相比有过之而无不及 如此的高消费很大部分是由新密部分高收入阶层的支撑 有钱人之间爱攀比 从众心强的特殊社会原因造成的 例如 青屏宾馆装修标准较低 但标准间房价达到258元 1 新密整体消费偏高 新密市的四大支柱产业为 建材 煤炭 耐火材料和造纸 而构成新密市有钱人的大多为以上的矿业主 私营企业主及有着灰色收入的部分政府官员 在新密资产过百万的人群比例大约在8 10 很多家庭拥有4 5辆的轿车 青屏路路边停车位无论何时都 一位难求 新密汽车增长比在2009年达到545 2 2 新密有钱人较多 NO 2关于新密人 新密人看新密 被当地人认为档次较高的餐饮场所是金海港酒楼 鲁班酒楼 档次最高的休闲娱乐场所就属百乐门 三星级酒店 和浪淘沙了 它们大多是当地富商借着与部分政府官员的良好关系所投资开设 周围没有与之竞争的业态 所以无论是在服务 环境 还是设施等方面都无法与郑州的一些高档消费场所比拟 3 新密缺乏高档的休闲娱乐场所 缺乏有规模的大型购物中心 当地人重视后代的教育 希望自己的子女能有良好的受教育环境 但是 当地生源充足的学校为数不多 其余大多数为民办学校 环境简陋 设备不齐全 因而能够引进一所设施齐全 师资力量雄厚的名校是当地人急切渴求的大事 他们表示就算住的地方离学校再远 也愿意每天踩着自行车 不辞辛劳地送孩子来接受这样的正规教育 更多乡镇居民愿意拿出所有积蓄在新密市区购买一套房子 以方便孩子的上学 4 缺乏名校教育 NO 3国家近期对房地产调控及影响 待添加 响 NO 4住宅项目调研 一 中强御金湾 二 瑞祥花园 三 金城花园 四 金海洋房3期 五 祥和铭居 六 美景山城 七 福祥花园 一 中强御金湾 一 中强御金湾 SLOGEN 市府新区 城市中轴 雪花山下 产品定位 16万 别墅级洋房社区 占地 200亩 一期 总建50000 近300户产品 叠加别墅 20户 退台洋房 两栋 电梯多层 6栋 主力户型 电梯多层 114 124三房两厅两卫 售罄 132 139三房两厅两卫142 153三房两厅两卫139 146三房两厅两卫162 166四房两厅两卫 其它户型 退台洋房 叠加别墅 135 144三房162 166四房325 340五房 均价 3200元 其中推出 1 1层复式 送花园 单价5000元一次性付款优惠1个点 按揭无优惠 一 中强御金湾 户型鉴赏 一 中强御金湾 户型鉴赏 一 中强御金湾 户型鉴赏 一 中强御金湾 户型鉴赏 一 中强御金湾 户型鉴赏 一 中强御金湾 项目印象 一 目前新密最高端的大型居住社区 定位相对较高 在新区中轴 二 在当地首推花园洋房概念 但体量不大 以多层电梯房为主 产品品质较高 三 户型多以大面积三房 四房为主 小三房推出当天即售罄 四 售楼部以及前广场形象较好 但没有设计停车位 二 瑞祥花园 二 瑞祥花园 SLOGEN 臻品洋房 花园宅邸产品定位 别墅级 电梯花园洋房总建 10万 产品 普通多层电梯住宅 有洋房概念 但是没有洋房之实 主力户型 目前在售 电梯多层 106 25两室一厅143 9三室两厅169 37四室两厅 买房送四季牧歌太阳能热水器送海尔中央空调无优惠二期开盘热销中 均价 2500元 无优惠 二 瑞祥花园 户型鉴赏 二 瑞祥花园 户型鉴赏 二 瑞祥花园 项目印象 一 项目位于新密西区新区 临近中强御金湾 但产品品质与之相差较大 二 虽推花园洋房 但其尽为普通多层电梯住宅 三 户型多以大面积三房 四房为主 项目一期销售基本告罄 四 大盘 区内配套较完善 如会所 幼儿园 社区商业等 五 该楼盘品质档次属中档 但不低的价格 以及开发商较差口碑阻碍了销售 三 金城花园 三 金城花园 SLOGEN 品质生活 居住典范产品定位 城市中心 成熟配套总建 10万 产品 洋房 多层 小高层 高层车位 200 主力户型 电梯多层 102 104两室一厅136 149三室两厅163 192四室两厅 6月底正式推出产品包括小高层 普通多层 洋房1 2号楼6层 1 2号楼底层1层商铺 3 4号楼10 12层 5 7号楼25层 6号楼11层 均价 3500元 一期1 2 已售罄 二期月底正式销售 目前接受登记中 商铺 东西大街售价在1 5万元 长乐路街铺售价在1 2万元 商业内街售价0 8万元 三 金城花园 户型鉴赏 三 金城花园 户型鉴赏 三 金城花园 户型鉴赏 三 金城花园 项目印象 一 项目位于新密市中心金成商业广场后方 地理位置较好 二 户型多为大面积普通住宅 一共九栋楼 体量较小 三 售楼部在工地临时工棚 环境较差 四 金海洋房3期 四 金海洋房3期 SLOGEN 产品定位 西班牙风情社区车位 200 产品 小高层住宅总建 三期合计58476 200平方米七栋多层 一栋小高层 主力户型 102 104两室一厅136 149三室两厅163 192四室两厅 剩余房源多为剩余房源在三期临街高层近似筒子楼造型1号楼6层 2号楼7层 3 4号楼8层 1 4号楼一层均为地上车位 5号楼16层 7 9号楼7层无电梯 1 2层为底商 均价 3200元 现房 无优惠 本社区最初起售价格1600元 四 金海洋房3期 户型鉴赏 四 金海洋房3期 项目印象 一 新老城区的交汇处 二 准现房销售 三期为小高层近筒子楼结构 三 户型面积较大 价格较高 户型较差 五 祥和铭居 五 祥和铭居 SLOGEN 祥和人生城市铭居产品定位 西大街 全现浇 电梯多层车位 100 产品 多层 小高层总建 三期合计58476 200平方米七栋多层 一栋小高层 主力户型 95两室一厅138 140三室两厅140 160四室两厅 四栋合计21500方三栋多层电梯一栋小高层1号楼12层 1 2层为底商 2 4号楼7层 预计均价2500元 目前未公开发售 VIP卡办理中 一万抵二万 五 祥和铭居 户型鉴赏 五 祥和铭居 户型鉴赏 五 祥和名居 项目印象 一 项目占地 总建面积较小 二 位置相对偏僻 推广力度不足 三 户型以大户型为主 小高层有一部分90多平方两方 六 美景山城 六 美景山城 SLOGEN 产品定位 城中心 多层电梯车位 100 产品 多层 小高层总建 占地100亩 建面15万方 主力户型 一期 300套 售罄 电梯多层2500 无电梯多层2200二期 180套 预定中交2万定房 预计2600 2800元 本盘户型面积相对其他楼盘较小 售价较低 六 美景山城 项目印象 一 开发商开发过凤凰山庄 公司和该项目小有名气 二 价格较低 比同期市场最高价格低近700元 三 户型较合理 通透性 全明性 规整性等均较好 四 紧邻老城区 比西区相对方便 小区成规模 有景观绿化 幼儿园等设施 五 该楼盘品质中高档 但以超低价格赢得市场 实现非常好的销售业绩 七 福祥花园 七 福祥花园 SLOGEN 代言人生 模棱两可 产品定位 产品 16层高层 筒子楼总建 占地40亩建面6万方 主力户型 113 134两室一厅130 140三室两厅169四室两厅248六房 一期仅一栋高层 2600元均价 七 福祥花园 户型鉴赏 七 福祥花园 户型鉴赏 七 福祥花园 项目印象 一 近筒子楼造型 户型产品非常差 二 基本无案场管理 无专业销售人员 仅一50岁左右中年男性值班 三 户型以大户型为主 无合适配比 无区间 住宅市场调研小结 新密市以开阳路及农业路为界限 依次划分为西区 中心区 东区三大板块 鉴于目前城市东部地市不够平坦 城市北部有山阻隔 发展潜力有限 南区属于塌陷区 因此未来城市的发展方向为 依山而建 大力发展西部 市场上开始出现公寓成品40 左右 作为一种弥补市场空白的产品 目前来看销售情况良好 中强国际推出一栋精装公寓楼 整体销售情况较好 目前市场上热销产品主要集中为 90 110 的两房 110 130 三房 地段较好的一房产品也受市场欢迎 中强御金湾推出114 124平米三房 开盘即售罄 目前西区为城市发展主方向 因此价位最高 集中在2400 3500元 中心区规模地块较少 价格多集中在2500 2800元 西区成为新密市房地产高价区域 有着较好的发展潜力 煤矿矿主 私营企业主 公务员 富裕农民阶层 工薪阶层 客户来源以市内为主 但是乡镇前来购房的需求日益强烈 多为子女上学考虑 住宅市场调研小结 新密普通住宅市场多以大面积户型为主 市区内住宅为数不多 大量住宅在偏西方向 住宅售价在2500 3500之间 总价在40 50万区间居多 住宅社区体量相对均较小 户型多为大面积三房和四方为主 130 160 启示 房子太大了 住着是舒服 但是总价太高了 不能承受之重 伴随新密房价进入3000区间 普通三房 四房将逐渐从 奢侈型 走向 适用型 市区已无适合开发项目 大多住宅项目西移若市区提供普通三房 将备受关注 NO 5商业项目调研 A 街区商业调研B 重点商场调研 NO 5商业项目调研 新密市作为一个新型的县级城市 它的商业发展有其自身的特色 主要是以核心商圈的形式辐射整个城市 其中主要以农业路 行政路 东大街区域为核心商圈 向周边辐射 东到五四广场 南至嵩山大道 西到长乐路 北至北环路 商圈内分布着各种商业业态 满足新密市及周边县市不同消费者的需求 农业路 行政路 东大街这一核心区域 目前为新密市商业最为集中 人流量最大的区域 这里集中了7个大中型商场及大量的通讯器材专营店 品牌服饰专营店 摩托车专卖店等 营业状况较好 但总体档次不高 青屏路以餐饮业为主 这里集中了8家装修讲究的大中型饭店 及部分精品 玉器店 且属于中高档 此外这一路段上集中的美容美发店 档次也较高 东西大街集中了大量的服装 服饰 建筑饰材专营店及部分规模较大的餐饮 休闲业 青屏路以餐饮业为主 这里集中了8家装修讲究的大中型饭店 及部分精品 玉器店 且属于中高档 此外这一路段上集中的美容美发店 档次也较高 东西大街集中了大量的服装 服饰 建筑饰材专营店及部分规模较大的餐饮 休闲业 新密商业一览 NO 5商业项目调研 新密商业一览 大中型商场 百货主要集中在东大街和行政路交汇区域 这里集中了屏峰商场 亚太商场 银河商场 商业大楼 密州商场 万客隆 上海商厦等大中型商场 由于商场的集中分布 这一区域成为新密市人流最为密集的区域 目前这些商场的经营状况普遍较为理想 这与其地理位置和集中效应是密切相关的 从大中型商场 百货的调查中可以看出 新密市目前的商场综合素质偏低 远远不能满足这样一个城市的消费需求 NO 5商业项目调研 新密商业几大特点 1 商铺数量多 2 档次低 3 购物环境差 4 商业业态相对集中 5 注重品牌 6 价位的分化 A 街区商业调研 东大街区域 青屏大街区域 东大街区域 东大街区域 区域概览 本区域东起北密新路 西至开阳路 是新密的核心商业中心 商铺云集 商家众多 东大街区域 区域商业业种比例 东大街区域 区域租金比例 东大街区域 区域商业印象 传统商业中心 多为自发形成的专业市场 各市场 定位不清晰 档次较低 业种规划较乱 租金承受能力较高 已经形成稳定成熟的市场 青屏大街区域 东大街区域 区域概览 本区域以市委市政府为核心 是新密行政 教育集中区域 区域商业次中心 商业形象较高 青屏大街区域 区域商业业种比例 青屏大街区域 区域租金比例 青屏大街区域 区域商业印象 以品牌形象服装 餐饮 烟酒副食为主 定位相对较高 店面形象较好 租金普遍相对较低 B 重点商场调研 万客隆 金霖商厦 密州商场 屏峯商场 B 重点商场调研 万客隆商场 规模较大 但业种丰富 各业种配比有机组合 相对集中 位于市区最繁华地段 居民消费的上佳场所