房屋抵押评估报告

房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 1 致致委委托托估估价价方方函函 XX 同志 接受你本人委托 本公司组织专业人员 于 2013 年 3 月 20 日对 位于 XXXXXXXXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室混合结构 住宅一套 建成于 2001 年 建筑面积 92 13 产权属你和 ABC 共同 共有的房地产进行了评估 估价目的是 为确定房地产抵押贷款额度提 供参考依据 估价时点是 2013 年 3 月 20 日 经现场勘查和有关资料 的调查 本着 客观 公开 公平 公正 的原则 依据中华人民共 和国有关法规和国家标准 房地产估价规范 对估价对象进行了评 估 运用市场比较法 综合分析影响房地产价格的各项因素 经过详 细的分析测算 最终确定估价对象在估价时点 2013 年 3 月 20 日的公 开市场价值取整为人民币元 大写 叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整 评 估单价每平方米 4076 91 元 估价结果的有效期 自估价报告出具之日起一年 随此函附交二份估价报告 特此函告 武威 XXXXXXXX 评估咨询有限责任公司 法人代表 二 O 一三年四月十九日 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 2 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业 分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件 的限制 我们与估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T50291 1999 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 估价人员陈继东 杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行 了详细的实地查勘 对勘察的客观性 真实性 公正性承担责任 但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况 对隐蔽及 难以接触的部分 依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标 准或相关规范进行评估 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行 调查的责任 6 没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助 7 我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下 对本估价报告 中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责 8 与估价对象有关的资料均为委托方提供 委托方应对所提供 资料的完整性 真实性 合法性承担全部责任 9 本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用 未经本评 估机构许可 不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方 外的其他单位或个人 房地产估价师 ASD 房地产估价师 ADCV 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 3 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一 假设条件假设条件 1 委估房地产的区域环境 国家的产业政策及该地区经济发展状 况等 在本评估报告有效期内不变 2 在土地使用期内自然灾害不造成房屋毁灭性损害 土地使用权 以出让方式取得 且按现用途最高出让年限确定 3 房屋所有权人合法取得房屋所有权证 且本次估价不受房屋权 利限制的影响 4 假设该房地产按目前状态持续使用 且为估价对象合法的最高 最佳使用 若转换使用用途 本估价结果无效 二 限制条件限制条件 1 本报告估价结果根据本次估价目的 对建筑物在保持现使用状 况下做出的 应用范围是为委托方提供抵押贷款价值参考依据 不得 用于其它用途 2 本次估价所依据的有关房地产权属 建筑物面积资料由委托方 提供 委托方对其所提供的资料的真实性负责 若委托方提供的资料 真实性有误 本公司及签字估价师均不承担任何责任 3 估价人员对估价对象进行实地勘查时 对房屋仅进行了一般性 的察看 并未进行结构测试 不可能确定其结构缺损 仅限于估价对 象的外观和使用状况 4 在估价报告有效期限内 若遇政治 经济等其他因素影响房地 产市场有较大变动 委托方须重新进行评估 5 本估价报告的应用有效期限自估价报告完成之日起一年 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 4 风险提示及变现能力分析风险提示及变现能力分析 一 委估物评估价格是在影响房地产的国家产业政策及该地区 经济发展状况相对稳定的状况下做出的 二 委估物抵押评估结果是在估价时点状况下能够实现的价格 未考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵 押价值可能产生的影响 三 委估房地产在本次抵押评估前未进行过抵押登记 四 在抵押期间因房地产市场行情和通货膨胀等因素的影响可能 产生的房地产信贷风险 五 估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对 房地产抵押价值进行再评估 六 本公司在接受委托后对本地区房地产市场进行了分析 根据 对房地产市场供求变化的分析 预计在未来一年里该区域该 类房地产价格不会有太大的波动 七 委估房地产所处本市住宅用地二级地段 功能齐全 公共配 套设施完善 具有通用性 可以独立使用 不能分割转让 市场交易流动性好 变现快 八 本报告中房地产抵押价值 未扣除处分抵押房地产时需在变 现金额优先支付处分抵押房地产的费用 房地产应缴纳的税 费 包括营业税 城市维护建设税 教育费附加 契税 九 估价报告使用者应合理使用评估价值 且注意报告风险披露 事项 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 5 估价结果报告估价结果报告 武中信评 2013 0118 号 一 委托估价方 一 委托估价方 CC 房屋所有权人 XXX 二 二 受受理理估估价价方方 武威 XXXXXXX 评估咨询有限责任公司 地 址 XXXXX 南二环东路 XXXXX 大厦二楼 法 人 代 表 XXXXXX 估价资质等级 XXX 级 资质证号 甘 XXXX 号 三 估价对象概况三 估价对象概况 估价对象位于 XXXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室 建成于 2001 年 混合结构 建筑面积 92 13 室内墙面刷乳胶漆 瓷砖地面 木门 铝合金窗 外墙普通涂料粉刷 估价对象基础无不 均匀下沉 承重及非承重结构完好 水 电 暖卫生设施齐全 维护 状况良好 为基本完好房 委估房地产所处地区道路平坦 环境优良 属住宅二级地段 四 估价目的 四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点 五 估价时点 二 O 一三年三月二十日 六 价值定义 六 价值定义 房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值 等于假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优 先受偿款 市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格 公开市场指在该 市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益 并掌 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 6 握必要的市场信息 有较充裕的时间进行交易 对交易对象具有必要 的专业知识 交易条件公开并不具有排它性 七 估价依据 七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 建设部 城市房地产市场估价管理暂行办法 3 房地产估价规范 GB T50291 1999 国家标准 4 建设部 城市房地产抵押管理办法 5 委托人提供的 武房权证凉州区字第号 房屋所有权证复印件 6 国家及地方的有关法律 法规 7 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的资料 八 估价原则 八 估价原则 坚持公平 公正 公开的原则的同时 还应遵循合法原则 最高 最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 合法原则 房地产估价必须以估价对象的合法产权 合法使 用 合法处分为前提进行 遵循合法原则 第一 要求在估价时必须 确认估价对象具有合法的产权 第二 要求在估价时所涉及的估价对 象的用途必须是合法的 第三 要求估价中如果涉及估价对象的交易 或处分方式时 该交易或处分方式必须是合法的 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条 件下的正常价格 替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料 进行和完成的重要理论前提 替代原则也反映了房地产估价的基本和 最一般的估价过程 房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客 观合理价格或价值 对房地产交易而言 该客观合理价格或价值应当 是在公开市场上最可能形成或成立的价格 房地产估价就是参照公开 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 7 市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观 合理价格或价值的 最高最佳使用原则 房地产估价中所确定的客观合理价格或 价值 其实质是房地产的经济价值 体现在房地产的使用过程中 房 地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提 最高最佳使用 必须是法律上允许 技术上可能 经济上可行 估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客 观合理价格或价值 强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效 性 九 估价方法 九 估价方法 因本市类似住宅交易市场已基本形成 交易频繁 可比实例较多 可采用市场比较法测算估价对象的市场价格 十 估价结果 十 估价结果 估价人员根据估价目的 按照估价程序 遵循估价原则 采用适 宜的估价方法 在认真分析有关资料和市场行情的基础上 确定估价 对象在估价时点的公开市场总价值取整为人民币元 大写 叁拾柒万 伍仟陆佰零伍元整 评估单价每平方米 4076 91 元 十一 估价人员十一 估价人员 房地产估价师 XXX 房地产估价师 XXX 房地产估价员 XXX 十二 估价作业日期 十二 估价作业日期 二 O 一三年三月二十日至二 O 一三年四月十九日 十三 估价报告应用有效期限十三 估价报告应用有效期限 本报告的有效期限为自估价报告出具之日起一年 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 8 估价技术报告估价技术报告 一 实物状况分析 一 实物状况分析 估价对象位于 XXXX 西关南路 46 号 1 号楼 1 单元东 6 层 161 室 建成于 2001 年 混合结构 建筑面积 92 13 室内墙面刷乳胶漆 瓷砖地面 木门 铝合金窗 外墙普通涂料粉刷 估价对象基础无不 均匀下沉 承重及非承重结构完好 水 电 暖卫生设施齐全 维护 状况良好 为基本完好房 委估房地产所处地区道路平坦 环境优良 属住宅二级地段 二 区域因素分析 二 区域因素分析 估价对象位于 XXXX 西关南路 46 号 1 号楼 东邻住宅楼 南邻工 商局住宅楼 西邻住宅楼 北临住宅楼 交通方便 环境一般 基础设 施已达 五通一平 周边有银行 邮局 学校 市场 医院等各项 公共配套设施齐全 三 市场背景分析 三 市场背景分析 武威是 中国旅游标志之都 和全国历史文化名城 自上世纪90 年 代旧城改造实施以来 武威加快了城市建设 和对外开放的步伐 新建了 大量的住宅小区 商场 写字楼 市政道路 广场等 城市面貌发生 了巨大变化 在住宅房地产开发建设方面涌现出了天一时代城 富民 小区 世纪小区 碧水兰庭 天瑞花苑小区等一批初具规模的现代化 小区 城市建设迅速发展 基础配套设施逐步完善 极大地提升了城 市的投资环境和生活 居住环境 特别是近几年 武威市的经济运行态势良好 作为城市建设主力 的房地产业也得到了迅速发展 国家有关部门相继出台了一系列有关 房地产业的政策措施 对普通居住房地产市场的利好影响显著 而普 通居住房地产市场的活跃 势必刺激地区的整体经济发展 从而带动 商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展 进入 2009 以来 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 9 武威市房地产市场继续保持良好的发展势头 本市的居住房地产市场 的需求将有所增加 四 最高最佳使用分析 四 最高最佳使用分析 房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价 最高最 佳使用是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理论证 能使估价对象产生最高价值的使用 估价对象规划用途为住宅 现用途 亦为住宅 根据委托方提供的有关资料 估价人员现场踏勘以及对周边 居住环境和房地产市场的调查和预期分析 我们认为保持现状用途为最 高最佳使用 并依此为前提估价 五五 估价方法选用 估价方法选用 因本市类似住宅房屋交易市场已基本形成 交易频繁 可比实例 较多 可采用市场比较法测算估价对象的市场价格 市场比较法是将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地 产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正 以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法 六 估价测算过程 六 估价测算过程 市场比较法是指在一定条件下 选择与估价对象属于同一供需圈 条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例 就交易情况 交易 日期 区域因素 个别因素等条件与估价对象进行对照比较 并对比 较实例进行修正 从而确定估价对象价格的方法 该方法的基本公式 如下 估价对象房地产价格 可比实例房地产价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 1 可比实例选择 通过市场调查和向有关部门查询 收集了与估价对象有关的若干 市 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 10 场交易案例 根据相关替代性原理 按用途相同 地区相近 价格类 型相同 估价时点接近 交易情况正常的要求 从交易案例中选择如 下三宗案例作为可比实例 可可 比比 实实 例例 表表 2 因素选择 根据影响房地产价格的主要因素 结合估价对象和可比实例的实 际情况 所选择的比较因素主要有用途 交易日期 交易情况 区域 因素及个别因素等 区域因素主要有商服繁华度 景观 交通条件 区域环境质量 基础设施条件 个别因素主要有结构 房型 装修 成新状况 朝向等 因因 素素 条条 件件 说说 明明 表表 比较项目可比实例 可比实例 可比实例 坐落裕瑞嘉苑 1 栋利通公司 15 号楼西关中路 14 号 2 号楼 结构混合混合混合 面积99 56 平方米105 51 平方米75 82 平方米 所在楼层二层六层四层 朝向坐北向南坐北向南坐北向南 用途住宅住宅住宅 成交价格4575 47 元 4062 39 元 4619 50 元 价格类型转让转让转让 交易日期2012 年 11 月 7 日2012 年 11 月 17 日2012 年 11 月 21 日 区域因素交通便利 环境优良交通便利 环境一般交通便利 环境优良 个别因素质量完好 五通一平质量完好 五通一平质量完好 五通一平 比较因素案例 A案例 B案例 C估价对象 坐 落裕瑞嘉苑 1 栋利通公司 15 号楼西关中路 14 号 2 号楼西关南路 46 号 1 号楼 交易日期2012 年 11 月 7 日2012 年 11 月 17 日2012 年 11 月 21 日2013 年 3 月 20 日 交易情况抵押抵押抵押抵押 交易价格 4575 47 元 4062 39 元 4619 50 元 待求 商服繁华度与估价对象相似与估价对象相似与估价对象相似一般 景 观与估价对象相似与估价对象相似与估价对象相似一般 交通条件与估价对象相同与估价对象相同与估价对象相同交通便利 区域环境与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致区域环境一般 区 域 因 素 基础设施与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致五通一平 结构混合混合混合混合 房型与估价对象相似 与估价对象相似与估价对象相似 结构设计一般 个 别 因 素 装修普通装修普通装修普通装修普通装修 房地产评估报告 武威中信房地产评估咨询有限责任公司 11 因素比较修正系数表因素比较修正系数表 取以上三个交易实例修正后价格的平均值作为估价对象的比准价 格 计算如下 4012 69 4143 64 4074 40 3 4076 91 元 M2 市场比较法计算的评估总价值 92 13 4076 91 7