嘉兴市写字楼市场的现状

嘉兴市写字楼市场的现状与趋向浅析 应该说 商务楼 写字楼是一座城市的发展史 它们记录着城市发展的每个阶段 从最早 的住宅 公寓改成办公室 到极为普通的写字楼 再到标准商务楼 直至如今拔地而起的 高档商务大楼 财富大厦 可以说 从禾城高档商务楼的崛起见证了嘉兴经济发展的快速 尽管嘉兴写字楼市场近几年有了很大得发展 但目前禾城的写字楼大多外形普通 内饰 简陋 配套服务不完善 随着市场的发展 这些写字楼已经越来越不适应现代商务的需要 在写字楼设备落后并且总量缺少的情况下 大部分的民营企业 公司和驻嘉兴的办事机 构只能 蜗居 在非正规的办公楼或居民住宅楼里 无奈地任其剥蚀着公司形象 随着市场 的发展 随着大量公司 企业的发展壮大 这些现状已经越来越不符合现代商务的需要 高档写字楼的缺乏与需求旺盛的矛盾已逐步显现 市场对高档写字楼的需求已经变得越来 越迫切和强烈 针对这些情况 一些开发商对嘉兴市写字楼需求市场及第三产业迅猛发展等现象 开发的 高档商务办公楼正好填补了嘉兴目前房地产业所存在的这一空白 一 嘉兴市写字楼市场的现状 1 嘉兴市区写字楼市场历史现状 嘉兴市区历年来写字楼的投放量不大 但在近些年来 无论是在开发的量上还是开发的质 上都有了较大的飞跃 人们比较熟悉的 已经投入使用的有 建国路港澳商城 港澳房产 1998 年开发 贵都商务楼 港澳房产 1999 年开发 越秀路众安商务楼 众安房产 2001 年开发 等 而近年开发的写字楼 中山西路远洋广场 远洋房产开发 中山西路世纪广 场 新亿达房产开发 中山路汇丰广场 兴嘉房产开发 越秀南路中环广场 中环置业 开发 等 与以使用的那一部分写字楼相比 无论在品质 配套还是物业管理上都有了较 大的提高 再加上现在正在开发的写字楼 财富广场 港区大洋房产开发 国浩广场 国 浩置业开发 中山名都 东方莱茵达开发 同乐商务大厦 证大房产开发 等 更加从 整体上推高了写字楼的品位与档次 2 目前嘉兴写字楼市场的特点 1 分布格局 集中在中山路 禾兴路 建国路 勤俭路 等几条主干道或商业街上 随着秀洲新区的开发 在中山西路老 320 国道以西 及交叉口 形成开发热点 形成了 以远洋广场 世纪广场 财富广场 国浩广场及永泰广场等主体的商务活动集聚区 2 建筑形式 从多层向小高 高层发展 结构均为钢混框架结构 内部空间大 可自 由分割 均配备电梯 已建成的项目中 大都配备了一部电梯 而新建项目 大都配备了 两部以上电梯 新建项目中引入了柔性办公的概念 所谓柔性办公是指办公不单单是冰冷 的办公桌和冰冷的墙壁 环境仍然是需要提倡和重视的因素 办公效率和质量同办公环境 有较大的关联度 因此如何创造一个和谐 舒适 人性化的办公环境是成就一代写字楼的 发展方向 基于以上理念 新建成写字楼通过设计增加了退台 中庭花园 空中花园 将 自然绿色景观引入室内 使得居住人员在心里得到放松 具体如世纪广场运用了退台 空 中花园 汇丰广场运用了空中花园 3 建筑配套及智能化要求 写字楼的配套当中 地下车位配比是否充足成为客户主要 考虑的方面 开发商也一直十分重视这一方面 不断的在改进这一方面 但与时代发展相 比 还是有些跟不上 写字楼中对智能化的要求越来越高 随着电子商务等信息交流越来 越电子化 故而做办公载体的写字楼就必须越来越重视电子通讯 智能布线 同时从大楼 的物业管理角度出发 相关的电子监控系统也在配套设施之列 另外 写字楼管线布置上 必须考虑到未来发展的空间 有关布线预留等 均应在设计时考虑 现在的绝大多数楼 盘也都在宣传其大楼的智能布线系统等功能 3 嘉兴写字楼的供求现状 目前嘉兴市写字楼市场上存在着供求两旺的局面 总体上说 写字楼供给和需求量的迅猛 发展 将进一步冲击老的写字楼 给整个写字楼市场以彻底的洗牌 在需求量上 一般来说 写字楼的客户来源有两大类 自用和投资者 然而真正的有效需 求为自用部分 其也可划分为两类 一类是外地来禾的公司办事处 企业代理商 企业管 理机构等 这些机构随着嘉兴地理位置优势的日益凸现 正越来越多地在禾城出现 这些 总部在外地的大公司 大集团 目前正把嘉兴作为他们公司进军浙江市场和长三角地区的 桥头堡 他们必然要在嘉兴市区寻找一个合适的地方展开工作 另一类是正在蓬勃兴起的 中小规模的公司和企业 涉及进出口贸易 咨询 广告和中介服务等行业 他们的队伍越 来越壮大 公司经营的业绩也越来越好 所以也成了禾城商务楼市场的 主力军 据悉 目前有不少外资企业或者中外合资企业的投资者 越来越喜欢把工厂兴建在较为偏远的开 发区或者工业园区 因为在那里能享受到优惠的政策 同时 将他们公司的总部设立在交 通便利 配套设施完备的城市中心区域 随着长三角经济圈的吸引力和实力的加大及极为 有利的交通 使得嘉兴的经济发展势头突飞猛进 从而大大扩充了上述两类人群的数量 写字楼的需求量也大大升高 根据戴德梁行市场和商业研究部对嘉兴市商务楼盘的深入调 查 在未来 5 年内 嘉兴写字楼市场总体将持续有旺盛需求 平均每年增加 3 5 万平方米 左右的需求量 在供应量上 嘉兴市自 2002 年以来 无论是写字楼的新开工面积也好 还是施工面积 都 呈现出一个快速增长的趋势 见图 表一 单位 万平方米 2002 2004 年嘉兴市写字楼开发量 图一 新开工面积 施工面积 竣工面积 2002 年 9 84 16 78 5 57 2003 年 6 72 20 1 4 73 2004 年 25 87 46 55 4 32 2002 2004 年嘉兴市写字楼开发量 表一 从 2004 年写字楼市场的新开工面积和施工面积分析 在 2005 年至 2006 年嘉兴市写字楼市 场上可供选择的写字楼将达到 10 万平方米以上 其发展速度是非常惊人的 在这一过程中 必将有一部分不适应时代发展的写字楼将遭到淘汰 写字楼市场的竞争也更愈演愈烈 而在配套和管理等方面跟不上的那一部分写字楼将接受更大的考验 二 目前嘉兴市写字楼市场存在的问题 1 写字楼在配套设施方面跟不上时代发展的要求 目前嘉兴的写字楼大多外形普通 内饰简陋 随着市场的发展 这些写字楼已经越来越不 适应现代商务的需要 比如 现在禾城的写字楼一般都没有一个响亮的品牌和准确的定位 这让入住的公司形象受损 往往会在与这些公司开展业务的客户那里留下欠佳的印象 其次 这些写字楼没有过硬的硬件设施 如电梯陈旧 没有中央空调 物业管理不到位 停车场地少等 这些都妨碍了入住公司业务的开展 而在这些之中 停车场地少这个问题 随着时代与经济的发展越发表现的更为强烈 再次 一些写字楼的软件建设也跟不上 通信 安保都成问题 随着网 时代和全球经济一体化时代的到来 客户对写字楼的配套设施 服务要求越来越 高 作为未来写字楼必须拥有先进的硬件设备 如要求具备宽带千兆入楼百兆到桌 全天 候有线电视系统 直达地下车库的品牌电梯 大型停车位 一流的物业管理和自动化安保 设备等 同时为了使写字楼的客户得到人性化的服务 写字楼必须建有会所 休闲茶室 咖啡吧 室内游泳池 健身房等休闲设施 而在配套设施中 客户所最为重视的就是地下停车位及会议场所 这是因为 从 2003 年至 今 我市汽车拥有量每年以 30 左右的速度增长 至 2005 年 5 月 15 日 嘉兴市拥有机动 车 17 6 万辆 其中汽车饱有量达到 4 2 万辆 这一系列惊人的数据表明汽车数量的飞速增 长 车位问题也就更紧张了 而且写字楼是精英的聚集地 车辆的拥有率更高 车位的缺 口就更为明显 因而车位对于提升整个写字楼的档次和形象具有最为重要的作用 配套设 施中的会议场所同也对提高写字楼的整体品质具有重要的作用 在现如今 大多数的公司 还存在着这样的问题 为了开一个普普通通的会议而跑到酒店 宾馆去 带来的麻烦很大 若写字楼中配备了相当的会议场所 不仅能够满足客户的需求 而且对于写字楼在未来 创收及提升品质方面都有重要作用 2 产权面积划分不近合理 不便于销售 目前嘉兴写字楼市场上 对于写字楼产权面积的划分 一般没有重点考虑到小户型 这无 论是对客户来说 还是对房产公司的销售来说都是不理想的 对于那些处在创业期的中小 企业 由于受公司实力的限制 资金有限 不可能购置大面积的写字楼用于办公 针对这 一群体 开发商应该开发 超小户型 写字楼 所谓 超小户型 写字楼就是写字楼每一楼层 内部可自由分割 起售单元面积较小 这些 超小户型 写字楼因为面积小 总价低 更适 广大中小企业的需求 市场前景看好 而且 超小户型 写字楼也满足了某些投资客的需求 对于销售也更为有利 目前 市场上有较大一部分销售缓慢的写字楼 其存在的主要问 题就是当初在登记备案的时候没有重视小户型的作用 而将面积都划分的比较大 再者 虽然有很多的企业也会根据其自身实力购买较大面积的写字楼 但其中会有相当一部分的 企业在考虑到将来的各种可能性后 宁可为他们的写字楼多做几份的产权 以便于应对将 来可能出现的各种状况 从这一点考虑 开发商也应该尽可能的将产权面积划分的更为合 理 3 市场细分不够 没有形成专业化道路 在住宅市场上 小户型 大户型 超大户型等产品划分越来越细 但是 相比而言 目前 嘉兴写字楼市场细分化程度明显偏低 综观写字楼市场分析 许多楼宇都具有相似的功能 相似的市场定位 相似的价位 甚至相似的名字 根据写字楼市场的需求调查 我们发 现客户的需求实际上是有明显区别的 因此 作为房地产开发企业 在未来写字楼开发时 必须进行市场细分 从地域入手进行市场细分 需要写字楼的客户中 有的要求地处市中 心热闹区域 有的并不要求一定在市中心 更希望闹中取静 从外观形态上进行市场细分 有的客户对写字楼有较高的外观形象要求 也有的客户对写字楼外观形象要求并不高 对他们而言 写字楼只是作为一个办公的场所 从写字楼用途上进行市场细分 不同的客 户对于写字楼的用途是不一样的 有的客户将写字楼作为自己事业的本部 有的客户则只 当是落脚点 还要考虑到有一部分的客户是投资客 自己本身不会去使用这个写字楼 而 纯属投资 目前 嘉兴写字楼市场在没有没有市场细分的前提下 更没有走好专业化的道 路 专业化能够给市场和商业带来很多的人气 同样能够给写字楼带来很好的人气 专为 某行业设计的写字楼会形成一整条的产业链 使得有不少的客户慕名而来 因为客户知道 将他的办公地点设在这里 等于无形之中在给他自己打广告 例如 将你的公司按在嘉禾 北京城三楼 人家不问就知道你是装修公司 无形之中的这种价值可以给客户形成巨大的 吸引力 4 缺少完善的服务和物业管理 写字楼作为客户公共办公的区域 对于物业管理的要求与住宅相比 有更进一部的要求 所要涉及的服务范围也就更广 写字楼的物业管理除了卫生管理 安保管理等基础服务之 外 最显著的就是为客户提供大堂商务服务 如 提供问讯 协助接待来访客人 回复电 话问讯 提供打字 传真 复印 订票服务 代客购物 代送快件等 目前嘉兴市的写字 楼基本上连一个相样的前台都没有设立 更何况哪来的服务 这与社会的发展是极为不符 合的 这一方面是提升写字楼整体品质的细节之处 随着整个写字楼市场的发展 那些不 具备这些条件的写字楼必将遭受淘汰的命运 三 完善嘉兴市写字楼市场的对策 1 强化写字楼在硬件及软件上的配套 随着时代的发展 人们对于写字楼的要求也越来越高 传统的 5A 智能化并不能满足用 户的需求 其要求从智能化向人性化 综合化发展 随着网 时代和全球经济一体化时代 的到来 客户对写字楼的配套设施 服务要求越来越高 作为未来写字楼必须拥有先进的 硬件设备 如要求具备宽带千兆入楼百兆到桌 全天候有线电视系统 直达地下车库的品 牌电梯 大型停车位 一流的物业管理和自动化安保设备等 同时为了使写字楼的客户得 到人性化的服务 写字楼必须建有会所 休闲茶室 咖啡吧 室内游泳池 健身房等休闲 设施 如对于硬件配套设施中车位问题 也是客户最为关心的问题 无论是现在还是在未 来 它在整个的写字楼的发展中具有重要的作用 现在的开发商也开始注重车位的重要性 在调查 设计和施工阶段都将其做为重点 而且有的开发商的思想已经比较领先 在考 虑车位配比率这一问题时 不仅仅着眼于当前 更立足于未来 尽量争取在足够长的时间 内都能够满足社会的要求 2 合理划分产权面积 考虑到产权面积划分不当所带来的问题 开发商应尽量合理划分产权面积 在划分产权面 积的时候是注重的是合理 而并不是划分得最小 面积划分的小 固然可以使自己在销售 的时候保留一定的主动性 但在此前提下 还是要保留一定数量的大面积区域 特别是对 一些特殊区域的搭配 如南北 东西搭配等 大面积将会体现它的优势 在写字楼的销售 方面 有些区域 如北面房间等都会有一定的问题 因为总有人会考虑到风水问题 在这 种情况下 适当的搭配 将面积划分得更为合理就显现它的作用了 3 重视市场细分 走专业化道路 开发商在开发写字楼之前 必须事先对需求市场进行分析 并有所了解 然后开发出适宜 的写字楼 针对一些国外 国内著名的大型企业 可以开发企业总部型的写字楼 以满足 其公司形象宣传的要求 处在创业期的中小企业 由于受公司实力的限制 资金有限 不 可能购置大面积 高档次的写字楼 针对于这一部分的客户 小面积 高性价比的写字楼 会适合他们的要求 面对一些业务范围相近的客户 可以专为某一类业务开发建造专业写 字楼 如商贸写字楼 传媒写字楼等 商贸写字楼一般位于商业繁华地段 入住客户以物 流 商贸类 或制造 加工类企业为主 写字楼中有专门的展厅供客户展示产品之用 写 字间兼有商贸 办公用途 传媒写字楼建有后期制作 录音棚等配套设施 专为传媒从业 人员量身订做 4 注重并完善物业管理 对于一部分的住宅 其物业管理方面或许存在着收费难的问题 但在于写字楼 这一问题 并不是很严重 所以对于写字楼的物业管理企业来说 其应该将精力全部用于提高自身综 合管理服务水平 写字楼的前台服务最能体现物业管理企业的综合管理服务水平 是写字 楼物业管理中最为重要的一点 而且在这一过程中可以为物业管理企业带来一定的收益 前台服务的设立应当与写字楼的整体相结合 什么档次的写字楼就应该提供什么样的服务 目前嘉兴市场上所开发的写字楼 定位都比较高 在前台管理与服务方面都有所考虑 但基于目前嘉兴整个的市场在这一方面都不是很成熟 他们需要引进外面的先进方法 更 需要走出去学习 但目前已投入使用的那一部分写字楼 其前台服务已经完全跟不上客户 的需求 除了分发报纸 信件之外毫无服务可言 对于这些就要进行深层次的改革 根据 写字楼的整体情况和客户的需求 设立并完善相应的配套服务