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REIKEN 首创置业万宁奥特莱斯项目运营评估报告 基于万宁奥特莱斯项目的业态规划定位 对万宁奥特莱斯项目进行未来十五年的运营财物估算 经营性估算说明及相关假设条件 估算基础 估算面积基础 开业时间假设 经营面积 48 059平方米 一期 2014年01月二期 2015年10月 联营45 租赁55 发展成熟的奥特莱斯零售业态多以联营方式考虑本项目招商难度 预计开业初期零售均采用联营模式 非零售服务类业态按固定租金计算 联营分成收入固定租金收入其他业务收入 推广 季节性经营扩张 筹备期支出运营期支出 增值税 17 营业税 5 5 房产税 所得税 根据甲方情况调节 忽略不计 甲方根据项目投资情况自行考虑 财务估算忽略不计 物业管理费由业主代收 发票由物业管理公司开具 不计营业税 说明 依据甲方提供实际经营面积进行估算 租赁方式 营业收入项目 主要估算项目 运营支出 营业税金 保险费 代收物业管理费 物业管理费 估算基础 一期业态 联营商业 旅游商品 休闲餐饮 特色餐饮 酒吧 休闲娱乐 美食广场 员工餐厅 租赁商业 二期业态联营商业 旅游商品休闲餐饮特色餐饮 酒吧主题乐园 休闲娱乐员工服务 美食广场地方特产超市 租赁商业 基准租金 2221 21 11 高限租金 5442 42 22 5 平均租金 3 5331 5 31 5 1 51 8 2 2 2 2 1 5 4 4 4 2 3 5 3 3 3 1 5 基准租金 高限租金 平均租金 实际营业面积 11496 3067 3390 1716 3702 1332 13207 营业面积22279 4536469360143434 36461312 1524621 25780 0 81 0 77 0 39 0 84 0 15 2 96 加权平均租金 0 620 550 700 20 0 420 08 0 090 04 2 69 加权平均租金 项目总建筑面积约100 879平方米 租赁总面积为48 059平方米 商业使用率约48 项目经营业态中所有零售均按联营模式考虑 其他业态按固定租金考虑 整体联营比例45 租赁比例约55 租金按照基准租金及高限租金的平均租金作为估算基础 平均租赁租金2 7元 日 平方米 由于大部分按照联营模式考虑 且租金考虑基准及高限租金平均水平估测 因此在此估算未考虑租金修正因素 相关计算方法及依据 招商佣金估算依据 计算方法 A类 B类 店铺数 10 25 店铺面积 300 500 200 300 平均面积 400 250 佣金标准 月 3 2 5 月租金 平方米 300 300 佣金总额 万元 360 469 工资增长比例估算依据 2012 三亚社会平均工资水平 元 年 三亚社会平均工资增长率 31 200 2013 47 274 13 6 海口社会平均工资水平 年 海口社会平均工资增长率 2012 34 800 2013 40 800 11 5 坪效租金水平估算 2014 奢侈品服装服饰鞋类运动用品箱包珠宝 珠宝 手表平均坪效抽成租金 月营业租金 日营业租金 5 12 9 8 9 18 10 1500075018001350120013502700 1525 127 4 2 2015 1800090021601620144016203240 1830 153 5 1 2016 21600108025921944172819443888 2196 183 6 1 2017 25920129631102333207423334666 2635 220 7 3 2018 31104155537322799248827995599 3162 264 8 8 2019 2020 2021 47305236556774257378442578515 4809 401 13 4 2022 54401272065284896435248969792 5531 461 15 4 2023 625613128750756315005563111261 6360 530 17 7 2024 688173441825861945505619412387 6996 583 19 4 2025 756993785908468136056681313626 7696 641 21 4 2026 832694163999274946662749414988 8466 705 23 5 2027 2028 3577041135178820574292493632193702286232913219370264397404 3637 303 10 1 4182 349 11 6 915961007564580503810992120918244906873288060824490681648718136 9312 776 25 9 10243 854 28 5 注明 坪效租金水平估算是估算运营期间联营及固定租金两者取其高的租户设定的租金水平 因此较估算项目收入所设定的坪效水平略高 项目商业运营管理团队架构 项目管理团队架构职位总经理办公室项目总经理项目副总经理总经理助理 运营管理部 运营部总监运营主管运营助理客户服务中心旅游接待中心款台收银员 招商总监招商经理招商专员 推广部经理部门主管推广助理会员服务 行政管理经理人事主管人事助理办公采购 财务经理会计出纳库管IT 法务经理法务助理 合计 人数111 1113316 146 1233 1111 12313 12 65 月薪40000300005000 30000100004000200020002000 30000150005000 15000800040002000 15000800040004000 150005000300040004000 150005000 福利17600132002200 1320044001760880880880 1320066002200 660035201760880 6600352017601760 66002200132017601760 66002200 一期年薪73120054840091400 54840018280073120109680109680584960 548400548400 274200292480219360109680 2742001462407312073120 27420018280016452073120219360 274200182800 288000 120000 外派补贴往返探亲6000020000 合计81120054840091400 62840018280073120109680109680584960 628400548400 330200292480219360109680 3302001462407312073120 33020018280016452073120219360 274200182800 111 1116632 146 1236 1111 12313 12 90 月薪40000300005000 30000100004000200020002000 30000150003000 15000800040002000 15000800040004000 150005000300040004000 150005000 福利17600132002200 1320044001760880880880 1320066001320 660035201760880 6600352017601760 66002200132017601760 66002200 二期年薪外派补贴往返探亲合计7312081120054840054840091400914000548406284000731207312021936021936021936021936011699201169920054840628400100329040329040 274200292480219360219360 2742001462407312073120 27420018280016452073120219360 274200182800 288000 120000 36000 20000 330200292480219360219360 3302001462407312073120 33020018280016452073120219360 274200182800 60000 20000 招商部门 60000 20000 市场推广 36000 20000 行政管理 36000 20000 36000 20000 财务部 36000 20000 36000 20000 法务 286000125840 2840001249608701280 商业运营团队按照商业基础运营管理架构建立人员配置 分别按照一期和二期的人员结构进行预算 成本主要包括固定薪资 福利费用 项目物业管理团队架构 物业管理团队架构职位物业管理物业总经理物业副总经理物业主管文员安全主管消防中控物业工程工程管理经理工程师供电运行空调运行综合维修库管 图纸 合计 物业安全保卫物业保洁 物业管理酬金 人数111248118241 34 2040 12 月薪20000150004000200040003000800050003000300030003000 73000 20002000 100000 一期福利88006600176088017601320352022001320132013201320 32120 4000080000 二期 年薪36560027420073120731202924804387201462409140043872010968021936054840 480000960000 人数111248118241 34 月薪20000150004000200040003000800050003000300030003000 73000 福利88006600176088017601320352022001320132013201320 32120 年薪36560027420073120731202924804387201462409140043872010968021936054840 预算采用的物业管理模式为全部委托模式 分别按照一期和二期的人员结构进行预算 管理费用主要包括人工成本 物业管理佣金 公共区域能源费用在整体费用中给予考虑 物业管理人员成本为业主支付的主要费用 无论哪种委托模式都需要业主支付该项费用 财务估算基础 1 销售坪效 元 营业面积 年 增长率 1 游客客单价 元 人 次 价 增长率 旅游客流量 万人 年 乐观 年 增长率 提袋消费人数 人 年 提袋率客群客单价 元 人 单价 2 本地次 增长率 年 本地客流量 万人 年 保守 增长率 提袋消费人数 人 年 提袋率 3 日租金 元 营业平方米 增长率 4 米 能源费用 元 营业平方米 增长率 5 资 运营管理人员工资 元 年 增长率 6 物业管理费用及酬金 元 年 金 增长率 7 米 物业管理费用 元 月 平方米 1 5 增长率 60 00 2 7 10 366 250 基数年份15000 第1年201415 0000 400 0 250 10 50 20 366 0 10 10 3 30 2 7 0 60 3 841 0 522 0 45 0 第2年201516 50010 440 10 275 10 83 30 403 10 11 10 4 40 2 7 0 62 3 1 002 10 548 5 47 5 第3年201618 97515 484 10 303 10 121 40 443 10 12 10 6 50 2 8 5 64 3 1 102 10 575 5 50 5 第4年201722 77020 532 10 333 10 166 50 488 10 13 10 8 60 2 8 5 66 3 1 212 10 604 5 52 5 第5年201829 60130 575 8 366 10 183 50 527 8 15 10 9 60 3 0 10 68 3 1 334 10 634 5 55 5 第6年201935 52120 621 8 403 10 201 50 569 8 16 10 10 60 3 5 30 70 3 1 467 10 666 5 57 5 第7年202040 84915 671 8 443 10 221 50 614 8 18 10 11 60 3 6 35 72 3 1 614 10 699 5 60 5 第8年202144 93410 724 8 487 10 244 50 664 8 19 10 12 60 3 8 40 74 3 1 775 10 734 5 63 5 第9年202248 5298 761 5 536 10 268 50 697 5 21 10 13 60 3 9 45 76 3 1 953 10 771 5 66 5 第10年202352 4118 799 5 589 10 295 50 732 5 24 10 14 60 4 0 50 78 3 2 148 10 809 5 70 5 第11年202456 6048 838 5 648 10 324 50 768 5 26 10 16 60 4 2 55 81 3 2 363 10 850 5 73 5 第12年202561 1338 880 5 713 10 357 50 807 5 29 10 17 60 4 3 60 83 3 2 599 10 892 5 77 5 第13年202666 0238 924 5 785 10 392 50 847 5 31 10 19 60 4 4 65 86 3 2 859 10 937 5 81 5 第14年202771 3058 971 5 863 10 432 50 889 5 35 10 21 60 4 6 70 88 3 3 145 10 984 5 85 5 第15年202877 0108 1 019 5 949 10 475 50 934 5 38 10 23 60 4 7 75 91 3 3 459 10 1 033 5 89 5 2 400 财务估算基础说明 营业收入预测 坪效计算法 项目 营业面积整体出租率运营面积联营面积租赁面积联营向租赁调整面积总销售额 万元 总销售额 万元 一 联营销售额 二 租赁销售额总营业收入 万元 总营业收入 万元 一 联营销售分成收入 二 租金收入 1 三 租赁收入 2 联营调整部分 三 其他业务收入 广告 营销 四 其他业务收入 季节性经营 五 物业管理费营业成本 万元 营业成本 万元 增值税 万元 增值税 万元 营业税金及附加 万元 营业税金及附加 万元 房产税财产保险费直接费用支出 万元 直接费用支出 万元 筹备期 一 招商装补 免税店 国际化风情休闲项目 自驾游一站特种项目考虑 二 前期招商费用 国际品牌 三 物业改造费用预算 四 其他不可预计费用运营期 五 营销推广费用 六 营运管理费用 七 运营管理人员工资及保险 八 全委物业管理费用及酬金 九 能源费用营业收入总额 万元 营业收入总额 万元 营业收入累计总额 万元 营业收入累计总额 万元 所得税营业利润总额 万元 营业利润总额 万元 营业利润累计总额 万元 营业利润累计总额 万元 201448 05931 14 8226 6708 152 0 201548 05949 23 46810 56112 907 8 7128 712 2 5127841 269 201648 05985 40 85018 38322 468 20 03920 039 5 7511 8032 319 201748 05995 45 65620 54525 111 41 09841 098 10 0074 1102 592 201848 05996 46 13720 76125 375 61 45661 456 14 0366 1462 744 201948 05999 47 57821 41026 168 76 05276 052 17 6058 3663 344 0 1 233 127 0000 22 25218 883 14 250 6633 8451263 3691 5683488415228900 22 252 22 252 166 3337 84112777 232 1 39718 035291140 259 1 81436 988597225 1 844 274 3 02855 310893267 2 282 334 3 27968 4471 105328 202048 05999 47 57821 41026 168 87 46087 460 19 5079 6213 473 0 2 624 347 3 44378 7141 271354 202148 05999 47 57821 41026 168 96 20696 206 22 00711 5453 601 0 2 886 360 3 61586 5851 398377 202248 05999 47 57821 41026 168 103 902103 902 23 48412 4683 730 0 3 117 373 3 79693 5121 510397 202348 05999 47 57821 41026 168 112 214112 214 26 18414 5883 858 0 3 366 386 3 986100 9931 630419 202448 05999 47 57821 41026 168 121 191121 191 27 96115 7553 987 0 3 636 399 4 185109 0721 761441 202548 05999 47 57821 41026 168 130 887130 887 31 17218 3244 116 0 3 927 412 4 394117 7981 902465 202648 05999 47 57821 41026 168 141 358141 358 33 31319 7904 244 0 4 241 424 4 614127 2222 054490 202748 05999 47 57821 41026 168 152 666152 666 37 13522 9004 373 0 4 580 437 4 845137 4002 218516 202848 05999 47 57821 41026 168 164 880164 880 39 71724 7324 501 0 4 946 450 5 087148 3922 396544 0 3 760166 3 820 3 356 3 034 2 922 2 966 3 115 3 317 3 550 3 805 4 085 4 391 4 727 5 094 3 5941 5683311 0025481452 5122 512 1 451 23 703 3 8201 5683151 1025752605 7518 264 3 3569412991 21260429910 00718 271 3 0344702841 33463431214 03632 307 9 842 6 532 2 9221882701 46766633117 60549 912 13 2506 718 2 966562561 61469934119 50769 419 14 91621 634 3 115112431 77573435122 00791 426 17 11838 752 3 31712311 95377136223 484114 910 18 26057 011 3 55002202184141 094 20 58677 597 3 80502092 36385038427 961169 056 21 95499 551 4 08501982 59989239531 172200 228 24 721124 272 4 39101882 85993740733 313233 541 26 378150 650 4 72701793135270 676 29 673180 324 5 09401703 4591 03343239 717310 393 31 683212 006 1 5005 830 22 203 16 373 营业收入预测 客流及客单价计算法 项目 营业面积整体出租率运营面积联营面积租赁面积联营向租赁调整面积总销售额 万元 总销售额 万元 一 联营销售额 二 租赁销售额总营业收入 万元 总营业收入 万元 一 联营销售分成收入 二 租金收入 三 租赁收入 调整部分 三 其他业务收入 广告 营销 四 其他业务收入 季节性经营 五 物业管理费营业成本 万元 营业成本 万元 增值税 万元 增值税 万元 营业税金及附加 万元 营业税金及附加 万元 房产税财产保险费直接费用支出 万元 直接费用支出 万元 筹备期 一 招商装补 二 前期招商费用 国际品牌 三 物业改造费用预算 四 其他不可预计费用运营期 五 营销推广费用 六 营运管理费用 七 运营管理人员工资及保险 八 全委物业管理费用及酬金 九 能源费用营业收入总额 万元 营业收入总额 万元 营业收入累计总额 万元 营业收入累计总额 万元 所得税营业利润总额 万元 营业利润总额 万元 营业利润累计总额 万元 营业利润累计总额 万元 201448 05931 14 8226 6708 152 5 2755 275 1 276475801 201548 05949 23 46810 56112 907 38 07438 074 5 1553 4271 269 2016201748 05948 05985 95 40 85045 65618 38320 54522 46825 111 61 24761 247 9 4605 5122 319 92 47392 473 15 7619 2472 592 201848 05996 46 13720 76125 375 109 858109 858 19 22910 9862 744 201948 05999 47 57821 41026 168 130 511130 511 23 92414 3563 3440 2 610 3343 279117 4601 896346 202048 05999 47 57821 41026 168 155 047155 047 27 41917 0553 4730 3 101 3473 443139 5432 253381 202148 05999 47 57821 41026 168 184 196184 196 33 36422 1043 6010 3 684 3603 615165 7772 676420 202248 05999 47 57821 41026 168 212 747212 747 37 68325 5303 7300 4 255 3733 796191 4723 091460 202348 05999 47 57821 41026 168 245 723245 723 45 08831 9443 8580 4 914 3863 986221 1503 570504 202448 05999 47 57821 41026 168 283 810283 810 51 14236 8953 9870 5 676 3994 185255 4294 124553 202548 05999 47 57821 41026 168 327 800327 800 61 36945 8924 1160 6 556 4124 394295 0204 763610 202648 05999 47 57821 41026 168 378 609378 609 69 86053 0054 2440 7 572 4244 614340 7485 501673 202748 05999 47 57821 41026 168 437 294437 294 83 99565 5944 3730 8 746 4374 845393 5646 354746 202848 05999 47 57821 41026 168 505 074505 074 95 90175 7614 5010 10 101 4505 087454 5677 339828 1 849 12733334 26655377 2321 39755 122890140 2591 81483 2261 344259 2 197 2743 02898 8721 596287 4 8006944 22 37119 01514 2506633 8452583 3561 523381841522891 2761 276 3 745166 166 3 804 3 356 3 046 2 941 2 989 3 137 3 339 3 570 3 824 4 103 4 409 4 743 5 110 3 5801 5233621 0025481455 1556 431 3 8041 5233441 1025752609 46015 891 3 3569143261 21260429915 76131 653 3 0464573101 33463431219 22950 882 14 3009 300 2 9411832951 46766633123 92474 806 18 74028 041 2 989552801 61469934127 419102 225 21 79749 838 3 137112661 77573435133 364135 589 27 13076 968 3 33912531 95377136237 683173 272 30 794107 761 3 57002402088218 360 37 444145 206 3 82402282 36385038451 142269 502 42 641187 846 4 10302172 59989239561 369330 872 51 894239 740 4 40902062 85993740769 860400 732 59 277299 017 4 74301953995484 727 72 152371 169 5 11001863 4591 03343295 901580 628 82 625453 794 21 208 7804 62610 803 21 208 20 429 15 803 4 999 营业收入及利润对比 坪效估算收入及支出 营业收入累计总额 万元 营业利润累计总额 万元 税后营业利润率 2014 0 222520 2015 2512 237030 2015 6431 204290 2016 8264 222030 2016 15891 158030 2017 18271 163730 2017 31653 49990 2018 32307 65320 2018 50882 930018 2019 49912 671813 2019 74806 2804137 2020 69419 2163431 2020 102225 4983849 2021 91426 3875242 2021 135589 7696857 2022 114910 5701150 2022 173272 10776162 2023 141094 7759755 2023 218360 14520666 2024 169056 9955159 2024 269502 18784670 2025 200228 12427262 2025 330872 23974072 2026 233541 15065065 2026 400732 29901775 2027 270676 18032467 2027 484727 37116977 2028 310393 21200668 2028 580628 45379478 客单价估算收入及支出2014 营业收入累计总额 万元 营业利润累计总额 万元 税后营业利润率 1276 212080 结论对比 15年 运营阶段的收入及费用估算 未考虑土地及建安成本费用 按照坪效收入法估算 预计项目初步可在第六年实现运营扭亏为盈 按照客流量及客单价估算 预计项目初步可在第五年实现运营扭亏为盈 坪效计算法 累计营业收入 万元 累计利润总额 万元 累计营业利润 年均毛利率 投资回收期 年 310 393 212 006 68 10 第6年 客流及客单价计算法 累计营业收入 万元 累计利润总额 万元 累计营业利润 年均毛利率 投资回收期 年 580 628 453 794 78 10 第5年 项目场地SWOT分析 优势Strengths 目前是海南规模最大 业态最全面的奥特莱斯 目前是海南规模最大 业态最全面的奥特莱斯 与免税高端消费互补 项目具有竞争优势 东南亚建筑风格 实用的建筑设计 为项目的成功奠定了良好的基础 处于海南岛东线的交通枢纽及位置 处于海南岛东线的交通枢纽及位置 三亚 海口 交通的必经之路 作为中间的休整之处 交通优势明显 各处往来方便 开发商几个奥特莱斯项目共同开发 有利于资源特别是品牌资源的积累和共享 劣势Weaknesses 万宁的经济体量小 经济发展水平较低 高端消万宁的经济体量小费主要依赖游客 万宁的旅游开发比较落后 万宁的旅游开发比较落后 景点对游客的吸引力不足 随着三亚周边商业配套及旅游地产的大量开发 分流三亚的客流变得更为困难 周边区域处于地产开发起始阶段 区域成熟需要一定时间 影响商业项目人气聚集 机遇Opportunities 海南岛内高铁已通车 项目邻近高铁神州半岛开海南岛内高铁已通车 项目邻近高铁神州半岛通后 将很大程度上方便游客到达项目 并有利于吸引高铁沿线城市特别是海口及三亚的中高端消费者 为项目带来了更大的发展机遇 周边大量旅游地产项目的开发 增加万宁的综合旅游竞争力及对游客的吸引 区域的发展对项目的开发起到积极作用 业主与政府协商争取将本项目作为兴隆旅游大巴的必停站 成为海南岛过夜团队游客的行程之的必停站 一 一定程度上保证了项目的客流 挑战Threats 项目依赖高端游客消费 如何与三亚 海口等旅游城市分享 竞争游客资源及高端消费比例 是本项目未来的重大挑战之一 三亚及海口均规划了免税及奥特莱斯商业 使得本项目需要依靠更具特色的商业体验 更加优厚的招商条件 吸引更好的品牌资源 吸引游客及消费者 万宁市经济指标 经济指标 国内生产总值 亿元 国内生产总值 亿元 按户籍人口 人均国民生产总值 元 人 按户籍人口 均国民生产总值 人 按户籍人口 年末户籍人口 年末户籍人口 万 年末常住人口 年末常住人口 万 社会消费品零售总额 亿元 社会消费品零售总额 亿元 城镇居民人均可支配收入 人城镇居民人均可支配收入 元 人 城镇居民人均消费型支出 人城镇居民人均消费型支出 元 人 年入境游客接待量 万人次 年入境游客接待量 万人次 年国内游客接待量 万人次 年国内游客接待量 万人次 全年旅游总收入 亿元 全年旅游总收入 亿元 2007 51 38 34 748 58 26 17 56 9 303 5 295 8 54 279 88 8 64 2008 63 1 40 089 59 1 21 61 10 941 9 41 294 62 9 52 25 81 12 566 10 44 311 72 10 52 2009 71 18 39 206 60 1 2010 88 72 50 142 61 29289 29 6 14 830 11 58 329 92 11 73 2011 113 08 58 302 61 42 34 78 17 470 14 14 364 57 14 42 CAGR 20 45 13 81 1 33 18 02 16 40 12 54 6 60 12 71 10 06811 178 27 通过宏观数据 万宁市的经济体量小 人口少 城市的经济实力较弱 但是近年来的国民生产总值复合年增长率超过20 上 优于全国水平 经济增长迅速 受到经济体量不足的影响 人民生活及消费水平较低 本地消费很难支持大型商业的发展 更多要依靠游客消费 旅游业是海南省的重点产业 万宁是海南岛东线旅游的目的地之一 但是万宁目前的旅游接待量偏小 旅游总收入占经济收入的比例较小 数据来源 历年国民经济和社会发展统计公报 备注 由于海南各统计局数据统计口径不一致 宏观数据仅作为参考 海口市经济指标 经济指标 国内生产总值 亿元 国内生产总值 亿元 人均国民生产总值 元 人 按常住国民生产总值 人 按常住人口 年末常住人口 年末常住人口 万 社会消费品零售总额 亿元 社会消费品零售总额 亿元 城镇居民人均可支配收入 元 人 城镇居民人均可支配收入 人 城镇居民人均消费性支出 人城镇居民人均消费性支出 元 人 年入境游客接待量 万人次 年入境游客接待量 万人次 年国内游客接待量 万人次 年国内游客接待量 万人次 全年旅游总收入 亿元 全年旅游总收入 亿元 2007 396 40 22 014 179 45 189 38 12 289 10 203 14 95 585 65 55 39 2008 443 18 24 413 183 50 234 75 14 150 11 138 15 87 637 90 60 02 2009 489 55 26 366 187 85 277 20 15 237 11 674 10 32 672 28 65 01 2010 590 55 29 687 326 94 16 720 12 401 13 29 722 84 72 09 2011 712 75 34 404 209 73 387 18 19 730 14 344 14 68 831 16 83 02 CAGR 15 01 11 30 1 16 18 89 11 95 8 44 2 36 8 72 10 18 海口是海南的省会 国内生产总值居海南首位 但经济总量小 在全国城市中经济实力较弱 经济增长较快 2007年至2011年间 年复合增长率达15 01 超全国平均水平 2011年人均GDP34404元 低于全国平均水平 35083元 人均可支配收入19730元 属于3 4线城市水平 经济发展水平及人民生活水平在全国城市中发展相对比较落后 本地的消费能力相对有限 旅游收入占经济总收入的比例超过11 游客消费不容小觑 数据来源 历年国民经济和社会发展统计公报 备注 由于海南各统计局数据统计口径不一致 宏观数据仅作为参考 三亚市经济指标 经济指标 国内生产总值 亿元 国内生产总值 亿元 人均国民生产总值 元 人 按常住国民生产总值 人 按常住人口 年末户籍人口 万 末户籍人口 社会消费品零售总额 亿元 社会消费品零售总额 亿元 城镇居民人均可支配收入 人城镇居民人均可支配收入 元 人 城镇居民人均消费性支出 元 人 城镇居民人均消费性支出 人 年入境游客接待量 万人次 年入境游客接待量 万人次 年国内游客接待量 万人次 年国内游客接待量 万人次 全年旅游总收入 亿元 全年旅游总收入 亿元 2007 122 32 26 500 53 52 29 4 11 642 8 065 52 2 538 43 80 11 2008 144 31 30 572 54 58 38 77 13 471 10 267 51 15 604 15 91 05 2009 174 85 36 065 55 71 50 9 15 233 11 469 31 78 669 05 103 77 2010 230 79 46 624 57 01 63 7 17 758 13 081 41 51 882 65 139 64 2011 284 57 56 269 58 14 79 41 20 472 15 721 52 89 1021 07 160 71 CAGR 22 51 19 94 2 08 27 02 14 66 17 46 3 06 17 11 18 83 随着海南岛国际旅游岛战略的提出 三亚作为海南最有吸引力的旅游目的地 近年来经济年复合增长率达22 51 远超过全国平均水平 经济发展迅速 但由于历史局限 经济总量偏小 城市依靠旅游发展的经济比较单一 综合经济实力较弱 2011年三亚的人均GDP达到56269元 超过海口 2011年城镇人均可支配收入超过省会海口 但社会消费总量小 本地消费能力有限 商业发展不足 未来 随着旅游城市的建设和经济的持续快速发展 城市商业发展潜力大 未来会有明显的提速 数据来源 历年国民经济和社会发展统计公报 备注 由于海南各统计局数据统计口径不一致 宏观数据仅作为参考 各城市主要经济指标对比 1 2 国内生产总值 亿元 国内生产总值 亿元 社会消费品零售总额 亿元 社会消费品零售总额 亿元 三个城市在经济体量与社零总额上差距明显 海口作为省会城市是海南的经济和商业中心经济指标遥遥领先 三亚作为海南最重要的旅游城市在经济发展较快 商业未来发展潜力较大 随着海南国际旅游岛的建设 未来经济及商业发展前景好 万宁的经济发展较为落后 商业发展也相当有限 在海南主要城市中相对缺乏竞争力 注 对比数据为2007 2011年数据 各城市主要经济指标对比 2 2 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入 元 全年旅游总收入 亿元 全年旅游总收入 亿元 居民可支配收入上三个城市差距教小 三亚后来居上 自2009年后收入水平居首位 万宁处于较低水平 从旅游收入来看 三亚是海南最具吸引力的旅游目的地 吸引大量游客 随着近年来旅游的重点建设 海口作为省会与三亚在旅游经济的发展上差距逐渐拉大 2011年旅游收入相差将近一倍 万宁作为海南岛东线游上的一站 旅游影响力明显不足 需要未来着重打造 提升城市影响力及吸引力 注 对比数据为2007 2011年数据 主要结论与建议 旅游消费行为 游客 游客到海南旅游的方式多数为自助游 其次为旅行团游 游客多选择乘坐飞机前往海南旅游 去三亚或万宁也是乘坐飞机 54 的游客打算在海南的停留时间为6天以上的 92 以上的游客选择住宿 40 以上的游客喜欢住在三星及以上酒店 游客打算旅游的地方首选三亚 96 9 其次为海口 游客旅游的同行人多为朋友同事 其次为家人 亲戚 游客旅游花费中 购物花费占比最大 购物人均消费接近2000元 游客来海南旅游的次数不确定 其次为一年来一次海南 主要结论与建议 旅游消费需求 游客 游客购物的主要场所是大型超市 其次为百货购物中心购物中心 游客购物的地点主要是在三亚 其次为海口 万宁 游客购买商品的类型主要前三是饰品 礼品工艺品化妆品 护肤品旅游纪念品 护肤品 游客光临的餐厅类型多数为美食广场以及中西式快餐 选择餐厅的标准为餐厅环境舒适 干净卫生 选 择的菜系多为当地菜 其次为海鲜 游客主要参加的休闲娱乐活动有海上运动 47 3 酒吧 44 6 KTV 41 9 主要结论与建议 餐饮消费习惯 本地居民 总体来看 中餐 快餐是本地居民比较经常消费的餐饮类型 其次是咖啡厅 西餐 经常消费的餐饮类型是咖啡厅 本地居民在外就餐的首选餐厅是肯德基 麦当劳 必胜客等快餐居多 中餐类消费的提及率较高的餐厅就餐的 首选餐厅是肯德基有川湘菜馆 山西老面馆等 有川湘菜馆 山西老面馆等 总体来看 本地居民对餐饮的消费选择主要考虑口味 价格 环境的舒适度及服务态度 来看餐饮的消费选择主要考虑口味 休闲娱乐消费习惯 本地居民 总体来看 休闲娱乐首选的场所为KTV 影院 游泳洗浴 网吧等来看 影院 游泳 洗浴网吧等 触媒习惯 本地居民游客 消费者通常了解和主动了解并认为信息最可靠的渠道是电视台节目间广告 互联网门户网站广告 报纸 杂志广告 杂志广告 消费者喜欢参加的营销推广活动为促销打折 喜欢的程度高达61 2 如果商场举办促销活动 肯定参加喜欢参加的营销推广活动为促销打折 如果商场举办促销活动的比例也较大 主要结论与建议 奥特莱斯认知 本地居民游客 约16 的知道奥特莱斯的概念 其中表示非常了解的人仅有9 8 37 6 的人表示一般了解 52 6 的知道奥特莱斯的概念总体来看 有27 3 的曾经有在奥特莱斯消费的经历 游客知道奥特莱斯的比例高于本地居民 但到40岁后 比例就在逐渐下降 年龄来看 随着年龄的增长 知道奥特莱斯的比例逐渐增加 年龄段 从年龄来看 26 30岁 36 40岁年龄段的消费者在奥特莱斯的消费经历大于其他年龄段 游客在奥特莱斯消费过的比例大于本地居民 消费者去奥特莱斯消费的频次基本集中在每年1 2次 消费的平均消费金额集中在去奥特莱斯消费的频次基本集中在500 2000元之间 每年55 以上 单次消费在2000元以上的主要集中在上海青浦奥特莱斯消费 消费者去奥特莱斯的交通方式以自驾车为主 车程距离集中在50公里30分钟车程以内 消费者普遍认为奥特莱斯的对消费者的吸引力主要有以下几个方面 有国际知名品牌 优惠力度大 品牌购物环境好等 物环境好等 主要结论与建议 奥特莱斯认知 本地居民游客 在奥特莱斯的消费中购物是主要的消费 其次是就餐 消费者主要消费的商品类型为运动 从性别来看 女性喜欢并消费名牌服饰的比例略高于男性 趋势 从年龄来看 随着年龄的增长 喜爱并消费名牌的比例逐渐上升 但40岁后呈下降趋势 游客喜爱名牌的比例高于本地居民 游客喜爱名牌的比例高于本地居民 从个人 家庭月收入来看 收入越高 喜爱并消费名牌服饰的比例越高 消费者对国内知名品牌 国际知名品牌均比较喜欢 喜欢国际一线品牌的比例相对较低 消费者喜欢的国际品牌主要是