西安商业调研报告2013年57页PPT课件.pptx

陕西 西安 调研报告 东方盛典商业策划管理有限公司 2013年7月 2020 3 27 1 西安经济商业规划重点商业调研分析 目录CONTENTS 2020 3 27 2 西安经济商业规划 1 DFSD Plan 2020 3 27 3 西安 概况 西安 古称长安 京兆 举世闻名的世界四大古都之一 是中华文明的发祥地 中华民族的摇篮 中华文化的杰出代表 是丝绸之路的东方起点 是中国历史上建都时间最长 朝代最多 影响力最大的古都 居四大古都之首 历史上最为强盛的周 秦 汉 隋 唐等朝代均建都于西安 是十三朝古都 西安市位于渭河流域中部关中盆地 东经107 40度 109 49度和北纬33 42度 34 45度之间 北临渭河和黄土高原 南邻秦岭 东以零河和灞源山地为界 与华县 渭南市 商州市 洛南县相接 西以太白山地及青化黄土台塬为界 与眉县 太白县接壤 南至北秦岭主脊 与佛坪县 宁陕县 柞水县分界 北至渭河 东北跨渭河 与咸阳市区 杨凌区和三原 泾阳 兴平 武功 扶风 富平等县 市 相邻 辖境东西长约204公里 南北宽约116公里 面积9983平方公里 其中市区面积1066平方公里 全市辖新城 碑林 莲湖 雁塔 未央 灞桥 阎良 临潼 长安9个市辖区及周至 蓝田 户县 高陵4个县 共有街道 乡 镇176个 其中街道办事处89个 镇40个 乡47个 2020 3 27 4 沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区 泾渭新区以装备制造业为主导 浐灞新区集会展 国际合作交流 现代服务 居住等功能为一体 潏滈新区以创意文化产业为主导 空港区将被打造成空港新城 高新区仍是高新技术研发区 物流区将成国际港务能源产业承接区 生态区是生态 农家休闲养生区 西安市 城区规划空间格局 中心城区 空港区 泾渭新区 物流区 浐灞新区 生态区 潏滈新区 高新区 沣渭新区 本案 2020 3 27 5 九宫格局 即中心唐城 东部国防科技区 西部综合工业区 南部科研文教区 北部经济开发区 东南部曲江旅游度假区 西南部高新技术产业开发区 西北部汉城遗址 东北部浐灞生态区 棋盘路网 即市区道路网继承唐长安方格网 棋盘式格局 外围功能区结构也以棋盘路网为特色 形成一个明显的区级中心 轴线突出 即以现有的穿越钟楼的南北轴线为中心城市主轴 以大明宫含元殿到大膨答的南北轴线作为西安重要的景观轴线 两条轴线与穿越东西大街的轴线交汇 形成西安棋盘结构的 十 字型格局 一城多心 即在 九宫格局 的基础上 沿城市放射状交通线向夕卜发展功能区 形成多个城市副中心 外部城市格局 大九宫格 三个经济轴 向东西临渭 向西西咸凌 向北西三铜 三个圈层次 核心层 紧密层 边缘层 西安城市规划 城市格局 2020 3 27 6 西安城市规划 城市交通规划 城市交通 突出公共交通优先战略 加快公共交通的建设 构筑一个高效 快捷 一体化 人性化和可持续发展的绿综合交通运输体系 形成以快速路 主干路为主骨架 次干路 支路为辅助的分工明确 级配合理的道路网系统 建立以地铁和普通公交为主 快速公交为辅助的多种客运交通方式相结合的立体公共交通体系 2020 3 27 7 西安市拟在 十二五 期间新开工建设地铁四 五 六号线3条线路 加之一 二 三号线 将从根本上缓解西安主城区的交通拥堵问题 远期 西安共将拟建15条地铁线路 总长约600公里 2005年市政府批准的我市地铁线网规划为6条线路 总长252公里 该规划已纳入西安市第四轮城市总体规划和综合交通规划 其中一 二 三号线已经国家审批并正在建设 据悉 按照规划内容 今后西安市总工拟建15条地铁线路 总长约600公里 目前规划方案已通过审查和专家评审 该规划拟于2040年前实施完成 在2030年前建成通车里程力争达到350公里左右 以满足国际化大都市对城市轨道交通的基本需求 规划建设的4 5 6号线总计95 7km 总投资599 25亿元 这轮建设规划年限为2012 2018年 建设时序安排为 2012年开工建设地铁四号线 2016年建成通车 2013年开工建设地铁五号线 2017年建成通车 2014年开工建设地铁六号线 2018年建成通车 西安 地铁 PHOTO 2020 3 27 8 西安人口特点分析 普查数据显示 全市常住人口为846 78万人 同2000年第五次人口普查相比 十年共增加105 64万人 增长14 25 年平均增长1 34 高于全国0 77个百分点 高于全省0 99个百分点 这很大程度上是因为西安作为西北地区人口流动非常密集的大型城市 吸引了大批外来务工人员和大学生 引起人口机械增长加大 使得西安市人口增加较多 宏观环境人口调查 以2010年11月1日零时为标准时点进行了第六次全国人口普查 2020 3 27 9 西安市消费力分析 2012年城乡居民收入稳定增长 市政府通报了2012年西安经济社会运行情况 据初步核算 全市生产总值 GDP 4369 37亿元 按可比价格计算 比上年增长11 8 增幅高于全国4 0个百分点 人均生产总值45495元2003 2011年 西安市生产总值年均实际增长14 4 其中有六年实现了14 以上的增长速度 经济增速在副省级城市的位次稳步提升 GDP增速由2002年的第6位逐步跃升至2011年的第3位 同时 经济总量连续跨越新台阶 2004年超千亿元 2008年跨过2000亿元大关 2010年突破3000亿元 十年连续迈上三大台阶 在经济总量稳步增加的同时 人均生产总值也快速增长 2011年 西安市人均生产总值达到45495元 比2002年增长2 8倍 2020 3 27 10 西安市消费力分析 城镇居民人均可支配收入近三万元 全年城镇居民人均可支配收入29982元 扣除价格因素 比上年实际增长12 3 农民人均纯收入11442元 实际增长13 7 城镇居民人均消费性支出21434元 比上年增长11 0 农村居民人均总支出10964元 增长17 0 2020 3 27 11 西安正处于由都市MALL向更高级形式升级的过程 其商业业态和居民消费意识逐步提升 2020 3 27 12 结合GDP和城市化来看 西安目前处于综合性商业发展阶段 消费需求呈现鲜明的多元化特征 2012年人均GDP超8000美元 城市化率68 93 参照国际GDP和城市化规律 西安目前的城镇化水平相对滞后于商业发展 只要未来城市化进程继续进行 必将产生更为旺盛和多远的消费需求 2020 3 27 13 西安商业发展状况 Plan东方盛典 2020 3 27 14 重点商业调研分析 2 DFSD Plan 2020 3 27 15 西安市房地产板块以内城为中心 分城东南西北四个板块 加上高新区及06年由县升区的长安区共有七个板块 目前集中开发的板块为城东与城南板块 东方 观点内容 城北板块中档 城内板块 城南板块高档 高新区中高档 城东板块中档 集中商业 高档住宅 公寓 酒店 写字楼 城西板块中档 高层公寓 高层公寓 商业 高档公寓 酒店 高层公寓 小部分配套商业城改房 商业 高档公寓 2020 3 27 16 钟楼商圈 西安癿核心商圈 未来最主要癿商贸旅游服务聚集地 高新商圈 在高新技术产业区基础上形成癿新共商圈 有良好癿人口和产业支撑 商圈収展迅速 长乐商圈 在原庩复路基础上庩复路 轱工一线 形成癿新城区癿新共商圈 东方 观点内容 经开商圈 长乐路商圈 钟楼商圈 小寨商圈 高新商圈 曲江商圈 土门商圈 文艺路 立丰国际 太白路 南二环 李家村万达 三桥商圈 大明宫家居建材城 成熟商圈 待成熟商圈 在建待成熟商圈 曲江商圈 2002年下半年开始 丌断升级癿旅游资源促进了曲江商圈癿形成 小寨商圈 高校林立癿区位有时促使小寨商圈吸引了如百盛之类癿主流百货庖 商圈氛围形成迅速 北部商圈 依托装备制造业去癿产业有时 形成了与业类市场癿聚集敁应 2020 3 27 17 Plan东方盛典 六大商圈数据统计表格 2012年西安商业营业面积在约1000万平方米规划2015年商业营业面积应控制在1100 1200万米之间 2010年西安社会消费品零售总额1611 04亿元 2020 3 27 18 Plan东方盛典 六大商圈业态特点 2020 3 27 19 西安六大商圈档次定位及消费者跨度 钟楼商圈 消费者年龄跨度 大 曲江商圈 高新商圈 小寨商圈 长乐商圈 全年龄段 经开商圈 高 低 商品档次定位 小 2020 3 27 DFSD 项目周边经营商场 Plan东方盛典 经北 2020 3 27 21 钟楼 2020 3 27 22 小寨 2020 3 27 23 项目周边经营商场 Plan东方盛典 长乐 2020 3 27 24 项目周边经营商场 Plan东方盛典 高新 2020 3 27 25 项目周边经营商场 Plan东方盛典 曲江 2020 3 27 26 项目调研优劣势分析 3 DFSD Plan 2020 3 27 27 项目周边在售项目分布 待售 待建 在售 2020 3 27 28 项目周边在售项目分布 2020 3 27 29 项目周边在售项目分布 2020 3 27 30 土门 汉城壹号 2020 3 27 31 土门 汉城壹号 2020 3 27 32 大唐西市 西市城 2020 3 27 33 大唐西市 西市城 2020 3 27 34 大唐西市 时尚生活馆 2020 3 27 35 大唐西市 时尚生活馆 2020 3 27 36 莲湖区 御溪望城 2020 3 27 37 莲湖区 御溪望城 2020 3 27 38 莲湖区 迎宾广场 2020 3 27 39 莲湖区 迎宾广场 2020 3 27 40 土门开远青年城 2020 3 27 41 土门开远青年城 2020 3 27 42 土门西城摩尔 2020 3 27 43 土门西城摩尔 2020 3 27 44 土门 平凉大厦 2020 3 27 45 土门 平凉大厦 2020 3 27 46 土门 翡麗城 2020 3 27 47 土门 翡麗城 2020 3 27 48 高新区 租金 2020 3 27 49 高新区 租金 2020 3 27 50 Thanks 意识决定高度观念创造价值 东方盛典 的宗旨 做受人尊重的企业 2020 3 27 51 项目位于定远县曲阳路 人民路 东大街路段 地处城市商业中心的黄金地段 项目所属 位置 2020 3 27 52 项目地处高新区商业中心地带 周边商业场所众多 商家林立 商业氛围浓厚 是定远居民购物的首先 项目地周边主要以品牌服饰 餐饮 珠宝 家电 金融 超市等为主 代表品牌 七匹狼 上海老庙黄金 KFC NIKE adidas 海澜之家 苏宁电器 苏果超市等 商圈概况 项目周边环境 商业中心 配套设施完善 商业价值认同 交通便利 2020 3 27 53 PHOTO 建议1 曲阳路 人民路 花园湖东大街 18060 项目基本参数及红线图 曲阳路 长约270米 宽约18米 建筑面积约4860平方米人民路 长约600米 宽约9米 建筑面积约5400平方米花园湖东大街 长约650米 宽约12米 建筑面积约7800平方米总建筑面积约为 18060平方米 项目红线图 2020 3 27 54 建议2 曲阳路 人民路 花园湖东大街 7890 项目基本参数及红线图 曲阳路 长约270米 宽约18米 建筑面积约4860平方米人民路 长约150米 宽约9米 建筑面积约1350平方米花园湖东大街 长约140米 宽约12米 建筑面积约1680平方米总建筑面积约为 7890平方米 项目红线图 2020 3 27 55 优劣势分析 劣势 优势 观点内容项目地处定远县老城区商业核心位置 地段升值潜力巨大 周边生活配套成熟 完善 交通便利正处于发