某楼盘一期销售计划

1 凯旋城一期项目销售计划凯旋城一期项目销售计划 一期项目经济指标一期项目经济指标 一期将开发 6 栋 分别是 1 2 5 6 9 10 号楼 分布在小 区的东北角上 一号楼下的裙楼东面部分延伏山路是会所 延光明 路裙楼部分是超市 主入口在 5 号楼与 9 号楼之间 正对城市主干 道伏山路 是整个小区的景观核心部位 凯旋城一期房源统计凯旋城一期房源统计 户型占比 户型编号户型类别户型面积套数所占比例 1 B93 2812016 2 B 2 2 1 93 208010 26 1 F3 2 1104 7284 3 1 A133 7608 1 A 131 8608 2 A133 5406 2 A 131 7406 3 B131 9305 3 C123 4689 3 D115 96345 3 E119 12284 3 Q136 2345 3 R 3 2 2 126 825345 58 3 G3 2 3196 220 2 0 3 4 A182 6324 4 B152 6324 4 C160 4344 4 A 175 620 2 4 B 4 2 2 156 120 2 12 7 2 凯旋城一期户型情况统计表凯旋城一期户型情况统计表 户型户类型建筑面积套内面积 含阳台 1 2 阳台面积公摊面积数量 1 A三室两厅两卫 133 7 104 595 11 611 29 125 60 套 1 A 三室两厅两卫 131 8 103 145 11 611 28 715 60 套 1 号 楼1 B两室两厅一卫 93 28 72 966 10 474 20 314 120 套 2 A三室两厅两卫 133 5 104 595 11 611 28 965 40 套 2 A 三室两厅两卫 131 7 103 145 11 611 28 602 40 套 2 号 楼2 B两室两厅一卫 93 20 72 966 10 474 20 234 80 套 3B三室两厅两卫 131 9 121 96 8 88 10 03 15 套 3C三室两厅两卫 123 4 111 27 5 16 12 16 34 套 3D三室两厅两卫 115 96 105 43 5 25 10 53 17 套 3E三室两厅两卫 119 12 108 58 5 16 10 54 14 套 3F三室两厅一卫 104 7 95 42 4 74 9 32 14 套 5 号 楼 3G三室两厅三卫 196 2 178 09 6 18 18 11 1 套 4A四室两厅两卫 182 6 158 28 19 26 24 07 16 套 4B四室两厅两卫 152 6 135 11 12 00 20 54 16 套 3Q三室两厅两卫 136 2 120 52 13 80 15 77 17 套 3R三室两厅两卫 126 825 112 145 10 68 14 68 17 套 4C四室两厅两卫 160 4 141 895 17 97 18 575 17 套 4A 四室两厅两卫 175 6 152 01 19 26 23 62 1 套 6 号 楼 4B 四室两厅两卫 156 1 135 11 12 00 20 99 1 套 3B三室两厅两卫 131 99 121 96 8 88 10 03 15 套 3C三室两厅两卫 123 43 111 27 5 16 12 16 34 套 3D三室两厅两卫 115 96 105 43 5 25 10 53 17 套 3E三室两厅两卫 119 12 108 58 5 16 10 54 14 套 3F三室两厅一卫 104 74 95 42 4 74 9 32 17 套 9 号 楼 3G三室两厅三卫 196 20 178 09 6 18 18 11 1 套 4A四室两厅两卫 182 65 158 28 19 26 24 07 16 套 4B四室两厅两卫 152 65 135 11 12 00 20 54 16 套 3Q三室两厅两卫 136 29 120 52 13 80 15 77 17 套 3R三室两厅两卫 126 825 112 145 10 68 14 68 17 套 4C四室两厅两卫 160 47 141 895 17 97 18 575 17 套 4A 四室两厅两卫 175 63 152 01 19 26 23 62 1 套 10 号 楼 4B 四室两厅两卫 156 10 135 11 12 00 20 99 1 套 总计一期总建筑面积一期总建筑面积 94265 08 预计总销金额 元 预计总销金额 元763 套套 套均 面积 123 5 预计一期 均价 3600 元 总套 均价 元元约约 2 86 亿亿 3 一期各种户型面积与总销面积及所占比例一期各种户型面积与总销面积及所占比例 楼号户型编号户型类型户型面积 数量总面积 面积占比 1 A三室两厅两卫 133 7 60 套80229 1 A 三室两厅两卫 131 8 60 套79088 1 号 楼1 B两室两厅一卫 93 28 120 套11193 612 2 A三室两厅两卫 133 5 40 套53406 2 A 三室两厅两卫 131 7 40 套52686 2 号 楼2 B两室两厅一卫 93 20 80 套74568 3B三室两厅两卫 131 9 15 套1978 52 3C三室两厅两卫 123 4 34 套4195 64 3D三室两厅两卫 115 96 17 套1971 322 3E三室两厅两卫 119 12 14 套1667 682 3F三室两厅一卫 104 7 14 套1465 82 5 号 楼 3G三室两厅三卫 196 2 1 套196 20 2 4A四室两厅两卫 182 6 16 套2921 63 4B四室两厅两卫 152 6 16 套2441 63 3Q三室两厅两卫 136 2 17 套2315 42 3R三室两厅两卫 126 825 17 套2156 0252 4C四室两厅两卫 160 4 17 套2726 83 4A 四室两厅两卫 175 6 1 套175 60 2 6 号 楼 4B 四室两厅两卫 156 1 1 套156 10 2 3B三室两厅两卫 131 99 15 套1979 852 3C三室两厅两卫 123 43 34 套4196 624 3D三室两厅两卫 115 96 17 套1971 322 3E三室两厅两卫 119 12 14 套1667 682 3F三室两厅一卫 104 74 17 套1780 582 9 号 楼 3G三室两厅三卫 196 20 1 套196 20 2 4A四室两厅两卫 182 65 16 套2922 43 4B四室两厅两卫 152 65 16 套2442 43 3Q三室两厅两卫 136 29 17 套2316 932 3 R三室两厅两卫 126 825 17 套2156 0252 4C四室两厅两卫 160 47 17 套2727 993 4A 四室两厅两卫 175 63 1 套175 630 2 10 号 楼 4B 四室两厅两卫 156 10 1 套175 630 2 统计统计 123 5 763 套套 94265 08 100 4 一期各种户型总套数及所占比例一期各种户型总套数及所占比例 楼号户型编号户型类型户型面积 数量套数占比 1 A三室两厅两卫 133 7 60 套8 1 A 三室两厅两卫 131 8 60 套8 1 号 楼1 B两室两厅一卫 93 28 120 套16 2 A三室两厅两卫 133 5 40 套5 2 A 三室两厅两卫 131 7 40 套5 2 号 楼2 B两室两厅一卫 93 20 80 套10 3B三室两厅两卫 131 9 15 套2 3C三室两厅两卫 123 4 34 套4 3D三室两厅两卫 115 96 17 套2 3E三室两厅两卫 119 12 14 套2 3F三室两厅一卫 104 7 14 套2 5 号 楼 3G三室两厅三卫 196 2 1 套0 1 4A四室两厅两卫 182 6 16 套2 4B四室两厅两卫 152 6 16 套2 3Q三室两厅两卫 136 2 17 套2 3R三室两厅两卫 126 825 17 套2 4C四室两厅两卫 160 4 17 套2 4A 四室两厅两卫 175 6 1 套0 1 6 号 楼 4B 四室两厅两卫 156 1 1 套0 1 3B三室两厅两卫 131 99 15 套2 3C三室两厅两卫 123 43 34 套4 3D三室两厅两卫 115 96 17 套2 3E三室两厅两卫 119 12 14 套2 3F三室两厅一卫 104 74 17 套2 9 号 楼 3G三室两厅三卫 196 20 1 套0 1 4A四室两厅两卫 182 65 16 套2 4B四室两厅两卫 152 65 16 套2 3Q三室两厅两卫 136 29 17 套2 3 R三室两厅两卫 126 825 17 套2 4C四室两厅两卫 160 47 17 套2 4A 四室两厅两卫 175 63 1 套0 1 10 号 楼 4B 四室两厅两卫 156 10 1 套0 1 统计统计 123 5 763100 5 凯旋城一期项目销售计划凯旋城一期项目销售计划 本项目从目前的前期工作进展来预计 估计会在 2012 年 5 月底 开始正式销售 根据项目的进展 2012 年 1 月 2013 年 2 月的销售计 划做如下建议 1 项目的销售接待中心 伏山中路四小南 100 米 已于 2011 年 12 月 18 日进驻使用 做前期销售准备工作 销售人员培训 开始前期 客户积累 销售 卡 收取客户定金 2 项目一期预计总销售周期自开盘后 18 个月 即 年 月 年 12 月 如工期变动顺应调整销售时期 按项目工期顺 延 3 项目一期预计总销售金额 一期总建筑面积一期总建筑面积 94265 08 平米 平米 763 套 预计销售单价 套 预计销售单价 6 元每平米 预计总销金额 元 元每平米 预计总销金额 元 4 项目销售计划 按 18 个月销售周期排 A A 一期整体销售周期按南召市场各楼盘的年度去化量推算在每年 万方左右 以此推算 本项目一期的销售周期在 18 个月左右 B B 20 年 月进场 进行累积客户 前期积累期 个月 采用 销售 VIP 卡的形式进行客户积累 6 项目体量及总销金额项目体量及总销金额 楼幢总销面积 均价 元 套数 套 总销金额 元 一号楼 271283600240元 二号楼 180693600元 五号楼 12202350095元 六号楼 12897370085元 九号楼 12458350098元 十号楼 12897370085元 总计 94265 083600763 元 凯旋城一期价格制定策略凯旋城一期价格制定策略 一号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 1 A三室两厅两卫133 72608023 2 1 A 三室两厅两卫131 86607911 6 1 B二室两厅一卫93 28112011193 72 统计24027128 52 套均面积113 0355 设定单价3600 元 套均价元元 二号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 2 A三室两厅两卫133 56405342 4 2 A 三室两厅两卫131 75405270 2 B二室两厅一卫93 20807456 统计16018069 7 套均面积112 93266 设定单价3600 元 套均价 五号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 3 B三室两厅两卫131 99151979 85 3 C三室两厅两卫123 43344196 62 3 D三室两厅两卫115 96171971 32 3 E三室两厅两卫119 12141667 68 3 F三室两厅一卫104 74141466 36 3 G三室两厅一卫196 201196 20 统计9512202 套均面积128 44210 设定单价3500 元 套均价 37 六号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 4 A四室两厅两卫182 65162922 4 4 B四室两厅两卫152 65162442 4 3 Q三室两厅两卫136 29172327 3 3 R三室两厅两卫126 825172156 025 4 C四室两厅两卫160 47172727 99 4 A 四室两厅两卫175 631175 63 4 B 四室两厅两卫156 101156 10 统计8512897 套均面积151 7294 设定单价3700 元 套均价 9 号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 3 B三室两厅两卫131 99151979 85 3 C三室两厅两卫123 43344196 62 3 D三室两厅两卫115 96171971 32 3 E三室两厅两卫119 12141667 68 3 F三室两厅一卫104 74171780 58 3 G三室两厅三卫196 201196 20 统计9812458 套均面积127 1224 设定单价3500 元 套均价 57 8 10 号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 4 A四室两厅两卫182 65162922 4 4 B四室两厅两卫152 65162442 4 3 Q三室两厅两卫136 29172316 93 3 R三室两厅两卫126 825172156 025 4 C四室两厅两卫160 47172727 99 4 A 四室两厅两卫175 631175 63 4 B 四室两厅两卫156 101156 10 统计8512897 套均面积151 7294 设定单价3700 元 套均价 项目销售计划 按项目销售计划 按 1818 个月为销售周期 个月为销售周期 按工程进度 先推 5 9 号楼 再推 6 10 号楼 最后推 1 2 号 楼 总体推广销售策略 总体推广销售策略 1 一期六栋刚好与会所连成一片 将与主入口一起 打造成项 目的样板区 为后期销售增加附加值 便于整盘的销售推广 2 户型类别基本涵盖整个楼盘 可以为后期的开发总结出整盘 的销售推广策略及价格策略调整 以及局部建筑方案不足地方的修 改 使二 三期做出比较成熟的开发思路 得出科学的总体开发时 间节点的把握 3 一期六栋连成小区的主景观带 可以打造出高档小区的样板 生活形态 展现出南召最高端住宅样板小区的亮点 为南召高端消 费人群注入高端消费理念的强型针 引导追随者 建立知名度的同 9 时建立美誉度 维护一期客户的忠诚度 制造良好口碑 形成强大 的影响力 将单价推到一个临界点 实现项目价值利润最大化 4 先推 5 9 号楼 高调强势入市 感知市场 将入户景观较好 的房源作为第一期上市 为营销价格拉高提供有价值的说服力 将 强势买点高调入市 使单价有充分的支撑理由 同时掌握成交实际 单价的承受力 为后期制定价格策略打下坚实的基础 5 5 9 号楼紧靠会所 在总入户大门口 可以提前施工 建立 强势样板段 同时便于做样板房及参观样板段 方便看房路线的安 排 可连成一体为现场制造很好的卖场氛围 利于销售员采用多种 手法的销售手段 6 第二批开 6 10 号楼 将一期最好的景观房源展现出来 使 单价的支撑力更丰满 为一期整个单价做好支撑 逐步走高 使一 期的单价平稳下来 并让市场认可 预留升值空间 建立第一批客 户的美誉度 建立强力的市场基础 为整个后期的价值打下良好的 口碑及楼盘品牌忠诚度 7 第三批开 1 2 号楼 这时一期的单价已被市场认可 虽然房 源的位置相对前两批次稍差一点 但市场已建立了良好的口碑 单 价支撑力度也已基本面稳定 可以保持单价的高位持续运行 减低 客户对单价的敏感度及心理抗性 同时由于 1 2 号楼单体面积大于 前面四栋楼 这样使一期整个单价能保持在一个较高的水平 使一 期整体均价保持高利润的高位 而市场又能接受 同时施工上也较 好安排两栋高层的进度控制 另外由于 1 2 号楼平均面积相对较小 10 均套价总体低于前面的房源 使销售上有很大的策略旋回操作空间 这样使整个一期将单价一直处在一个平稳的状态下运行 保持良好 的市场信心 同时销售上可采用的手段也不会处于被动 将单价一 直处在可控的营销策略范围内 一直延续到二期销售 保持市场的 持续可控的同时 将利润达到最大化 8 整个一期的开发便于会所的提前装修 便于前期施工的总体 安排 在装修会所的同时 样板房一起装修好 为整个销售进入良 性成熟阶段做铺垫 9 一期户型类别多样 有九种房型 便于试探南召市场的真实 需求状况 凯旋城一期项目凯旋城一期项目 20122012 年年 1 1 月月 20132013 年年 1212 月具体销售计划 月具体销售计划 20112011 年年 1 1 月月 1 1 日日 5 5 月底 月底 主要工作是销售前期准备工作 协调协助项目开工进度的施工安排 将前期推广的广告工作做扎实 为进驻会所做好全面的销售准备工 作 销售推广主要围绕销售一期的 卡进行 预计在广告推广 按计划进行的理想状态最好情况下 个月内能销售 张 VIP 卡 VIP 卡按 3 万送 4 万 5 万送 7 万的具体方案实施 预计将回笼前期 资金 1000 万元左右 20122012 年年 6 76 7 月 月 推出 1 号楼 11 预计 5 号楼在 2012 年 5 月底达到预售条件 五号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 3 B三室两厅两卫131 99151979 85 3 C三室两厅两卫123 43344196 62 3 D三室两厅两卫115 96171971 32 3 E三室两厅两卫119 12141667 68 3 F三室两厅一卫104 74141466 36 3 G三室两厅一卫196 201196 20 统计9512202 套均面积128 44210 设定单价3500 元 套均价 37 预计当月去化本栋的 60 将剩余购买 VIP 卡的客户转到其他楼座 预计总销金额 元 X 60 元 预计实际资金回笼为当月总销金额的 30 首付款 计 元 X 30 元 元 20122012 年年 8 98 9 月 月 推出 9 号楼 九号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 3 B三室两厅两卫131 99151979 85 3 C三室两厅两卫123 43344196 62 3 D三室两厅两卫115 96171971 32 3 E三室两厅两卫119 12141667 68 3 F三室两厅一卫104 74171780 58 3 G三室两厅三卫196 201196 20 统计9812458 套均面积127 1224 设定单价3500 元 套均价 57 12 预计当月去化本栋的 60 将 5 号剩余房源去化至 90 预计当月总 销金额 9 号楼 元 X 60 元 加上 5 号楼 元 X 30 元 预计实际资金回笼为当月总销金额的 30 首付款 计 元 元 X 30 元 加上 5 号楼 8 月份销售房源的银行回款 元 X 70 元 预计到 2012 年 9 月 30 日将累计回笼资金 元左右 20122012 年年 10 1110 11 月 月 推出 6 号楼 六号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 4 A四室两厅两卫182 65162922 4 4 B四室两厅两卫152 65162442 4 3 Q三室两厅两卫136 29172327 3 3 R三室两厅两卫126 825172156 025 4 C四室两厅两卫160 47172727 99 4 A 四室两厅两卫175 631175 63 4 B 四室两厅两卫156 101156 10 统计8512897 套均面积151 7294 设定单价3700 元 套均价 预计当月去化本栋的 60 将 9 号剩余房源去化至 90 预计当月总 销金额 13 6 号楼 元 X 60 元 加上 9 号楼 元 X 30 元 预计实际资金回笼为当月总销金额的 30 首付款 计 元 元 X 30 元 加上 9 号楼 10 月份销售房源的银行回款 元 X 70 元 预计到 2012 年 11 月 30 日将累计回笼资金 元左右 20122012 年年 1212 月月 2013 1 2013 1 月 月 推出 10 号楼 10 号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 4 A四室两厅两卫182 65162922 4 4 B四室两厅两卫152 65162442 4 3 Q三室两厅两卫136 29172327 3 3 R三室两厅两卫126 825172156 025 4 C四室两厅两卫160 47172727 99 4 A 四室两厅两卫175 631175 63 4 B 四室两厅两卫156 101156 10 统计8512897 套均面积151 7294 设定单价3700 元 套均价 预计当月去化本栋的 60 将 6 号剩余房源去化至 90 预计当月总 销金额 10 号楼 元 X 60 元 加上 9 号楼 元 X 30 元 14 预计实际资金回笼为当月总销金额的 30 首付款 计 元 元 X 30 元 加上 9 号楼 2012 年 12 月份销售房源的银行回款 元 X 70 元 预计到 2013 年 1 月 30 日将累计回笼资金 元左右 20132013 年年 3 53 5 月 月 推出 1 号楼 一号楼 户型编号户型类别单套面积套数单套总面积 1 A三室两厅两卫133 72608023 2 1 A 三室两厅两卫131 86607911 6 1 B二室两厅一卫93 28112011193 72 统计2402