____年1季度西安房地产市场季度分析报告.doc

2011年1季度西安房地产市场季度分析报告八百家研究中心 时间:2011-04-27 09:55:16 评论:0 点击:1411 转播到腾讯微博内容提要季度报告目录：一、宏观运行背景1.1 经济环境1.2 政策法规1.3 规划建设1.4 热点动态二、土地市场2.1 本季度土地供应分析2.2 本季度土地成交分析三、商品房市场3.1 本季度市场供应特征3.2本季度市场销售特征3.2.1 各物业销售情况3.2.2 各物业价格表现四、分物业市场4.1 普通住宅4.2 商服用房4.3 写字楼4.4 别墅五、分城区商品房市场5.1 城南区城南新房5.2 城北区城北新房5.3 城西区城西新房5.4 城内区城内新房5.5 高新区高新新房5.6 城东区城东新房六、本季度新开盘项目简介一、宏观经济概况（略）二、土地市场（略）三、商品房市场3.1市场供应特征2011年第1季度商品房施工面积3952175平方米，环比下滑了14.6%，与去年同期相比上涨了28.45%；本季度商品房竣工面积3871667平方米，环比下滑了24.7%，同比上涨了53.09%；商品房新开工面积3582611平方米，与上季度相比下滑21.7%，与去年同期相比上涨了12.5%。3.2市场销售特征1季度西安商品房销售面积为3359742.54平方米，同比上上涨了23.63%，环比上季度下滑了30.93%。从西安市近一年商品房各月销售量来看，从2010年3季度开始，西安楼市销量上涨态势明显，于4季度的11月达到了顶峰。刚刚步入2011年，楼市调控政策接二连三，无论是新国八条出台、房产税试点开征、地方限购令的颁布，还是金融政策的不断收紧，无不表明政府调控的决心。在较为浓厚的观望氛围中，2月下旬西安限购令的出台从根本上限制了购房群体。加之受传统春节的影响，置业者的购房意愿较为淡薄，1季度商品房销售下滑明显。从下图各物业成交销售比例图来看，1季度西安市普通住宅销量占总量的87%；写字楼类物业15.5万平方米，环比下滑17.59%，同比涨幅0.3%；商服用类物业交易面积共计为17.89万平方米，环比下滑33.57%，同比增长10.1%。2011年1季度西安各城区各物业销售面积一览表（略）四、分物业市场4.1普通住宅4.1.1 市场供应整体1季度市场供应仍表现为增长走势，2011 年1季度西安普通商品住宅施工面积3485820方米，与去年同比上涨13.3%，占同期商品房总施工面积的88.2%；竣工面积为3387710平方米，较去年同比下滑34%，占同期商品房总竣工面积的87.5%；新开工面积3127621平方米，同比上年下滑1.8%，占同期商品房新开工面积总量的87.3%。2011年1季度末西安普通住宅空置面积为138.57万平方米，占商品房空置面积总量的70.81%。4.1.2 市场销售4.1.2.1销量走势 2011年1季度西安市普通住宅类物业成交面积292.39万平方米，同比上涨24.68%，环比上季度下滑31.89%；本季度普通住宅销售面积占同期商品房销售量的比例为87%。从1、2月份市场表现来看，基于对新国八条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安限购令出台，使得3月西安楼市交易同比大跌七成多，目前市场交易仍显“疲态”。因此，从1季度整体交易量来看，楼市呈现“虚假繁荣”。进入2011年之后，楼市就迎来了一次次的严厉调控，尤其是西安限购令出台之后，楼市观望氛围浓厚，除了被限制的人望房兴叹之外，大部分的刚需购房者也持币待市。同时，原本淡季的春节也是影响楼市销量的重要因素。4.1.2.2 购买年龄分布情况普通住宅购买人群年龄分布图显示，25-30岁年龄段仍是本季度主要购买人群，占本季度市场份额的19.1%，与上季度相比下滑1.4%，40岁以上的购房比重有所降低。2011年1季度西安楼市调控力度加大，尤其是西安限购令之后，以成年子女名义进行的购房行为有所增加，使得本季度购房人群年龄分布整体年轻化。4.1.2.3 普通住宅分面积段销售情况西安市2011年1季度普通住宅各面积段销售套数（略）本季度普通住宅销售总套数为27197套，环比下滑了34.4%。从各面积销售套数分布情况来看，90-110平方米仍是本季度主要成交面积段，占总成交套数的24.4%，该比例较上季度下降了4%；其次是110-130平方米的面积段，占总销量的16.9%；70-90平方米的面积段销量排在第三位。受政策限制，更多的购房者有了“一次到位”的置业计划，紧凑型的三室房源在本季度受关注的程度较高。4.1.2.4普通住宅分价格段销售情况2011年1季度全市普通住宅各价格段销售套数（略）从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看，6000-6500元/平方米价格段成交套数为3323套，占全市普通住宅成交总套数的12.2%，是本季度住宅成交的主要价格区间；6500-7000元/平方米价格段共成交3293套，占总销量的12.1%；接下来是5500-6000元/平方米的价格段，占总销量的9.9%。总体来看，2011年1季度6000元/平方米以上价格段的销量上涨明显，与上一季度相比增长了11.9%。4.1.2.5 普通住宅购买人群来源情况西安市2011年1季度普通住宅购买人群来源情况（略）从购买者来源比例图来看，本市仍然是西安普通住宅市场最主要的购买人群，这部分购买力占总成交套数的93.2%，该比例较上季度下滑了1.2个百分点；本省其他地区的购房比例较上季度增加了1个百分点；而境外人数比例下滑明显。在年初新政颁布之后，引起了恐慌性购房，外来人口趁西安限购令尚未出台之前迅速出手，使得本季度外来人口购房比重略有增加。受2月限购政策影响，至3月份，西安本市人群比例达98%。4.2 商服用房4.2.1 市场供应2011年1季度西安商服用房施工面积为193656平方米，较去年同比增长33.1%，环比下滑了42.3%，占同期商品房施工面积的4.9%；本季度西安商服用房竣工面积为205198平方米，与去年同比增长89.6%，占同期商品房竣工面积总量的5.3%；新开工面积为200626平方米，与去年同期相比上涨8.2%，占同期商品房新开工面积的5.6%。2011年1季度西安商服用房空置面积累计为27.55万平方米，同比下滑了30.8%。占同期商品房空置面积的14.08%。4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势 2011年1季度商服用房销售面积为178949.17平方米，较去年同期销售量相比增长10.1%，环比下滑了33.6%，占本期商品房销售总量的5.3%；本期商服用房销售额为219563万元，较去年同比增幅达31.8%，环比下滑37.3%，占同期商品房销售额的9.0%。住宅物业投资价值在政策影响下大幅“缩水”，而商业物业逐期走高。4.2.2.2 价格表现从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，本季度全市商服用房类物业成交价格为12270元/平方米，环比下滑了5.7%；本季度商服用房类物业成交量为17.89万平方米，较上季度成交量增加33.6%。 4.3 写字楼4.3.1 市场供应2011年1季度西安写字楼施工面积为146230平方米，较去年同比增长74.1%，占同期商品房施工面积的3.7%；竣工面积为154866平方米，与去年同期相比增长131.1%，占同期商品房竣工面积总量的4.0%；新开工面积为150469平方米，同比上年增长73.7%，占同期商品房新开工面积的4.2%。2011年1季度西安写字楼空置面积累计为21.95万平方米，其占同期商品房空置面积的11.22%。伴随西安国际化大都市建设的推进，写字楼物业也迎来新一轮发展契机。4.3.2 市场销售4.3.2.1销量走势本季度写字楼销售面积为155018.83平方米，同比上年同期增长0.35%，环比上季下滑17.6%，占同期商品房销售总量的4.63%；销售额为141721万元，较去年同期相比增长32.6%，环比下滑了7.9%，占同期商品房销售额的5.8%。4.3.2.2价格表现本季度写字楼成交均价及变动比率走势图上看，本季度写字楼成交价格为9142元/平方米，与上季度相比上涨了31.69%。本季度西安写字楼除了大量成交在高新区高新新房之外，城南销量也大幅增长。4.4 别墅4.4.1市场供应1季度西安别墅类商品房施工面积126469平方米，与去年同比增长45.8%，占本期商品房施工面积的3.2%；本期别墅类商品房竣工面积123893平方米，与去年同比上升167.7%，占同期商品房竣工面积的3.2%；新开工面积为103895平方米，与去年同比上涨199.3%，占同期商品房新开工面积的2.9%。2011年1季度西安别墅物业空置面积为7.63万平方米，占同期商品房空置面积总量的3.90%。4.4.2 市场销售4.4.2.1销量走势