房产评估复核建议书1

1 山东正诚土地房地产评估有限公司山东正诚土地房地产评估有限公司 并评估师张颖 于永建 并评估师张颖 于永建 接到贵司 2011 年 10 月 10 日的 房地产评估报告 下 称 报告 为保证本建议的严肃性 本人特将 报告 中的重点内容再行确认如下 项目委托人鄄城舜都房地产开发公司 项目名称 鄄城县张寺自然村城中村改造征收补偿价 值评估报告 评估试点2011 年 9 月 6 日 评估作业时间2011 年 9 月 6 日至 2011 年 10 月 10 日 评估目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房 屋价值的补偿提供依据 评估被征收房屋 的价值 评估依据 国有土地上房屋征收与补偿条例 房 地产估价规范 菏泽市国有土地上房屋 征收与补偿暂行规定 房屋坐落张寺片区 估价方法 成本法 价值定义 结合菏泽市公布的各 类结构房屋建安成本指导价格采用成本法 求取房屋的征收补偿价格 不含土地价值 本人在此重申 此次复核建议不代表贵司有正当之权利 2 对我房屋行使评估之权利 也不能说明我对 报告 中此 文提及和未提及的部分表示认可或接受 接到 报告 后 本人经仔细核查之后 发现此报告的 内容与我本人的认知存有异议 结合贵司作出报告的法规 之依据进行对比 现有几个问题尚需向贵司请教 一 本人并未委托贵司进行评估 该评估送达对象是否一 本人并未委托贵司进行评估 该评估送达对象是否 有误 有误 菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定 第十 六规定 房地产价格评估机构由被征收人协商选定 协商 不成的 由房屋征收部门主持 邀请被征收人代表 街道 办事处 乡镇人民政府 代表参与 以公开抽签或摇号等 方式选定评估机构 并聘请公证机构对抽签或摇号过程与 结果进行现场公证 很显然 贵司在我村未协商的情况下擅自接受委托人 单方委托对我财产进行评估并作为所谓的征收依据 程序 不合法 况且 所谓的公开抽签或摇号方式 本人代表也 并未参与 也未见所谓的公证事实及书面文件 故该司启 动评估的依据何在 贵方是中介机构 没有得到当事人的委托而擅自处理 或评价当事人之财产 自然是于法无据 于约无据 如因 贵司之行为造成本人财产之损失甚或摆脱侵权之嫌疑 既然如此 贵方接受别人委托 工作成果应送达合同 3 委托人而已 与本人无涉 故本人认为 报告 送达对象 有误 二 贵司是否没有能力进行市场法评估 故而采用最二 贵司是否没有能力进行市场法评估 故而采用最 具有折损能力成本法进行评估 具有折损能力成本法进行评估 菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定 第十 七条明确规定 房屋评估应当选用市场比较法 不具备采 用市场比较法条件的 可以选用其它评估方法 但应当在 评估报告中说明原因 房地产估价规范 GB T50291 一 1999 规定 5 1 1 估价人员应熟知 理解并正确运用市场比较 法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价修正法以及 这些估价方法的综合运用 5 1 2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法 进行估价 5 1 3 根据已明确的估价目的 若估价对象适宜采 用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行 估价 不得随意取舍 若必须取舍 应在估价报告中予以 说明并陈述理由 5 1 4 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市 场比较法为主要的估价方法 5 1 5 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其 中的一种估价方法 4 5 1 6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 5 1 7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用 市场比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可 采用成本法作为主要的估价方法 在此 我谨慎的请教贵司 为何不采用市场比较法 如果此处无条件选用市场比较法进行评估能否在 报告 中阐明合法合理的依据 据此 我方保留向贵司主管机关 咨询或投诉的权利 三 贵司房屋评估能够脱离三 贵司房屋评估能够脱离 房地一体房地一体 之原则 之原则 菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定 第十九 条明确规定 被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占 用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值 评估报 告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字 房屋征收 评估机构和评估人员与被征收人有利害关系的 应当回避 请教贵司 规定 中的房屋价值本来就包含房屋 土 地和其他不动产的价值 为何贵司只评估房屋不衡量土地 还是故意触犯菏泽政府的规定抑或存有其他目的 尚请明 示 四 贵司不履行现场说明程序意欲何为 四 贵司不履行现场说明程序意欲何为 菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定 第二 5 十条明确规定 征收部门应当将初步评估结果向被征收人 公示 公示期不得少于 7 日 并进行现场说明 听取意见 公示期满后 征收部门应当向被征收人提供分户评估报告 分户评估报告应当在公示期满后 10 日内送达被征收人 本人接到报告后再无贵司之音讯 向听取意见看来只 能书面咨询了 至于分户报告至今未见身影 贵司在 报 告 中的依据难道是摆设 五 最重要的一点 成本价的底线到底在哪里 五 最重要的一点 成本价的底线到底在哪里 房地产估价规范 GB T50291 一 1999 规定 5 4 1 运用成本法估价应按下列步骤进行 1 搜集有关成 本 税费 开发利润等资料 2 估算重置价格或重建价格 3 估算折旧 4 求出积算价格 5 4 2 重置价格或重建价格 应是重新取得或重新开发 重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和 应纳税金 正常开发利润之和 其构成包括下列内容 l l 土土 地取得费用 地取得费用 2 开发成本 3 管理费用 4 投资利息 5 销 售税费 6 开发利润 注 开发利润应以上地取得费用与开 发成本之和为基础 根据开发 建造类似房地产相应的平 均利润率水平来求取 5 4 3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内 容 应根据估价对象的实际情况 在第 5 4 2 条列举的 价格构成内容的基础上酌予增减 并应在估价报告中予以 6 说明 5 4 4 同一宗房地产 重置价格或重建价格在采取土地与 建筑物分别估算 然后加总时 必须注意成本构成划分和 相互衔接 防止漏项或重复计算 5 4 5 求取土地的重置价格 应直接求取其在估价时点状 况的重置价格 5 4 6 建筑物的重置价格重建价格 可采用成本法 市场 比较法求取 或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土 地价格后的比较修正来求取 也可按工程造价估算的方法 具体计算 建筑物的重置价格 宜用于一般建筑物和因年 代久远 已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料 或因建筑 技术变迁 使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估 价 建筑物的重建价格 宜用于有特殊保护价值的建筑物 的估价 5 4 7 成本法估价中的建筑物折旧 应是各种原因造成的 建筑物价值的损失 包括物质上的 功能上的和经济上的 折旧 5 4 8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分 修复所 需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的 为可 修复部分 反之为不可修复部分 对于可修复部分 可直 接估算其修复所需的费用作为折旧额 5 4 9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取 l 7 直线法下的建筑物理值计算公式 V C C S t N 5 4 9 1 2 双倍余额递减法下的建筑物现值计算 公式 V C 1 Z N 5 4 9 2 3 成新折扣法下的建筑 物现值计算公式 V C Q 5 4 9 3 式中 V 建筑物现 值 元 元 M2 C 建筑物重置价格或重建价格 元 元 M2 S 建筑物预计净残值 元 元 M2 T 建筑物已使用年限 年 N 建筑物耐用年限 年 Q 建筑物成新率 注 无论采用上述哪种折旧 方法求取建筑物现值 估价人员都应亲临估价对象现场 观察 鉴定建筑物的实际新旧程度 根据建筑物的建成时 间 维护 保养 使用情况 以及地基的稳定性等 最后 确定应扣除的折旧额或成新率 5 4 10 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年 限 估价采用的耐用年限应为经济耐用年限 经济耐用年 限应根据建筑物的建筑结构 用途和维修保养情况 结合 市场状况 周围环境 经营收益状况等综合判断 5 4 11 估价中确走建筑物耐用年限与折旧 遇有下列情 况时的处理应为 1 建筑物的建设期不计八耐用年限 即 建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 2 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时 应按建筑物耐用 年限讨算折旧 3 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时 应按土地使用权年限计算折旧 4 建筑物出现于补办土地 8 使用权出让手续之前 其耐用年限早于土地使用权年限而 结束时 应按建筑物耐用年限计算折旧 5 建筑物出现于 补办土地使用权出让手续之前 其耐用年限晚于土地使用 权年限而结束时 应按建筑物已使用年限加上地使用权剩 余年限计算折旧 5 4 12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折 旧 或为土地的重置价格加上建筑的现值 必要时还应扣 除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失 5 4 13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价 一 般不应扣除折旧 但应考虑其工程质量和周围环境等因素 给予适当修正 通过上述规定不言自明 贵司不仅无法精确本人房屋和