房地产基础知识规划方面ppt课件.ppt

房地产事业部 王党孟 房地产基础知识 规划方面 分为两大部分 第一部分 重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识 第二部分 重点介绍有关规划设计方面的基础知识 第一部分 专业名词及解释 专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词 专有名词解释 房地产 又称 不动产 是房产与地产的总称 它一般有三种存在形式 即单纯的土地 单纯的建筑物 土地和建筑物结合的 房地 通常意义上的 房地产 就是指土地和建筑物相结合的不动产 英文是Realestate 物业 是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋 以及与之相配套的设备 市政 公用设施 场地等 也属于房地产 英文是estate 专有名词解释 房地产业 是指以土地建筑物为经营对象 从事房地产开发 建设 经营 管理 维修 装饰和服务等多种经济活动的综合性产业 属于第三产业 主要业务内容 包括房地产开发 房地产投资 房地产建设 中介服务 咨询服务 价格评估 房地产经纪 物业管理等 我国的土地制度 根据宪法和土地法的规定 在我国 所有的土地只属于国家所有或者集体所有 任何单位或个人对于土地只有使用权 而没有所有权 国有土地 即属于国家 全民所有 的土地 集体土地 是指属于农村居民集体经济组织 如村委会或村民小组 所有的土地 我国目前的土地市场的方针是 垄断一级市场 放开搞活二级市场 指政府代表国家以土地所有者的身份 将土地使用权有偿 有限期的交于使用者的活动 政府 国土局下属的土地储备中心 是主体 是垄断者 任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易 指使用者把通过一级市场取得的土地使用权 按照市场机制进行买卖 租赁 交换 赠与 继承 抵押等经济活动 相当于一般的商品 但针对的只是土地的使用权 土地一级市场 土地二级市场 土地一级开发 指由政府或者其授权的企业 对于一定区域范围内的生地 毛地进行统一的征地 拆迁 安置 补偿 并进行基本的市政配套建设 使其达到 三通 五通或七通 一平 的条件 成为熟地 然后再进行出让或转让的过程 开发商取得土地使用权的方式 买卖赠与租赁继承抵押 一级市场 国家出让 二级市场 企业转让 行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖 有关土地开发的名词 生地 尚未开发的农地或荒地 一般离城镇较远 无市政基础设施 毛地 指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地 飞地 也称插花地 指部分或全部处于他人土地范围内的土地 熟地 指已经完成基本市政设施建设 达到 n通一平 条件的建设用地 有关土地开发的名词 宗地 是地块最小的单元 城市以宗地为最小的土地单元进行编号 称为 宗地号 或 地号 一般按照区 带 片 宗进行编号 例如 118 12表示 A区第1带第18片第12宗地 土地级别 根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级 各地标准不一样 比如北京划分为一 二 三 四级 三通一平 指水通 电通 道路通 场地平整 七通一平 指水通 电通 道路通 通信通 燃气通 热力通 排水通 场地平整 有关房产开发的名词 商品房 指由房地产开发企业开发建设并销售 出租的房屋 外销房 指建成后向境内外出售的住宅 商业及其他物业 内销房 指建成后仅仅在国内范围内 不含港澳台地区 的住宅 商业及其他物业 现房 指开发商已经办理了房地产权证的商品房 通常意义是指已经完工可以入住的房屋 一线 二线 三线 四线城市 对于一 二 三 四线城市的概念一直没有明确的定义 一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市 二线城市指省会城市 直辖市和单列市 如青岛 大连 深圳等 三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市 比如宁波 温州 东莞 一线 二线 三线 四线城市 对于房地产市场而言 这里除了城市级别和城市规模等重要指标外 还有GDP 人均收入和可支配收入 产业结构 人口数量 产品水平等综合指标 但通常把商品房的均价作为最标准的指标 所以一线城市习惯指北京 上海 广州 深圳 而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市 如西安 重庆 却由于房地产起步晚只能屈居二线城市 而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特 银川 青海等 反而象大连 青岛等沿海开放城市 计划单列市 一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市 包括江浙发达地区的杭州 南京等省会城市 而象温州 宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上 尤其价格的涨幅和速度甚至超过了一线城市 有关房屋产品类型的名词 店面 又称门面 多作为商铺 一般在一层 沿街 SOHO 是英文smallofficehomeoffice的缩写 意思为 小型的 家庭式的办公室 LOFT 是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅 空间开阔 高大 可灵活布置 既可住宿 又可办公 艺术性强 开放性高 多为年轻人或艺术家 文艺工作者所喜爱 有关房产开发的名词 准现房 通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋 一般指主体结构封顶 正在装修 尚未竣工验收 但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋 期房 是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋 在港澳地区称为卖 楼花 这也是当前普遍采用的一种销售策略 尾房 又称 扫尾房 是空置房的一种 一般当楼盘销售量达到90 以后 剩余的零散房屋 通常朝向 采光 位置等不好 但价格便宜 有关房屋产品类型的名词 住宅 是专供人们居住用的房屋 通常意义上的住宅是指普通住宅 别墅 是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅 一般拥有院落 车库 花园等 公寓 住宅的一种 通常建在大城市 繁华地段 多为高层 标准较高 室内配套和住宅基本相同 具有较为完善的商业 物业服务 主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用 酒店式公寓 是指提供 酒店式服务 公寓式管理 的公寓 市场定位很高 具有住宅 酒店 会所的综合功能 商住楼 是指既能办公 又能住宿的楼宇 写字楼 就是办公楼 有统一的物业管理 综合楼 是兼有住宿 办公 甚至商场的大楼 有关房屋产品类型的名词 空间蒙太奇 借用电影剪辑的概念 特点是以小户型标准为设计单元 在空间上可像积木一样自由组合 从而形成中 大 超大户型 SOLO 原意是独奏 单独的意思 这里指超小型住宅 一般卧室和客厅为一体 整体式的厨房和厕所 面积在35平米左右 适用于想独立的年轻人 外地人 刚刚参加工作的人群 在公共部位一般设有便利店 健身中心 快餐 洗衣店等 方便生活 有关房屋产品类型的名词 STUDIO 原意思为 工作室 这里指专为那些发展中的小型企业提供的面积较小的办公空间 一般地处企业集中区 交通便利 各类公司及服务相对齐全 容易形成资源共享 SHOPPINGMALL 意思为 步行街购物广场 是目前非常流行的商业模式 一般规模较大 商家集中 具有大型的开放休闲广场 交通便利 人流庞大 商业效应惊人 会所 指专为特定人群或业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所 一般包括酒吧 咖啡厅 阅览室 网吧 餐厅 保健 洗浴等 同时也应具有乒乓球 羽毛球 保龄球 游泳池等活动场地 双拼住宅 即每单元层有两户 一梯双户 独栋别墅 即单独一栋存在的别墅 有关房屋产品类型的名词 花园洋房 也叫西式洋房 小洋楼等 是带有花园草坪和车库的小院落或三四层小楼 建筑密度很低 内部功能齐全 富有变化 多采用退台设计和室外楼梯入户 联排别墅 通常所说的 ownhouse 就是联排住宅 离城区较近 环境优美 有独立的院落和车位 多为 层左右 包括双联排 多联排等形式 板楼 外形象 板 一般由若干个单元组成 每个单元有独立的楼梯间 电梯间 或者通过连廊连接 多为多层或小高层 南北通透 通风采光较好 房间均好性高 但占地面积大 价格较高 建筑美学效果不好 塔楼 外形象 塔 一般以楼梯和电梯为布局核心 各户沿核心筒布置 公摊小 绿地率高 外形美观 价格较板楼低 但是采光通风不好 密度大 灰色空间较多 居住舒适感较差 错层住宅 每套住宅中 各功能分区的标高不在同一平面上 形成空间和视觉上的变化 使住宅内环境错落有致 具有韵律感 一般错开300 600mm跃层住宅 是近年来推广的一种形式 指住宅占有两层楼面 卧室 起居室 卫生间 厨房等房间分层布置 通过户内楼梯连通 功能分区明确 复式住宅 受跃层住宅启发而设计出的一款经济型住宅 楼面也为两层 但其实是在一层较高的楼层 一般楼层高度为3 3米以上 中加建一个夹层 一般为 米 上层较矮 一般作为卧室使用 这种户型平面利用系数高 成本低 但是上层使用舒适感差 户内房间均好性低 智能化大厦 3A 5A建筑 指利用系统集成的方法 将计算机 通信 信息技术与建筑物有机结合 通过对设备的自动监控 对信息资源的管理和对用户的服务与建筑的优化组合 所获得的高效率 高功能 高安全度和高舒适度的建筑 一般称为3A 建筑设备自动化系统BAS 办公自动化系统OAS 通信自动化系统CAS 建筑 也有称为5A建筑的 其实是一回事 双景住宅 指楼盘不但要营造社区内的小环境 还要借助社区外优美的自然风光 使二者协调统一 从而创造出舒适优美的室内外环境 绿色生态住宅 指在以人为本的基础上 追求节水 节地 节能 改造生态环境 减少污染 延长建筑物寿命为目标的人类理想居住地 第二部分 规划基础知识 城市规划 指对一定时期内城市的经济和社会发展 土地利用 空间布局以及各项建设的综合部署 具体安排和实施管理 城市基础设施 是城市生存和发展所必须具备的工程性基础性设施和社会性基础设施的总称 规划设计中常用的技术指标 总占地面积建设用地面积总建筑面积地上 地下 建筑面积住宅 商业 教育等建筑面积容积率 有时总用地容积率 建筑密度建筑层数 高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密度住宅面积净密度 相关基础知识 城市居住区 一般称居住区 指被城市干道或自然分界线所围合 并配建有一整套完善的 能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地 一般居住人口在3 5万人 居住小区 规模比居住区小 是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区 人口一般在7000 15000人 并配建有一套必需的公共设施 组团 是指在小区内被小区道路所分隔 拥有一块共有公共设施 建筑类型基本相同的聚居区 人口规模在1000 3000人 这种居住模式能够带来领域感和安全感 又便于人们交流 空间尺度适合 比较符合现代人的心理需求 楼座 组团 小区 居住区 公共绿地 指满足一定光照条件 供人们共享的绿地 居住区公园 小游园和各种绿化用地 公共绿地的指标为 组团0 5 人 小区1 人 居住区1 5 人 旧城区改造不得低于相应指标的50 三区六线 三区 是在镇域范围内确定的不准建设区 区域绿地 非农建设区 城镇建设区 控制发展区 发展备用地 三大类型地区的规模和范围 用地红线 是指围起一块土地的坐标点的连线 线内的地块就是取得使用权的土地范围 一般用红线标示 但在实际实施中 一般要 退红线 即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带 各地规定的具体数字不同 主要是为了以后城市的发展考虑 退让部分不得占用 但同样要算在用地面积内 建筑红线 是指建筑控制线 是建筑物基底位置 外墙 台阶等 的界限 任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限 城市黄线 是指对城市发展全局有影响的 城市规划中确定的 必须控制的城市基础设施用地的控制界线城市蓝线 指城市规划确定的江 河 湖 库 渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线 城市绿线 是指城市规划的绿地范围 此范围内只能进行绿化 不得改做它用 城市紫线 是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省 自治区 直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线 城市黑线 市政公用设施规划控制线 黑线导控的核心是控制各类市政公用设施 地面输送管廊的用地范围 以保证各类设施的正常运行 道路红线 是城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 建筑物体形系数是指 建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值 见 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 北方地区一般小于0 35 外表面积中包含屋顶面积 日照标准有关知识 日照标准为保证居住空间获得足够的阳光照射 满足人们的健康需求 所规定的最低日照时间 城市居住区规划设计规范 规定 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照量 一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算 实际测量比较麻烦 日照标准日及日照量 我国幅员辽阔 采用两种标准 日照标准 1小时测量时间 9 00 15 00第 气候区的中小城市和第 气候区的各级城市 日照标准 2小时测量时间8 00 16 00第 气候区的大城市 如东北地区 冬至日 12月22日前后 大寒日 1月20日前后 太阳高度 太阳高度 实际是指太阳照射地球的角度 直射时为90度 以冬至日为例 在每年的12月22日前后 太阳直射地球南回归线即南纬23 26 此时北半球太阳高度最低 白天最短 夜晚最长 阴影面积最大 北极出现 极夜 而南半球刚好相反 白天最长 夜晚最短 南极出现 极昼 从这一天开始 太阳开始向北半球移动 直到夏至 6月22日前后 那一天 太阳直射北回归线 即北纬23 26 一切与冬至日刚好相反 由于我国处于北半球 所以日照标准应以 冬至日 为标准日 指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比 越小越好 指根据日照标准确定的房屋间距与南临建筑物高度的比值 越大越好 这个指标会经常用到 日照间距 日照间距系数 建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离 不应小于6米北京地区不应小于10米 各地规定个不相同 不应小于13米与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素 适当加大间距 板式住宅 高层住宅 规划设计相关名词 建设用地面积 也称总占地面积 是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积 不包括代征用地 总建筑面积 也叫展开面积 是指建筑物各层水平投影面积的总和 小区总建筑面积 是指小区内住宅 公建和人防地下室面积总和 建筑基底面积 是指建筑物首层面积总和 使用面积 是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积 在住宅中也称为 居住面积 结构面积 指建筑物中各层平面中的墙 柱等结构所占面积的总和 辅助面积 各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和 如楼梯 走道等 小区总建筑面积 是指小区内住宅 公建和人防地下室面积总和 建筑密度 也称建筑覆盖率 是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比 它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度 规划形态 是指项目的具体建筑构成 包括楼宇数量 使用性质 层数等具体指标 容积率 容积率 是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积之比 一般用小数表示 这是一个非常重要的指标 反映了土地的利用强度和利用效率 往往决定着开发面积的大小 楼面地价的高低和生活质量的差异 一般来说数值越小 意味着居住越舒适 但同时也意味着土地成本在房屋成本中的比例越高 绿地率与绿化率 绿地面积 是指能够用于绿化的土地面积 包括公共绿地 宅旁绿地 道路绿地等 不包括屋顶绿化 垂直绿化以及小于2 的土地 指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例 不包括垂直绿化 一般要求新区不低于30 旧区不低于25 即绿化覆盖率 是指建设用地范围内全部绿化植被水平投影面积总和与建设用地面积的比率 绿地率 常用指标 绿化率 一般大于绿地率 住宅建筑套密度 是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数 住宅建筑套毛密度 是指每公顷居住区用地上拥有的住宅套数 住宅面积净密度 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 ha 住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 ha 住宅套密度 住宅面积密度 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的人口数量 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的人