湖州调研报告130405PPT课件.pptx

湖州 长兴 前期调研计划 2020 3 27 1 南京 上宁杭高速 路过宜兴市 休息 长兴出口下 湖州北出口下 南京至湖州出行方案 嘉兴 2020 3 27 2 长兴北下高速 沿104国道向南至发展大道项目位置 沿发展大道至明珠北路交口 东北侧 距离 10 2公里20分钟 沿发展大道向东之经三路向南至冯家湾立交桥向东至长深高速 南京至长兴出行方案 2020 3 27 3 湖州北下 沿104国道东南行至二环西路 其美路 沿二环西路南行至二环南路 东坡路 项目所在地 交口东北侧 百盛北侧 沿二环西路上申嘉湖高速至嘉兴 南京至湖州出行方案 2020 3 27 4 开发背景 2020 3 27 5 湖州印象 丝绸之府 鱼米之乡 文物之邦 2020 3 27 6 天 地处长三角经济圈 与无锡 苏州隔湖相望 气候特点 季风显著 四季分明 雨热同季 降水充沛 地 总面积5818平方公里 中心城市面积88平方公里地势特点 由西南向东北倾斜 西部多山 东部为平原水网区 人 总人口259万 市区人口108万 人文历史 一座具有2300多年历史的江南古城 湖州话与上海话 苏州话 温州话等同属吴语 数小语种 行 区内有杭宁高速 104国道 常湖申航道等重要的对外交通网络 二环南路 二环西路等连接城乡的重要主干道 拟建项目距老城商业中心核心 市政府所在地不过15分钟车程 与长途汽车站相邻 距离杭宁高速仅2公里 湖州 因湖而得名 长三角1小时生活圈 2020 3 27 7 数据 2012年仅有7个省 区 市 达到了全国水平的24565元 依次为上海 北京 浙江 广东 天津 福建 山东 数字源自统计年鉴 2012年全市实现地区生产总值 GDP 1661 97亿元 按可比价计算比上年增长9 7 居全省11个城市当中第4位 服务业自2011年首次超过工业排列产业首位 湖州经济水平名列前茅 人均可支配收入高于浙江省整体水平 2020 3 27 8 土地市场 面积 2012年出让金为21 6亿 受政策调控影响 较2011年面积下降近50 类型 商业出让占比明显上升 价格 住宅233万 亩 商业139万 亩 区域 南浔 西南区域 市区土地出让面积较多 西南区域 根据容积率2 5 合折合楼面地价1400元 平米 2020 3 27 9 湖州虽属长三角区域 城市汇聚能力不强 属内需型的城市 购房主体为本地人 湖州每年住宅销售量约250万平米 商业约50万平米 三室改善性需求占据销售主体 2012年受到调控影响 同比2011年下降17 4 二级市场 2012年房屋施工面积1844 74万平方米 房屋竣工面积191 96万平方米 2020 3 27 10 待售 期房 现房 2020 3 27 11 区域市场价格分析 产品多以高层为主 小高层 别墅产品为辅 面积主力为80 130平米户型 其余为中小户型区域价格区间为7000 8500元 平米 区域均价为7600元 平米 现房价格明显高于期房价格500元 平米左右 物业费区间为1 6 2 2元 平米居多 我们截取拟建项目地块周边1公里范围内的住宅产品作为价格参照 2020 3 27 12 长兴项目市场调研 2020 3 27 13 长兴县 2020 3 27 14 合溪南路 明珠北路 发展大道 希望大道 中央大道 白溪路 经二路 经三路 地块位置 合溪路以南 发展大道以北 明珠北路以东 希望大道以西 文苑路及河道穿过基地基地分为A B C三部分 用地性质 商住用地用地面积 A地块71058 B地块105962 C地块120000 A B C 城市主干道 城市次干道 基地 行政中心 2020 3 27 15 2020 3 27 16 在售项目多位于地块南侧 项目多以高层小高层为主 住宅产品均价 7000元 平米 商铺以社区商业为主 项目A地块 2020 3 27 17 2020 3 27 18 典型项目调研 备选调研项目 翰林世家 天河理想城 首创悦府 巴黎春天 凯旋国际 景鸿铭城 春江名城 骏明国际 奥园壹号 中惠卡丽兰新城国际广场 奥元壹号 国贸仁皇 翰林世家 绿城御园的合院 湖州调研计划 2013 4 16至2013 4 19商业 写字楼 酒店 专业市场 住宅 长兴调研计划 2013 4 12至2013 4 16商业 底商 酒店 写字