赵小刚“营改增”对房地产业的影响与应对PPT课件.ppt

第三部分 营改增 对房地产企业的影响与应对 赵小刚高级会计师注册税务师南京大学商学院硕士生导师 1 提纲 一 房地产业 营改增 政策设计二 营改增 对房地产业影响与税负变化分析三 进项税额抵扣及增值税专用发票管理四 房地产业 营改增 后涉税风险控制五 房地产企业应对 营改增 建议 2 一 房地产业 营改增 政策设计 一 税率问题 因建筑业在国务院批准的 营改增 试点方案 财税 2011 110号 中规定税率为11 房地产业很可能也适用11 的税率 但不排除将来方案出来后税率为17 的可能 因17 则税负增加 或许会在11 17 之间 再确定一个税率 3 针对普通住宅 公寓和酒店及商业地产 工业地产 房地产公司取得的利润不同 差异很大 税率也可能分开规定 4 二 房地产与建筑行业同时纳入到营改增的试点 主要是财税部门考虑到房地产与建筑业之间关系过于紧密 如果两者纳入营改增存在时间差 那么在这段时间差之内开发商将有一大笔进项税无法抵扣 这对开发商的成本将产生很大的影响 5 三 对房地产业可能需要区分商业地产 可再次流通 和住宅地产 属于最终消费品 实行不同的征收方式 6 财政部财科所建议 对于新建房地产 按照标准税率征收增值税 而对于房地产的租赁和再次销售 区分商业和住宅 实行一般计税方法与简易计税方法的可选择 7 一般计税方法 应纳税额 当期销项税额 当期进项税额简易计税方法 应纳税额 销售额 征收率一般纳税人原则上必须采用一般计税方法 如采用简易计税方法 必须法定 8 四 过渡期的政策衔接问题 老项目老办法 新项目新办法 对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘 应该按照老政策处理 继续交营业税 且新老项目必须要分开进行财务核算 分开管理 9 问题关键是如何界定新老项目 房地产项目立项时间 预售合同签订时间 开票时间 10 五 为了解决这些问题 可能需要在制定方案时出台过渡政策 过渡政策有三种可能的方案 一是让已有的老房产继续缴纳营业税 二是根据楼房的年龄对销项税打折 第三种是国家给房企提供一个可抵扣的虚拟进项税 或者采取扣额法 11 第一种方案延迟 营改增 进程 第二种方案操作难度很大 第三种方案需要国家财政补贴较多 国家可能未必愿意 12 六 房地产企业的下游行业能不能抵扣不动产 房地产企业开发的房地产 如果工业 商业企业购买的时候可以抵扣 就意味着消费型增值税改革彻底完成 而这需要修改 增值税暂行条例 及其 实施细则 13 如果企业对企业之间以增值税是价外税的原则进行房地产交易 因为有进项税抵扣 那么税率高低对房地产企业的影响较为减轻 14 七 房地产业 营改增 后 土地增值税的去留问题 15 财政部财科所建议 营业税改增值税后 应适当考虑合并土地增值税 契税等税种 进一步消除重复征税 降低房地产流转环节税负 房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以调节 16 二 营改增 对房地产业影响与税负变化分析 一 账务处理难度增加 17 由于营业税是对营业额直接征税 只需增加一个会计科目 而增值税采用抵扣的核算模式 其应纳税额等于销项税额减进项税额 至少需增加十个会计科目 核算难度较原来大幅增加 营改增 不仅改变了企业的会计核算体系 同时还带来了开票系统 报税系统 认证抵扣 税款缴纳等操作方面的一系列新问题 账务处理稍有不慎便会产生风险 18 二 虚开或购买增值税专用发票触犯刑事责任1 刑法第205条 虚开增值税专用发票罪虚开包括 让他人为自己虚开 2 刑法第208条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的 处五年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金 19 最高人民检察院 公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定 第五十六条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票二十五份以上或者票面额累计在十万元以上的 应予追诉 20 三 可抵扣进项不足 税负恐大幅上升1 土地开发成本抵扣问题难以认定由于土地来源的多样性 有的是无偿划转 有的是与村集体合作 有的是通过股权收购而来等 这就导致土地成本很难取得依法允许抵扣的进项税发票 21 即使通过 招拍挂 方式取得土地 其土地出让金 如何抵扣进项税额 1 计算扣除 2 扣额法 差额纳税 22 2 利息支出成本抵扣问题难以认定目前金融企业尚未纳入 营改增 无法开具专票 即使金融企业纳入 营改增 由于其体量庞大 可能对其实行简易征收办法 23 三 期初库存和固定资产抵扣问题房地产业的存货和固定资产在企业资产中占比很高 按 营改增 政策的一贯性处理 房地产企业的期初存货和固定资产一般不能抵扣 24 三 进项税额抵扣及增值税专用发票管理 一 允许抵扣的进项税额1 从销售方或者提供方取得的增值税专用发票 含货物运输业增值税专用发票 税控机动车销售统一发票 下同 上注明的增值税额 25 2 从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额 26 3 购进农产品 按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13 的扣除率计算的进项税额 买价 是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税 27 4 接受境外单位或者个人提供的应税服务 从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收缴款凭证 以下称税收缴款凭证 上注明的增值税额 28 案例 代扣代缴增值税如合同价款为106万元人民币 应代扣代缴增值税 106 1 6 6 6 万元 29 纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的 应当具备书面合同 付款证明和境外单位的对账单或者发票 资料不全的 其进项税额不得从销项税额中抵扣 30 特别提醒 增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车 汽车 游艇 其进项税额准予从销项税额中抵扣 31 二 不允许抵扣的进项税额1 用于集体福利或者个人消费的购进货物 接受加工修理修配劳务或者应税服务2 非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务 3 接受的旅客运输服务 32 三 扣税凭证开具不符合规定要求的不得抵扣1 对不按规定开具的专用发票 包括项目填写不全 单位名称错误 未盖有发票专用章等等 不得作为税款的抵扣凭证 2 对纳税人取得虚开代开的增值税专用发票 不得作为增值税合法的抵扣凭证抵扣进项税额 33 3 扣税凭证不符合认证或稽核比对规定要求的不得抵扣 目前 防伪税控认证系统发现涉嫌违规发票共分 无法认证 认证不符 密文有误 重复认证 和 纳税人识别号认证不符 指发票所列购货方纳税人识别号与申报认证企业的纳税人识别号不符 五种 34 4 扣税凭证不符合认证期限要求的不得抵扣 增值税一般纳税人取得开具的增值税专用发票 应在开具之日起180日内到税务机关办理认证 并在认证通过的次月申报期内 向主管税务机关申报抵扣进项税额 未在规定期限内到税务机关办理认证 申报抵扣的 不得作为合法的增值税扣税凭证 不得计算进项税额抵扣 35 5 增值税一般纳税人取得的增值税专用发票 已认证 但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的 不得抵扣 36 解决措施 国家税务总局公告2011年第78号经主管税务机关审核 允许纳税人继续申报抵扣其进项税额 37 四 房地产开发能取哪些专用发票抵扣1 建安成本2 工程设计费3 交通运输费4 房地产可行性研究5 房地产工程勘察勘探 38 6 建筑设计 园林景观设计7 创意策划 文印晒图8 建筑图纸审核9 研发费10 技术咨询费 39 11 工程监理费12 招标及招标代理费13 购买软件14 信息系统服务费15 业务流程管理服务费 40 16 广告费及广告代理费17 有形动产租赁费 41 18 会议展览费 1 专门的会议公司 展览公司应开具增值税发票 2 在酒店举办的会议费情况复杂 42 福建 广东 深圳 宾馆 酒店等提供的会议服务暂不纳入营改增范围 按纳税人身份划分江苏 北京 酒店宾馆等纳税人提供餐饮住宿劳务同时提供会议或展览服务 一并缴纳营业税 如其提供的会议或展览服务能够分开核算 单独开票的 就会议展览服务收入缴纳增值税 按发生的具体业务划分 43 43 19 物流辅助服务费 1 港口码头服务 2 货物运输代理服务 3 仓储服务 4 装卸搬运服务 44 20 鉴证咨询服务 1 各类认证服务 如 建筑业检测服务 2 各类鉴证服务 如 会计鉴证 税务鉴证 法律鉴证 工程造价鉴证 资产评估 环境评估 房地产土地评估等 3 咨询服务 是指提供和策划财务 税收 法律 内部管理 业务运作和流程管理等信息或者建议的业务活动 45 四 房地产业 营改增 后涉税风险控制 一 融资性售后回租业务税收风险控制国家税务总局公告2010年第13号 融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为 不属于增值税和营业税征收范围 不征收增值税和营业税 46 二 代收费用的税收风险控制 营改增办法 规定 销售额 是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用 47 价外费用 是指价外收取的各种性质的价外收费 但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费 1 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金 由国务院或者省级人民政府及其财政 价格主管部门批准设立的行政事业性收费 2 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据 3 所收款项全额上缴财政 48 注意 与 增值税暂行条例实施细则 比较 价外费用 包括价外向购买方收取的手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 代垫款项 包装费 包装物租金 储备费 优质费 运输装卸费以及其他各种性质的价外收费 49 三 促销中礼品赠送的税收风险控制 增值税条例实施细则 第四条 八 将自产 委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人 视同销售货物 50 视同销售货物税率为17 如房地产业税率为11 则此类情况属于 营改增 中的 混业经营 51 财税 2013 106号文附件2 混业经营 试点纳税人兼有不同税率的销售货物 提供加工修理修配劳务或者应税服务的 应当分别核算适用不同税率的销售额 未分别核算销售额的 兼有不同税率的销售货物 提供加工修理修配劳务或者应税服务的 从高适用税率 52 四 营改增 前后甲供材营业税时代 房地产企业应将 甲供材 发票复印给施工单位 由施工单位并入营业税计税依据 营改增 后 房地产企业直接计入成本 如取得增值税专票 也可以抵扣进项税额 53 五 房地产企业应对 营改增 建议 一 和具备正规资质的上游企业合作 从上游看 一定要尽可能取得可抵扣的增票 这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作 当然同时也要注意供应商也可能会趁机提高售价 一定要多家询价进行比较 54 二 增加面对企业客户的销售 从下游看 房地产企业面对企业销售会更加有利于销售的完成 因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票 因此营改增将更有利于商业地产的开发 55 三 提高精装修房销售比例 面对普通购房者 他们是各种税负的最终承担者 增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税