成都市写字楼市场分析报告.doc

20082008 年成都市写字楼市场年成都市写字楼市场 分析报告分析报告 目录目录 一 相关经济数据及影响一 相关经济数据及影响 3 3 二 相关政策及影响二 相关政策及影响 3 3 1 成都商务写字楼等级指导标准 出台 3 三 相关规划及影响三 相关规划及影响 3 3 1 政府相关规划及招商引资情况 3 1 1 成都金融后台中心扩容 1500 亩 3 2 主要商务区规划 4 2 1 成都中央商务区规划全新出笼 4 四 写字楼市场发展现状四 写字楼市场发展现状 4 4 1 整体市场情况 4 1 1 供应情况 4 1 2 需求情况 5 1 3 价格及租金 6 1 4 小结 7 2 商务区写字楼情况 7 2 1 各商务区概况及供需情况 7 3 1CBD 区域 骡马市 顺城街 9 4 1 天府广场 跳伞塔 11 5 1 SBD 区域 12 6 1 东大街区域 13 7 1 天府新城 15 8 1 各商务区写字楼空置率对比 17 9 1 小结 17 三 主城区写字楼等级分析三 主城区写字楼等级分析 1818 1 划分标准 18 1 1 甲级写字楼划分标准 18 1 2 乙级写字楼划分标准 18 1 3 普通写字楼划分标准 18 2 甲级写字楼 18 2 1 租金及售价 18 2 2 吸纳情况 19 2 3 主要入驻企业 19 2 4 空置情况 19 2 5 小结 20 3 乙级写字楼 20 3 1 租金及售价 20 3 2 吸纳量 20 4 普通办公用房 20 4 1 租金及售价 20 4 2 吸纳量 21 5 小结 21 四 集中的工业园区商务办公情况四 集中的工业园区商务办公情况 2121 1 武侯科技园 21 1 1 园区概况 21 1 2 重点项目 22 2 高新技术开发区 22 2 1 园区概况 22 2 2 重点项目 22 3 锦江工业集中发展区 23 3 1 园区概况 23 3 2 重点项目 23 4 青羊工业集中发展区 24 4 1 园区概况 24 4 2 重点项目 24 5 龙潭都市工业集中发展区 24 5 1 龙潭都市工业集中发展区概况 24 5 2 龙潭都市工业集中发展区重点项目 25 6 各园区主要发展产业 25 小结 25 六 典型项目六 典型项目 2525 七 总结七 总结 2626 八 发展前景八 发展前景 2727 九 附件九 附件 2727 1 新增办公用房列表 27 2 成交土地列表 28 说明 说明 本报告数据截止日期为本报告数据截止日期为 20082008 年年 1212 月月 3131 日 日 本报告中的本报告中的 新增供应新增供应 成交量成交量 是指是指 20082008 年取得预售许可的供应及其成交情况 年取得预售许可的供应及其成交情况 本报告中的本报告中的 吸纳量吸纳量 是以是以 20002000 年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计 包括买卖面积年以后投入使用的写字楼作为样本进行统计 包括买卖面积 包括二手写字楼包括二手写字楼 和租赁面积 和租赁面积 除特别注明外 本报告中的数据均来自于四川中原数据库除特别注明外 本报告中的数据均来自于四川中原数据库 一 相关经济数据及影响一 相关经济数据及影响 第二产业中的主导行业初步定型 高新产业发展迅速第二产业中的主导行业初步定型 高新产业发展迅速 在成都 高新技术产业得到突出发展 已确立了电子信息 食品 医药和机械四大主导 产业 而高新区成为全省发展电子信息 一号工程 的主要载体 第三产业蓬勃发展 各行业齐头并进第三产业蓬勃发展 各行业齐头并进 第三产业内部各主要行业商业贸易 交通邮电 金融保险 房地产 社会服务业均呈现 出良好的发展势头 最突出的表现是房地产业 社会服务业在第三产业中的比重明显上 升 以金融保险 房地产 会展等为重点的现代服务业对写字楼的需求最为直接 近年来成 都第三产业的快速增长为写字楼市场发展提供了动力 是支撑写字楼市场的重要发展基 础 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 10 月 第一产第一产 业业 140 2153 2168182 3195 1275 5 第二产第二产 业业 758 1589 110221007 71211 61504751 5 第三产第三产 业业 764 9858 6955 71181 11343 71584 91544 28 二 相关政策及影响二 相关政策及影响 1 1 成都商务写字楼等级指导标准成都商务写字楼等级指导标准 出台出台 成都市商务局 成都外商投资企业协会及六大行联合制订的成都商力写字楼等级指导标 准出台 这是成都第一个真正意义上具备完整系统的指导标准 标准将顶级写字楼 甲级写字楼及乙级写字楼分别在地理位置 建筑规模 建筑规划 层高 电梯 空调 业权 物管 入驻率等条件上做了详细区分 影响 以此标准来看 目前成都市场上还没有顶级写字楼 而目前市场上大量自我标榜的甲影响 以此标准来看 目前成都市场上还没有顶级写字楼 而目前市场上大量自我标榜的甲 级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外 虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变 级写字楼也在严苛的划分条件下被排除在外 虽然地理位置和建筑规模等硬件条件无法改变 但标准的出台为建筑规划 电梯 物管等人力可控的条件提供了一个基准线 为规范目前写但标准的出台为建筑规划 电梯 物管等人力可控的条件提供了一个基准线 为规范目前写 字楼的档次划分和售价 以及租金费用的收取提供了一个参照的标准 将促使写字楼物业的字楼的档次划分和售价 以及租金费用的收取提供了一个参照的标准 将促使写字楼物业的 开发向产业化发展的方向作出变革 开发向产业化发展的方向作出变革 三 相关规划及影响三 相关规划及影响 1 1 政府相关规划及招商引资情况 政府相关规划及招商引资情况 1 11 1 成都金融后台中心扩容成都金融后台中心扩容 15001500 亩亩 为了满足大量金融机构的需求 高新区将原有的成都金融后台服务中心扩容一倍 规划 建设 1000 亩至 1500 亩金融后台服务中心扩展园区 以此打造西部最大的金融后台服务产业 园 目前的金融后台服务中心于去年 8 月底开始规划建设 规模为 1500 亩 能容纳 6 万至 7 万名从业人员 但随着大量金融机构的入驻 加上政府搬迁给整个区域经济带来的深厚发展 潜力 使原规划园区已无法满足市场需求 园区的扩展成为当务之急 依据新规划 扩展园 区紧邻原规划园区的西南方位 占地 1000 亩至 1500 亩 仍然处于大源组团商务片区内 扩 展后的成都金融后台服务中心规模将达到 3000 亩 影响 影响 预计在预计在 2 32 3 年内 金融后台中心将成为一个投资超过年内 金融后台中心将成为一个投资超过 100100 亿元 从业人员超过亿元 从业人员超过 1010 万人万人 的中国西部最大的金融后台服务产业园 由此可见 金融商务后台中心园区扩展建设在满足的中国西部最大的金融后台服务产业园 由此可见 金融商务后台中心园区扩展建设在满足 市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持 将大大提升大源商务组团甚至整市场需求的同时为大源甚至南城区域的发展提供金融支持 将大大提升大源商务组团甚至整 个成都作为西南金融中心的影响力 个成都作为西南金融中心的影响力 2 2 主要商务区规划 主要商务区规划 2 12 1 成都中央商务区规划全新出笼成都中央商务区规划全新出笼 2008 年 12 月 成都中央商务区规划全新出笼 根据规划的试验区建设重大项目计划 在未来的 3 5 年 成都城市建设重大项目将以 二轴四片 为重点 把中心城区建设成为西 部地区金融 贸易 信息和商务办公活动的高度聚集区 中央商务区内城市建筑形态设计 中央商务区交通体系设计 中央商务区产业调整规划 一三七 的发展战略 等一系列指导中央商务区发展三大规划相继出炉 荔枝巷 青年路 东大街一段 这些地方 改造也基本结束 中央商务区面貌焕然一新 影响 中央商务区规划的出台对今后城市中心商务区的发展有着积极的指导意义 对中央商影响 中央商务区规划的出台对今后城市中心商务区的发展有着积极的指导意义 对中央商 务区的发展方向 发展规模 发展节奏和产业打造重点均做出了战略性的规划和设计 对完务区的发展方向 发展规模 发展节奏和产业打造重点均做出了战略性的规划和设计 对完 善成都的商务体系 提高商务环境均有着极为重要的作用 善成都的商务体系 提高商务环境均有着极为重要的作用 四 写字楼市场发展现状四 写字楼市场发展现状 1 1 整体市场情况 整体市场情况 1 11 1 供应情况供应情况 数据来源于成都房管局数据来源于成都房管局 2005 年至 2007 年三年间 办公用房的供应趋势比较稳定 不过到了 2008 年 市场供应 大幅上升 全年供应量达到了 77 11 万平方米 较去年上涨 36 数据来源于成都房管局数据来源于成都房管局 从 08 年办公用房的整体情况来看 4 月和 9 月写字楼市场集中放量 这两个月的供应 量总量达到了 48 60 万平方米 占全年总量的七成 1 21 2 需求情况需求情况 数据来源于成都房管局数据来源于成都房管局 从近几年的需求情况来看 05 06 年的成交量比较稳定 但 07 年市场需求有所增长 成交量达到了 47 18 万平方米 涨幅达到了 52 但在 08 年遭遇地震和经济危机的影响下 需求市场却出现了萎缩 成交量也随之大幅下降 08 年全年成交 39 07 万平方米 较 07 年 下降 17 数据来源于成都房管局数据来源于成都房管局 08 年办公用房市场需求走势波动比较明显 基本呈现出逐月下降的一个趋势 08 年 1 9 月成交量最大 分别达到 5 34 万方 8 6 万方 远超过全年月均水平 3 25 万方 在年底 成都写字楼成交市场出现一个小小高潮 达到 3 85 万方 08 年写字楼吸纳量约为 9 66 万平米 其中租赁面积 6 29 万平米 成交面积 3 37 万平 米 虽然接连天灾人祸 但从全年成都写字楼吸纳量的走势来看 除了年初由于春节造成的 需求减少以外 全年吸纳量的走势呈现出明显的上升趋势 1 31 3 价格及租金价格及租金 数据来源于成都房管局数据来源于成都房管局 自 05 年以来 办公用房的成交价持续大幅升高 三年间共上涨 83 74 其中 08 年在 07 年的基础上上涨了 30 6 成交价达到了 7831 元 平方米 08 年上半年成交价格走势呈现出明显下降趋势 特别在 5 月份的地震之后 市场供需受 到很大影响 成交价大幅下降 在 7 月下降到了最低点 仅为 4379 元 平方米 不过随着地 震影响的逐渐减弱 8 月和 9 月市场需求开始大幅放量 成交价也大幅回升 到年底随着写 字楼市场的好转 成交价格又有所回升 成都写字楼租金相对稳定 全年基本稳定在 70 86 元 平方米 月之间 1 41 4 小结小结 供应市场大幅放量供应市场大幅放量 在经过三年的稳定发展后 办公用房的市场供应在 2008 年大幅放量 全年供应量达到了 77 12 万平方米 增幅达到了 36 不过由于受到春节 地震和经济危机的影响 办公物业市 场供应出现了明显波动 需求市场相对萎靡需求市场相对萎靡 在地震和经济危机的影响下 需求市场出现了萎缩 成交量回落到了 39 07 万平方米 不过虽然办公用房在 08 年的新增成交量大幅减少 但 2000 年后面市的写字楼在 08 年的吸纳 量仍然达到了 9 66 万平方米 吸纳量的走势仍然呈现出明显的上升趋势 成交价格波动明显成交价格波动明显 虽然在地震和金融危机的影响下 08 年办公用房成交价波动明显 但仍然达到了 7831 元 平方米 相比 07 年上涨了 30 6 2 2 商务区写字楼情况 商务区写字楼情况 2 12 1 各商务区概况及供需情况各商务区概况及供需情况 成都商务区主要分为四大区域 分别为 CBD 区域 天府广场 跳伞塔区域 东大街及延线 区域和 SBD 区域 CBDCBD 区域 区域 该区域是成都最早发展的商务区之一 也因此片区内的写字楼呈现档次和租 金偏低 建筑老旧的特点 商务区范围北至新华路 西至东城根街 南至锦江 东至红星路 及其东侧局部区域 天府广场天府广场 跳伞塔区域 跳伞塔区域 该商务区囊括了成都的中心天府广场和人民南路 是成都甲级写 字楼最集中的商务区 其范围北至人民西路 南至一环路跳伞塔 西至东城根南街 东至盐 市口 东大街及延线 东大街及延线 该商务区是成都政府致力打造的 西部华尔街 片区内商务发展以金 融业为核心 未来将有许多顶级和甲级写字楼出现 其范围始于东大街盐市口 止于东大街 沙河大桥 由于其规划特殊 特将其分出 CBD 区域 以便观其现状 SBDSBD 区域 区域 该商务区由政府在 2005 年提出规划 区域包含金融 商务 科技 文化等功 能于一体 其范围为人民南路四段至火车南站 科华北路及锦绣路共同组成一个 H 形 0808 年年 CBDCBD 发展平缓 发展平缓 0909 年值得期待年值得期待 CBD 区域相对其他商务区来说 写字楼市场发展较早 交通体系发达 周边配套比较完 善 需求群体相对固定 写字楼市场发展比较成熟 08 年的吸纳量在各商务区中最大 达 3 62 万平方米 但是该区域内办公物业使用时间较长 软硬件配置已经比较陈旧 办公环境 和档次明显降低 租金及售价是各商务区中最低 同时 08 年区域内新项目较少 导致供应量 在四个商务区中也最少 仅 4 61 万平米 尽管如此 年底的五大项目同时动工 为整个市场 增添不少信心 天府广场天府广场 跳伞塔高档写字楼最多跳伞塔高档写字楼最多 天府广场 跳伞塔区域位于城市中轴线 交通便利度高 区域内配套设施完善 聚集了很 多新写字楼项目 区域供应量在 08 年位列所有商务区之首 达到 9 36 万平米 同时区域内 写字楼配置和办公环境好 档次较高 受到大型企业和新兴企业青睐 08 年其租金和售价较 其他区域来说也甚为可观 同时 08 年区域内写字楼新增供应量也最多 达到了 9 36 万平方 米 东大街及延线 东大街及延线 SBDSBD 区域和天府新城发展潜力大区域和天府新城发展潜力大 东大街金融商业街的规划是政府 07 年才开始下重手打造 目前市场发展成熟度较低 但 由于区域内可开发土地较多 使得区域写字楼市场俱备了极大的发展潜力 08 年的供应量达 到 8 66 万平米 仅次于天府广场 跳伞塔 下半年喜年广场的面市使区域规划初现雏形 年 底又传来了 3 座超高写字楼同时兴建的消息 区域写字楼市场发展前景非常好 SBD 商务区市场发展成熟 标志性的高档写字楼保证了区域内的吸纳量 08 年为 2 42 万 平米 仅次于 CBD 区域 由于吸纳量可观 区域的售价和租金水平也相对较高 特别是 08 年 的租金位于各商务区之首 同时目前区域内拥有像来福士广场等潜在大型项目 区域写字楼 市场还有很大的潜力可以挖掘 天府新城作为新兴商务区 写字楼市场发展时间短 市场成熟度低 吸纳量小 08 年仅 0 55 万平方米 是所有商务区中最少的 目前区域内的写字楼售价和租金也较低 但城市新 中心的规划和此前市政府搬迁到该区域的计划以及世纪城新会展中心的建设 已经为区域写 字楼市场的发展打下了坚实的基础 形成了一定规模的写字楼市场 潜在的甲级写字楼较多 3 1CBD3 1CBD 区域 骡马市区域 骡马市 顺城街 顺城街 3 1 1CBD3 1 1CBD 区域写字楼市场新增供应情况区域写字楼市场新增供应情况 08 年 CBD 区域仅供应了 4 61 万平方米写字楼物业 在全年 77 11 万平方米的市场总供 应量中仅占 6 虽然该区域范围很大 但区域内一是可开发土地有限 二是许多潜在项目还 未上市 08 年的新增供应也多为烂尾楼包装 因此其供应量较少 3 1 23 1 2 CBDCBD 区域写字楼市场吸纳情况区域写字楼市场吸纳情况 08 年的整体吸纳量不高 商务区总租赁面积为 19341 平方米 总成交面积为 16879 平方 米 11 12 月吸纳量占总量的 35 其中又以成交为主 随着年底商务区内几个大型写字楼 项目的动工 如爱美高项目 成商集团项目等 明年的 CBD 区域写字楼市场很值得期待 3 1 33 1 3 CBDCBD 区域写字楼市场价格及租金情况区域写字楼市场价格及租金情况 从 08 年 CBD 区域写字楼各月的价格情况来看 区域内写字楼售价和租金波动较大 售价 在 5180 9562 元 平方米之间波动 最高价是最低售价的 1 8 倍 租金在 11 月达到全年最低 值 49 元 平方米 月 全年最高租金为 87 元 平方米 月 相差了 38 元 平方米 月 3 1 43 1 4 影响区域写字楼市场的因素影响区域写字楼市场的因素 有利 有利 四大项目齐动工 市场信心加强四大项目齐动工 市场信心加强 九龙仓 爱美高 成百大楼 成商集团四大项目不仅具有区位优势 而且居于很强的品 牌优势 他们的动工为区域写字楼市场注入了新的活力 使市场信心得到了很大的加强 CBDCBD 新规划出笼 提高了商务区整体环境新规划出笼 提高了商务区整体环境 新规划的出台在中央商务区的发展方向 发展规模 发展节奏和产业打造重点等方面做 出了战略性的规划和设计 对完善成都的商务体系 提高 CBD 区域的商务办公环境有着积极 的作用 40004000 多万元的投资进入骡马市 增强了区域吸附力多万元的投资进入骡马市 增强了区域吸附力 投资 3000 多万的单体 KTV 和投资 1000 多万的会所进驻铂金城后 对增强区域的吸附力 繁荣区域商业和商务活动有着很积极的带动作用 不利 不利 物业老旧 售价租金均不高物业老旧 售价租金均不高 CBD 区域发展最早 目前的写字楼使用时间都比较长 老旧写字楼较多 软硬件配置已 经比较落后 租金和售价受此影响均不高 春熙路 太升南路 青石桥控制性详细规划调整 部分道路不利于写字楼周边交通春熙路 太升南路 青石桥控制性详细规划调整 部分道路不利于写字楼周边交通 青石桥的街道路宽度原规划的 30 米宽地段调为 20 米宽 道路宽度缩窄后虽然会显得比 较繁荣 但极易导致交通的拥堵 不利于周边写字楼物业的人车流疏导 其他几个区域道路 规划的修改也对交通的组织有一定的影响 4 14 1 天府广场天府广场 跳伞塔跳伞塔 4 1 14 1 1 天府广场天府广场 跳伞塔区域写字楼新增供应情况跳伞塔区域写字楼新增供应情况 该区域内的写字楼新增供应量是所有商务区中最多的一个 同时区域内写字楼几乎都是 高档纯写字楼物业 使得其在写字楼市场 特别是高档写字楼中占据着极为重要的位置 4 1 24 1 2 天府广场天府广场 跳伞塔区域写字楼市场吸纳情况跳伞塔区域写字楼市场吸纳情况 从 08 年各月吸纳量的整体情况来看 区域总租赁面积为 10132 平方米 总成交面积为 3116 平方米 成交面积仅占总吸纳量的 24 原因一 区域内的写字楼多为开发企业自有物 业 买卖的供应量本就较少 二 是因为商务区内多为建筑年代近或档次高的写字楼 租赁 情况较好 房东无意转卖 三 有可能是由于租赁情况好 物业升值速度快 出售房源的单 价较高 面积较大 使得总价可以高达上千万元 因此最终导致了该商务区的成交面积较少 4 1 34 1 3 天府广场天府广场 跳伞塔区域写字楼价格及租金情况跳伞塔区域写字楼价格及租金情况 由于受到了 5 12 地震和 10 月金融危机的打击 区域内写字楼价格和租金出现了一定的 波动 不过即便如此 该区域的写字楼价格和租金的整体走势还是比较平稳 区域写字楼的 市场需求仍然比较稳定 除 2 3 月份没有写字楼成交外 其它几个月的买卖成交单价基本在 12000 元 平方米以 上 是四大商务区里成交单价最高的一个区域 天府广场 跳伞塔区域的写字楼租金波动明显 5 月受地震影响使租金跌至全年最低的 40 元 平方米 月 而金融危机在中国显现影响后 该区域的租金也相对较低 仅在 64 91 元 平 方米 月之间 4 1 44 1 4 影响区域写字楼市场的因素影响区域写字楼市场的因素 有利 有利 甲级写字楼还将继续上市甲级写字楼还将继续上市 随着天一广场 仁恒广场 航天科技大厦 城市之心二 三期等新建写字楼特别是高档 写字楼的上市销售 区域还将受到大型企业和新兴企业青睐 对今后区域写字楼市场的发展 将起到进一步的带动作用 地铁锦江宾馆站 小天竺站恢复地面主车道交通地铁锦江宾馆站 小天竺站恢复地面主车道交通 天府广场 人南路区域位于城市中轴线 交通便利度高 目前地铁站的主体建设已经结束 而在地铁建成后 区域的交通将会更加便利 写字楼市场还将获得更大的发展空间 5 15 1 SBDSBD 区域区域 5 1 15 1 1 SBDSBD 区域写字楼新增供应情况区域写字楼新增供应情况 该区域写字楼市场发展时间长 区域内可开发土地推出量少 目前无新增物业上市销售 5 1 25 1 2 SBDSBD 区域写字楼市场吸纳情况区域写字楼市场吸纳情况 08 年 SBD 区域的租赁面积共 17957 平米 成交面积共 6242 平米 由于受到春节假期和 地震的影响 导致市场需求萎缩 1 8 月 SBD 区域写字楼的吸纳量比较少 市场需求略显平 淡 不过到了 9 月 市场积压需求逐渐释放 使得四季度的市场需求量在上半年的基础上有 了明显增多 5 1 35 1 3 SBDSBD 区域写字楼市场价格及租金情况区域写字楼市场价格及租金情况 区域内的威斯顿联邦大厦 力宝大厦等甲级写字楼将整个商务区的售价和租金大幅拉高 从月度走势来看 虽然出现了些许波动 但是整体价格和租金水平都比较高 08 年全年的平 均售价和平均租金分别达到了 11934 元 平方米和 96 元 平米 5 1 45 1 4 影响区域写字楼市场的因素影响区域写字楼市场的因素 有利 有利 来福士广场 大陆国际为商务区增添新亮点来福士广场 大陆国际为商务区增添新亮点 由于区域内可供开发的土地有限 来福士广场和大陆国际项目是今后较长时间内区域写 字楼市场的主要新增供应量 他们的开工建设为区域写字楼的市场发展注入了活力 是区域 写字楼市场后续发展的重要保证 曼哈顿 首座 国际酒店 成达酒店满足商务配套曼哈顿 首座 国际酒店 成达酒店满足商务配套 与 CBD 和天府广场 跳伞塔区域相比 SBD 区域在酒店配套方面相对缺乏 而未来首座国 际酒店和成达酒店的开业将与现有的凯宾斯基酒店练成一体 互为补充 使区域的配套更加 完善 6 16 1 东大街区域东大街区域 6 1 16 1 1 东大街区域写字楼新增供应情况东大街区域写字楼新增供应情况 东大街写字楼市场新增供应量较多 达到了 8 66 万平方米 约占总体供应量的 11 目 前区域内存量土地多 市场潜在开发量大 加上金融街的规划为其提供良好的政策保障 凸 显出东大街在整体市场中的重要地位 6 1 26 1 2 东大街区域写字楼市场吸纳情况东大街区域写字楼市场吸纳情况 东大街及延线写字楼全年总租赁面积 9421 平米 成交面积 3020 平米 从吸纳走势来看 除了几个特殊的月份 其它各月的吸纳量均保持在 700 1100 平方米之间 写字楼市场需求比 较稳定 从目前市场的发展情况来看 随着金融街规划的逐步实施 大量知名开发企业的进 入 东大街写字楼市场潜力巨大 发展前景令人看好 6 1 36 1 3 东大街及延线区域写字楼市场价格及租金情况东大街及延线区域写字楼市场价格及租金情况 东大街及延线商务区的写字楼成交趋势呈现两极分化的形势 上半年除 5 月受地震影响 跌至 9028 元 平米以外 其余几月均在 11000 元 平米以上 而下半年一方面是受金融危机的 影响 另一方面是成交物业多为档次较低的普通写字楼 因此价格陡然降低至 7384 元 平米 6 1 46 1 4 影响区域写字楼市场的因素影响区域写字楼市场的因素 有利 有利 东大街整治 西部华尔街形象加固东大街整治 西部华尔街形象加固 东大街盐市口 红星路口段的道路景观和沿线建筑物立面整治 使东大街这个西部华尔 街的形象有了很大改观 对区域内写字楼档次的提高大有帮助 减弱老旧写字楼对区域定位 和发展的影响 金融街企业家俱乐部成立 搭建合作平台金融街企业家俱乐部成立 搭建合作平台 作为省内首家金融行业企业家的俱乐部 目前已经聚集了荷兰银行 汇丰银行等中外资 银行负责人以及证券 保险和其他金融相关产业负责人 这对于引导省内乃至西部金融行业 的信息 资金等资源汇聚成都 汇聚东大街 把打造东大街打造成为金融街将带来专业的指 导作用和行业带头作用 喜年广场面市 东大街正式迈出了第一步喜年广场面市 东大街正式迈出了第一步 花样年喜年广场的面市 是东大街正式向西部华尔街迈进的第一步 标志着把东大街打 造成为金融街的规划正式启动 它的出现不仅会带动东大街沿线新建写字楼的发展 还会吸 引更多的企业入驻东大街 促进区域的发展 潜在高端写字楼项目众多潜在高端写字楼项目众多 目前东大街已拍卖的土地中已知有 新鸿基的国际金融中心 九龙仓国金天地 信德广 场 信合地产项目等 且入驻企业就包括了罗森 王 凯泰集团 太古地产 菲律宾首都银 行集团 阳光保险集团股份等十余家国内外实力财团集团公司 东大街写字楼市场未来十分 看好 7 17 1 天府新城天府新城 7 1 17 1 1 天府新城区域写字楼新增供应情况天府新城区域写字楼新增供应情况 尽管天府新城区域在 08 年的供应量较少 仅 6 68 万平米 但前期城市新中心的规划以 及世纪城新会展中心的建设 已经为其写字楼市场的发展打下了坚实的基础 区域内还有许 多潜在写字楼项目将提升 09 年的供应量 7 1 27 1 2 天府新城区域写字楼市场吸纳情况天府新城区域写字楼市场吸纳情况 天府新城区域在 08 年的总吸纳量仅 0 55 万平方米 且成交量相对较少 由于区域内写 字楼市场的发展时间相对较短 相关商务配套比较缺乏 市场发展还不够成熟 因此其市场 需求是所有商务区中最少的 加之区域内写字楼多为开发企业自有物业 使得区域写字楼买 卖成交量较小 随着拉德方斯大厦 特拉克斯大厦 银海芯座等新项目的租售步入轨道 商 务区内的吸纳量应该会在短期内上涨 7 1 37 1 3 天府新城区域写字楼市场价格及租金情况天府新城区域写字楼市场价格及租金情况 从成交价来看 由于天府新城是成都的新兴商务区 区域内新建写字楼较多 档次较高 成交价多在 8000 元 平方米以上 但目前区域内市场还不太成熟 市场需求相对较少 租金 因此相对较低 多在 70 元 平方米左右 虽然目前的租金售价都较低 但区域内新面市的甲 级写字楼将在未来带动租售价格上涨 7 1 47 1 4 影响区域写字楼市场的因素影响区域写字楼市场的因素 不利 不利 政府公开南迁计划停止政府公开南迁计划停止 地震后市政府公开表示暂缓搬迁 区域内写字楼市场失去了重要的市场依托 导致市场 发展预期大为降低 发展前景也受到了一定的影响 有利 有利 苏宁 伊藤洋华堂旗舰店 美美百货 茂业百货等的建设将完善区域商业配套苏宁 伊藤洋华堂旗舰店 美美百货 茂业百货等的建设将完善区域商业配套 目前苏宁和伊藤已经确定入驻南延线 这不仅对住宅市场是利好消息 对写字楼物业来 说也有着积极的作用 使区域的配套更为成熟 对吸引更多的企业入驻有很大的帮助 天府新城内正在建设的其它商业还有 茂业百货 美美百货等 08 年已投入使用的欧尚 超市 富森美 家居 宜家家居等使得天府新城的商业配套日渐成熟 为在区域生活和工作 的人们提供了使捷的商业配套 金融配套已逐步完善金融配套已逐步完善 成都金融后台约 3000 亩用地 就在天府新城内 如若金融后台建成后 区域内的金融配 套将十分完备 目前在高新国际广场周边已有的银行有 中国银行 工商银行 建设银行 招商银行 农业银行 民生银行 成都银行等 高星级洒店聚集高星级洒店聚集 目前天府广场内已知的高星级酒店有 豪生酒店 紫罗兰酒店 希尔顿酒店等 众多国 内外知名四五星级酒店云集 使得区域商务配套日趋完善 海洋公园开园增加区域聚集效应海洋公园开园增加区域聚集效应 海洋公园的建设将进一步完善区域的配套 使区域的聚集效应大为增强 加快南部新城 规模化的形成 在大的规划层面上给区域的写字楼市场带来刺激 市场潜在高端写字楼众多市场潜在高端写字楼众多 据中原市场监控了解 该区域有大量的商务办公用地 且目前已知的甲级写字楼较多 如中航国际广场 三峡大厦 拉德方斯 中信广场等已知有 11 个左右的甲级写字楼 随着未 来区域商务规划的完善 片区内甲级写字楼将越来越多 有助于提升区域写字楼市场的品质 和档次 8 18 1 各商务区写字楼空置率对比各商务区写字楼空置率对比 CBDCBD 天府广场天府广场 跳伞塔跳伞塔 SBDSBD 东大街东大街天府新城天府新城 45 38 46 41 62 从各个区域空置情况的对比来看 作为核心商务区的 CBD 区域 其市场成熟 需求稳定 并且由于使用时间较长导致租金偏低 从而吸引了较多的企业 区域的空置率在所有商务区 域中相对较低 而目前市场发展逐渐成熟 新建写字楼特别是高档写字楼较多的天府广场 跳 伞塔和东大街区域由于物业较新 配置高 受到了许多企业的青睐 但是由于租金较高 因 此空置率也略高 天府新城虽然一直以城市新中心来定位 但目前的发展还不成熟 再加上地震后政府公 开表示暂缓搬迁 使得区域市场预期陡然降低 导致区域写字楼空置率普遍偏高 9 19 1 小结小结 CBDCBD 与与 SBDSBD 写字楼市场最为成熟写字楼市场最为成熟 综合几个写字楼集中区域的发展状况来看 CBD 与 SBD 两个区域市场发展时间长 成熟 度高 拥有比较稳定的客户群体 吸纳量分别达到 3 62 万平米和 2 42 万平米 价格和租金 走势也比较平稳 天府广场天府广场 跳伞塔区域高档写字楼最多跳伞塔区域高档写字楼最多 天府广场 跳伞塔区域甲级写字楼最多 同时潜在写字楼多 供应也最大 包括仁恒广场 城市之心二期等档次较高的写字楼未来都将呈现 其售价达到 12563 元 平米 是目前所有商 务区中最高 东大街和天府新城发展潜力看好东大街和天府新城发展潜力看好 东大街和天府新城市场发展时间短 目前的市场成熟度较低 吸纳量分别只有 1 24 万平 米和 0 55 万平米 但政府在规划预期方面下了很多功夫 加上区域存量土地较多 因此这两 个商务区还具有良好的发展潜力 三 主城区写字楼等级分析三 主城区写字楼等级分析 1 1 划分标准 划分标准 由于新出台的 成都商务写字楼等级指导标准 是对未来市场的写字楼等级进行划分 其中许多标准目前市场上的写字楼都还无法达到 因此暂不使用该标准作为本次写字楼等级 划分的准则 1 11 1 甲级写字楼划分标准甲级写字楼划分标准 位于城市中心或副中心地带 物管费大于 12 元 月 租金高于 85 元 月 品牌电 梯不少于 8 部 品牌中央空调 品牌并具有丰富经验的物管 监控系统完备 入驻公司多为 大型实力企业且入驻率高 建筑面积大于 40000 且有大堂 1 21 2 乙级写字楼划分标准乙级写字楼划分标准 租金为 60 84 元 月 品牌电梯不少于 5 部 监控系统完备 入驻公司多为中型企业 且入驻率高 1 31 3 普通写字楼划分标准普通写字楼划分标准 租金为 35 59 元 月 品牌电梯不少于 3 部 入驻公司多为中小型企业 入驻率常期 不稳定 2 2 甲级写字楼 甲级写字楼 2 12 1 租金及售价租金及售价 从上图可以看出 写字楼使用时间越长租金越低 如冠城广场 川信大厦等 这主要是 因为老 旧写字楼在软硬件配置方面均相对较差 对企业尤其是对公司形象比较看重的大型 企业的吸引力逐渐减弱 因而租金价格相对较低 同时在售价情况上也基本符合此规律 2 22 2 吸纳情况吸纳情况 甲级写字楼是写字楼市场中的领导者 其市场需求量是当地整体经济发展水平的直接反 应 08 年成都写字楼市场总吸纳量的 1 3 以上来自于甲级写字楼 甲级写字楼在整体市场中 具有较强的吸引力 2 32 3 主要入驻企业主要入驻企业 写字楼名称写字楼名称主要入驻行业主要入驻行业企业名称企业名称 时代广场电子MOTO 诺基亚 东芝 索尼 川信大厦电子飞利浦 西门子 美利捷自动识别仪器 城市之心金融花旗银行 东亚银行 嘉实基金 冠城广场运输 外贸上海铁洋 马士基 中环广场房地产新嘉置地 戴德梁行 凯德置地 信和地产 力宝大厦各类外资美国沃特 美国猫头鹰 布尔克国际 美国艾默生 威斯顿联邦各类外资奥林巴斯 美国福禄克 百威 英美烟草 香格里拉各类外资宾利汽车 卡塔尔航空 雪佛龙 汇日央扩金融民生银行 写字楼是企业形象最直接的反映 因此选择甲级写字楼的企业有着较强的经济实力 加 上一些写字楼还对入驻企业的资质做出了规定 因此甲级写字楼的构成规律比较明显 从成 都甲级写字楼的入驻企业来看 电子行业最多 这些企业多是大型集团 品牌形象高 如西 门子等 是甲级写字楼最主要的客户群体 此外 金融 房地产等对写字楼软硬件均比较看 重的行业也较多的选择甲级写字楼 如各大银行 和记黄埔等 2 42 4 空置情况空置情况 项目名项目名 称称 力宝大力宝大 厦厦 香格里香格里 拉拉 川信大川信大 厦厦 冠城广场冠城广场 中环广中环广 场场 时代广时代广 场场 城市之心城市之心 威斯顿威斯顿 联邦大联邦大 厦厦 汇日央汇日央 扩扩 空置率空置率 50 44 13 20 57 5 5 7 17 由于 08 年下半年经济大环境的影响 在甲级写字楼办公的外资企业与大型企业多少受到 了影响 部分企业选择了换租或退租 造成甲级写字楼目前的空置率较高 但与区域写字楼 的整体空置率相比 大部分甲级写字楼的空置率还是偏低 但是由于区域发展的不同 交通 便利度 区域配套 自身配置以及招租时间的长短不同 写字楼之间的空置率也存在着一些 差异 不过差异并不会十分明显 其中力宝大厦由于投入使用时间短 租金高 使得目前的 空置率偏高 2 52 5 小结小结 老旧甲级写字楼租售价格低老旧甲级写字楼租售价格低 随着使用时间的推移 以前比较出名的甲级写字楼逐渐老旧 软硬件配置相对落后 售 价和租金相对较低 如川信大厦 冠城广场等 08 年的平均租金分别为 87 元 平米和 85 元 平米 甲级写字楼整体吸纳量颇具吸引力甲级写字楼整体吸纳量颇具吸引力 08 年成都甲级写字楼的整体吸纳量在市场总吸纳量中约占 36 虽然甲级写字楼的需求 并不是市场的主导 但是甲级写字楼在整体市场中仍然颇具吸引力 3 3 乙级写字楼 乙级写字楼 3 13 1 租金及售价租金及售价 2008 年乙级写字楼的平均租金为 70 元 月 售价为 7908 元 平方米 从租金和售价 水平来看 乙级写字楼要明显低于甲级写字楼 这也决定了乙级写字楼在软硬件配置方面略 逊于甲级写字楼 3 23 2 吸纳量吸纳量 从乙级写字楼的吸纳量来看 48 的市场占有率使其成为目前成都市场上最受欢迎的写字 楼 一方面此类型的写字楼性价比较高 适合各类中型企业 另一方面此类型的写字楼在市 场上的供应量也最大 客户选择面较广 使得其整体需求量最高 4 4 普通办公用房 普通办公用房 4 14 1 租金及售价租金及售价 普通级别的写字楼在 2008 年的租金水平仅 44 元 月 而售价仅 6890 元 平米 如此 低廉的租金反映出成都市场上的普通写字楼老旧 服务意识较差以及软硬件配置很低的情况 4 24 2 吸纳量吸纳量 成都的普通写字楼市场吸纳量约 1 5 万平方米 占市场总吸纳量的 16 这些写字楼由 于硬件配套不全 软件服务也无法满足客户 因此市场需求量较小 而在未来的发展规律中 普通写字楼的市场占有率将进一步降低 最后逐渐被淘汰 5 5 小结 小结 市场吸纳量集中于乙级写字楼市场吸纳量集中于乙级写字楼 综合三种档次的写字楼需求情况来看 目前成都的写字楼市场主要需求量集中在乙级写 字楼上 吸纳量约占总量的 48 反映出目前成都中型企业较多 在写字楼的选择上对性价 比比较看重 甲级写字楼发展提速甲级写字楼发展提速 随着经济的发展 加上极佳的生活环境和低廉的人力成本 成都成为了众多国内外大型 企业关注的焦点 这为成都今后写字楼市场的发展特别是甲级写字楼的发展提供了条件 而 且政府也在着力打造高档次的办公物业集中区 今后甲级写字楼的发展将会逐渐提速 四 集中的工业园区商务办公情况四 集中的工业园区商务办公情况 1 1 武侯科技园 武侯科技园 1 11 1 园区概况园区概况 简称武侯科技园是经国家发改委审核批准的省级开发区 园区成立于 2000 年 8 月 规划 面积 6 5 平方公里 目前 建成区面积已达 2 12 平方公里 优势 园区紧临成都市三环路西二段 毗邻国家级西南物流中心 交通便利 企业物流成本低 03 年正式晋升为国家级高新技术创业服务中心 园区形象明显提升 园区规划早 发展较为成熟 配套较为成熟 劣势 入驻企业规模小 小型制造型企业较多 园区品质不高 办公环境较差 总部经济发展相对比较滞后 1 21 2 重点项目重点项目 名称 名称 商环境 招商对象 招商对象 生产 科研 总部办公 地址 地址 武侯科技园武兴二路 8 号 总建面 总建面 11000 容积率 容积率 1 5 绿化率 绿化率 50 均价 均价 4500 销售率 销售率 2 期 80 2 2 高新技术开发区 高新技术开发区 2 12 1 园区概况园区概况 高新区 1991 年经国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区 园区规划面积 67 平方 公里 由南区和西区两部分组成 南区位于成都市正南 规划面积 47 平方公里 西区位于成 都市西 成都至都江堰黄金旅游通道两侧 规划面积 20 平方公里 优势 国家级高新技术产业开发区 规模大 起步高 南区已经逐渐发展成为城市副中心 西区逐步成为成都高新区国际化的制造基地 形象 好 知名度高 受到大型企业的青睐 带动区域的迅速发展 劣势 目前建成区相对还比较小 规模效应还不够大 规划范围太大 道路和配套设施的建设相对比较滞后 还未形成大面积的覆盖 2 22 2 重点项目重点项目 名称 名称 科技财富中心 招商对象 招商对象 软件 生产 科研 地址 地址 天府大道南延线高新孵化园 总建面 总建面 20 万 容积率 容积率 0 6 绿化率 绿化率 50 租金 租金 28 40 元 月 均价 均价 5200 销售率 销售率 70 名称 名称 天府创意产业园 招商对象 招商对象 软件 生产 科研 地址 地址 高新西区西芯大道 30 号 容积率 容积率 0 83 绿化率 绿化率 40 均价 均价 5000 销售率 销售率 75 3 3 锦江工业集中发展区 锦江工业集中发展区 3 13 1 园区概况园区概况 成都锦江工业开发区地处成都锦江琉璃乡 规划控制面积 1 29 平方公里 紧靠成都市高 科技技术开发区 成都市三环路横贯其中 根据成都市总体规划 是发展医药 高新技术产 业的理想基地 优势 是城市东南方向近郊的工业规划布点区域和城市向东向南发展规划的基础项目 园区为高新技术的项目实行地价补贴 吸引了一些小型技术型公司 规划面积大 具备了规模化发展的条件 靠近高新区 有利于借势发展 劣势 目前建成面积较小 入驻企业也比较少 形成规模化还需要较长的时间 入驻主要以小型创业型企业为主 档次相对较低 3 23 2 重点项目重点项目 名称 名称 火炬动力港 招商对象 招商对象 生物制药 印刷 乳业 地址 地址 锦江工业园南北一路 总建面 总建面 6 万 容积率 容积率 2 05 绿化率 绿化率 40 均价 均价 6000 元 销售率 销售率 2 期 75 4 4 青羊工业集中发展区 青羊工业集中发展区 4 14 1 园区概况园区概况 青羊工业集中发展区地处成温邛公路以北 三环路与外环之间 占地面积 3000 多亩 建 筑面积 250 万平方米 项目总投资 55 亿元 园区主要分为 933 亩的科技创新基地 1545 亩 的精密加工区和 467 亩的综合配套服务区三大功能区域 优势 项目内部环境较好 紧靠日月大道和成飞大道 临近三环路和绕城高速路和火车西站仅 2 公里 距双流机场仅 12 分钟车程 交通十分便捷 园区内各种配套设施齐全 其独栋孵化楼总价大约等于 CBD 高档写字楼三年租金 对新 兴的创新型公司具有很大的吸引力 园区内交保证金免租金即可入住的时尚青年城对入驻企业员工极具吸引力 劣势 相比其它大型工业园区 青羊工业基地的规模过小 规模化效应比较弱 入园条件较高 阻碍了一部分成长型企业的发展 4 24 2 重点项目重点项目 名称 名称 青羊工业园 招商对象 招商对象 生物制药 电子信息 软件 地址 地址 青羊区成飞大道 1 号 总建面 总建面 55 万 容积率 容积率 1 2 绿化率 绿化率 2 20 均价 均价 4800 元 销售率 销售率 3 期 90 5 5 龙潭都市工业集中发展区 龙潭都市工业集中发展区 5 15 1 龙潭都市工业集中发展区概况龙潭都市工业集中发展区概况 龙潭都市工业集中发展区位于成都市东北部 规划占地面积约 13000 亩 是成都中心城 区规模最大的工业集中发展区 于 2007 年 9 月被批准成为成都市唯一的总部经济实验区 园 区定位为中西部地区规模最大 布局最合理 配套最完善 功能最齐全的总部新城 优势 规模大 是三环沿线规划最大的都市型工业园区 征地价格比较低廉 仅为 20 万净地价 5 万配套 亩 企业入驻条件较低 劣势 园区开工建设面积比较小 周报配套差 入驻企业档次较低 园区内以生产型企业为主 作为总部基地的办公环境较差 5 25 2 龙潭都市工业集中发展区重点项目龙潭都市工业集中发展区重点项目 名称 名称 多元总部国际 1 号 招商对象 招商对象 服装 食品 地址 地址 成华区龙潭都市工业集中发展区 总建面 总建面 6 万 容积率 容积率 1 54 绿化率 绿化率 2 20 均价 均价 4700 销售率 销售率 65 6 6 各园区主要发展产业 各园区主要发展产业 工业园区工业园区主导产业主导产业 武侯科技园电子信息 制药 高新技术开发区电子信息 制药 新材料 锦江工业集中发展区印刷 乳业 生物制药 青羊工业集中发展区工业制造 电子信息 龙潭都市集中发展区服装制造 食品加工 小结小结 集中工业园区是成都现阶段城市外围办公物业的主要发展模式 良好的规划条件和完善 的园区配置使园区具备了一流的办公环境 吸引了不少制造类和高新产业的企业入驻 发展 前景令人看好 将成为今后成都写字楼市场的重要组成部分 六 典型项目六 典型项目 项目名称项目名称力宝大厦力宝大厦 香格里拉中香格里拉中 心心 时代广场时代广场城市之心城市之心 商务区商务区 SBD 天府广场 跳伞塔 地址地址科华北路 滨江东路 9 号 总府路 2 4 号 人民南路一段 86 号 租售方式租售方式可租可售只租不售可租可售可租可售 物管物管 世邦魏理 仕 世邦魏理仕 成都时代广 场物业管理 有限公司 奥莱物业管理有限公司