投资性房地产ppt课件.pptVIP

1 第二章投资性房地产 CAS3 投资性房地产 2 本章要点 一 投资性房地产概念与范围二 投资性房地产的确认和初始计量三 投资性房地产的后续计量四 投资性房地产的转换五 投资性房地产的处置 3 一 投资性房地产的范围 一 定义 房地产 土地和房屋及其权属的总称投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值 或者两者兼有而持有的房地产 二 特征 1 目的赚取租金或资本增值 或两者兼有 2 能够单独计量和出售 或转让 三 范围 1 已出租的建筑物和土地使用权 以 经营租赁 方式出租 包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产 4 三 范围 已出租的投资性房地产租赁期届满 因暂时空置但继续用于出租的 仍作为投资性房地产2 持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不属于投资性房地产 说明 第一 下列各项 不属于投资性房地产 1 自用房地产 适用 固定资产 无形资产 出租给本企业职工居住的宿舍 2 作为存货的房地产 适用 存货 3 企业以经营方式租入的建筑物或土地使用权再转租给其他单位和个人的 不属于投资性房地产 也不能确认为企业的资产 5 第二 下列房地产 是否属于投资性房地产 视具体情况判断 1 一项房地产部分用于赚取租金或资本增值部分用于生产商品 提供劳务或经营管理 自用 用于赚取租金或资本增值的部分 如果能够分别计量和出售的 可以确认为投资性房地产 否则不可 2 关联企业之间租赁房地产 出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产 但在编制合并报表时 应将其作为企业集团的自用房地产 6 第二 下列房地产 是否属于投资性房地产 视具体情况判断 3 企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务 在整个协议中不重大的 可以将该建筑物确认为投资性房地产 在整个协议中如为重大的 该建筑物应视为企业的经营场所 确认为自用房地产 4 企业拥有并自行经营的旅馆饭店 不属于投资性房地产 将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租 且出租的部分能够单独计量和出售的 出租的部分可确认为投资性房地产 7 二 投资性房地产的确认和初始计量 一 确认符合投资性房地产的概念 同时满足 相关经济利益很可能流入企业成本能可靠计量 二 初始计量按 成本 计量 外购 自建 比照固定资产和无形资产处理 会计处理 借 投资性房地产贷 银行存款 在建工程 8 三 投资性房地产的后续计量 成本模式 公允价值模式 一个企业只能采用一种模式后续计量 一 采用成本模式计量首选模式成本模式下 应对投资性房地产计提折旧或摊销 计提折旧或摊销适用 固定资产 无形资产 准则 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 如果存在减值迹象 应按 企业会计准则第 号 资产减值 进行减值测试 并计提相应的减值准备 投资性房地产减值准备 按期确认租金收入 9 二 采用公允价值模式进行计量1 前提 有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的 可以对投资性房地产采用公允价值计量 2 需要满足的条件 投资性房地产所在地存在活跃交易市场 指投资性房地产所在城市及区域 企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 10 3 会计处理 按期确认租金收入此模式下 不计提折旧或摊销 以期末公允价值为基础调整账面价 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借 投资性房地产 公允价值变动贷 公允价值变动损益 或与上相反 说明 计量模式一经确定 不得随意变更 成本模式转为公允价值模式的 应当作为会计政策变更 将转换时公允价值与账面价值的差额 调整期初留存收益 未分配利润 已采用公允价值模式的 不得转为成本模式 11 四 房地产的转换有确凿证据表明房地产用途发生改变 对其重分类 一 转换条件 二 转换日的确定1 投资性房地产开始自用 转换日 为房地产达到自用状态 即 企业开始将房地产用于生产商品 提供劳务或者经营管理的日期 2 作为存货的房地产改为出租 或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租 转换日 为租赁期开始日 12 3 自用土地使用权停止自用 改为资本增值 转换日 为已停止将该项土地使用权用于生产商品 提供服务或经营管理 且该土地使用权能够单独计量和转让的日期 三 转换的会计处理 1 成本模式下 将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值例 转为自用借 固定资产 无形资产 投资性房地产累计折旧 摊销 投资性房地产减值准备贷 投资性房地产累计折旧 摊销 固定资产减值准备 无形资产减值准备 13 2 公允价值模式下 1 投资性房地产转换为自用房地产 转换日 公允价值 作为其账面价差额 计入当期损益借 固定资产 无形资产贷 投资性房地产 成本 公允价值变动 借 贷 公允价值变动损益 14 2 自用房地产或存货转换为投资性房地产 转换当日的公允价值计价差转换日公允价值小于原账面价值的公允价值变动损益额转换日公允价值大于原账面价值的资本公积 企业在处置该项投资性房地产时 原计入资本公积的部分应当转入处置当期的其它业务收入 15 五 投资性房地产的处置 处置的含义 内容 出售 转让 报废 终止确认成本计量模式下处置的的会计处理确认收入 其他业务收入结转账面成本 其他业务成本借 银行存款 处置收入净值 贷 其他业务收入借 其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷 投资性房地产 16 五 投资性房地产的处置 处置的含义 内容 出售 转让 报废 终止确认公允价值计量模式下处置的的会计处理确认收入 其他业务收入 结转成本 结转公允价值变动损益 其他业务收入结转转换日计入资本公积的金额借 银行存款 处置收入净值 贷 其他业务收入借 其他业务成本贷 投资性房地产 成本投资性房地产 公允价值变动借 公允价值变动损益 或相反分录 贷 其他业务收入借 资本公积 其他资本公积 转换日记入资本公积的金额 贷 其他业务收入 17 练习题一 甲企业2007年1月1日外购一幢建筑物 该建筑物的售价 含税 为500万元 以银行存款支付 该建筑物用于出租 租赁期开始日为2007年1月1日 年租金20万元 每年年初收租金 该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 2007年12月31日 该建筑物的公允价值为520万元 2008年12月31日 该建筑物的公允价值为510万元 2009年1月1日 甲企业出售该建筑物 售价为500万元 要求 做出与该项投资性房地产有关的会计分录 18 练习题二 AS公司采用公允价值模式计量投资性房地产 营业税率为5 有关资料如下 1 2006年11月10日AS公司与甲公司签订协议 将自用的职工餐厅出租给甲公司 租期为3年 年租金500万元 于年初预收 租赁期开始日为2007年1月1日 2009年12月31日到期 转换日的公允价值为900万元 该固定资产的账面原价为3000万元 已计提的累计折旧为2000万元 未计提减值准备 每年1月1日收到租金 2 2007年12月31日 该项投资性房地产的公允价值为1200万元 3 2008年12月31日 该项投资性房地产的公允价值为1800万元 4 2009年12月31日 该项投资性房地产的公允价值为1700万元 5 2009年12月31日租赁协议到期 甲公司与该公司达成协议 该职工餐厅出售 售价为3000万元 19 练习题二 要求 1 编制AS公司2007年1月1日转换日投资性房地产的