房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析

房产传承 继承 赠与 买卖三种方式比较分析房产传承 继承 赠与 买卖三种方式比较分析 现在越来越多的人开始关注房产传承的问题 是赠与 继承还是买卖 每种方式各有利弊 所涉及到的手 续和税费情况又是怎样的 小编特将房产传承的几种方式进行比较分析 供当事人和法律同行参考 房产的继承 赠与 买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较 1 继承 继承 房产继承一般不能直接在房管局过户 需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理 房产过户手续 该规定的依据是司法部 建设部于 1991 年联合下发 关于房产登记管理中加强公证的联 合通知 以下简称 联合通知 按该 联合通知 的要求 不管是法定的还是遗嘱继承房产 还是 赠与 遗赠房产 只要到房管部门办理过户登记 都需要提前到公证机关办理公证 虽然在人民法院公告 2014 年第年第 8 期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定 该通知不期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定 该通知不属于法律 行政法规 地方性法规 规章的范畴 且与 物权法 继承法 房屋登记办法 等有关法律法规相抵触 不能成为房屋登记主 管部门不履行房屋登记法定职责的依据 南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全 公告无异议后 可以办理相关房产登记 但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要 求申请人需要提交 继承权公证文书或法院判决 税费情况 继承权公证费用 依据京发改 2013 2067 号文件 公证处办理财产继承 赠与和遗赠收费标准为 受益额 20 万元以下的 部分 按不超过 1 2 收取 超过 20 万元不满 50 万元的部分 按不超过 1 收取 超过 50 万元不满 500 万元的部分 按不超过 0 8 收取 超过 500 万元不满 1000 万元的部分 按不超过 0 5 收取 超过 1000 万元的部分 按不超过 0 1 收取 证明单方赠与或受赠的 减半收取 最低收取 200 元 房管局办理过户收费情况 1 交易手续费 1 元 平方米 2 登记费 住宅 80 元 套 3 房屋所有权证书工本费 一本免费 每增加一本收 10 元 4 印花税 5 元 本 房管局过户需要材料 申报材料 1 登记申请书原件 2 申请人身份证明 3 房屋所有权证原件 4 继承权公证书原件 或者法院生效法律文书原件 5 房屋登记表 房产平面图二份 房屋遗赠的 还应当提交契税完税或者减免税凭证原件 城六区央产房继承 遗赠的 还应当提交 中央在京单位已购公房变更情况通知单 原件 房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间 继承人继承抵押房屋的所有权 申请房屋所有权转移登记时 抵 押权人 预告登记权利人 应当到场 并提交抵押权人的身份证明 抵押权人 预告登记权利人 同意抵 押房屋转让的书面文件原件 他项权利证书或者预告登记证明原件 2 房产赠与 房产赠与 指一方 赠与人 自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人 受赠人 他人愿意接受的民事法律 行为 自 2015 年 1 月 29 日起 北京进一步简化房产赠与环节中的手续 办理直系亲属间房产赠与时无 需提供赠与公证 而是改为提供亲属关系公证 所需资料包括亲属关系公证 购房资格核验通过的结果通 知单 契税完税凭证 房产证 赠与人身份证 受赠人身份证 户口本 婚姻状况证明等资料 在新手续 实施后 以望京一套 100 平方米的房子为例 赠与公证收费公式是 100 平方米 26000 元 公证处地区 指导价 2 费用为 52000 元 而亲属关系公证只需要 300 元左右 为市民节省了不少开支 税费情况 房管局会对所赠房产重新作出评估 其中包括契税为房管局的评估价的 3 印花税为房管局评估价的印花税为房管局评估价的 0 5 房地产权转移登记费为每宗房地产权转移登记费为每宗 80 元 每多一位受赠人 则加元 每多一位受赠人 则加 10 元 元 以上三项一般都由受赠以上三项一般都由受赠 人支付 人支付 还有一项是土地出让金 则按所受赠物业的房产性质而定 如部分没有交纳出让金的房改房则还有一项是土地出让金 则按所受赠物业的房产性质而定 如部分没有交纳出让金的房改房则 要赠与人补交 要赠与人补交 应当注意的是 如果赠与人和受赠人之间是直系亲属 姻亲的话 则免契税 如父母与子 女之间或夫妻之间的赠与则免除契税 房产赠与需要的申请材料 1 登记申请书原件 登记申请书原件 2 申请人身份证明 申请人身份证明 3 房屋所有权证原件 房屋所有权证原件 4 赠与合同原件 赠与方委托他人办理的 需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件 赠与合同原件 赠与方委托他人办理的 需提交经公证的赠与合同和授权委托书原件 5 房屋登记表 房产平面图二份 房屋登记表 房产平面图二份 6 契税完税或减免税凭证原件 契税完税或减免税凭证原件 注 申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记 还应当提交国有土地使用权证或者市 区 县 人民政府批准使用划拨用地的文件 其中土地使用权为划拨用地的 还应当提交土地管理部门出具的同意 划拨用地转让的批准文件 已购按经济适用住房管理住房 房改房 自住型商品住房等房屋赠与的 还应当提交补交土地收益 的证明 标准价 优惠价房改房赠与的 还应当提交补交房屋差价或者满 65 年工龄的证明 城六区央产房赠年工龄的证明 城六区央产房赠 与的 还应当提交与的 还应当提交 中央在京单位已购公房变更情况通知单中央在京单位已购公房变更情况通知单 原件 原件 3 房屋买卖 房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为 税费情况 私有普通住宅房产交易时税费需要区分房产是五年内产权的房产 还是五年以上房产 收费标准不 同 亲属之间为节省税费使用买卖方式过户的房屋成交价需要遵循房产所在地的政府最低指导价 房产买 卖税收相对复杂 本着快捷 方便的原则 现附表如下 个人买卖住房应缴纳各项税费一览表 个人销售 转让房地产 课税对象 计税依据税率纳税义务人 普通住房不满 5 年 全额征 收 5 满 5 年 免征 营业税 转让土地使用权 销售 建筑物及其土地附着物 销售收入 非普通住房不满 5 年 全额 征收 5 满 5 年 差额征 收 5 卖方 城建税 营业税 营业税税额 税率为 7 在郊区各县 城 镇范围内的 税率为 5 其余的税率为 1 卖方 教育费附加 营业税 营业税税额 3 卖方 地方教育附加 营业税 营业税税额 2 卖方 个人所得税 销售转让房地产 转让所得减原值和 费用 转让所得 转让所得减 原值和费用 乘以 20 或转让所得直接乘 以 1 卖方 契税 承受土地 房屋权属 土地使用权出让转 让和房屋买卖的成 交价格 3 房管局买卖房屋过户手续 1 登记申请书原件 登记申请书原件 2 申请人身份证明 申请人身份证明 3 房屋所有权证原件 房屋所有权证原件 4 2008 年年 10 月月 15 日以后签订存量房买卖合同的 提交网上签订的买卖合同原件 日以后签订存量房买卖合同的 提交网上签订的买卖合同原件 已办理房屋所 有权转移预告登记的 提交预告登记证明原件 房屋被征收的 提交区 县 人民政府的房屋征收决定和 被征收人明细表 共同共有转为非等额按份共有的 提交共有方式和份额的变更协议 房屋拍卖的 提交 拍卖成交确认书 拍卖成交确认书应载明委托人 拍卖人 买受人姓名或名称 房屋坐落 成交价格等内 容 拍卖成交确认书中未载明以上内容的 还应提交相应的证明文件 5 房屋登记表 房产平面图二份 房屋登记表 房产平面图二份 6 契税完税或减免税凭证原件 契税完税或减免税凭证原件 申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记 还应当提交国有土地使用权证或者市 区 县 人 民政府批准使用划拨用地的文件 其中土地使用权为划拨用地的 还应当提交土地管理部门出具的同意划 拨用地转让的批准文件 已购保障性住房上市的 还应当提交住房保障部门出具的上市出售意见原件 已购经济适用住房 按经济适用住房管理住房 限价商品住房 房改房 自住型商品住房等房屋按 市场价出售的 还应当提交补交土地收益的证明原件 标准价 优惠价房改房出售的 还应当提交补交房屋差价或者满 65 年工龄的证明原件 年工龄的证明原件 城六区央产房上市的 还应当提交 中央在京单位已购公房变更情况通知单 原件 按照 北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通 知 京建法 2012 23 号 要求 提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料 包括号 要求 提交购房家庭通过资格核验时申报的全部家庭成员证明材料 包括 身份证明 户籍证明 婚姻证明及其他证明材料 身份证明 户籍证明 婚姻证明及其他证明材料 境外自然人 还应当提交北京市公安局出入境管理处出具的 境外个人在境内居留状况证明 原件 境外自然人购买自用 自住商品房的 在办理预售登记和权属登记时 还应当提交所购商品房符合 实际需要自用 自住原则的书面承诺 境外自然人投资本市非自用 自住商品房的 还应当提交商务管理 部门核发的 外商投资企业批准证书 和工商管理部门核发的 营业执照 原自用 自住商品房进行出 租 转让的 按上述原则办理 房屋抵押期间或者抵押权预告登记期间 房屋所有权人转让抵押房屋的所有权 申请房屋所有权转 移登记时 抵押权人 预告登记权利人 应当到场 并提交抵押权人的身份证明 抵押权人 预告登记权 利人 同意抵押房屋转让的书面文件原件 他项权利证书或者预告登记证明原件 律师提醒 继承是房产传承最普遍的形式 但是现在因为房产继承问题发生纠纷的案件不胜枚举 所以人们也越来越关心生前的传承行为 赠与和买卖都是在生前实现传承 这种生前过户行为很好的保证 了房屋所有权人真实的意思表示 实现房产所有人的意愿 用老百姓的话说这种方式比较踏实 以免百年 之后子孙因为房产继承问题引发纷争 但是生前过户行为也