新建高星级酒店设计、投资成本控制的一点感悟--向勇

本人做酒店有 8 年了 筹建 筹备 经营管理了 4 家包括三星 四星及五 星级的酒店 且大多是私企 在酒店的投资 设计 施工 筹备等方面都颇有 感触 一 酒店的投资 中国 90 投资酒店的私人老板都不真正懂酒店 现在房地产渐渐在退烧了 兴建高星级酒店已经成为一个多数人看好的投资方向 本人刚开始做酒店时只以为 开酒店嘛 就是为了赚钱啊 做到 3 年后才 明白酒店最重要的作用 首先是重要的政治 经济平台 通过它 可以完成一 些 高难度 的工作 可以融资等等 稍其次 才是一定要赚钱 一些国内较 有名气的大型企业 都有自己的高星级酒店 通过这个最扯眼 最直观 最有 说服力的窗口来展现本企业的品牌 形象 实力 企业文化 对于高星级酒店的投资预算 多数私企老板是这样概算的 先把土地成本 暂放一边 参照相同规模星级档次的已建酒店的实际建造成本 在其基础上适 量减少一部分来作为自己的投资概算值 心里底线应该是 在此基础上增加适 当的追加成本而达到的一个数字 所请的酒店管理公司所做的投资概算分析等等仅仅是做为参考 到底多少 是最为合适 这个答案 投资人只相信自己的判断 二 设计 这一点上 很多的投资人都走了错路 大致归结有以下几点 1 酒店管理人员到位时间太晚 50 的业主都是在酒店土建施工完毕 装修进行到尾声时才开始招聘酒店 管理人员 让这些专业的酒店管理人员到现场就傻了眼 夜总会离客房太近 其低频的震动必将让客人失眠 厨房离餐厅太远 厨房地沟位置不对 客房楼 层布草间太小或就没有 没有总库 没有工程加工场地 大堂吧吧台没有设洗 杯池 没有大堂 PA 工作间 没有员工餐厅 很多已经是处于无可奈何的境 地了 2 设计程序错误 90 的业主是先找设计院进行酒店的结构 建筑等土建设计 然后再找酒 店装饰设计公司进行二装设计 或者是图方便 省钱 把二装设计与装修施工 同时交与装修施工单位进行 大错特错 本人目前在河北筹建的一家五星级酒店就出现了这个问题 在招聘我到位 之前老板就已经找了位于天津华苑科技产业园区的 天津 建筑设计院 完 成了酒店的土建设计 表面上看 天津这家设计院也是很牛的了 甲级资质 1 4 年的设计经验 但其设计强项不在酒店呀 里面几乎是 100 的设计师没有经 营管理过酒店 对酒店也谈不上精通和理解 目前在酒店设计项目上也只是停 留在 你需要什么我就设计什么 的阶段 让其设计一个让业主 酒店管理方 客人都满意的酒店 就真的很 难为 对方了 设计中很多不合理的地方由 于时间等综合因素不能改了 整体结构框架不能改动了 柱网也不能改动了 万幸的是客房面积太小 原设计的卫生间仅 4 卧室区面积约 24 的问题 在本人强烈的要求下 通过客房两侧各悬挑 1 5 米总算稍解决了一下 其他 的 就只能通过考虑平面功能布局的调整 由装饰设计来弥补了 正确的程序应该是是 确定酒店立项 招聘酒店专业筹建人员或酒店管理公司 参与进行酒 店装饰设计 装饰设计方案确定 选择酒店土建设计单位 结合装饰设 计进行土建设计 选择土建及装饰施工单位 会审图纸 土建施工及装 饰设计图纸确定 开始土建工程 开始装饰施工工程 你可以放眼看看有几家酒店是这么执行的 3 对 装饰设计 的理解错误 80 的业主对于五星级酒店的装饰设计 要求的就是 气派 豪华 风格 独特 其实 装饰设计最重要 最终是为酒店开业后的经营服务的 当然 必要 的豪华 气派 高档必不可少 但还需把相当的精力放在酒店的平面功能布局 服务项目及各占的比例上面来 我曾经遇到一些可笑的酒店装饰设计公司 曾直接对业主提出 请尽快 确定酒店管理公司 我们好和他们沟通 管理公司提出餐饮 娱乐 客房 会 议等等方面的功能规模档次要求 我们就好照此设计方案了 想想其实这些 装饰公司也不可笑 现在很多都这样 我当时就想 那还要请你们所谓的 酒店装饰设计公司 来干什么 设计 什么 就只考虑哪地方用什么装饰材料 配什么颜色 灯光怎么打 通过与深圳 广州的几家有名的酒店专业装饰设计公司接触 我个人感觉 目前中国市场上的专业精通酒店的装饰设计公司实在太少 与国内的市场需求 不匹配 个人认为专业的酒店装饰设计公司是这样操作的 首先是市场调查 对项目所处城市及周边区域进行市场调查了解 充分了 解本地的文化特色 高星级酒店数量 规模 地理位置 服务项目及经营特色 市场现有客源 市场餐饮娱乐会议等消费特征 喜好等等 获得第一手重要 数据 其次是规划预测 通过该城市规划局了解该城市未来 5 10 年的总体规划 来预测未来 10 年内市场需求发展走向 最后是引导消费 考虑将经济发达城市中的一些消费项目引领到该五星级 酒店中 通过五星级酒店来 引导 客人消费 在创收的同时 形成五星级酒 店另类的高消费特色 通过以上工作 再来对应该推出的服务项目及各占比例进行确定 当然 酒店装饰设计公司还必须要懂常规五星级酒店应设置的服务项目 客人流线与服务流线的的考虑 电梯与客房数量的比例 附属功能项目区域的 设置等等酒店的专业知识 通过以上装饰设计公司的工作再加上业主聘请的专业酒店管理人员的参与 指导 这样设计出来的酒店 让业内人士来打分 想不及格都难啊 三 酒店投资成本的控制 1 土建成本的控制 关键在于要选择一家好的土建设计单位 很多设计院负责结构设计的工程 师思想比较保守 更不愿意承担一丁点的设计责任 在钢材选型及用量的选择 使用上 实在是太 万无一失 了 可以想像 现在的钢材价格从以前的 3000 4000 元 吨飚升到 5000 6000 元 吨 再加上加工费用 要达到 8000 元左右 吨 增加的成本就是个天文数字 目前因全球 的金融风暴影响 国内的钢 材行业受到冲击 价格已经大幅回落 笔者 2008 年 12 月 3 日 因此 选择一家土建设计公司 一定要先看其是否拥有一位具有现场施 工经验的 有责任心的 能够和甲方及施工单位积极配合的结构设计工程师 此点尤为关键 2 装饰设计成本的控制 建议装饰设计和装饰施工绝对分开 A 装饰设计就是由专业的酒店装饰设计公司来做 专业的酒店装饰设计公司必须清晰地了解目前国内的装饰材料市场价格 国产的 进口的 差价多少 哪些进口材料可以由国产材料替代 专业的酒店装饰设计公司 其挣的是设计费 与其提供的何种价位装饰材 料 最终的装饰总成本无经济利益联系 总装饰成本控制得越到位 越能体现 其设计能力 而施工单位 有施工资质 实力的一抓就是一把 现在很多大型的施工单 位都下设了设计部门 设计室或设计院 表面看 这种集设计与施工于一体的 单位高大全 包治百病 但就我个人而言 现在市场上很少很少有设计师既能 将办公写字楼 住宅 商城等设计得非常优秀又能比较好地进行五酒店的装饰 设计 除非这个设计师在酒店工作过多年 懂酒店的组织构架 各部门经营管 理特征需求及酒店的星级评定标准 B 设计与施工合二为一后 业主方是省心了 还省了笔设计费 但最为关 键 最为头疼的是 施工单位在设计时 是否将装饰成本控制到最为合适的一 个点了 本来这个点就是不容易量化的 即使业主方招聘专业酒店筹建人员 全程跟踪设计 收效也是甚微 表面上 设计与施工合二为一 承接装修施工的单位进行免费设计 但 羊毛 终究还得出在 羊 身上 一个好的酒店设计方案 无论是自己做或者 另外花钱请专业酒店设计公司做 都是要花费设计费用的 现在五星级酒店的 设计单价是 120 元 150 元 设计费用都是好几百万 这个费用全部由 装饰施工单位自己去消化 吞下去是滋味吗 于是 在施工中就会不断地 合理地 多出现本可以不出现的施工变更单 表面上看是没有什么问题 于是 你就签吧 今天 8000 明天 12000 业主呢心里还挺美 这下合算 省了几百 万的设计费 在不知不觉中 设计费的本钱又收回来了 反对采用 堆金砌玉 般一味使用价格高昂的进口高档装饰材料的装饰设 计 A 酒店内的前厅大堂 餐厅 娱乐场所等等主要公共区域的装饰效果的体 现最主要是靠装饰材料的选型 合理搭配 最关键是要将酒店的主题文化融入 到其中 再配以灯光 效果自然就出来的 这样 能节省一大笔装饰费用 试想 客人一迈进酒店的大堂 首先感受到的就是大堂的空间高度 面积 装饰材料的颜色及搭配 装饰物品 总体灯光等的综合效果 细看才能体会 到体现出的装饰风格 主题文化 而不会就立刻就走到墙前看贴的什么石材 是意大利的还是巴西美国的 客人走进客房 首先体会到的也是房间的空间 面积 家具 窗帘及整个 房间的色彩基调等综合气氛 有谁会马上端详这墙上贴的墙纸 卫生间洗面台 的石材是进口的还是国产的 B 在酒店大堂 餐厅及娱乐场所通道 豪华的餐厅及娱乐包间 总统套房 等等重要区域 适当使用进口材料能更好地体现装饰效果也不是不可以 总之 好钢要用在刀刃上 C 在一些不是很重要的区域 采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不 可 如大堂背后的一些客用通道 主楼至会议区