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第二章资产评估的基本方法 第一节资产评估的基本程序1 评估项目的接洽与签订协议书2 成立资产评估项目小组3 拟定资产评估工作方案4 广泛收集资产评估项目有关资料5 待评估资产的清查核实和实地勘察6 确定资产评估的价值类型7 编写并提交资产评估报告 第二节市场法一 市场法的含义和基本思路也称为现行市价法 是指通过市场调查选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象 分析比较对象的成家价格和交易条件 经过直接比较或类比分析的方法进行对比分析来确定资产的评估价值的方法 二 市场法的基本前提1 要有一个活跃的公开市场排除个别交易的偶然性 评估的价格要接近于市场价格2 市场上要有可比的资产及交易活动 1 参照物与评估对象在功能上具有可比性2 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性3 参照物成交时间与评估基准日相间隔的时间不能过长3 可比性的具体表现1 资产的功能2 资产的实体特征和质量质量 成新率 土地的地理位置 交通环境等 外观 构造 使用年限等3 市场条件参照物成交时的市场条件 市场供求状况4 交易条件交易批量 交易动机 交易时间 付款方式 三 市场法的适用范围主要适用于单项资产四 市场法的基本程序1 比较和选择参照物按照前面可比性的要求 选择三个以上参照物 2 选择和确定比较因素选择对参照物与被评估资产价值影响最大的那些因素作为对比的指标 3 指标对比 量化差异4 综合分析确定结果算数平均法或加权平均来计算 五 市场法中的具体评估方法 一 直接比较法 差异因素只有一个 1 市场折扣法 销售条件 销售时限等差异因素 例1 某评估对象与参照物的功能 成新率等方面完全相同 不同的是参照物成交时市场供大于求 当时交易价格为50000元 评估人员评估认为可以按5 的比率进行调整 则评估对象的评估值为多少 2 成本市价法 功能相同 只有成本的差异 3 物价指数法 参照物成交时间与评估基准日有差异 1 定基物价指数法2 环比物价指数法 例2 某被评估电机功率为5000瓦 评估基准日为2008年10月 其物价指数为90 参照物与被评估电机状况完全相同 市场价格为5000元 其成交时的物价指数为106 电机的评估值 例3 某被评估电机功率为5000瓦 评估基准日为2008年10月 参照物与被评估电机状况完全相同 市场价格为5000元 成交时间为3个月前 每月的价格上升率分别为5 6 10 求电机的评估值 4 功能价值比较法 生产能力上有差异 1 功能和价值呈线性关系2 功能和价值呈指数关系 例4 被评估资产年生产能力为600吨 选择的参照资产年生产能力为800吨 评估时点参照资产的市场价格为25万元 规模效益指数为0 7 求被评估资产的评估值 5 成新率价格调整法 新旧程度 例5 某机器设备 规定使用年限为15年 已使用4年 参照物市场价格为20000元 规定使用年限为12年 已使用3年 其他条件完全相同 则该机器设备的评估值为多少 6 市盈率法 企业价值评估 7 市净率法 二 类比分析法 多个差异因素 1 差异量调整法评估值 参照物成交价格 功能差异量 时间差异量 成新率差异量 交易情况差异量例6 某机器设备D 已使用4年 使用期限为10年 评估基准日为2006年8月1日 生产能力为5吨 现收集到与待评估资产类似的设备资料如下 以算术平均法计算评估值 2 差异系数调整法评估值 参照物成交价格X交易时间修正系数X成新率修正系数X X其他修正系数 作业 例6 某机器设备D 已使用4年 规定使用期限为15年 评估基准日为2008年8月1日 生产能力为10吨 现收集到与待评估资产类似的设备资料如下 六 市场法的优缺点优点 1 能够客观反映资产目前的市场状况 评估值能够反应市场现实价格 2 评估结果易于被接受缺点 1 前提严格2 适用范围受限制 第三节收益法 一 基本含义通过估测被评估资产未来预期收益并折算为现值 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 作为一个理性的投资者 购置或者投资某一资产时 如果其投资金额预期在将来收不回来时 他一般时不会进行投资的 只有其预期收益的现值大于现期投入时 其才会进行投资 收益法的评估路径就是如此 适用范围 以盈利为目的的经营性资产不包括不以盈利为目的的经营性资产 非经营性资产 附属学校 医院资产 职工的福利住房等 二 货币的时间价值 不同时点上的相同收益 其价值是不同的 1 单利法 只对本金计算利息2 复利法 是本金和前一期的利息累计并计算后一期的利息 也就是俗称的利滚利 1 复利终值2 复利现值3 复利年金的计算 普通年金 先付年金 递延年金 永续年金 年金是指一定时期内每次等额首付的系列款项4 已知现值求年金 例题 某家庭购买一住房 房价60万 首付20万 剩余的40万采用贷款的方式分25年偿还 贷款利率为6 则用户每年偿还的金额为多少 三 收益法应用的基本前提1 被评估资产的未来收益可以预测并可以用货币衡量2 资产拥有者获得的预期收益所取得的风险也能够衡量并且用货币来衡量 风险是测算折现率或本金化率的基本参数之一3 被评估资产预期获利年限可以预测 四 收益法的基本参数1 收益额 正常情况下所能得到的归其其产权主体所有的金额特征 1 预期收益额 不是历史的或现实的收益额2 客观额 资产在正常发挥效用下的收益额2 折现率或本金化率折现率 是一种期望的投资报酬率 社会平均利润率 包括风险报酬率和无风险报酬率本金化率与折现率本质上是相同的不同之处在于 折现率一般用于未来有限期的收益现值本金化率用于对未来永续性收益的折现本金化率一般比折现率要高3 收益期限 五 收益法中的具体评估方法评估资产的价值等于未来预期收益逐年折现的累积和 一 未来收益金额不等1 收益期有限例1 一项资产未来3年内的预期收益分别为1万 1 5万 2万 假定折现率为10 则该资产的评估值为 2 收益期无限例2 某资产收益期无限 据评估人员预测其未来5年的收益分别为15万元 20万元 18万元 16万元 20万元 折现率为6 本金化率8 则资产的评估值 二 未来收益额相等时的评估方法1 收益金额相等 收益期无限例3 评估对象未来预期收益为100000元 假定本金化率为10 则该资产的评估值 2 收益金额相等 收益期有限例4 评估对象未来预期收益为100000元 假定折现率率为10 收益期8年 则该资产的评估值 3 递延年金1 收益期为有限期2 收益期为无限期例5 A企业拥有一块油田 预计4年后可获得收益为50万元 资本化率与折现率都为10 收益期为10年时 其评估值为多少 收益期无限时 其评估值为多少 三 分段法1 前段收益额不等 后段收益金额相等 且为有限期 2 前段收益额不等 后段收益金额相等 且为无限期 四 收益呈现某种规律性的变化1 未来收益是等差递增 等差为B 收益期无限P A r B r2 2 未来收益是等比递增 等差为S 收益期无限P A r s 六 收益法的优缺点优点 1 可以比较真实和准确的反应资产的本金化的价格2 与投资决策紧密结合 交易价格为买卖双方所接受3 更加符合资产评估的本质要求缺点 1 预测难度大 受主观判断影响比较大2 适用范围小 第四节成本法一 成本法的基本思路和基本公式1 成本法 也叫重置成本法 是指首先估测被评估资产的重置成本 然后估算业已存在的各种贬值因素 并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法 2 思路1 资产的价值取决于资产的成本2 资产的价值是一个变量 随着资产本身运动和其他因素的变化而变化 一个投资者投资某项资产时 所愿意支付的价格不会超过构建资产的现行构建成本 P 资产的重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 二 成本法的基本前提和适用范围 一 基本前提1 被评估资产的实体特征 内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性 2 被评估资产必须是可以再生的 或可以复制的 3 必须是随时间具有贬值特性的资产4 应当具备可利用的历史资料 二 适用范围适用于继续使用下的资产评估 是清产核资中最常用的方法 以下情况下适用于此种评估1 通胀的影响 现行市价大幅度提高2 技术进步 被评估对象出现较大的无形损耗 3 技术 更新改造 评估对象使用效益大幅度提高4 使用年限偏大或偏小 折旧同自然损耗不相吻合5 被评估企业财务管理混乱 评估对象账面成本失实三 重置成本及其估算 一 重置成本1 复原重置成本 采用与评估对象相同的材料 建筑 或制造标准 设计 规格及技术 以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所需要的费用 2 更新重置成本 采用新型材料 现代建筑标准或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用 两者采用的都是资产的现时价格 应优先选更新重置成本 二 重置成本的估算1 重置核算法利用成本核算原理 逐项计算后得到的重置成本 1 购买型RC 购买价格 运杂费 安装调试费 其他费用资产的重置成本划分为直接成本和间接费用2 物价指数调整法利用与资产有关的价格变动指数 将被评估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法 1 定基物价指数法2 环比物价指数法 3 价格指数法和重置核算法的区别A 价格指数法估算的重置成本 仅考虑了价格变动因素 确定的是复原重置成本 重置核算法则考虑了时间 技术 劳动生产率的变化因素 因而既可以估算复原重置成本 也可以估算更新重置成本 B 价格指数是建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 重置核算法是建立在现行价格水平与构建成本费用的基础上的 3 功能价值法1 成线性关系2 成指数关系 4 统计分析法步骤 1 在核实数量的基础上 把全部资产划分为若干类型2 在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产 估算重置成本 3 依据抽样计算分类资产的调整系数K 抽样的重置成本 历史成本总体资产的重置成本 某类总体资产的原始成本xK 四 实体性贬值及其估算由于使用及自然里的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失 1 观察法富有经验的评估人员对资产的实体主要部分进行技术鉴定 估算其实体性贬值 资产的实体性贬值 重置成本x 1 成新率 2 使用年限法利用被评估资产的实际已使用年限与其总年限的比值来判断其贬值 预计残值可以忽略不不计 3 修复费用法为修复有形损耗而发生的费用 零部件的更换 修复 改造费用 前提是这种修复必须在经济上可行 实体性损耗率 修理费用 资产重置成本例1 某资产经过评估其重置成本为50万元 评估基准日评估得出要使其恢复全新状态所需花费的费用为10万元 则其实体性贬值率为 五 功能性贬值及其估算功能性贬值是由于技术进步引起的原资产功能相对落后而造成的成本 1 一次性功能贬值 超额投资成本引起的贬值 功能性贬值 复原重置成本 更新重置成本2 营运性功能贬值 超额运营成本引起的贬值 步骤 1 综合比较年运营成本2 计算两者的差异 确定净超额运营成本 扣除所得税因素3 估计被评估资产的剩余使用寿命4 采用适当的折现率把年净超额运营成本折算为现值 例2 某被评估资产与目前广泛使用的同类资产相比 在完成相同任务的前提下 材料消耗额超值额为3万元 能耗超支1万元 评估人员鉴定 被评估资产尚可使用3年 折现率为10 则其功能性贬值为 六 经济性贬值的估算资产的经济性贬值是指由于外部环境的变化引起的资产闲置 收益下降等造成的资产价值损失 包括宏观经济政策 市场需求 通货膨胀 环境保护等 1 产量下降 经济性贬值额 重置成本 实体性贬值额 功能性贬值额 x经济性贬值率2 出售商品的价格下降经济性贬值额 年收益的净减少额x年金现值系数3 产量和价格同时下降例3 某项资产的重置成本为200万元 资产的生产能力为5000件由于市场竞争加剧 如果保持原价格水平不变 其产量需要降到80 规模效益指数为0 8 如果维持其原市场占有率 则其价格每件需要下降5元 折现率为10 资产还可以使用3年 企业也可以采用下面的策略 生产能力下降为90 产品的价格每件下降2元 则其经济性贬值额为 七 综合成新率的计算八 成本法的优缺点优点 1 比较充分的考虑了资产的损耗2 适用于单项资产和特定用途资产的评估3 在其他两种方法不能使用时可采用此种方法缺点 1 工作量大 2 以历史资料为基础 要小心验证 3 经济性贬值不容易全面准确计算 例4 某企业拥有一条生产线 2000年购进价格为1000万元 当时价格指数为100 评估时价格指数为110 预计使用年限为10年 已使用4年 由于技术进步的原因 目前同类新的生产线的生产效率大大提高 可节省生产工人3人 工人平均工资为8000元 所得税率为33 适用折现率为10 又由于市场竞争加剧 要保持原来的市场占有率 生产品的价格需要降价 原产品价格为200元 件 要使10万件商品卖掉 商品售价需要降到195元 件 每件损失5元 被评估资产的价值为所少 第五节清算价格法和历史成本法 一 清算价格法1 含义清算价格是指由于破产 清算或其他原因 要求在一定期限内将企业全部或部分资产变现 于是 在企业清算之日内预期卖出资产可收回的快速变现价格 清算价格法是指以清算价格为基础 对被评估资产现行价格进行评估的一种方法 2 前提条件委托方出具具有法律效力的破产文件 抵押文件或其他文件 变现的收入要足以补偿因出售而带来的支出总额 3 清算价格的适用范围1 企业破产2 抵押3 清理4 其他业务4 清算价格的决定因素1 清算的形式2 公平市价3 清算拍卖时限4 清算费用5 债权人处置资产的方式6 参照资产的市场价格 5 清算价格法的评估方法1 整体评估法按照资产或企业能否继续使用如果能继续使用 市场法 收益法 成本法不能继续使用