孝义市房地产市场调研报告

孝义市房地产孝义市房地产 市市 场场 调调 研研 报报 告告 第一部分第一部分 城市宏观环境城市宏观环境 通过对孝义市城市概况 经济发展 居民生活及城市规划等宏观层面的 阐述 分析与预测 把握孝义市房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势 第一节 城市概况 一 孝义市位于吕梁山脉中段东麓 晋中盆地西南隅 北与汾阳市毗邻 西北 与中阳县相依 西与交口县接壤 南与灵石县相连 东南与介休市隔汾河相望 境域东西直线最长处 46 千米 南北直线最宽处 26 55 千米 总面积 945 8 平方 千米 总人口 46 8 万人 地形由西北向东南呈缓倾单斜态势 西部为石灰岩干 石山区 中部为黄土丘陵区和台塬区 东部为平原区 海拔高度在 731 1716 米 之间 二 行政区划及面积 孝义市辖 6 个街道 7 个镇 5 个乡 共 375 个行政村 三 城市人口 2002 年 对市人口进行抽样调查 即总人口 420565 人 其中城镇人口 180801 人 占总人口数的 42 9 乡村人口 239764 人 占总人口数的 57 1 四 区位交通 区位优越 交通便利 孝义独特的地理位置 公路交通四通八达 大运高速 青宁高速分南北两侧擦境而过 连通两高速的汾平高速跨境通车 境内南同蒲 铁路介西支线直插腹地 直通西北地区的太中铁路已建成通车 与北京 天津 唐山 西安 郑州 银川等大城市朝发夕至 距太原机场仅 1 小时车程 自古 商贾云集 贸易繁荣 是承东启西的重要通道 第二节 城市经济 一 一 孝义市孝义市 20112011 年综合经济指数年综合经济指数 2011 年全市 GDP 达到 330 亿元 财政总收入完成 60 02 亿元 城镇居民人 均可支配收入达到 19751 元 农民人均纯收入达到 9308 元 尤其是一般预算收 入突破 20 亿元 达到 20 29 亿元 位居全省第一 连续五年在中国百强中进位 赶超 2010 年位列第 66 位 二 二 20092009 年固定资产投资年固定资产投资 全社会固定资产投资完成 895902 万元 外贸进出口总额完成 4799 万美元 规模以上工业总产值完成 238 91 亿元 工业增加值完成 95 23 亿元 第三节 居民生活 一 一 城乡市场繁荣稳定城乡市场繁荣稳定 社会消费品零售总额完成 563284 万元 同比增长 24 9 居民消费价格总指数 下降 0 54 商品零售价格指数下降 1 01 二 二 城乡群众收入稳步回升城乡群众收入稳步回升 城镇新增就业人数 5713 人 占年计划的 190 城镇登记失业率 3 低于全年 预期 1 个百分点 城镇居民人均可支配收入达到 14651 元 同比增长 5 35 农民人均纯收入达到 6915 元 比上年增长 2 44 三 三 金融机构支撑经济增长能力增强金融机构支撑经济增长能力增强 金融机构各项贷款余额达到 597849 万元 同比增长 35 55 金融机构各项存 款余额达到 2192057 万元 同比增长 10 8 城乡居民储蓄存款余额达到 1770671 万元 同比增长 6 66 第四节 城市规划及未来发展趋势 一 一 城市规划城市规划 孝义城市交通大循环的格局已初步形成 还将铺开以孝汾大道 府前街西 延为框架 打造城西新区 以振兴街 府前街东延为框架 打造城东新区 以 崇文街 大众路北延为框架 打造城北新区 以南景观大道 城南大道及迎宾 湖南路为框架 打造城南新区及张家庄水库南文教体园区 以孝西站南迁及大 众路改造 打通府南路为契机 打造孝义中央商务区 用 5 年左右的时间使市 区面积达到 50 平方公里 城区面积由 7 5 平方公里扩大到 16 平方公里 城镇 人口超过 25 万 城镇化水平达到 65 的全省一流中等城市 按照周边大贯通 区域大循环的建设思路 大规模展开拆迁改造工程 完成投资 14 亿元的 14 条 城乡骨干道路建设工程 城市框架由三纵四横扩张到七纵八横 二 二 城市发展城市发展 加快 产业转型 进程 力争形成主导产业实力雄厚 新兴产业多元驱动 的五大基地 具有世界先进水平的焦化工业基地 全省一流的现代化煤炭生产基地 全国一流的铝材 铝合金基地 辐射周边区域的现代服务业基地 全省一流的现代农业基地 三 城市布局三 城市布局 规划市域形成 一心 一带 两轴 四区 向心型城乡总体空间结构 为 市域社会经济发展构建开放 高效 可持续发展的城乡空间体系 一心一心 即区域发展核心区 孝义市中心城区 含梧桐镇区 是规划期内及 今后全市城镇投资建设的重点地区 也是区域增长极核 应扩大规模 增强实 力 提高质量 完善功能并重 促进快速发展 一带一带 强化城镇 产业的轴线拓展态势 构筑以孝义市为中心 通过太 中银 南 同蒲 铁路联络线 汾介高速公路 新汾介公路 汾孝大道 孝介大 道等开发型轴线 连通介休市 汾阳市的区域发展 脊梁 和城镇 产业发展 密集带 通过高水平的设施建设和城镇间的高效合作 整合轴线上的重要城镇 节点和产业区 包括中心城区 孝义经济开发区 高阳农业科技园区 东许铸造 工业区 聚合区域产业集群 高端服务功能和交通枢纽功能 形成辐射晋中南 部的区域性服务与创新中心 提升区域核心竞争力 两轴两轴 即东西向的 340 省道和介西铁路 孝午公路 2 条通道型轴线 是联 系孝义市与大运城镇密集带 离柳中经济区 介孝汾经济区西部腹地及市域内 部 4 个分区的重要轴线 重点是加强交通基础设施建设 协调交通设施与城镇 发展的关系 四区四区 即东部核心增长区 中部资源型边际区 西北部生态屏障区 南部 边缘区 积极推进东部核心增长区的城乡建设 适度控制中部资源型边际区的 城乡建设 严格控制与压缩西北部生态屏障区 南部边缘区的建设活动 引导 人口与生产要素向东部核心增长区集聚 第二部分第二部分 房地产市场概况及未来发展趋势房地产市场概况及未来发展趋势 第一节 2009 年房地产价格概况 2009 年市面楼盘均价集中在 2800 3700 之间 由于有些项目销售接近尾声 所剩货量不多 因此均价比开盘价高出 300 800 元 同时新即将上市项目 普 遍价格大约在 3200 左右 说明房地产市场发展稳中有生 前景看好 第二节整体发展现状 就现有孝义房地产发展态势 可以划分为四个区域 1 以东兴帝豪 金晖盛世名邸及少量几幅可开发用地组成的北区热点区域 依托已经成型的教育资源和商圈资源 是目前孝义最高端住宅项目的热点区域 2 围绕胜溪湖 正在走马圈地的南区热点区域 目前已有胜溪湖畔 城市 公馆 盛仕华庭等楼盘 这个区域发展潜力大 自然景观突出 城市交通快捷 但由于城市配套尚未跟上 所以是接下来的热点新区 未来升值前景十分看好 3 府前街延伸的城市东区 这一区域城市配套不完善 自然资源欠缺 生 活配套不完善 因此成为城市工薪阶层的聚集地 以吉泰世纪城为代表 目前 有宝宏国际公馆 祥和新苑等楼盘 为经济型楼盘的集中区域 4 散落在城区各地的单体项目 分布在青年路附近 靠近火车站 靠近城 西 但这些楼盘大都是一栋或两栋高层 虽受益于成熟的城市配套 完善的教 育资源 这项项目去化率都比较快 也比较高 但城区土地日渐稀缺 难成气 候 与城市经济地位相比 孝义房地产市场显得有些滞后 各楼盘开发同质化 严重 但市场表现出旺盛的需求潜力 其中城北区域风头正健 高档项目已经 成型 得到买家的共识和追捧 而城南区域目前配套资源欠缺 但未来升值潜 力巨大 将是接下来的热点 第三节 未来发展趋势 全国房地产结构调整 经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响 尤其是在消费信心上 一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状 态 不同于外向经济模式 孝义的经济是内驱动型 相比较之下房地产市场发 展就显得尤为稳健 市场信心较足 行业发展有提速迹象 作为山西首富 全 国百强县市的孝义 房地产发展显得有些滞后 真正的快速发展也是这几年的 事 看城市的开发规模和楼盘分布 长期的滞后在今后有井喷式发展的可能 第三部分第三部分 孝义市部分楼盘情况孝义市部分楼盘情况 一 区域项目分布图区域项目分布图区域项目分布图区域项目分布图 二 区域供应区域供应 三 孝义部分户型供应孝义部分户型供应 项目名称项目名称 户型面积范围户型面积范围户型类别户型类别 祥和新苑祥和新苑 75 130 75 130 两房 三房两房 三房 云基紫金华城云基紫金华城 90 150 90 150 两房 三房两房 三房 春和苑春和苑 100 150 100 150 两房 三房两房 三房 宝宏国际公馆宝宏国际公馆 100 210 100 210 两房 三房 复式两房 三房 复式 三皇欣都三皇欣都 94 150 94 150 160 240 160 240 两房 三房 阁楼 别墅两房 三房 阁楼 别墅 丽华苑丽华苑 75 130 75 130 两房 三房两房 三房 东兴帝豪花园东兴帝豪花园 95 120 95 120 150 230 150 230 两房 三房 别墅两房 三房 别墅 项目名称项目名称 物业地址物业地址建筑类型建筑类型产权产权 祥和新苑祥和新苑孝义市府前东街吉泰世纪城东侧多层 小高层小产权 云基紫金华城云基紫金华城孝义市崇文大街孝义五中正对面多层 小高层小产权 春和苑春和苑孝义市府前街与永安路交叉向东多层 小高层小产权 宝宏国际公馆宝宏国际公馆孝义市府东街小高层小产权 三皇欣都三皇欣都 孝义市建西街孝义二中旁别墅 多层 小高层小产权 丽华苑丽华苑孝义市府前街与永安路交汇处向 东 多层 小高层小产权 东兴帝豪花园东兴帝豪花园孝义市迎宾路北路西侧别墅 多层 小高层大产权 盛世名邸盛世名邸孝义市宾路北路孝义六中旁多层 高层大产权 君悦银座君悦银座孝义市迎宾路北路西侧高层大产权 云栋书院云栋书院孝义建东街东口多层 小高层大产权 盛仕华庭盛仕华庭孝义胜溪路孝义三中东侧多层 高层大产权 城市公馆城市公馆孝义电视南侧迎宾路南段东侧 别墅 花园洋房 小高 层 大产权 园丁小区园丁小区孝义胜溪路孝义三中西侧高层大产权 四 孝义项目价格情况 项目名称项目名称 起价起价均价均价销售情况销售情况 祥和新苑祥和新苑 19801980 元元 24002400 元元 50 50 云基紫金华城云基紫金华城 19001900 元元 25002500 元元 40 40 春和苑春和苑 13981398 元元 25002500 元元 75 75 宝宏国际公馆宝宏国际公馆 20002000 元元 24002400 元元 70 70 三皇欣都三皇欣都 19801980 元元 27002700 元元 30 30 丽华苑丽华苑 19001900 元元 24002400 元元 30 30 东兴帝豪花园东兴帝豪花园 23872387 元元 27002700 元元 50 50 盛世名邸盛世名邸 28002800 元元 32003200 元元 99 99 盛仕华庭盛仕华庭 19001900 元元 28002800 元元 80 80 云栋书院云栋书院 22002200 元元 28002800 元元 园丁小区园丁小区 22002200 元元 25002500 元元 五 供应量 项目名称项目名称总户数总户数在售户数在售户数 后期推出后期推出 加推时间加推时间 祥和新苑祥和新苑约约 720720 户户 约约 380380 户户 约约 380380 户户 20092009 年年 9 9 月份月份 云基紫金华城云基紫金华城约约 29002900 户户约约 700700 户户 约约 800800 户户 20092009 年年底年年底 春和苑春和苑约约 350350 户户 约约 350350 户户 无无无无 宝宏国际公馆宝宏国际公馆约约 370370 户户 约约 370370 户户 无无无无 三皇欣都三皇欣都 约约 25002500 户户约约 900900 户户 约约 800800 户户 20102010 年年初年年初 丽华苑丽华苑约约 616616 户户 约约 260260 户户 约约 356356 户户 20092009 年年底年年底 盛世名邸盛世名邸约约 10001000 户户无无 约约 500500 户户 20092009 年下半年年下半年 盛世名邸盛世名邸 90 190 90 190 两房 三房 四房两房 三房 四房 盛仕华庭盛仕华庭60 150 60 150 220 260 220 260 两房 三房 四房两房 三房 四房 云栋书院云栋书院 85 110 85 110 两房 三房两房 三房 园丁小区园丁小区 80 150 80 150 两房 三房 四房两房 三房 四房 盛仕华庭盛仕华庭约约 400400 户户 约约 5050 户户无无无无 园丁小区园丁小区约约 350350 户户 约约 200200 户户 无无无无 东兴帝豪花园东兴帝豪花园约约 10001000 户户约约 10001000 户户 无无无无 云栋云栋 尚东书院尚东书院 约约 600600 户户 无无 约约 20