阜宁市场调查.doc

江苏省阜宁县房地产市场调研报告调研日期：2006年8月17日至2006年8月21日报告完成日期：2006年9月5日目 录第一章、城市概况P2第二章、土地市场概况P14第三章、阜宁房地产概况P17第四章、地块分析P25第五章、土地开发测算P30第六章、综合评判P33一、城市概况地理位置阜宁县位于江苏省盐阜平原北部，南北长52.5公里，东西宽48公里，总面积1438.29平方公里，东与射阳县相连，南与建湖县交界，西与淮安、涟水县毗邻，北与滨海县接壤。属北亚热带季风气候，年平均气温14，降雨量979.6毫米，无霜期213天，全县地势平坦，地形西高东低，河渠纵横交错，自然条件优越，射阳河贯穿中部，苏北灌溉总渠横亘西北，204国道、盐淮和0601公路贯通全境，交通方便。阜宁县志古阜宁境域，数度“陵谷互易，沧桑改观。”大海夺田时，“怒潮啸涌，百里为墟”，陆地遂成浅水湾。海潮东退，水湾又成陆地。距今约6000年前的一次海潮东退，海岸线始长期稳定在北沙、羊寨、施庄一线。此后，沧海变桑田，海岸线逐渐东移。黄河夺淮后，黄水夹带大量泥沙于河口附近沉积，“淤垫日远，增地日多，”至清雍正九年（1731）立县时，海岸线已东移90公里。民国初年，隶江苏省淮扬道，1932年隶江苏省第十督察北部分地区。1940年建立抗日民主政权，隶淮海区，1941年隶盐阜区。是年析县境东北部分地区，建立阜东县。1942年析东南部分地区建射阳县。1945年隶盐阜分区，是年12月，隶苏皖边区第五行政区。中华人民共和国成立后，阜宁县隶盐城行政区，1983年隶属盐城市。自然资源1、 土地资源 全县总面积143933.67公顷。其中耕地面积为88751.09公顷，水域面积35157.08公顷，居民点及工矿用地面积13839.06公顷，交通用地3480.67公顷，园地面积1655.07公顷，林地173.55公顷，牧草地758.44公顷，未利用地118.71公顷。2、 水资源阜宁县地处里下河下游地区，境内河网稠密，雨水充沛，本地径流，外来水资源较好。3、矿产资源 阜宁县境喻口、沟墩等地有泥炭矿、粘土矿等。泥炭矿蕴藏量298.5万吨粘土矿蕴藏量1 581.9万立方米。县境施庄的沙岗、新沟的北沙湾等地有优质黄沙，面积826.67公顷，相当于全县土地总面积的0.57。黄沙质地纯净，沙粒均匀。颗粒为70120目，是工业、建筑业的理想材料。石油矿藏在县境永兴等地勘查。统计指标1、 综合经济发展速度明显加快。据初步核算，2005年全县完成地区生产总值（GDP）85.04亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，其中第一产业增加值22.15亿元，增长6.9%；第二产业增加值36.20亿元，增长19.6%；第三产业增加值26.69亿元，增长14.2%。全县人均GDP为7973元，比上年增加1322元。产业结构进一步调整，一二三产业的构成比例由上年的27.2:40.4:32.4调整为26.0:42.6:31.4。2005年末全县从业人员42.1万人，比上年末增加6.18万人。城镇就业再就业工作成效显著。年末城镇就业人员达8.15万人，比上年末增加0.43万人，其中，国有和城镇集体、股份制等单位就业人员4.24万人，城镇私营个体就业人员3.15万人，从事社区公益岗位及灵活就业人员0.68万人。通过多种途径使3500多个失业人员实现了再就业。年末城镇登记失业率为3.7%，比上年下降了 0.66个百分点。农村劳动力转移又有新进展，至年末全县累计转移劳动力19.68万人，比年初增长8.3%。2、 农林牧渔业2005年，先后战胜了干旱和台风等自然灾害，克服种种不利因素，农业经济稳定发展。全县实现农林牧渔业总产值49.94亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%。全年粮食总产70.69万吨，比上年增长10.7 %，亩产431公斤，增加18公斤，棉花总产3252吨，油料总产2.63万吨；全年造林面积5471亩，育苗面积1527亩；全年肉类总产量14.69万吨，比上年增长4.9%；全年水产品总产量5.43万吨，增长12.4 %。农业生产条件继续改善。年末拥有农业机械总动力47.69万千瓦，比上年增长1.4%；农业综合机械化水平达78%，比上年上升2个百分点；农村用电量2.53亿千瓦时，比上年增长22.2%。年末耕地面积86388公顷，有效灌溉面积84300公顷。3、工业和建筑2005年实现工业增加值30.7亿元，按可比价格计算，比上年增长19.4%，占地区生产总值的比重达36.1%。其中184家工业规模企业完成21.23亿元，增长23.0%。全年工业用电量5.2亿千瓦时，增长20.6%。184家工业规模企业全年实现主营业务收入88亿元，比上年增长32.2%；利税总额4.5亿元，增长31.2%；利润总额1.9亿元，增长42%。其中，开票销售超千万元企业71家，入库税金超百万元企业36家。全县建筑安装企业县内外实现增加值13.5亿元，连续五年列苏北第一，其中县内建筑业增加值5.5亿元，比上年增长20.6%，建筑业作为支柱产业之一，在全县农村剩余劳动力转移、农民收入水平的提高等方面担负了重要角色。3、 固定资产投资全年完成全社会固定资产投资36.51亿元，比上年增长40.3%。其中基本建设投资11.21亿元，增长39.9%，技术改造投资25.32亿元，增长40.6%。全县私营个体经济投资17.70亿元，比上年增长47.4%，已成为拉动投资增长最活跃的因素。项目推进取得突破，全年完成工业技术改造投资额25.01亿元，比上年增长34.1%，占全部投资的比重为68.5%。全年共实施工业项目543个，其中超千万元项目187个，超亿元项目6个。4、 交通运输和邮电业交通运输业快步前进。全年交通运输业实现增加值2.65亿元，比上年增长13.0%。客货运输稳步发展，全社会客运量达521万人，货运量544万吨，港口货物吞吐量139万吨。交通基础设施继续改善。年末公路通车里程1586公里，其中：等级公路816公里（一级33公里、二级275公里、三级16公里、四级492公里），内河航道通船里程548公里。农村基本实现村村通灰黑公路（或航道）。邮电通信能力不断增强。年末电信电话用户达23.95万户，新增3.33万户，其中住宅电话用户17.52万户，新增1.18万户，至年末，每百户家庭拥有电话170.3部；小灵通用户5.38万户，新增2.09万户。移动和联通快速发展，网通和铁通也已初具规模，进一步推动了通信事业的繁荣。5、 国内贸易和对外经济全年完成社会消费品零售总额25.99亿元，比上年增长15.8%。其中批发零售贸易业21.65亿元，增长16.0% ；餐饮业3.63亿元，增长16.6 %。开放型经济实现新突破。对外贸易增势强劲。随着国家出口退税政策的不断完善，调动了外资企业的积极性，全年完成进出口总额5779万美元，比上年增长10.2%。其中，自营出口总额4460万美元，增长17.1%。利用外资规模继续扩大。全年新批外资企业29家，注册外资实际到帐（新口径）2009万美元。对外经济技术合作稳步发展。全年完成外经合作营业额3263万美元，比上年增长29.2%；新派出国劳务人员2564人，比上年增加854人。6、 财政、金融和保险财政税收平稳运行。2005年完成财政收入5.70亿元，同口径比上年增长27.3%，其中：上划中央收入完成1.90亿元，增长27.3；地方一般预算收入完成2.69亿元，增长29.4%；基金预算收入完成1.11亿元，增长22.8%。全年财政支出8.57亿元，增长32.9%,实现了保工资、保运转、促发展的预定目标。财政收入占GDP的比重由上年的6.5%上升为今年的6.7%，提高0.2个百分点。金融存贷持续增长。年末全县金融机构各项存款余额67.35亿元，比年初增加9.18亿元，增长15.8%；其中城乡居民储蓄余额55.34亿元，增加7.85亿元，增长16.5%；各项贷款余额27.76亿元，比年初增加1.17亿元，增长4.4%。7、 科学技术和教育全年实施省级以上星火项目7个，其中国家级星火项目2个；列入省高新技术产品3个，市高新技术产品5个；通过省级科技成果鉴定9项，市级科技成果鉴定3项，获得市科技进步奖4项，申请专利150件，得到授权110件，其中发明13件。全年R&D经费支出占GDP的比重达0.36%。教育事业稳步发展。2005-2006学年，全县拥有普通中学53所，在校生7.1万人；职业中学2所，在校生0.6万人；小学108所，在校生5.4万人。小学适龄儿童入学率、巩固率、升学率均为100%。初中适龄儿童入学率100%，巩固率99.9%，升学率82.7%；高中阶段教育毛入学率64.5%。学校办学条件不断改善。阜宁中学南校区已开工建设。8、 城市建设和环境保护城市规模继续扩大。新一轮县城总体规划全面实施，老城区功能进一步完善，新城区建设加快了步伐。2005年先后实施了城市基础设施、绿化会战和省级文明城市创建3大类51项工程，重点实施了阜城大街改造、通榆北路改造、城西路改造和小区整治等工程。城市面貌焕然一新。城镇人均拥有道路面积13.5平方米，绿化覆盖率达32.3%。全县环境质量稳步提高，县城饮用水源水质合格率为100%，大气环境质量稳中有升，烟控区、噪声达标区符合功能区要求。2005年，通过了国家环保总局专家组对创建“以生态农业为基础，生态工业为主导，生态城镇为载体，城乡一体化为特色的农林复合型生态示范区”的验收，获得了“国家级生态示范区”殊荣。城乡环境明显改善。全县环境质量综合指数达90%，森林覆盖率达19%。9、 人口、人民生活和社会保障年末全县总人口106.66万人，其中非农业人口35.69万人，占33.5%。年末城镇人口38.74万人，城镇化率达36.3%。全年自然增长人口5704人，自然增长率为5.33。城乡居民收入稳定增长。全县在岗职工平均工资11581元，比上年增加1462元；城镇居民人均可支配收入7002元，比上年增加762元；农村居民人均纯收入4420元，增加435元。全县年末人均储蓄余额有较大增加，达5188元，比上年增加763元。全县恩格尔系数为46.8%，居民文教娱乐服务支出占家庭消费支出达13.8%。城镇居民人均住房建筑面积29.2平方米，农村居民人均钢筋、砖木结构住房面积28.9平方米。指标2002年2003年2004年2005年一、年末总人口（人）1058831105942110666501066575其中：非农业人口290578294400352873356882二、国内生产总值（万元）637518730500707000850400第一产比重（）28.6027.5027.2026.10第二产比重（）40.5039.1040.442.5第三产比重（）30.933.432.431.4三、人均国内生产总值（元/人）6017689666517973四、全社会固定资产投资（万元）153106209247264900365000五、社会消费品零售额（万元）187742197100224394260000六、实际利用外资（万美元）2111340121942009七、财政收入（万元）30105385054604557000八、农民人均收入（元/人）358237634754 4420阜宁各项指标统计表 规划发展目前阜宁的城市区域状况未来阜宁城市区域状况（其中射阳河以南为新区，是目前城市规划发展重点）阜宁新区控制性详细规划简要说明：用地范围：北起射阳河、串场河，南至329省道，东至奋进路，西至射阳河，总面积约9.73km2。功能定位：阜宁县城新区是以居住和行政、商业和文体功能为主的生态型现代化城市新区。建设规模：近期(2010年)5万人，远期(2020年)10万人，近期(2010年)5km2，远期(2020年)10km2。用地形态：用地布局结构可以概括为“一带、一核、两轴”的总体形态。“一带”即沿射阳河两岸的滨河景观绿带；“一核”即结合大关南路、新兴路构筑县城的次中心（也是新区中心），布置主要的商业中心和体育设施、教育文化设施；“两轴”是指沿新兴路和大关南路形成的发展轴、景观轴。用地布局：居住用地：规划居住用地372.31公顷，占新区建设总用地41.58%。中小学的设置应结合居住区统一规划安排，使其布局合理，规模适当。新区设置两所中学、两所小学。其中包括阜宁中学南校区。公共设施用地：1、 行政办公用地规划保留阜城镇政府办公用地，并在新兴路沿线新增行政办公用地。行政办公用地共计26.09公顷，占新区建设总用地的2.91%。2、 商业金融业用地规划期内，新区将结合大关南路、新兴路形成县城的次中心，也是新区的主中心，服务于新区并辐射全城；同时结合各居住区布置商业服务中心，主要为周围居住区服务。此外，保留宏人商品城用地。规划商业金融业用地70.57公顷，占新区建设总用地的7.88%。3、 文化娱乐用地规划两处文化娱乐用地，位于崔湾路与纬二路交叉口的西南角。其中包括阜宁县妇儿活动中心。规划文化娱乐用地5.68公顷，占新区建设总用地的0.63%。4、 体育用地规划一处体育用地，分别位于新兴路与大关南路交叉口的西南侧，作为县城体育中心，主要设施包括标准体育场、游泳馆、训练馆等，要求能够承接市级综合性运动会。规划体育用地21.37公顷，占新区建设总用地的2.38%。5、 医疗卫生用地新区设置两所县级医院，现有规模过小的医疗卫生设施考虑撤消或合并为社区医疗卫生服务点。规划医疗卫生用地6.40公顷，占新区建设总用地的0.72%。道路网结构：规划道路广场用地163.46公顷，占新区建设用地的18.26%。规划道路网由主干道、次干道、支路三级组成。主干道红线宽度为4060米，呈“两横四纵”的布局形式。其中两横：通榆南路50米，新兴路60米；四纵：大关南路60米，阜喻路40米，城南九路40米，奋进路40米。次干道红线宽度为30-40米，呈“两横五纵”的布局形式：其中两横：纬二路，纬四路；五纵：城南大街（40米），崔湾路，经六路，经八路，黄码路（30M）。支路：支路是道路系统的重要组成部分，主要承担短距离交通。支路应避免长距离的机动车交通穿越，但要方便公交车驶入，合理分布公交线路和站点，缩短乘客步行到公交站点的距离。支路承担非机动车和进出街坊的机动车通行，允许停放机动车和非机动车，道路红线宽度为16-24米。景观绿化：绿地系统由“点、线、面”构成。规划加强公园、沿路绿带、滨河绿带的建设。1、公园：规划三处公园，位置分别为：黄码路与新兴路交叉口西南角；纬四路与新兴路交叉口东北角；阜宁大桥下的桥头公园。2、沿路绿带：沿城市道路、高压走廊设置隔离绿带，由乔木、灌木、草坪组成，既可起到隔离的作用，又可与人的行为及视觉感受紧密结合，形成良好的景观，是新区绿地系统的重要组成部分。3、滨河绿带：沿射阳河及规划整治后的河道两旁设置的景观绿带，亦是新区绿地系统的重要组成部分，注重滨水驳岸、护坡、小品、步行道及树种配植，形成宜人的亲水生态走廊。二、土地市场概况土地级别分布范围和基准地价表二00五年一月一日单位：元平方米土地级别公布范围商业住宅工业一东至：北门街、大关路;南至：射阳河北岸;西至：通榆北路北至：城河北路1700560280二东至：沿岗河老阜坎河;南至：射阳河;西至：川里河;北至：向阳路（该区域中扣除一、三级地）1100400230三东至：开发区大道（204国道）东;南至：阜宁县汽车南站南城河北;西至：新兴北路马家巷南延伸跃进巷西延伸陆运公司东;北至：定级估价范围北边线新兴北路至川里河段城北大沟向阳东路（该区域中扣除一、二级地）500280190四整个估价区域中扣除一、二、三级地300230155*资料源于阜宁国土资源局 阜宁2006年土地挂牌成交统计日前，在刚刚结束的阜宁县2006年第2号国有土地挂牌交易中，一举对七宗土地成功挂牌出让，出让总面积252.88亩，成交总金额达1.5721亿元，每亩均价62.17万元，创阜宁土地交易历史之最。2006年第2号(2006年7月24日)序号地 块名 称土地面积（m2）规划用途容积率建筑密度绿地率出让年限供地条件起始价（万元）成交价（万元）楼面地价（元/ m2）1大关南路东地块53555.6商住2.130%商业40年住宅70年净地643064305712电信大楼南地块41724.5商住1.730%商业40年住宅70年净地50007053装饰材料商城地块65396商业1.630%40年净地441444144224城北初中东地块16732.6商住1.630%商业40年住宅70年净地100010003745商贸局地块4014.4商住2.325商业40年住宅70年现状102711126条河安置楼地块16968.6商住1.735%商业40年住宅70年净地170017005897检察院南地块5244.3商住2.1530%商业40年住宅70年净地1535153513618天顺调味品厂地块7700住宅1.630%70年现状4224223439汇源集团东地块2990商住1.735%商业40年住宅70年现状170170334三、阜宁房地产概况县城主要楼盘介绍：府前公寓地理位置面积/单价建筑形态附属价格销售情况综合概述府前大街与射河北路交汇处目前二手市场2400元/平米左右140-150平米小高层目前已售完，已在二手市场出现很多该项目地理位置是目前阜宁地理位置极佳项目，也是为数不多的小高层项目之一碧水名苑地理位置面积/单价建筑形态附属价格销售情况综合概述大关北路与射河北路交汇处2100元/平米左右 面积90150平米左右小高层+多层目前销售已经接近尾声，剩余部分多层房屋，唯一一套小高层2600元/平米（2层）该项目也是为数不多的包含小高层项目之一，其环境位置略差于府前公寓，项目周遍有桥梁影响。属于沿河景观带。南方花园地理位置面积/单价建筑形态附属价格销售情况综合概述新世纪大桥与射河南路交汇处1750元/平米左右 面积110、140平米左右多层车库2080元/平米27平米左右目前销售已经剩余不多的几套是阜宁较早的项目，小区已经全面入住，入主率较好，周遍环境幽雅。离商业中心仅一桥之遥。都市家园地理位置面积/单价建筑形态附属价格销售情况综合概述阜城大街与通榆北路交汇处2050元/平米左右 面积90、120、150平米左右多层车库3280元/平米30平米左右目前销售75%左右。主要剩余150平米大面积户型。地处繁华阜城大街，对面是五星电器。交通生活等比较便利，但环境也同时相对嘈杂。骏秀苑地理位置面积/单价建筑形态附属价格销售情况综合概述阜城大街与通榆北路交汇处1800元/平米左右 多层2300元/平米左右 小高多层、小高层车库1400元/平米左右目前销售85%以上。地处政府办机关周围，生活配套交通完善，但小区品质、管理等相对较差。 其他楼盘介绍阳光家园地理位置面积/单价建筑形态附属价格销售情况综合概述向阳大街与东风路交汇处1700元/平米左右主力110平米左右多层目前销售60%左右。总150套左右。项目无特点，处于城北边缘，销价比其他项目低。 未来楼盘介绍 预计2006年末-2007年初县城区主要待上市楼盘为富建集团的水上乐园地块项目。原地块规划为水上乐园，后改规划变为富建集团大型住宅项目。占地210000平米，为于向阳东路，紧临204国道，总规划面积320000平米。是目前阜宁相对较大的楼盘，也是未来12年较有影响力的项目。此项目位于县城东北部，周遍环境较差，生活配套有待加强，并且东北部目前不是城市整体规划发展的目标方向。该项目已经开始启动，部分建筑已经超出+-0。根据周遍市场价格推断目前平均价应在1650元/平米左右。 城市地产整体分析1、 县城主要是由三条主要干道形成，由南向北三条路分别是阜城大街、城河路、向阳路。围绕这3条路由南向北，房屋价格逐步递减；同时商业氛围也逐渐递减。阜城大街是目前最为繁华的道路，围绕次路周围的房屋价格也最高，大约均价在2200左右；其次城河路周遍价格约在2000左右，其次向阳路周遍价格在1700左右。2、 目前的阜宁发展还不均衡，以射阳河为界，把县城分为城南与城北。不论从人口数量、生活配套、交通状况、等各方便均不如城北，甚至相差甚多，但是城南的整体大环境优于城北。3、 射阳河两岸的道路分别是射阳北路与南路，虽一河之隔，两条路的可操作模式却截然不同，北岸繁华热闹，适合运做商业地产方面；而南岸环境幽雅，闲情别致，目前基本无商业的影响其单纯性，更适合操作亲水景观住宅项目等。4、 城市地产整体建设水平略显不足，因其县城“富建集团”的在建设开发上的霸主地位，导致地产项目的单一化、同质化、陈旧化相对严重。在建筑形态、建筑模式、建筑规划、建筑用料上缺乏现代水准。5、 县城各建成小区物业管理水平不足，形成社区规模化，但物业非专业化的局面。因此在物业管理专业化上还有非常巨大的提升空间。6、 社区智能化发展较为落后，在智能化运用上几乎微乎其微。大部分小区仍然沿用传统的即普通大门+围墙模式。7、 不论新老开发项目，95%以上在销售中无法统一办理银行贷款，即开发企业与银行还未形成正规化贷款业务。如必须办理贷款手续，需自行找银行办理，而且外地人办理要求条件繁多，需两位以上本地人做担保。8、 从地产营销角度上看，阜宁目前的水平只是处于房地产初级营销阶段，没有过多的销售手段与宣传方法，最多搭建很少几个大牌，售楼处的包装等其他方面就更谈不上了。另一个方面讲，也许和其县城面积不大，无须过多宣传有关。9、 另外值得一提的是，该城镇的居民平时消费能力较强，虽其生活水平普通，但其地区的消费习惯，相对比较喜欢快速消费。从次点能推断在其房地产市场贷款问题上，他们也许不能接受太高的压力。四、地块分析 地块介绍商贸中心地块该地位于新区的中心位置，南侧为新兴路，与政府机关隔路相望，西侧为大关南路，与阜中新校区相临，北侧为纬二路，东侧为经六路。规划要求：a 建筑主格调采用现代建筑风格,且与周遍环境相协调；b 按规划要点退让道路退让红线；c 建筑层次：多层中高层。地块指标：a、总用地面积110亩；b、用地性质：商业、居住；c、建筑密度：28%；d、绿地绿35%，挂牌价格约40万元/亩左右。 地块周遍情况图中蓝色位置表示为该地块所在位置 红色位置表示城镇的目前中心位置 绿色位置表示马上9-10月即将交付使用的新阜中位置周遍描述：1、 道路：项目周遍道路有大关南路、纬二路与经六路。目前该所有路段均在施工阶段，还没有正式通车。其中大关南路为主要交通道路宽越60m, 其余道路宽约24m左右。以上道路大关南路、纬二路在2006年12月15日竣工，经六路竣工日期为2007年12月15日。2、 配套：目前地块周遍除紧临西边新阜中即将交付使用以外，其他还没有任何可以利用的配套，基本都是一片荒芜。新阜中是目前阜宁建设规模最大，名气、教育等各方面较为突出的学校，政府对其学校建设颇费苦心。另在新区一四星级酒店待建当中，政府预计2年完工，但具体情况未定。3、 环境：因是新区位置，整体环境较好，原有绿化较多，空气清新，环境安静。其北部还有公建“人民公园”。 地块SWOT分析S：1、 项目内部原有绿化较好，可以直接利用；2、 周遍整体环境舒适安静、空气质量高，适合居住；3、 紧临该镇最大最好的新阜中，教育配套先予立足；4、 新修道路平整宽阔，利于今后小区车人流出入。 W：1、 目前缺乏人气，周遍均在刚刚建设起步当中；2、 其他生活配套缺乏，生活便利性降低；3、 距离主城繁华区距离较远；4、 按目前状态，商业氛围无，商业部分操作难度大；5、 项目价格提升难度大。 O：1、 新区为政府目前重点发展方向与区域，未来前景良好；2、 区域周围随着政府部分、4星酒店等搬迁进入、较易形成高尚住宅区；3、 新阜中投入使用，促进项目价格的相对提高；4、 城镇地产项目建设、后期管理水平等落后，为本项目带来很大提升空间。T:1、 新区规划时期较长，短期见效不够显著，未来不确定因素多；2、 城镇居民的生活习惯较难在短时间转变；3、 周遍出让土地众多，容易形成今后的激烈竞争环境；4、 城市房价区间不够明显，与原城区其他项目的竞争优势不够突出。五、土地开发测算 测算说明l 项目概况：占地约110亩73332.6万。地面现有少部分房屋、植物等等。l 测算：形式建安成本开发周期营销费率多层、小高层11002.5年181. 计算公式为：销售价格土地费用（含拆迁补偿成本、土地出让金、契税等）前期工程建安成本附属配套市政配套资金成本管理成本营销费用营业税不可预见费前期工程：含场地平整、临时设施，按30元/平方米计算；规划设计（含景观等）按70元/平方米计算；合计100元/平方米；附属配套：含小区内配套、水、电、气、热力、景观环境、弱电、配套设施等，按300元/平方米计算；市政配套：含水、电、气、等公共配套设施，以及人防等，按148元/平方米计算；人防建设费：48元/平方米；基础配套费：75元/平方米（住宅）；墙改基金：8元/平方米；消防设施费：2元/平方米；水泥散装费：2元/平方米；用地规划费：1.8元/平方米；工程规划费：2.9元/平方米；质量检测费：造价的0.3%；劳保基金2.6%。合计约148元/平方米。资金成本：土地费用（含拆迁补偿成本、土地出让金、契税等）前期工程建安成本附属配套市政配套30开发周期6，30%为先期需投入的资金部分，6为资金的年使用成本；管理成本：土地费用（含拆迁补偿成本、土地出让金、契税等）前期工程建安成本附属配套市政配套2.5；营销费用：按销售价格的一定比例提取；营业税：销售价格的5.5；不可预见费：（前期工程建安成本附属配套市政配套）5 测算数据结论1.7容积率形态