江苏省房地产估价报告评审标准(暂行).doc

江苏省房地产估价报告评审标准(暂行)报告序号评审人评审依据1.国家法律法规政策2.房地产估价规范3.拆迁报告同时遵循城市房屋拆迁估价指导意见4.抵押报告同时遵循房地产抵押估价指导意见不合格报告出现下列事项之一的直接列为不合格报告：1.估价结果报告缺失估价对象、估价目的、估价时点、价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法之一的；2.估价技术报告缺失个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选择、估价测算过程之一的；3.估价报告缺失致委托人函、估价师声明、估价假设与限制条件及附件之一的；4.估价对象用途与产权界定出现错误的；5.估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；6.估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际的；7.超越房地产估价机构管理办法规定的各资质等级执业范围的；8.房地产估价报告没有加盖机构合法公章，估价报告中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或冒用其他注册房地产估价师签字的。本报告不合格理由：序号评审项目扣分项目分值及说明标准分扣分得分扣分说明1封面目录1.封面内容包括：标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号，缺少项目之一或表述不准确、不规范的，每项扣0.5分，直至扣完。2.有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完：2.1没有标明“目录”二字；2.2结果报告缺一级标题；2.3技术报告缺一级标题；2.4组成内容名称前后不一致；2.5页码没有标注，或页码标注前后不一致的。22致估价委托人函 1致函内容包括：估价对象、估价目的、估价时点、估价结果大写、币种、法人签字、单位公章、致函日期。缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完；2表述不准确，扣0.5分。43注册房地产估价师声明与估价假设和限制条件1.未列明现场查勘估价人员姓名的，扣0.5分：2.重要专业帮助内容、人员未说明的，扣0.5分；3.假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求列明的，扣1分；4.限制条件针对性不强的，扣1分；缺少该项的扣2分；5.估价中未考虑的因素及一些特殊处理及其可能的影响应说明未说明的，扣1分；6.未经调查确认或无法确认的资料数据应说明未说明的，扣1分。44估价委托人、估价机构1.缺少委托人单位名称或个人姓名，扣1分；2.估价方内容包括估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号，缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完。15估价目的与估价时点1.估价目的表述不准确，扣0.5分；2.估价目的表述模糊，未对应其经济行为，扣1分；3.估价时点确定不符合规范要求的，扣1分。26估价对象1.估价对象基本状况：权属（建筑物的权利人、建筑面积、证号、坐落、他项权利，土地的权利人、坐落、权利类型、土地登记用途、土地登记面积、出让土地终止日期、他项权利）；实体（建筑结构、楼层、竣工年代或成新、设备设施、装修、层高、土地形状、地形），每缺少一项扣0.5分，直至扣完；2.、估价对象构成（是否含土地、房屋、装饰装修等）界定不清楚，扣1分。47价值类型与定义1.价值类型未明确或不准确的，扣2分；2.价值定义（价值构成、使用条件限制）表述不完整、不规范的，扣0.52分。38估价依据1.法律依据缺城市房地产管理法、土地管理法、物权法之一的 ，每缺少一项扣0.5分；2.估价技术依据缺房地产估价规范、抵押报告缺房地产抵押估价指导意见、拆迁报告缺城市房屋拆迁估价指导意见之一的，每缺少一项扣1分；技术依据名称表述不准确，扣0.5分；3.委托方提供资料不完整、不具体且无说明的，扣0.5分；4.估价机构掌握依据资料不完整、不具体的，扣0.5分。29估价原则1.估价原则缺独立客观公正原则的扣0.5分，缺合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，每缺少一项且不能作出合理说明的，扣0.5分；2.抵押报告缺谨慎原则的扣0.5分。110估价方法1.估价思路表述不清晰或缺方法定义的，扣1分；2.选用的估价方法不足，扣1分。211估价结果1.估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，缺一项的扣1分；2.估价结果前后表述不一致的，扣8分；3.抵押报告缺市场价值或抵押价值之一的扣1分；4.抵押报告缺变现能力分析：4.1缺通用性、独立使用性或可分割转让性分析的扣1分；4.2缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，扣1分；4.3缺少变现的时间长短，扣1分；4.4缺少变现费用、税金的种类、费率和清偿顺序，缺一项扣1分。5.抵押报告缺风险提示的：缺合理使用评估价值、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点之一的，缺一项扣1分。812个别因素分析土地实物状况描述与分析土地实物状况包括：名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。建筑物实物状况描述与分析实物状况包括：名称、用途、建筑面积、建筑结构、层高、竣工时间或成新、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度、维护使用状况等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。权益状况描述与分析1.建筑物所有权（使用权）、他项权利，其他权利限制情况说明，每缺少一项扣0.5分；2.土地所有权、使用权、登记用途、他项权利，出让土地终止日期，缺少一项扣0.5分。13区位状况描述与分析1.位置状况包括坐落、方位、明确距某处的距离等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；2.交通状况包括道路状况、可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；3.周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；4.外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施,每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。 214市场背景描述与分析1.未进行国家及本地宏观经济政策因素进行分析，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；2.未进行本地房地产市场形势分析的，扣1 分；此项分析太笼统的，扣0.5分；3.未进行估价对象类似的房地产市场形势分析的，扣1 分；此项分析太笼统的，扣0.5分。315最高最佳使用分析1.未进行合法性分析，扣2分，合法性分析不深入，扣1分；2.未进行五个最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；3.未进行三个原理应用表述、分析的，扣0.5分。 上述均包括不能作出合理说明的情况。316估价方法适用性分析1.技术路线未表述的或表述不清晰的，扣0.51分；2.已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.51分；3.未选用估价方法的理由表述或表述不充分的，扣0.51分。217估价测算过程（要求2000万以上的住宅、商业、综合类房屋拆迁以外的房地产估价（含在建工程）原则上采用两种以上的方法，仅选择一种方法的，而无充分理由的，该项分值的应得分值乘以0.5）估价过程的完整严谨性1.估价过程不完整或计算错误：1.1成本法：缺少土地取得费、开发成本（前期费用、公共基础配套费、建筑安装工程费）、管理费、销售税费、利润、建筑物折旧之一，且不能作出合理说明的，每缺一项扣2分；1.2市场法：缺少建立可比基础、交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正个别因素修正、比准价格确定之一的，每缺一项扣3分；1.3收益法：缺少潜在毛收入、有效毛收入、维修费、管理费、保险费、税金或运营费用、净收益、资本化率确定、收益年限、收益价格确定之一的，每缺一项扣2分；1.4假设开发法：缺少最佳利用方式确定、估计开发期、预计开发完成后的房地产价值、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费之一的，每缺一项扣2分；1.5基准地价法：缺少基准地价内涵介绍、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、宗地价格估价之一的，每缺一项扣3分。2.估价过程不严谨的，根据情况扣1-5分。18估价基础数据来源依据充分性1.成本法：土地取得费、开发成本、开发利润等来源依据不充分的，每有一项扣2分；2.市场法：案例来源不充分的扣3-6分；3.收益法：租金依据不充分或未采用市场法确定租金的扣3-6分；4.假设开发法：预期房地产价值未进行充分分析或未采用市场法或收益法确定的扣3-6分；5.基准地价法：基准地价选择错误，扣6分。6估价的重要参数确定合理性对应估价过程每出现一项估价参数欠合理，扣2分。10估价分析与估价模型选择的合理性1.成本法：土地取得费没有分析过程，扣3分，无建筑物折旧确定过程的扣1分；成本法估价模型错误的扣3-6分；2.市场法：因素修正权重与因素影响程度不匹配的，扣3-6分；市场法估价模型错误的扣3-6分；3.收益法：公式选用未分析的，扣3分，租金增长率、空置率、可出租建筑面积未说明的，分别扣1分；收益法估价模型错误的扣3-6分；4.假设开发法：评估模型错误的扣3-6分；5.基准地价法：评估模型错误的扣3-6分。618估价结果确定1.估价结果确定方式不恰当的，扣1份；2.估价结果确定方式的理由不充分，扣1分。219附件1.附件包括估价委托书、估价对象位置图、内外部状况图片、权属证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价机构资质证明与工商营业执照、估价师注册资质证明等，每缺少一项扣1分；2.内外部状况图片不完整，扣0.5分；3.估价中引用的其他专用文件资料