物业管理法规教程PPT课件.ppt

1 物业管理法概论 四川省物业管理从业人员职业资格考试部门经理 企业经理 成都电子机械高等专科学校工商管理系四川省英捷律师事务所潘渝棱 2 综述一 经济关系法律关系 经济基础决定上层建筑 案例一 2001年1月 滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房 此后 滕某以 房屋存在质量问题 小区围墙距离房屋过近 巨龙公司没有尽到物业管理服务义务 物业费与服务标准不相符 为由 从2001上11月3日至2003年11月3日一直未交付物定管理费 本案中涉及的法律关系有哪些 滕某的做法对吗 为什么 法律调整 3 分析 物业管理公司与业主之间是物业合同关系 而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系 房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴 因此 业主不能以房屋质量问题为由 拒绝向物业管理公司交纳物业费 但是 如果在物业合同中约定了物业管理公司有对房屋维护和修缮义务 业主要求物业管理公司进行维修 物业管理公司未履行义务的 业主有权拒绝交纳物业管理费 4 案例二 某花园自入伙以来外墙出现裂纹渗水 半年后涂料已经基本褪色 对此业主意见很大 多次向物业建设单位 管理处反映但问题始终没有得到解决 业主要求维修外墙的呼声越来越高 甚至有些业主开始私下串联 准备采取集体签名 上访等过激行为 问题 1 外墙渗水的维修责任由谁承担 2 管理处应该如何处理 提示 房屋建筑工程质量保修办法 建设部 5 指导工作 自治管理 物业 土地 地上建筑物及其附属设施 物权 承认私有财产权 占有权 所有权 用益物权 担保物权 权属登记转让 抵押 出租 土地使用权 房屋所有权 专有权 建筑物区分所有权 物业管理 物业管理关系 业主 业主大会 权力机构 业主委员会 常设机构 物业服务公司 开发商 居委会 街道办 房管局 国土局 房地产主管机关 物价局税务局 二 物业与物业管理 6 物业权属登记管理我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度 一 土地权属登记 土地登记办法 国土资源部2008 2 1主管机关 土地管理部门 地方人民政府登记类型 土地总登记 初始登记 变更登记 注销登记 其他登记 更正登记 异议登记 预告登记和查封登记 不予受理土地登记申请的情形 A18土地权属证书 国有土地使用证 集体土地所有证 集体土地使用证 土地他项权利证明书 7 二 房屋权属登记 房屋登记办法 建设部2008 7 1主管机关 房地产行政主管部门登记类型 所有权登记 初始登记 所有权转移登记 所有权变更登记 所有权注销登记 抵押权登记 地役权登记 预告登记 其他登记 更正登记 异议登记 不予登记的情形 A22房屋权属证书 房屋所有权证 共有房屋 注明 共有 房屋他项权证 8 第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表 建设单位代表 街道办事处 乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成 筹备组成员人数应为单数 其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半 筹备组组长由街道办事处 乡镇人民政府代表担任 业主大会和业主委员会指导规则 9 三 法源宪法法律 物权法 行政法规 物业管理条例 部委规章 物业服务收费管理办法 业主大会和业主委员会指导规则 2009 12 1 关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知 2009 12 22 地方法规 成都市物业管理条例 地方政府规章 成都市新建住宅物业保修金监管实施细则 成都市房管局 此外还有民族自治地方法规 国际法等 法的解释 1 正式解释最常用 司法解释2 非正式解释 10 四 法律关系 法律事实和法律责任法律责任 民事责任行政责任刑事责任关于违约金 罚款 罚金 11 保护方法追究违法者法律责任 实行相应的法律制裁法律责任承担法律责任的条件 有违法行为 造成了损害后果 行为与后果有因果关系 主观上有过错 规责原则例外过错原则过错推定 无过错不承担或减轻责任不可抗力 正当防卫 紧急避险保护手段行政 司法 准司法 五 法律关系的保护 12 案例三 张先生是某住宅四楼的住户 因为工作关系 经常出差在外 前几天 张先生家突然漏水 使楼下王小姐家里的天花板 家具 衣被受到损害 因为水流不止 王小姐便请求管理处前去维修 但管理处却将张先生的房门撬开 入内维修 张先生认为 管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开 属于私闯民宅的行为 是犯罪行为 张先生要求物业服务公司赔偿损失 13 第三十一条因紧急避险造成损害的 由引起险情发生的人承担责任 如果危险是由自然原因引起的 紧急避险人不承担责任或者给予适当补偿 紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度 造成不应有的损害的 紧急避险人应当承担适当的责任 注意 两个以上无利害关系的证人 侵权责任法 14 六 物业管理纠纷的处理1 协商2 调解3 投诉4 诉讼5 仲裁 15 一 概念1 物权 权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利 包括所有权 用益物权和担保物权 2 所有权 权利人对自己的不动产和动产 依法享有占有 使用 收益 处分的权利 3 用益物权 对他人所有物在一定范围内使用 收益的权利 其形式有承包经营权 土地使用权 典权和地役权等 4 担保物权 为担保债的履行 在债务人或第三人的特定财产上设定的物权 其形式有抵押权 质权 留置权等 物权法 16 二 业主的建筑物区分所有权概念 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 建筑区划内共有部分包括 道路 绿地 车位和车库 其他公共场所 公用设施和物业服务用房等 建筑区划 对按照统一的城市规划要求 遵循统一规划 合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设的原则规划建设的 能满足人们生产 生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分 成都市物业管理条例 17 四 分户验收程序分户验收应当按照以下程序进行 一 根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位 数量 二 按照国家现行有关标准规定的方法 以及分户验收的内容适时进行检查 三 每户住宅和规定的公共部位验收完毕 应填写 住宅工程质量分户验收表 见附件 建设单位和施工单位项目负责人 监理单位项目总监理工程师分别签字 关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知 18 四 分户验收合格后 建设单位必须按户出具 住宅工程质量分户验收表 并作为 住宅质量保证书 的附件 一同交给住户 分户验收不合格 不能进行住宅工程整体竣工验收 同时 住宅工程整体竣工验收前 施工单位应制作工程标牌 将工程名称 竣工日期和建设 勘察 设计 施工 监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位 关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知 19 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人 应当认定为物权法第六章所称的业主 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为 已经合法占有建筑物专有部分 但尚未依法办理所有权登记的人 可以认定为物权法第六章所称的业主 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 业主 20 第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生 由5至11人单数组成 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主 并符合下列条件 一 具有完全民事行为能力 二 遵守国家有关法律 法规 三 遵守业主大会议事规则 管理规约 模范履行业主义务 四 热心公益事业 责任心强 公正廉洁 五 具有一定的组织能力 六 具备必要的工作时间 业主大会和业主委员会指导规则 21 案例四 某住宅小区成立业主大会过程中 在核定产权人出席会议参加投票时 发现产权人有一位竟是13岁的孩子 经过了解方知 其姓蔡 是附近中学一名初中生 是独生子 其父母考虑到自己逐渐年迈 购买的房产迟早都要给孩子的 让孩子作为产权人 可免除以后缴遗产税等烦琐之事 了解了此事后 业主委员会成立过程就没有通知蔡某参加 召开的业主大会也没有让蔡某参加 因为大部分业主认为蔡某属于限制行为能力人 没有参加业主大会的资格 物业服务公司也坚决反对蔡某参加 蔡某认为自己的合法权益受到了侵犯 就把小区业委会与物业服务公司告上了法院 要求法院主持公道 维护自己的合法权益 22 第三十二条业主委员会委员实行任期制 每届任期不超过5年 可连选连任 业主委员会委员具有同等表决权 第四十四条业主委员会委员有下列情况之一的 由业主委员会三分之一以上委员或者持有20 以上投票权数的业主提议 业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权 可以决定是否终止其委员资格 一 以书面方式提出辞职请求的 二 不履行委员职责的 三 利用委员资格谋取私利的 四 拒不履行业主义务的 五 侵害他人合法权益的 六 因其他原因不宜担任业主委员会委员的 业主大会和业主委员会指导规则 23 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋 以及车位 摊位等特定空间 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 一 具有构造上的独立性 能够明确区分 二 具有利用上的独立性 可以排他使用 三 能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 本条第一款所称房屋 包括整栋建筑物 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 专有部分 24 第四条业主基于对住宅 经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要 无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的 不应认定为侵权 但违反法律 法规 管理规约 损害他人合法权益的除外 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 25 车位 车库 第五条建设单位按照配置比例将车位 车库 以出售 附赠或者出租等方式处分给业主的 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关 应当首先满足业主的需要 的规定 专有 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库与房屋套数的比例 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位 共有 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 26 车位 车库 第七十四条建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 物权法 车辆管理 关于 车辆保管费 车辆场地使用费 名称另定合同 成都市物业管理条例 27 共用部位是指住宅主体陌生结构部位 包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备包括上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 供电线路 照明 锅炉 暖气线路 煤气线路 消防线路 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 物业共用部位 共用设施设备 28 三 相邻关系 相邻关系 是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人 在行使不动产的所有权或使用权时 因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系 在法律上 相邻关系具有以下特点 1 相邻关系是依据法律的规定而产生的 2 相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人 因为一人不可能构成相邻 相邻关系可以在公民之间 也可以在法人之间 或在公民与法人之间发生 3 相邻关系因种类不同而具有不同的内容 但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利 他方应给予必要的方便 4 相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益 29 相邻关系的种类 相邻关系产生的原因很多 种类复杂 主要的相邻关系有以下几方面 一 因用水 排水产生的相邻关系二 因通行所产生的相邻关系三 因建造 修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系四 因通风 采光而产生的相邻关系五 因保护环境所产生的相邻关系六 因挖掘土地 建造建筑物等发生的相邻关系 30 处理相邻关系的原则 物权法 第84条规定 不动产的相邻权利人应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的原则 正确处理相邻关系 根据这一规定 在处理相邻关系时 应注意如下原则 一 依据法律法规和习惯处理相邻关系二 团结互助 兼顾各方的利益三 有利生产 方便生活四 公平合理五 依法给予补偿 31 合同法 一 物业服务合同前期物业服务合同 物业服务合同 业主大会议事规则 管理规约参考示范文本 成都市前期物业服务合同 试行 成都市业主大会议事规则 成都市物业管理规约 成都市房产管理局 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则 应当认定为物业服务合同的组成部分 A3 2 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 32 二 合同的订立 形式要件 实质要件 1 合同的形式 书面 口头和其他形式物业服务合同必然采用书面形式2 合同的主要条款 合格的合同 3 合同订立的方式 要约 承诺 要约邀请 生效时间 不得撤销的要约 要约失效 承诺的期限 4 缔约过失责任 诚信原则 过错责任原则 33 专项维修资金法律规定由业主交纳的 专项用于住宅共用部位 共用设施设施设备的保修期满后维修 更新和改造的资金 法律依据 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 建设部 财政部 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法 2004 4 1 34 管理制度 以成都市为例 1 监管原则 统一缴存 专户存储 业主决策 统筹监管2 主管部门 市房产管理部门指定专户管理银行3 缴存比例 时间 余额补足 转让时余额承担 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法 及其实施细则 35 4 使用管理每年结息到户管理单位 市房产管理部门 业主大会变更情形 变动物业管理区域 更换物业服务企业 更换业主委员会主任 副主任 房屋所在权转让 到专户管理银行办理分户账更名手续复核 每半年核对一次 每季度发送对账单 凭专项维修资金缴款凭证上的资金帐户和产业代码使用 划转物业服务企业或维修单位 36 三 合同的效力1 合同的生效合同成立 有效 生效附条件的合同 附期限的合同合同生效的条件 主体合格内容合法意思表示真实不违反法律法规和社会公共利益 如形式要件 37 2 合同存在效力瑕疵的三种情况 1 无效合同部分无效 全部无效 判定依据 2 可变更 可撤销合同 意思表示不真实 重大误解 显失公平 欺诈 胁迫 乘人之危 撤销权的行使 行使机构 行使期限 3 效力待定合同主体不合格 民事行为能力 代理行为 38 第二条符合下列情形之一 业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的 人民法院应予支持 一 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同 二 物业服务合同中免除物业服务企业责任 加重业主委员会或者业主责任 排除业主委员会或者业主主要权利的条款 原因 物业服务合同一般是格式合同 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 39 四 合同的履行1 全面履行 适当履行 原则2 抗辩权的行使 对双务合同而言 同时履行抗辩权 后履行抗辩权 不安抗辩权 先履行抗辩权 证据 3 保全措施代位权 到期债权 非专属于债务人自身的债权 撤销权 到期债权 40 五 合同权利义务的终止第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后 业主委员会请求解除物业服务合同的 人民法院应予支持 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的 人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 41 第九条物业服务合同的权利义务终止后 业主请求物业服务企业退还已经预收 但尚未提供物业服务期间的物业费的 人民法院应予支持 第十条物业服务合同的权利义务终止后 业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域 移交物业服务用房和相关设施 以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的 人民法院应予支持 物业服务企业拒绝退出 移交 并以存在事实上的物业服务关系为由 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的 人民法院不予支持 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 42 六 承担违约责任的方式 1 继续履行 2 采取补救措施 修理 更换 重作 退货 减少价款或报酬等违约责任 3 赔偿损失 补偿性 损失 直接损失 间接损失 4 支付违约金 补偿性 约定违约金 法定违约金 5 定金制裁 既约定违约金 又约定定金的处理办法 4 违约责任的免除 法定免除 协议免除不可抗力 不能预见 不能避免并不能克服的客观情况 43 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律 法规规定以及相关行业规范确定的维修 养护 管理和维护义务 业主请求物业服务企业承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的 人民法院应予支持 第四条业主违反物业服务合同或者法律 法规 管理规约 实施妨害物业服务与管理的行为 物业服务企业请求业主承担恢复原状 停止侵害 排除妨害等相应民事责任的 人民法院应予支持 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 44 招标投标流程招标公告投标开标决标定标法律依据 中华人民共和国招标投标法 物业管理条例 前期物业管理招标投标管理暂行办法 建筑总面积在5万平方米以上或者国有投资占50 以上的建筑区划 应当采用公开招投标方式 成都市物业管理条例 A66 2 物业管理招投标 45 关键 招标文件 投标文件 成都市物业管理招标文件 示范文本 招标方式 公开招标和邀请招标经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 物业管理条例 第二十四条第二款 46 案例五 A公司接到成都某开发商 以下简称B公司 发出的招标邀请 参加了B公司举办的大型物业管理招投标活动 两个月后 A公司接到B公司向其发出的 中标通知书 通知A公司中标 A公司依照约定前往成都B公司签订 物业服务委托合同 到达成都后 A公司发现B公司同时向三家物业服务公司发出了 中标通知书 A公司要求依照投标书中的内容签订合同 但B公司表示 需要就物业服务委托合同的主要条款与三家物业服务公司再进行协商 并根据协商的结果确定与哪家物业服务公司签订正式合同 B公司的做法是否合法 47 法律依据 物业管理条例 以下简称 条例 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 以下简称 管理办法 房屋接管验收标准 物业的承接验收及法律规定 48 1 验收时间 管理办法 第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行 一 住宅小区建设项目全部竣工后 开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料 条例 第二十八条物业服务企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 前期 条例 第三十七条物业服务企业承接物业时 应当与业主委员会办理物业验收手续 49 2 验收机构 管理办法 第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行 二 城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内 应当组成由城建 包括市政工程 公用事业 园林绿化 环境卫生 规划 房地产 工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组 50 3 验收准备 管理办法 第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求 一 所有建设项目按批准的小区规划和有关管理及设计要求全部建成 并满足使用要求 二 住宅及公共配套设施 市政公用基础设施等单项工程全部验收合格 验收资料齐全 三 各类建筑物的平面位置 立面造型 装修色调等符合批准的规划设计要求 四 施工机具 暂设工程 建筑残土 剩余构件全部拆除清运完毕 达到场清地平 五 拆迁居民已合理安置 51 4 物业承接验收时检索并应提交的资料 建设部房屋接管验收标准 A4 3 产权资料 项目批准文件 用地批准文件 建筑执照 拆迁安置资料 52 技术资料 竣工图 包括总平面 建筑 结构 设备 附属工程及隐蔽管线的全套图纸 地质勘察报告 工程合同及开 竣工报告 工程预决算 图纸会审记录 工程设计变更通知及技术核定单 包括质量事故处理记录 隐蔽工程验收签证 沉降观察记录 竣工验收证明书 钢材 水泥等主要材料的质量保证书 新材料 构配件的鉴定合格证书 水 电 采暖 卫生器具 电梯等设备的检验合格证书 砂浆 混凝土试块试压报告 供水 供暖的试压报告 53 物业管理条例 A29 第二十九条在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业管理企业移交下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必需的其他资料 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 54 5 物业的保修 房屋建筑工程质量保修办法 第七条在正常使用条件下 房屋建筑工程的最低保修期限为 一 地基基础工程和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 二 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 三 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 四 电气管线 给排水管道 设备安装为2年 五 装修工程为2年 55 物业装饰装修管理一 法律依据 物业管理条例 住宅室内装饰装修管理办法 建设部 建筑安装工程质量检验评定标准 住宅工程初装饰竣工验收办法 地方性法规 成都市房屋装修结构安全管理规定 成都市人大 56 二 物业装饰装修程序1 装修人申报登记 非业主应当取得业主的书面同意 2 签订住宅室内装饰装修书面合同 3 物业管理单位应当告知禁止行为和注意事项 装修人应当告知邻里 4 签订住宅室内装饰装修管理服务协议 5 竣工验收 出具住宅室内装饰装修质量保修书 在正常使用条件下 住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年 有防水要求的厨房 卫生间和外墙面的防渗漏为五年 保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算 57 住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容 一 委托人和被委托人的姓名或者单位名称 住所地址 联系电话 二 住宅室内装饰装修的房屋间数 建筑面积 装饰装修的项目 方式 规格 质量要求以及质量验收方式 三 装饰装修工程的开工 竣工时间 四 装饰装修工程保修的内容 期限 五 装饰装修工程价格 计价和支付方式 时间 六 合同变更和解除的条件 七 违约责任及解决纠纷的途径 八 合同的生效时间 九 双方认为需要明确的其他条款 58 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容 一 装饰装修工程的实施内容 二 装饰装修工程的实施期限 三 允许施工的时间 四 废弃物的清运与处置 五 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求 六 禁止行为和注意事项 七 管理服务费用 八 违约责任 九 其他需要约定的事项