2009年7月长沙房地产市场研究报告_47页_易居研究.doc

20092009 年年 0707 月长沙房地产市场研究报告月长沙房地产市场研究报告 克而瑞 中国 信息技术有限公司克而瑞 中国 信息技术有限公司 长沙机构长沙机构 长沙易居房地产研究所长沙易居房地产研究所 2002009 9 年年 8 8 月月 注 本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据 由克而瑞 中国 信息技术有限公司长 沙机构监测 并在此基础上剔除经济适用住房 单位定向房后所得 目目 录录 本月导读 本月导读 4 易居视点 市场保持高位成交 成交均价开始持续上涨易居视点 市场保持高位成交 成交均价开始持续上涨 5 数字楼市 数字楼市 6 关注楼盘 关注楼盘 6 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 7 第一章 政策资讯第一章 政策资讯 7 一 政策法规一 政策法规 7 二 市政动态二 市政动态 8 三 市场资讯三 市场资讯 9 第二章 经济环境第二章 经济环境 11 一 一 GDPGDP 增速稍减 增速稍减 0909 年一季度下线突破年一季度下线突破 14 14 11 二 固定资产投资增速放缓二 固定资产投资增速放缓 11 三 社会零售总额增速开始持续回升三 社会零售总额增速开始持续回升 12 四 开发投资额增速加速下滑四 开发投资额增速加速下滑 13 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 14 第三章 土地市场第三章 土地市场 14 一 土地资讯一 土地资讯 14 二 本月公告土地分析二 本月公告土地分析 14 三 本月成交地块分析三 本月成交地块分析 15 第四章 商品住宅市场第四章 商品住宅市场 16 一 市场综述一 市场综述 16 二 供求关系分析二 供求关系分析 16 三 供应量分析三 供应量分析 17 四 成交量分析四 成交量分析 23 五 成交均价分析五 成交均价分析 24 六 项目解析六 项目解析 26 第五章 产品分析第五章 产品分析 28 一 产品综述一 产品综述 28 二 案例分析二 案例分析 31 第六章 营销媒体第六章 营销媒体 36 一 营销透析一 营销透析 36 二 媒体分析二 媒体分析 38 三 典型项目三 典型项目 42 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇 45 一 开福区一 开福区 45 二 天心区二 天心区 45 三 雨花区三 雨花区 45 四 岳麓区四 岳麓区 46 五 芙蓉区五 芙蓉区 47 本月导读 本月导读 中央重视房价上涨 但基调未变中央重视房价上涨 但基调未变 7 月 21 日 国务院研究室召集业界人士召开房地产市场形势座谈会 就 房价 地价 投资及热点城市 等内容听取各方意见 座谈会提交的两份报告均将基调定为 维持回暖 态势 防止涨价蔓延 详情请见详情请见 P7P7 长沙二套房贷暂未收紧 下半年或收紧长沙二套房贷暂未收紧 下半年或收紧 今年以来 全国房地产市场迅速回暖转热 但近日二套房贷收紧的消息却如同一枚重 磅炸弹 再一次引起了人们对楼市的担心 详情请见详情请见 P7P7 长株潭城市群纳入长株潭城市群纳入 3 53 5 概念概念 重点建设一江五区重点建设一江五区 依据国务院批准的 长株潭城市群区域规划 湖南省长株潭城市群区域规划条例 修订草案 以下简称 草案 将第二条第二款修改为 本条例所称的长株潭城市群 区域 是指国务院批准的长株潭城市群区域规划确定的长沙市 株洲市 湘潭市行政区域 以及岳阳市 益阳市 娄底市 常德市 衡阳市的部分地区 详情请见详情请见 P8P8 天心区召开首届区域资源推介大会 天心区召开首届区域资源推介大会 124124 个项目找婆家个项目找婆家 长沙市天心区首届区域资源推介大会暨 对话天心 高峰论坛活动于 2009 年 7 月 22 日分别在通程国际大酒店和省群众艺术馆隆重举行 详情请见详情请见 P10P10 易居视点 易居视点 市场保持高位成交 成交均价开始持续上涨市场保持高位成交 成交均价开始持续上涨 进入 09 年以来 长沙房地产市场出现了成交量连续 5 个月增长的局面 在经过 08 年 的低迷之后 09 年长沙房地产市场成交量全面爆发 虽然 6 7 月份连续 2 个月持续下降 但月度成交量仍保持在较高水平 市场成交依然火热 多个项目开盘 加推实现热销 销 售热情有增无减 市民购房热情较 5 月份更加积极 在成交量连续多个月份保持高位 存 量得到有效消化之后 市场对涨价的预期越来越强烈 7 月供应量 41 66 万平米 同比下降 11 34 环比下降 49 58 成交量本月略有下 降 本月成交 115 76 万平米 同比上涨 174 19 环比下降 0 66 长沙商品住宅在连 续 6 个月上涨后 连续 2 个月小幅回落 但成交量仍在高位 商品住宅成交均价为 4075 元 平米 同比增长 4 46 环比增长 2 67 长沙房价在过去四个月内保持平稳的增长势 头 特别是 7 月份 增长幅度明显加大 土地市场信心仍需进一步加强土地市场信心仍需进一步加强 在全国土地新地王不断出现的形式下 长沙土地市场依然平静 不少土地仅底价成交 规模较大的地块甚至出现流拍 为了提升市场信心 长沙国土部门决定每 2 个月定时推出 新增土地 因此 本月无新增土地 无土地成交 后市走势预测 供应量将快速回升 成交量高位徘徊后市走势预测 供应量将快速回升 成交量高位徘徊 随着连续 7 月市场保持高位成交 年底市场存量进一步快速去化 为下一轮供应量集 中爆发提供条件 同时 开发商对市场的乐观预期也是供应量增加的基础 预计未来几个 月开发商将加快上市步伐 市场供应量仍会快速回升 面对连续多个月份的高位成交 客 户对涨价的预期逐渐增强 抓紧时间下手的想法占居主流 使得市场需求得以高位保持 数字楼市 数字楼市 7 7 月商品住宅市场基本情况月商品住宅市场基本情况 供应量供应量成交量成交量供求比供求比成交均价成交均价 41 66 万平方米115 76 平方米1 2 874075 元 平方米 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 7 7 月项目成交量排行榜月项目成交量排行榜 名次名次热销楼盘热销楼盘所属区域所属区域环线位置环线位置 销售面积 销售面积 均价均价 元元 1 湘江世纪城开福区二环内 244137 234168 2 保利 麓谷林语岳麓区二至三环间 60466 93431 3 上河国际商业广场雨花区二至三环间 34602 133894 4 新城新世界雨花区二至三环间 30472 994255 5 西点 公园里岳麓区二环内 28917 753847 6 福邸雅苑天心区二至三环间 25436 033309 7 香颂国际商厦雨花区二至三环间 22510 544650 8 中隆国际 御玺雨花区二至三环间 19496 274724 9 恒大名都望城县二至三环间 11986 73669 10 谋房博客岳麓区二环内 10190 384186 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘 关注楼盘 湘江世纪城湘江世纪城 连续 6 个月进入长沙销售排行前十 连续 4 个月蝉联第一 销售面积持续 增长 本月突破 24 万平米 单个楼盘成交面积接近长沙全市成交量的五分之一 保利麓谷林语保利麓谷林语 115 万 复合型大型社区 河西第一盘 7 月 4 日开盘实现销售 620 套 本月销售近千套 一举成为全市成交面积排行第二名 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章 政策资讯第一章 政策资讯 一 政策法规一 政策法规 1 1 中央重视房价上涨 但基调未变 中央重视房价上涨 但基调未变 7 月 21 日 国务院研究室召集业界人士召开房地产市场形势座谈会 就 房价 地价 投资及热点城市 等内容听取各方意见 座谈会提交的两份报告均将基调定为 维持回暖 态势 防止涨价蔓延 在 21 日的座谈会上 有关机构建议政府部门应当在继续稳定现有政 策的同时 对部分房价上涨较快的城市采取措施 防止房价上涨全面蔓延 而此前的 7 月 9 日 国务院领导主持召开经济形势座谈会 其中也就房地产市场的情况 听取建议 在这次座谈会上 国务院高层领导在关心房地产行业各项指标回暖的同时 对房 价和 地王 现象提出了疑问 基调未变 但相关的细节政策已经渐渐发生改变 银监会第三次经济金融形势通报会 上 刘明康明确指示 各大商业银行要控制房地产贷款风险 严格执行二套房标准 的讲 话公布后 各家商业银行纷纷收紧了此前暗中放松的二套房制度 而近日 中国银监会也发布了 固定资产贷款管理暂行办法 主要从贷款业务流程规 范的角度提出监管要求 是对现行贷款类监管法规的系统性完善 2 2 长沙二套房贷暂未收紧 下半年或收紧 长沙二套房贷暂未收紧 下半年或收紧 今年以来 全国房地产市场迅速回暖转热 但近日二套房贷收紧的消息却如同一枚重 磅炸弹 再一次引起了人们对楼市的担心 7 月 6 日 上海证券报独家披露 杭州市将率 先收紧二套房贷款政策 受此消息影响 深圳 上海两地地产指数分别下跌 2 89 和 3 41 此后上海 广州也传出消息 当地银行系统和房地产市场人士 也纷纷预期二套房贷将很 可能收紧 而长沙部分银行对二套房贷问题避而不谈 甚有三缄其口 但业内人士对长沙二套房 贷问题看法比较一致 长沙的二套房贷暂时还会按照原标准执行 但如果房地产市场泡沫 有了持续形成的趋势 不排除以后会有收紧二套房贷政策的可能 据报道 最近央行已向商业银行下发通知 要求主要金融机构自即日起 每月后五日 逐日报送存贷款数据 而之前银监会也紧急下发了 关于进一步加强信贷管理的通知 强 调贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求 在不改变政策基调的前提下 监管部 门开始对货币政策进行策略调整 如重启央票正回购 以防止可能出现的通货膨胀预期和 流动性过剩 多家银行房贷人士预计 从银行操作层面看 特别是上半年近乎完成了全年 信贷投放任务的商业银行 对信贷投放将开始出现 明松暗紧 的趋势 易居点评 易居点评 二套房贷收紧 是 2007 年底房地产市场急转直下的导火索 在 2009 年房 地产市场重演 2007 年的疯狂之后 如果二套房贷再次收紧 可以预见对后市影响极大 但从长沙本地市场来看 虽然成交量连续多个月份保持较高成交 但开发商对长沙房地产 市场的前景仍持谨慎态度 庞大的土地储备仍让各开发商心有余悸 如果此时收紧二套房 贷 无疑会雪上加霜 估计长沙地方对于二套房贷的执行会有一定的阻力 二 市政动态二 市政动态 1 1 湘江大道湘江大道 9 9 月直通长沙新港月直通长沙新港 车站北路年底竣工车站北路年底竣工 湘江大道北延线确保 9 月底前竣工通车 将穿过北三环 直达长沙新港 同时 车站 北路年底将跨越浏阳河 9 月底之前 冯蔡西路 兴联东路等几条道路也将竣工 再加上湘江大道北延线 将 使开发区形成 六纵十横 的路网格局 六纵 分别为 芙蓉北路 新港大道 植基路 金盆大道 裕城路 湘江大道北延线 十横 分别为 龙福路 秀峰路 兴联路 创远 路 天鹅大道 冯蔡路 高冲路 柏曹路 湘捞东路 彩霞路 易居点评 易居点评 长沙开福区作为长沙土地储备量最大的区 一直以来都是房地产发展潜力 最大的区域 但由于长沙整体向南发展 北边一直缺乏推动房地产市场发展的契机 在今 年加大基础设施投入的背景下 开福区政府进一步加快了道路交通框架建设 道路的进一 步完善对于房地产业的向北发展具有一定得利好 但相对于南部两型社会 河西先导区 城东武广客运新站 北城仍然缺乏推动整体市场快速发展的发动机 2 2 长株潭城市群纳入 长株潭城市群纳入 3 53 5 概念概念 重点建设一江五区重点建设一江五区 依据国务院批准的 长株潭城市群区域规划 湖南省长株潭城市群区域规划条例 修订草案 以下简称 草案 将第二条第二款修改为 本条例所称的长株潭城市群 区域 是指国务院批准的长株潭城市群区域规划确定的长沙市 株洲市 湘潭市行政区域 以及岳阳市 益阳市 娄底市 常德市 衡阳市的部分地区 目前已提交湖南省十一届人 大常委会第九次会议审议 依据 草案 长沙的黄花 黄兴 榔梨 含浦 坪塘 雷锋 白箬 夏铎铺地区 株 洲的天元 云龙 白井 南洲 黄泥坳地区 湘潭的河东 易俗河 九华 楠竹山地区 益阳的沧水铺 岳阳的界头铺等是长株潭城区群建设重点开发区域 长株潭城市群建设近期规划为 2008 年 2010 年 中期为 2011 2015 年 远期为 2015 2020 年 其中 近中期建设重点地区有 一江五区 湘江生态经济带 长沙月 亮岛到株洲空洲岛 128 公里 和大河西 云龙 昭山 天易 滨湖五大示范区 大河西示范区 以长沙高新 金洲 益阳高新 常德德山为核心区域的先进制造业走 廊 重点发展机械制造 新能源 电子信息 辐射带动益阳 常德等地区 云龙示范区 包括株洲的云龙和清水塘 云龙重点发展先进制造业和临空产业 清水 塘依托循环经济试点发展新型产业 昭山示范区 自长沙暮云 至湘潭昭山 易家湾 九华 建设生态宜居城 天易示范区 位于株洲天元区和湘潭易俗河之间 重点发展机电制造 加工 环保现 代物流等产业 滨湖示范区 包括岳阳的湘阴 汨罗 望城的部分区域和城陵矶临港产业新区 建设 长株潭产业转移承接基地 再生资源产业基地 绿色农产品生产加工基地 健康休闲服务 基地 易居点评 易居点评 长株潭城市群与 3 5 城市群一直都是湖南省两大重点发展规划 但两者一 直为有机结合 此次 草案 的修改 将长株潭城市群与 3 5 城市群有机结合 并公布了 一江五区 的重点建设区域 对于城市的发展 特别是城市房地产的发展具有极强的指 导意义 三 市场资讯三 市场资讯 1 1 部分区县拟推 部分区县拟推 购房补贴购房补贴 第二季第二季 随着 7 月 5 日开福区购房补贴活动的结束 贯穿整个春季的各区购房补贴告一段落 雨花区购房补贴 5 月 31 日就结束 岳麓区购房补贴也在 5 月份结束 长沙县的购房补贴 政策也已结束近 2 个月 在上半年各项政策和优惠补贴的刺激下 长沙楼市出现持续热销 的势头 但各区县并未打算停止购房补贴的优惠活动 开福区部分楼盘在 7 月 5 号后将补贴延长到 7 月底 岳麓区一年一度的 生态宜居 节 也即将来到 长沙县则正在酝酿更大规模的拉动内需的 促销 活动 涉及到房地产 旅游 三产等多个行业 长沙 购房补贴 第二季活动即将全面拉开 易居点评 易居点评 09 年上半年各区县的购房优惠补贴活动 对于刺激购房者出手 激活长沙 楼市市场做出了不可估量的贡献 正是各种购房优惠措施的不断出现 才打动了购房者 一改观望之态纷纷出手购房 长沙楼市在 09 年上半年形势迅速改观 连续多个月份热销 部分区域甚至出现无房可卖 大有 07 年之势 09 年下半年各区县正在酝酿的 购房补贴 第二季将会再次引发购房热潮 为房地产市场的火热再添一把火 2 2 天心区召开首届区域资源推介大会 天心区召开首届区域资源推介大会 124124 个项目找婆家个项目找婆家 长沙市天心区首届区域资源推介大会暨 对话天心 高峰论坛活动于 2009 年 7 月 22 日分别在通程国际大酒店和省群众艺术馆隆重举行 本次推介会上 我区重点向投资者推荐了南湖片区 省府新区 工业园区 解放垸区 等四大片区 本次大会上天心区共计推出各类招商引资项目 124 个 其中大型商业综合体 项目 21 个 招商面积 122 万平方米 土地项目资源 40 个 占地面积 32300 亩 特色街 市项目资源 11 个 招商面积 50 万平方米 商务楼宇资源项目 52 个 招商面积 353 万平 方米 共有 250 余家意向投资机构和大型企业前来咨询洽谈 其中不乏华远集团 中信集 团 保利集团 万豪国际集团 华润集团等重量级客商 通过此次推介大会 天心区共引进意向投资金额达 150 亿元 共有 47 家企业达成投 资意向 一大批重量级项目有望落户天心 易居点评 易居点评 此次天心区召开区域资源大会借助了当前房地产市场的繁荣 吸引了不少 开发商和集团的关注 有力的展示了天心区未来四大板块 南湖片区 省府新区 工业 园区 解放垸区的优势 同时 此次资源大会也再次反应了长沙土地市场存量的严峻性 仅天心区四大片区土地供应量即超过 3 万亩 长沙可供开发的土地依然较高 第二章 经济环境第二章 经济环境 一 一 GDPGDP 增速增速稍减 稍减 0909 年一季度下线突破年一季度下线突破 14 14 图图 2 2 1 11 1 长沙市 长沙市 GDPGDP 历年增长速度走势图历年增长速度走势图 12 01 12 70 14 00 14 80 14 90 14 80 16 00 14 40 14 80 15 00 15 10 13 10 14 5 7 9 11 13 15 17 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年一季度 2008年二季度 2008年三季度 2008年四季度 2009年一季度 2009上半年 资料来源 湖南统计局 2008 年长沙四个季度 GDP 增长速度依然保持逐渐上涨的态势 经济危机对长沙经济 的影响尚未显现 2009 年一季度长沙 GDP 增长速度下降到 13 1 同比下降 1 3 个百分 点 环比下降 2 个百分点 经济危机对长沙经济的影响已经比较明显 但长沙经济仍保持 较高的增长速度 经济快速发展的势头尚未改变 在国家 4 万亿投资计划的刺激下 以及 长沙政府大规模的招商引资 加大固定资产投资的拉动下 长沙经济快速回暖 上半年经 济 GDP 增速为 14 较一季度上涨 0 9 个百分点 经济回升速度非常明显 二 固定资产投资二 固定资产投资增速放缓增速放缓 2008 年长沙固定资产投资仍然保持较快的增长速度 平均增速仍在 30 左右 进入 09 年后 长沙固定资产投资累计增长速度开始下滑 增幅不足 30 特别是一季度同比增 长仅有 21 6 较 1 2 月份累计增长速度有较大跌幅 4 月份在长沙各项重大工程纷纷开 工之后 长沙固定资产投资累计增长速度再次回升 较一季度增速提高近 6 个百分点 在 重点市政工程的带动下 长沙固定资产投资再次提速 5 6 月份再次出现波动 但整体增 长速度依然较高 6 月份累计投资增速仍达到 25 1 图图 2 2 2 12 1 长沙市固定资产投资累计增长走势图 长沙市固定资产投资累计增长走势图 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 固定资产累计投资同比增幅 数据来源 湖南统计局 三 社会零售总额增三 社会零售总额增速开始持续回升速开始持续回升 图图 2 2 3 13 1 长沙市社会消费品零售总额增幅走势图 长沙市社会消费品零售总额增幅走势图 0 5 10 15 20 25 30 2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 社会消费品零售总额同比增长 数据来源 湖南统计局 2008 年长沙社会消费品零售总额增长速度始终保持在 15 以上 增长速度依然较快 2008 年下半年增速略有下降 但仍保持较高速度 12 月份在国家出台各种扩大内需的政 策后 12 月增速有所回升 扩内需政策初现成效 2 月份由于春节刚过 消费品零售总额 增速减缓 3 月份消费品零售总额增速与 2 月份基本持平 止住了下滑的势头 随着经济 的回暖 必将回升 进入 4 月后 长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升 已经连续 3 个 月出现增幅增长 在国家家电下乡 节能补贴等政策的带动下 长沙社会消费品零售总额 增速将有进一步上涨 四 开发投资额增速加速下滑四 开发投资额增速加速下滑 进入 09 年以来长沙固定资产投资和房地产投资累计增长速度加速下滑 特别是 3 月 份同比增速大幅下滑 房地产投资 1 3 月累计投资同比增长仅有 4 4 投资明显减少 但 随着市场销售持续回暖 4 月份房地产市场投资增速明显加快 1 4 月累计投资增速达到 17 开发商投资力度明显加强 在经过 4 月份的集中增长之后 房地产投资再次大幅下 降 造成上半年房地产开发投资额同比为负增长 长沙房地产市场投资意愿仍缺乏积极性 图图 2 2 4 14 1 长沙市房地产开发及固定资产投资累计增长走势图 长沙市房地产开发及固定资产投资累计增长走势图 10 0 10 20 30 40 2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月 房地产开发投资累计增幅固定资产投资累计增幅 数据来源 湖南统计局 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第三章 土地市场第三章 土地市场 一 土地资讯一 土地资讯 1 1 国土部公布地价房价比 国土部公布地价房价比 长沙调研最高为长沙调研最高为 27 2 27 2 7 月 25 日 国土部公布 620 个调查项目的土地占房价比例 620 个案例中 销售房价 最高为 45000 元 平米 最低为 1130 元 平米 地价占房价最低比例为 5 3 最高为 58 6 620 个项目地价占房价比例平均为 23 2 356 个项目比例在 15 30 之间 比例在 30 以下的约占总数的 78 公布的 620 个项目中 长沙市有 6 个 湖南省有 23 个 长 沙市的 6 个项目中 地价占房价比最高为 27 24 最低为 12 79 易居点评 易居点评 6 月底 国土资源部副部长鹿心社首次在国新办的新闻发布会上 公布了全国 地价约占房价 23 的结论 引起了全国的热议 这次国土部公布全部 620 个楼盘的地价占 房价比 也是国土部首次正面回应 地价推高房价 的争论 虽然公布了详细数据 但并 未让所有人信服 房地产开发过程中的大量灰色成本仍是房地产开发的主要部分 有效规 范市场 减少钱权交易 取消灰色成本 才能真正的公开房地产开发成本 二 本月公告土地分析二 本月公告土地分析 本月无新增土地供应本月无新增土地供应 1 1 地块供应走势分析 地块供应走势分析 图图 3 2 13 2 1 长沙市 长沙市 0707 月土地市场供应走势月土地市场供应走势 0 5 10 15 20 25 30 35 08 108 208 308 408 508 608 708 808 908 10 08 11 08 1209 109 209 309 409 509 609 7 幅 0 50 100 150 200 250 万平方米 占地面积土地幅数 资料来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 在全国土地新地王不断出现的形式下 长沙土地市场依然平静 不少土地仅底价成交 规模较大的地块甚至出现流拍 为了规范土地出让市场 长沙国土部门决定每 2 个月定时 推出新增土地 因此 本月无新增土地 三 本月成交地块分析三 本月成交地块分析 本月无土地成交本月无土地成交 图图 3 3 13 3 1 长沙市 长沙市 0707 月土地市场成交走势月土地市场成交走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 08 108 208 308 408 508 608 708 808 908 10 08 11 08 12 09 109 209 309 409 509 609 7 幅 万平方米 0 5 10 15 20 25 30 亿元 占地面积土地幅数成交总价 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 第四章 商品住宅市场第四章 商品住宅市场 一 市场综述一 市场综述 图图 4 1 14 1 1 20072007 年年 0707 月至月至 20092009 年年 0707 月长沙市商品住宅供求走势图月长沙市商品住宅供求走势图 0 20 40 60 80 100 120 140 07 707 9 07 11 08 108 308 508 708 9 08 11 09 109 309 509 7 万平方米 2500 3000 3500 4000 4500 元 平方米 供应量成交量成交价格 资料来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月市场供应继续下降 本月供应量 41 66 万平米 同比下降 11 34 环比下降 49 58 成交量本月略有下降 本月成交 115 76 万平米 同比上涨 174 19 环比下降 0 66 长沙商品住宅在连续 6 个月上涨后 连续 2 个月小幅回落 但成交量仍在高位 商品住宅成交均价为 4075 元 平米 同比增长 4 46 环比增长 2 67 长沙房价在过去 四个月内保持平稳的增长势头 特别是 7 月份 增长幅度明显加大 表表 4 1 14 1 1 长沙市 长沙市 7 7 月商品住宅各类指标变化表月商品住宅各类指标变化表 指标指标 20082008 年年 0707 月月 20092009 年年 0606 月月20092009 年年 0707 月月 同比增长同比增长 环比增长环比增长 供求比1 0 901 1 391 2 78 208 89 100 供应量 万 m2 46 9982 6341 66 11 34 49 58 成交量 万 m2 42 5116 53115 76174 19 0 66 成交价格 元 m2 3901396940754 46 2 67 成交总额 亿元 16 5846 2547 17184 50 1 99 资料来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 二 供求关系分析二 供求关系分析 图图 4 2 14 2 1 20082008 年年 0707 月至月至 20092009 年年 0707 月长沙市商品住宅供求情况比对月长沙市商品住宅供求情况比对 0 20 40 60 80 100 120 140 08 508 708 908 1109 109 309 509 7 万平方米 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 供应量成交量供求比 资料来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 09 年 7 月 长沙商品住宅市场供求比为 2 78 同比增长 208 89 环比增长 100 本月供求差距再次拉大 供求矛盾更加突出 在经过半年多的连续供大于求之后 从 08 年 12 月开始 长沙连续 8 个月出现供不应 求局面 市场存量得到快速消化 随着多个月份的大体量成交 市场积压需求基本释放完 毕 预计市场销售量将会有所下降 同时 各开发商上市速度明显加快 预计下半年供应 量有望增长 供不应求现象将会得到改变 三 供应量分析三 供应量分析 1 1 供应总量分析 供应总量分析 进入 09 年以来 长沙商品住宅供应市场波动较大 4 6 月份供应量明显高于其他月 份 但从整体趋势来看 09 年 3 月以来 市场供应量一直都保持在 40 万平米以上 市场 供应正在逐步增加 预计未来市场供应量会进一步增长 图图 4 3 14 3 1 20082008 年年 0707 月至月至 20092009 年年 0707 月长沙市商品住宅供应量比对图月长沙市商品住宅供应量比对图 46 99 86 6383 02 106 29103 5 36 25 33 8 14 40 45 95 48 40 66 82 63 41 66 0 20 40 60 80 100 120 08 708 808 9 08 10 08 11 08 12 09 109 209 309 409 509 609 7 万平方米 供应量 资料来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 2 2 供应结构分析 供应结构分析 表表 4 3 14 3 1 20092009 年年 6 20096 2009 年年 7 7 月商品住宅区域供应面积表月商品住宅区域供应面积表 区区 域域0808 年年 7 7 月月0909 年年 6 6 月月0909 年年 7 7 月月 占全市比例占全市比例 同比增长同比增长 环比增长 环比增长 开福区 8 0660 299 7623 43 21 09 83 81 天心区 7 470 021 774 25 76 31 8750 00 雨花区 18 0410 8111 0826 60 38 58 2 50 岳麓区 6 2711 5114 1233 89 125 20 22 68 芙蓉区 7 1504 9311 83 31 05 合计 46 9982 6341 66100 00 11 34 49 58 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 从分区来看 本月供应量仍就主要集中在开福区 雨花区 岳麓区 天心区 芙蓉区 两个区供应量依旧较小 区域供应量相对集中的现象依然持续 连续多个月份的较低供应 量造成天心区 芙蓉区成交量不断下降 3 3 新盘数据分析 新盘数据分析 4 月份开盘项目井喷之后 新盘上市量逐渐下降 本月仅有 2 个新盘上市 表表 4 3 24 3 2 20092009 年年 7 7 月新开盘项目信息表月新开盘项目信息表 项目名称项目名称区域区域项目规模项目规模开盘时间开盘时间推出面积推出面积推出套数推出套数成交套数成交套数成交均价成交均价 保利麓谷林语岳麓区 1202009 07 0470132 27426203430 盈峰翠邸岳麓区 662009 07 253500015653 联排 6000 元 双 拼 8500 元 合计 105132 2898673 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 注 新开盘项目成交数据为开盘期间下定套数 1 1 规模分析 规模分析 表表 4 3 34 3 3 长沙市新盘规模列表 长沙市新盘规模列表 图图 4 3 24 3 2 7 7 月新盘规模分布图月新盘规模分布图 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 从规模来看 本月新开盘项目全部为 30 万平米以上的大盘 从 6 7 月份新开楼盘 的规模来看 大中规模的楼盘对市场形势的把握更加及时 反应更加快速 面对长沙楼市 成交量的快速发展 迅速加快开发节奏 早日上市 2 2 建筑形态 建筑形态分析分析 从建筑形态来看 保利麓谷林语为小高层 高层复合型建筑 盈峰翠邸则全部为 4 层 别墅 表表 4 3 44 3 4 长沙市新盘建筑形态列表 长沙市新盘建筑形态列表 图图 4 3 34 3 3 新盘建筑形态分布图 新盘建筑形态分布图 规模规模新盘量 个 新盘量 个 5 万方以下 0 5 10 万方 0 10 30 万方 0 30 万方以上 2 合计 2 规模规模新盘量 个 新盘量 个 10 30万 方 0 0 5万方以下 0 0 5 10万方 0 0 30万方以 上 100 0 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 3 3 区域分析 区域分析 表表 4 3 54 3 5 长沙市新盘区域分布列表 长沙市新盘区域分布列表 图图 4 3 44 3 4 新盘区域分布图 新盘区域分布图 规模规模新盘量 个 新盘量 个 二环内 0 二环至三环之间 1 三环外 1 合计 2 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 从分布区域来看 本月新开盘项目主要位于城郊 离市中心较远 近期长沙以郊区大 盘上市量为主 长沙住宅市场向外郊区发展迹象明显 4 4 房型分析 房型分析 新盘户型分析新盘户型分析 从新开盘项目户型分析来看 由于盈峰翠邸为别墅项目 产品比较纯粹 全部为别墅 产品 保利麓谷林语则以二房为主 另有部分三房 四房产品 图图 4 3 54 3 5 长沙市 长沙市 20092009 年年 7 7 月新盘户型分布图月新盘户型分布图 多层 1 小高层 0 高层 0 复合型 1 合计 2 三环外 50 0 二环内 0 0 二环至 三环之 间 50 0 小高层 0 0 多层 50 0 复合型 50 0 高层 0 0 0 111 00 1 0 0 2 0 4 0 6 0 8 1 1 2 一房二房三房四房五房复式别墅 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 上市房型分析上市房型分析 表表 4 3 64 3 6 长沙市 长沙市 20092009 年年 7 7 月上市新盘房型表月上市新盘房型表 房型配比房型配比 房型房型单位数 套 单位数 套 房型面积 房型面积 套数套数比例 比例 40 以下 00 00 40 5000 00 50 6000 00 一房 0 60 7000 00 80 以下 00 00 80 9028929 67 90 10036937 89 二房 662 100 以上 40 41 100 以下 00 00 100 120747 60 120 140101 03 三房 84 140 以上 00 00 140 以下 666 78 140 16000 00 四房 66 160 以上 00 00 五房 0 200 以上 00 00 复式 0 200 以上 00 00 别墅 162200 27216216 63 合计 974974100 00 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 从本月新开盘项目房型来看 二房产品占绝对多数 达到 68 本月由于盈峰翠邸开 盘 别墅产品供应量较大 占到本月供应量的 16 63 另外本月有部分三房 四房产品 未有一房产品上市 保利麓谷林语项目在 08 年 6 月份拿地时 刚性需求为 08 年市场需求 的主要支撑 因此 该项目以中等户型为主 三房 四房的面积也比较紧凑 去化房型分析去化房型分析 表表 4 3 74 3 7 长沙市 长沙市 20092009 年年 7 7 月上市新盘去化表月上市新盘去化表 房型房型上市量上市量 套套 去化量去化量 套套 去化比例去化比例 一房 00 二房 66249775 08 三房 8484100 00 四房 664365 15 五房 00 复式 00 别墅 1625332 72 合计 97467769 51 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 注 新开盘项目成交数据为开盘期间下定套数 从去化情况看 本月新开盘项目整体去化率为 69 51 去化情况非常好 特别是保利 麓谷林语项目的去化率 76 84 盈峰翠邸别墅项目的去化率也达到了 32 72 在当前整 体市场去化较快的情况下 新开盘项目都取得了不错的开盘效果 从房型去化情况来看 三房去化率最高 全部售罄 二房去化量最大 特别是 2 1 户型 去化率也在百分之百 紧凑型的小三房成为保利麓谷林语销售最好的户型 而二房产品则由于项目位置较偏 且 与 2 1 户型缺乏竞争力 造成去化率相对较低 环线房型供求分析环线房型供求分析 图图 4 3 64 3 6 长沙市 长沙市 20092009 年年 7 7 月二三环间房型供求分布图月二三环间房型供求分布图 0 662 84 66 0000 497 84 43 000 0 200 400 600 800 一房二房三房四房五房复式别墅 供应套数成交套数 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 二三环线之间供应量以二房为主 另有部分三房 四房 从成交来看 以二房成交量 最大 但去化率最低 三房的去化率较高 达到 100 图图 4 3 74 3 7 长沙市 长沙市 20092009 年年 7 7 月三环外房型供求分布图月三环外房型供求分布图 000000 162 000000 53 0 50 100 150 200 一房二房三房四房五房复式别墅 供应套数成交套数 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月三环外只有盈峰翠邸别墅盘开盘 只有别墅产品推出 四 成交量分析四 成交量分析 1 1 成交总量分析 成交总量分析 09 年 7 月长沙商品住宅市场成交 115 76 万平米 同比 174 19 环比下降 0 66 长沙商品住宅在连续 6 个月上涨后 连续 2 个月小幅回落 但成交量仍在高位 从单个楼 盘销售情况来看 长沙楼市销售热情未减 天心区 芙蓉区等区域销售量的下降主要来自 各区域可售房源不足而造成成交量下降 图图 4 4 14 4 1 20082008 年年 7 7 月月 2009 2009 年年 7 7 月长沙市商品住宅成交量走势月长沙市商品住宅成交量走势 42 5 49 9 35 6733 3935 26 46 3 65 38 94 13104 49 118 6122 98116 53 115 76 0 20 40 60 80 100 120 140 08 708 808 9 08 10 08 11 08 12 09 109 209 309 409 509 609 7 万平方米 成交量 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 注 本月成交数据为本月住宅网签住宅减去经济适用住房 单位定向房 2 2 成交结构分析 成交结构分析 表表 4 4 14 4 1 20092009 年年 6 6 月月 2009 2009 年年 7 7 月商品住宅区域成交面积表月商品住宅区域成交面积表 区区 域域 0808 年年 7 7 月成交月成交 面积 万面积 万 0909 年年 6 6 月成月成 交面积交面积 万万 0909 年年 7 7 月成月成 交面积交面积 万万 占全市比例占全市比例 同比增长同比增长 环比增长环比增长 开福区 12 5429 7732 0427 68 137 40 7 63 天心区 7 4721 5715 3113 23 188 76 29 02 雨花区 18 0429 9131 3227 06 65 80 4 71 岳麓区 6 2723 1827 2223 51 269 70 17 43 芙蓉区 7 1512 19 868 52 69 23 18 51 合计 42 5116 53115 7699 99 174 19 0 66 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 从各区情况来看 开福区 雨花区 岳麓区有不同程度上涨 天心区 芙蓉区则出现 大幅下降 开福区成交量的增长 主要来自湘江世纪城的成交 成交量占到整个开福区的 80 左右 岳麓区成交量的增长也主要来自于保利麓谷林语的开盘 项目 7 月份的成交量 占到整个岳麓区成交量的四分之一 天心区 芙蓉区则由于没有新增项目 而在售楼盘多 处尾盘 成交量继续下降 而且下降幅度有加大之势 五 成交均价分析五 成交均价分析 1 1 长沙商品住宅成交均价走势 长沙商品住宅成交均价走势 09 年 6 月 商品住宅成交均价为 4075 元 平米 同比增长 4 46 环比增长 2 67 长沙房价在过去四个月内保持平稳的增长势头 特别是 7 月份 增长幅度明显加大 从单 个楼盘来看 大部分楼盘价格已经开始上涨 随着市场的进一步热销 房价将会有进一步 的上涨 面对成交量连续多个月份保持在高位 以及对未来通货膨胀的预期 不少购房者已经 没有了此前的沉稳 慌了手脚 纷纷投入到购房潮当中 在进一步拉动成交量的同时 也 为开发商提价增加了底气 部分开发商已经偷偷涨价 但在面对已经有点恐慌的购房者而 言 小幅涨价已经不再是阻碍他们购房的主要因素 图图 4 5 14 5 1 20082008 年年 7 7 月月 2009 2009 年年 7 7 月长沙市商品住宅成交均价走势图月长沙市商品住宅成交均价走势图 3901 3654 4078 3739 3618 3782 3954 396539893969 4075 3762 3952 3000 3400 3800 4200 08 708 808 9 08 10 08 11 08 12 09 109 209 309 409 509 609 7 元 平方米 商品住宅均价 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 2 2 典型项目分析 典型项目分析 从各区典型项目来看 长沙各区域楼盘从 08 年 8 月份开始出现大幅度降价 鑫远湘 府华城最先降价 从 10 月份开始 各典型楼盘除万象新天外 均出现较大幅度的降价 长沙进入大范围降价时期 万象新天由于处在城市核心区域 全年降价幅度不大 7 月份 5 个典型项目均价较 6 月份继续上涨 涨幅明显 特别是茂华国际型 鑫远湘 府华城等楼盘则是因为项目进入尾盘提升了价格 图图 4 5 24 5 2 长沙典型商品住宅项目价格走势 长沙典型商品住宅项目价格走势 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 鑫远湘府华城香樟雅郡西子湖畔沃府茂华国际湘万象新天 数据来源 CRIC 中国房地产决策咨询系统 六 项目解析六 项目解析 表表 4 6 14 6 1 本月销售楼盘排行本月销售楼盘排行 名次名次热销楼盘热销楼盘所属区域所属区域环线位置环线位置 销售面积 销售面积 均价均价 元元 1 湘江世纪城开福区二环内 244137 234168 2 保利 麓谷林语岳麓区二至三环间 60466 93431 3 上河国际商业广场雨花区二至三环间 34602 133894 4 新城新世界雨花区二至三环间 30472 994255 5 西点 公园里岳麓区二环内 28917 753847 6 福邸雅苑天心区二至三环间 25436 033309 7 香颂国际商厦雨花区二至三环间 22510 544650 8 中隆国际 御玺雨花区二至三环间 19496 274724 9 恒大名都望城县二至三环间 11986 73669 10 谋房博客岳麓区二环内 10190 384186 数据来源 CRIC 2008 中国房地产决策咨询系统 1 1 大盘持续热销大盘持续热销 表表 4 6 24 6 2 大盘销售楼盘排行大盘销售楼盘排行 热销楼盘热销楼盘 所属区所属区 域域 环线位置环线位置 上月销售面积上月销售面积 当月销售面积当月销售面积 均价均价 元元 项目规模项目规模 万 万 本月本月 排行排行 上月上月 排行排行 湘江世纪城开福区二环内 174678 16244137 23403631911 恒大 名都望城县二至三环间 28564 7911986 735168293 上河国际商业 广场 雨花区二至三环间 26069 734602 1339726135 新城新世界雨花区二至三环间 24999 7330472 99426913646 数据来源 CRIC 2008 中国房地产决策咨询系统 从近两个月的销售排行榜来看 长沙部分大盘持续热销 有 4 个项目连续两个月进入 成交面积排行前十 其中湘江世纪城从 09 年开始一直在销售面积排行榜前十 大盘以其 供应量的可持续性 以及整体规模 环境配套的优势 在当前部分项目脱销的情况下 赢 得了可观的销售业绩 2 2 成交量向大盘集中成交量向大盘集中 随着市场的持续升温 各大盘体现了其供应量可持续性的优势 连续的加推 保证了 项目取得持续 大量的成交 使项目成交量在区域内成交量的比重原来越大 其中 湘江 世纪城项目成交量占到开福区成交量的 80 左右 保利麓谷林语的成交量占到岳麓区成交 量的四分之一 上河国际 新城新世界 中隆国际御玺 香颂国际四个楼盘的成交量也占 到雨花区成交量的三分之一 各区域成交量正在向几个大盘集中 第五章 产品分析第五章 产品分析 一 产品综述一 产品综述 1 1 热销 滞销产品 热销 滞销产品 热销产品热销产品 湘江世纪城湘江世纪城 销售状况 销售状况 由于市场去化情况较好 7 月份湘江世纪城项目再次加推 2 次 本月共加 推 7 栋 共 1008 套房源 本月实现销售 24 41 万平方米 本月销售量位列 09 年 6 月长沙 商品住宅销售面积第一名 远远超过其