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城市土地管理 1 第三章地租地价理论 地租地价理论是西方经济学和马克思主义政治经济学中一个庞大的理论体系 是分析和研究城市土地价格的基础 2 一 地租理论 1 地租的含义 地租是直接生产者在生产过程中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分 是社会生产关系的反映 2 地租产生的经济基础土地所有者不占有土地的直接生产者只要存在土地所有者和不占有土地的直接生产者 后者在土地利用中有剩余生产物被前者占有 就有产生地租的经济基础 3 3 地租的形式 地租的出现与土地所有权的出现是紧密相连的 不同社会制度下土地所有权性质的不同 土地的性质 内容和形式也不同 1 奴隶制地租体现 在条件优越的土地上进行生产的奴隶的较高的劳动生产率 基本形式 劳役地租2 封建制地租反映 地主剥削农民的生产关系 基本形式 实物地租货币地租 4 3 前资本主义地租特点 土地占有者与生产者的直接对立 土地所有者占有直接生产者的全部剩余生产物 以至部分必要生产物 基本形式 货币地租 4 资本主义地租反映 机关机关系与封建地租有所不同 体现的是土地所有者与产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系 超额利润有土地所有者占有 平均利润由产业资本家占有 基本形式 货币资本5 社会主义地租反映 国家 集体和个人三者根本利益一致的前提下 对土地利益的分配关系 基本形式 货币地租 5 4 地租理论的起源与发展 地租理论是一个庞大的体系 大体上可以分为两种体系 西方经济学地租理论体系马克思主义地租理论体系马克思 恩格斯创立了科学的地租理论 但对地租问题较早开始进行分析的 是资产阶级经济学家 6 一 西方经济学地租理论体系 资产阶级古典政治经济学的地租理论威廉 配弟 资产阶级古典政治经济学的奠基人 在 赋税论 中指出 地租是劳动产品扣除生产投入和维持劳动者生活必需后的余额 其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态 由于土地的异质性和耕作技术水平的差异 以及产地距市场的远近程度的不同 地租 地价因而也不同 此论述也为级差地租理论奠定了初步的基础 杜尔阁 法国重农学派代表人物 在 关于财富的形成和分配的考察 中指出 由于农业中存在的一种特殊的自然生产力 所以能使劳动者所生产出来的产品数量 扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余 这是自然恩赐的 纯产品 由农业劳动者生产 但却由土地所有者占有 这就是地租 初步揭示了地租与土地所有权的关系 7 亚当 斯密 英国古典政治经济学的杰出代表 其地租理论在地租发展使上具有重要的贡献 在 国富论 中 划分了资本主义社会的三大阶级 工人阶级 资产阶级 地主阶级 并研究了这三大阶级的各自不同的三种收入 工资 利润和地租 指出 地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价 利润和地租都是劳动者创造的价值的一种扣除 此论述肯定了绝对地租的存在 大卫 李嘉图 资产阶级古典政治经济学的杰出代表和理论完成者 运用劳动价值论分析地租 其地租理论的基本观点有以下三点 土地的占有产生地租 地租是由劳动创造的 是由农业经营者从利润中扣除并支付给土地所有者的部分 地租的产生有2个条件 土地的有限性和土地肥沃程度及位置 这实际上是级差地租1 随着对产品需要的增加 要不断的扩种劣等土地 而新投入的劣等土地决定产品市场价格 原耕种的土地就必然产生级差地租 这也就是级差地租2 8 詹姆斯 安德森 英国资产阶级经济学家 最早研究了级差地租理论的基本特征 他的级差地租理论包括三个方面 同一的市场价格是形成地租的前提 土地肥沃程度不同形成级差地租 即级差地租1 分析了级差地租2 并指出 不是地租决定土地产品的价格 而是土地产品的价格决定地租 杜能 德国农业经济学家 农业区位理论的创始人 致力与阐明土地的地理位置和地租的关系 在他的 孤立国农业和国民经济的关系 中首次系统地论证了土地位置与地租的关系 论述对级差地租的理论形成具有开拓性的意义 9 资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 资产阶级庸俗政治经济学地租理论的代表人物主要是法国的萨伊和美国经济学家托马斯 罗伯特 马尔萨斯 萨伊的地租理论的基础是 生产的三要素 论 其认为 价值是由劳动 资本和土地三个要素 协同创造的 因此每个要素都应该得到相应的收入 即工人得到工资 资本家得到利润 土地所有者得到地租 只是从物与物的关系分析 托马斯 罗伯特 马尔萨斯的地租理论代表了土地贵族的利益 认为地租是 大自然的对人类的恩赐 否认土地所有权垄断的结果 并从根本上否决绝对地租的存在 10 现代西方经济学的地租理论 现代西方经济学的地租理论继承了资产阶级庸俗政治经济学的地租观点 继续无视地租反映的社会关系的本质 主要在影响地租量的因素以及地租量的决定上进行研究 代表观点有以下几点 1 保罗 安东尼 萨缪尔森 美国现代资产阶级经济学的权威代表人物 认为 地租是为使用土地所付的代价 土地的供给数量是固定的 因而地租量的完全取决于土地需求者只的竞争 2 雷利 巴洛维 美国现代土地经济学家认为 地租可以简单地看作是一种经济剩余 即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分 各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系 11 竞争状态下的地租的决定 成本 收益MVPAVPMFC AFC 12 二 马克思主义地租理论体系 级差地租 经营权的垄断绝对地租产生的根本原因 土地所有权的垄断 13 3 地租的分类 资产阶级经济学回避地租所反映的社会经济关系的本质 认为地租是土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬 是一种经济剩余 即总产值或总收益扣除总要素成本或总成本后的以下部分 按照这种定义 将地租分为 契约地租 财物所有人将利用权转让给他人所得的定期报酬 代表了因利用财物而发生的人与人之间的经济关系 经济地租 土地总收益扣除总成本的余额 马克思主义的地租理论根据地租产生的观音和条件的不同 将地租分为以下几种 14 一 级差地租 含义 级差地租指那些利用生产条件较优越的土地生产所得到的 并最终归土地所有者占有的超额利润 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额 产生原因 土地经营权的垄断以及土地面积的有限性 由于土地面积的有限 土地的供给是有限的 当某些土地经营者占用了优等地之后 别的土地经营者就不能再占用 但随着社会经济的发展和人口的不断增长 这些优等土地的农副产品或土地产品已经不能满足社会需求 这就要求中等地以至劣等地相继投入使用 在市场上农产品的价格是以劣等地的农产品的生产价格为依据的 因此 利用优等地和中等地的经营者就能得到超额利润 由于土地所有权存在 使得这个超额利润转化为级差地租 15 一 级差地租 产生条件 土地优越的自然条件 即不同土地肥沃的程度 不同土地位置的差别 对同一块土地连续追加投资的各个生产率的差别 土地自然条件的差别只是工农业创造超额利润的一个自然基础 他不是级差地租产生的源泉 其源泉是劳动者的剩余劳动 级差地租的分类 根据级查地租产生的条件 可以将其分为级差地租 和级差地租 级差地租 由于土地肥沃程度不同和土地位置不同而产生的地租级差地租 由于在同一土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别而产生的地租 级差地租 是级差地租 的基础和出发点 级差地租 回反作用与级差地租 16 一 级差地租 在以下情况下 级差地租 回反作用与级差地租 如果在最坏的土地上追加投资 使其劳动生产率发生变化 从而市场价值发生变化 由于社会对农产品需求增加 有更坏的土地投入使用 因而原来最坏耕地的个别生产价格低于社会生产价格 如果在较好的耕地上连续投资的劳动生产率降低 直至低于最坏耕地的生产率时 而新追加投资所生产的产品又为社会所需求 其个别生产价格就代替了原来最坏耕地上的个别生产价格而成为社会生产价格 17 二 绝对地租 含义 在私有制条件下 无论租种好地还是坏地都必须缴纳地租 这种不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租就是绝对地租 绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额形成的超额利润 产生的原因 土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的相互分离 由于土地位置的固定性和土地数量的有限性 土地的供给是有限的 而需求是随着身会经济发展的 因此需求增加是绝对的 在土地稀缺的情况下 土地所有者必定不愿意将土地在毫无报酬情况下被他人使用 故土地若被他人使用 则土地所有这必要求其收入中有一部分是报酬土地的地租 因此地租的产生是绝对的 18 二 绝对地租 产生的条件 农业资本有机构成地狱社会平均资本有机构成 农产品价值高于它的生产价格 在农业内部转化 农产品的市场价格高于它的价值和生产价格 外部转化 影响因素绝对地租量取决于农产品的价值和生产价格之间的差额及其实现程度 主要受时常供求情况影响 农产品共过于求 市场价格下降 这个余额就只能部分实现 反之就可能使这个余额全部实现 绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平 当社会平均资本构成不变 农业资本有机构成越低 农产品价值与生产价格的差额就越大 反之相反 绝对地租量取决于农业投资的总量 当农业有机构成相对水平和农产品市场价格不变时 就面积相同的土地 投入的资本越多 产生的绝对地租也就越多 这说明 绝对地租的存在 是阻碍农业投资的增加和农业生产发展的一个因素 19 三 垄断地租 垄断地租是由垄断价格带来的超额利润转化迩来的地租 垄断地租的形成是某些土地具有特殊的自然条件 如受产地 自然环境和自然资源影响而产出的优质名酒等 这些产品的价格就可以大大超过其生产价格 而且可以以超过其价值的垄断价格销售 因此 其价格就不是由商品的生产价格或价值决定 而是由购买者的需要和购买力决定 以上分析中的垄断与 由土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值出售而形成的垄断价格 不同 这种垄断价格产生超额利润 由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地所有权 因而转化为垄断地租 转如土地所有者手中 20 四 矿山地租和建筑地段地租 矿山地租 为取得采掘地下财富的权利所付出的地租 建筑地段地租 工商业和房地产资本家为建造工厂 商店和居民住宅等使用土地而支付的地租 矿山地租 矿山级差地租 矿山绝对地租建筑地段地租 建筑地段级差地租 建筑地段绝对地租特点 建筑地段地租是为获得生产的场地和空间而支付 因此土地位置对级差地租起着决定性的影响 社会进步和经济发展对建筑地段地租有很大影响 因此 土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位 由于某些建筑地段所处位置存在特殊性 因此建筑地段地租也存在垄断地租 并随着城市土地的日益稀缺性和土地私有权的垄断性的增强 垄断地租将逐步成为主体部分 21 五 城市地租 马克思在 资本论 中概括了建筑地段 相当于城市建设用地 地租的三个特点 这三个特点在城市地租中更加强化了 城市级差地租 由于城市区位对城市级差地租具有决定性影响 城市土地不同区位的级差收益无意就是城市级差 的基本来源 而在同一块城市土地上连续追加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润 则是城市级差地租 的来源 城市绝对地租 由于城市土地用途的多样性 即为城市所提供的产品或者服务的市场价格与其生产成本加平均利润之差 其上限 不能大于使用该土地企业的全部超额利润 其下限 不能低于该地区同等面积土地制服的农业地租量 城市垄断地租 指由于城市中某些地段具有特殊优越条件 由对这些特殊优越条件土地的垄断所带来的商品与服务的垄断价格所形成的垄断超额利润转化形成的地租 垄断地租实际上是一种特殊的级差地租 以为其产生的原因也是对优越条件的土地经营权的垄断 只不过所垄断的不是一般土地的经营权 而是具有某种特殊优越条件的土地的经营权 城市垄断地租与城市绝对地租都是与商品或者服务的垄断价格有关 但垄断地租是垄断价格产生的地租 而绝对地租的产生原因是土地所有权的垄断 22 二 地价理论 一 地价理论的内涵1 含义 地价即土地价格 是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值 是土地未来地租的资本化 2 特点地价不是土地本身的价格 而是购买地租的价格 其实质是土地预期地租的资本化 即 土地价格 地租 资本化率 因为 根据马克思的劳动价值论 凡是不包含人类劳动的自然物 即使有使用价值也没有价值 因而就没有价格 土地就是典型的代表之一 没有价值 不存在价格 但是地租的存在决定了土地价格的存在 地租是土地所有权在经济上的实现形式 是一种持久的收益流 当土地的权属发生转移 这种收益流也响应转移 可见土地收益本身就是价格的一种表现形式 土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格 土地价格已成为调节土地供求 促进土地使用权合理流动 合理配置和产生最大效益的重要手段 23 二 地价的形成理论 1 马克思主义地价形成理论 认为土地价格是地租的资本化 马克思主义的地价理论可以概括为以下三点 土地是一种自然产物 不是人类的劳动产品 没有价值 但有使用价值 地租的存在决定了土地价格的存在 并且购买价格不是土地的购买价格 而是土地所提供的地租的购买价格 土地价格实质上是地租的资本化 将地租按照一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格 土地租金是出租土地的资本化收入 24 二 地价的形成理论 2 西方经济学地价形成理论 主要是在市场价格理论的基础上发展起来的 主要包括土地收益理论和土地供求理论 土地收益理论 土地价格是土地收益的资本化 地租指经济地租 是扣除总成本的余额 土地收益是指正常状况下 最佳利用方向的土地纯收益 伊利 土地的收益是确定土地价格的基础 土地的使用会产生地租流 把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金即土地的资本价值 也称为土地的售价 V a rV 土地价格 a 土地纯收益 r 土地还原利率 25 二 地价的形成理论 土地供求理论 在市场经济中 土地的价格受其供求影响 供给增加 需求不变或减少 地价下降 土地供给减少 需求不变或增加 地价上升 PQ D1 D2 S1 S2 26 二 地价的形成理论 3 地价形成的特点土地价格是一种权益价格 土地所有权 使用权 收益权 处理权 抵押租赁权等 土地价格不是土地价值的货币表现 一般不由生产成本决定 土地价格主要由土地需求决定 宏观 土地的供给弹性不大或者无弹性 微观上 在某价格水平上 需求者在众多供给土地中选择 土地价格呈总体上升趋势 具有增值性 地租的上升和利息率的下降 决定土地价格呈总体上升趋势 V I i土地价格具有明显的区域性 土地价格具有可比性 27 4 地租与地价的关系 两者的联系地租和地价都属于价格范畴 两者相互补充 特别在城市土地市场中 地租和地价往往并存 两种价格满足不同消费群体的需求 地价决定地租 地租决定地价 从地租和地价理论的发展来看 地租理论的定性化分析为地价理论模型化和定量化分析奠定了基础 当土地更多的边县出资产属性的时候 虽然受市场供求和投机因素的影响 土地短期均衡价格可能会脱离土地利用上获得的地租收益而存在 但长期均衡价格还是以土地利用未来收益为基础决定的 28 4 地租与地价的关系 两者的差异两种价格购买的内容不同 使用权 所有权 债权 物权 两者价格决定的机制不同 地租的决定机制 马克思 地租是劳动创造的剩余价值的转化形式 边际学派 地租是土地服务的价格 在竞争性的要素市场上 他的决定机制与其他的生产要素相同 由系统共同决定 都受边际生产力规律的支配 29 4 地租与地价的关系 地价的决定机制 土地的价格表现为资源性地价和资产性地价 资源性地价取决于土地资源利用未来的收益 其大小等于未来土地利用收益贴现之和 资产性地价取决于土地资产转让收益 其大小等于未来土地转让收益的贴现 30 三 影响土地价格变动的因素 分析土地价格变化的因素类别 土地价格的影响因素一般可以分为 一般因素 区域因素和个别因素三大类 1 一般因素 宏观因素 行政因素人口因素社会因素经济因素国际因素 31 行政因素 行政因素主要指国家政策对土地价格的敢于 国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发制定有关政策 或推动土地的转移 或限制某类土地的利用等 从而达到提高土地总体利用效益的目的 这种干预对土地价格影响至关重要 土地制度 土地所有制 土地使用制度 土地供给和利用方式等 住房制度城市规划 土地用途和利用程度的不同具有不同的收益能力 地价政策 高地价政策 低地价政策 政策引导 税收政策交通管制 交通综合效果 行政隶属 升格 管辖更换 32 人口因素 人口状态是最主要的社会经济因素 人口密度 正相关 人口素质家庭人口构成 33 社会因素 社会发展状况和安定状况对地价有很大影响 政治治安状况 国内政治局势稳定情况 社会安定状况房地产投机 是否存在哄抬物价 城市化状况 高地价政策 低地价政策 政策引导 34 国际因素 地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的 国际政治 经济状况对地价的影响是通过国内的政治经济状况的影响而间接反映出来的 国际政治状况 外贸 国际资金流动等 国际经济状况 外贸进出口 产业发展 土地需求 35 经济因素 经济情况的演变对国民经济和国际地位的影响有着重要的作用 在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中 一起民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定 经济发展状况 经济发展速度 财政收支状况 居民消费能力等 储蓄和投资水平储蓄意愿储蓄水平 投资水平 资本积累土地价格储蓄能力财政收支与金融状况MS地价 36 居民收入水平物价变动 房地产的保值 利率水平R土地需求土地价格 37 2 区域因素 区域因素是指对区域土地价格总体影响的自然 社会 经济因素 主要包括 土地位置 与正效应正相关 与负效应负相关 繁华程度基础设施条件规划限制 土地用途 环境质量 自然环境 社会环境和人文环境因素 38 3 个别因素 宗地因素 个别因素是指宗地本身的条件和特征对宗地的价格有影响的因素 因而又称为宗地因素 个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素 是同一区域内地价差异的重要原因 主要包括 面积宽度深度 形状 坡度宗地基础设施条件宗地临街状况城市规划限 制建筑物密度 土地用途 土地使用年限 获得收益的时间 39 四 土地价格变动趋势及规律性 1 土地价格呈总体上升趋势 土地有限和不可替代性 社会经济发展 人口数量 土地投机 2 土地价格变动呈周期性特征受经济发展周期影响 繁荣期 产业发展 对土地需求增加 土地价格上升 反之 地价变动受政府调节的影响 不同时期为实现不同经济目标 经济政策调节 在经济发展不稳定时期 通货膨胀和房地产业发展过快时 政府往往会采取对土地买卖征重税 减少投资计划 提高利率等措施抑制房地产的发展 反之 40 四 土地价格变动趋势及规律性 3 土地价格变动具有明显的区域性土地市场是一类典型的不完全市场 各地区的条件不同 使得不同城市 同一城市不同地段 同一地段不同地块 同一类型不同产权设置等 土地价格不同 4 地价在房地产价格中所站比重越来越大 41 三 土地价格的评估 由于地价的形成受多种因素的影响 土地本身又具有独特的性质 因此 评估地价的方法也多种多样 不同方法依据的经济原理不尽相同 多种评估方式综合使用更合理 1 市场比较法2 成本逼近法3 收益还原法4 假设开发法5 基准地价系数修正法 42 1 市场比较法 含义 市场比较法是将待估土地资产与在近期发生了交易的同类型土地资产加以比较堆栈 从已经发生了交易的类似土地资产的已知价格 修正得出待估价土地资产价格的一种估价方法 基本原理 替代原理 根据经济学理论 在同一市场上 具有相同效用的物品应具有相同的价格 即具备完全的替代关系 这样 在同一市场上 两个以上具有替代关系的商品同时存在时 商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争 相互牵制 最终趋于一至 43 1 市场比较法 公式 估价对象价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易时间修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 使用年期修正系数 容积率修正系数 特点 此方法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易案例为比较标准 修正推算 能够反映近期市场行情 具有较强的现实性 容易被接受 需要修正很多因素 要求估价人员的知识丰富应用范围广 但理论性不完善 理论基础欠缺 适用于多种类型土地的估价 但要求应用基础是发达的土地市场 有大量土地交易 有详细的资料可供查阅 44 2 成本逼近法 含义 成本法是以开发类似土地资产所耗费的各项费用之和为基础 再加上正常的利润和应缴纳的税金 费用来确定待估土地资产的一种估价方法 基本原理 生产费用价值论 从买方的角度 是替代原理 即买方愿意制服的价格 不能高于他所以及的重新开发该土地资产所需花费的代价 从卖方的角度 是生产费用价值论 即卖方愿意接受的价格 不能低于他为开发该土地资产已花费的代价 公式 估价对象价格 土地取得费 土地开发费 相关税费 利息利润 土地增值收益 45 2 成本逼近法 特点适用范围的限制性 一般适用于新开发的土地 对已开发的熟地不太适用 在土地市场规模小 交易数量小 资料不完备情况下 成本法可弥补收益法和比较法的不足 成本法是成本累加 成本高不一定意味效用高与土地价格高 是一种算术价格 成本法可为投资者衡量投资效益 进行不动产可行性研究提供依据 特别适用于既无收益又无较多交易的土地估价 尤其是新开发土地的估价 如工业园区 技术开发区等 46 3 收益还原法 含义 收益法是对土地或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法 把购买土地作为一种投资 在