扬州产业园项目概况及项目经济测算

扬州产业园项目概况及经济效果评估扬州产业园项目概况及经济效果评估 一 一 扬州产业园项目概况扬州产业园项目概况 1 1 20112011 年扬州写字楼市场状况年扬州写字楼市场状况 1 1 供求关系状况 供求关系状况 2011 年上半年度 市区办公用房市场整体供求比为 1 0 83 供应大于需求 2011 年度月度供求关系中 除 1 4 月外 其它用度均小于 1 2 2 受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调 供应市场谨慎 受国家房产调控政策和银行信贷政策不断深调 供应市场谨慎 20112011 年年 市区办公用房供应量大跌 市区办公用房供应量大跌 2011 年上半年 市区办公用房市场累计供应面积 9 86 万 同比减少 42 47 从月度供应来看 除 1 月度外 其它各月供应量都较小 都在 2 万 以下 1 月度单月供应量达 6 44 万 占上半年供应总量的 74 72 从区域供应结构上来看 西区占比 98 17 北区和老城区无新增供应 3 3 存量分析 即将上市的办公存量主要分布在西区 需近两年销售去化周 存量分析 即将上市的办公存量主要分布在西区 需近两年销售去化周 期期 依据一个项目 1000 平米月度 市场一般单个项目月度成交 500 700 平米 去化速度计算 市场月均去化约 9000 平米 即将上市的存量需要近 2 年时间 去化周期 所属板块东区南区西区北区老城区合计 存量 万 5 95 13 35 1 1720 47 4 4 成交分析 成交分析 20112011 年上半年调控持续深入 办公市场波及相对较少 部分年上半年调控持续深入 办公市场波及相对较少 部分 购买力流向商办 同比销售仍有下滑 购买力流向商办 同比销售仍有下滑 2011 年上半年度 市区办公用房市场累计成交面积 8 22 万 同比下跌了 42 64 区域成交的主力仍是供应主力的西区板块 5 5 成交价格分析 成交价格分析 20112011 年上半年度办公用房价格总体走高 同比涨幅年上半年度办公用房价格总体走高 同比涨幅 16 44 16 44 2011 年上半年度 市区办公用房市场成交价格 6529 元 同比上涨了 16 44 2011 年上半年度 北区板块在各区域成交价格走势中最为平稳 月度间成 交价格差为 637 元 而成交价格波动最大是西区板块 2 2 项目总体概况及定位 项目总体概况及定位 产业园项目用地 150 亩 占地面积约 10 万 容积率为 2 5 总建筑面积 约 30 万平米 扬州市都市高科技产业园项目立足于南京都市圈和上海经济圈 凭借宝能集团在珠三角区域开发经营产业孵化基地积累的丰富经验和珍贵的产 业资源 整合资金 技术 信息 人才等元素 投资开发高端都市型生态科技 园 着力打造开放式生态化的办公环境 全面导入技术服务 金融服务 中介 服务 外包服务等高科技信息技术平台和研发实验室 电子信息 软件开发 文化创意 新材料 新能源等创新型高新产业 旨在打造一个融科技研发 展 示 交易 信息交流 金融服务为一体的具有国际化标准的多功能 现代化的 都市生态型科技园 打造具有科技型 总部型 孵化型特征的现代都市高科技 产业高地 形成区域性的研发技术中心 产品展示交易中心和人才培训中心 在为企业提供创业基地的同时 也为企业提供现代化的信息和配套服务 吸引 积聚一批成长性较好的科技型 创意型优秀企业入驻 通过与政府联手共同创 造一流的综合研发及营商环境 支持入园企业发展壮大 将该园区打造成扬州 市培育登陆我国资本市场中小板 创业板企业后备团队 先锋团队的摇篮 助 推扬州市高新中小企业发展 繁荣扬州市场经济 二 二 首期启动项目经济效果评估首期启动项目经济效果评估 一 首期启动项目开发经营理念 一 首期启动项目开发经营理念 项目占地 150 亩 总建筑面积 30 万平米 容积率 2 5 物业类型科研大厦 多功能产业大厦 工业品展示交易中心 SOHO 人才公寓 公共服务中心 项 目分两期开发 1 1 项目分期开发指标 项目分期开发指标 第一期第一期第二期第二期 序号序号项目项目合计合计 建筑面积 万平米 建筑面积 万平米 建筑面积 万平米 建筑面积 万平米 1 科研大厦 8 4 0 4 0 2 多功能产业大厦 4 2 0 2 0 3 工业品展示交易中心 6 6 0 4 SOHO3 1 5 1 5 5 人才公寓 5 3 0 2 0 6 公共服务中心 4 0 0 4 0 7 合计 30 16 5 13 5 总占地10 10 0 计容积率建筑面积30 16 5 13 5 规划经济指标 容积率 2 5 3 0 2 2 经营开发方案 经营开发方案 销售物业 面积 万 总面积 万 比例 持有物业 面积 万 总面积 万 比例 科研大厦 3838 科研大厦 5863 SOHO 33100 工业品展示交易中 心 66100 人才公寓 55100 多功能产业大厦 44100 公共服务 中心 2 4 50 公共服务中心 24 50 合计 13 17 科研大厦 科研大厦 销售 3 万平米 第一年销售均价 5000 元 平米 第二 三年销售均 价为 6000 元 平为 SOHOSOHO 3 万平米全部销售 销售周期为 2 5 年 第一年销售均价为 5500 元 平 米 第二年销售均价为 6000 元 平米 第三年销售均价为 6500 元 平米 人才公寓 人才公寓 5 万平米全部销售 销售周期为 2 5 年 第一年销售均价为 5500 元 平米 第二年销售均价为 6000 元 平米 第三年销售均价为 6500 元 平米 产业大厦 商业 产业大厦 商业 销售 2 万平米 销售均价为 8000 元 平米 公共服务中心 50 销售 销售周期 2 5 年 销售均价 8000 元 平米 工业品展交易中心 工业品展交易中心 6 万平米 全部持有 计算经营期为 20 年 包含前两年建 设期 培育期租金以每年 5 递增 产业大厦 产业大厦 持有 2 万平米 运营期租金以每五年 10 递增 计算经营期 20 年 二 项目财务评价 二 项目财务评价 1 1 项目开发成本及费用估算 项目开发成本及费用估算 1 土地成本 3885 万元 含契税 2 建设成本 含城市配套费 基础设施费等 71952 万元 3 开发费用 含管理费 财务费 销售费用 10843 万元 其中财务费用 以全部的土地成本和建设成本为基数 贷款利率按 15 计算 4 投资总额合计 86680 万元 2 2 销售收入及税收估算 销售收入及税收估算 依据销售物业测算项目销售收入合计 79700 万元 1 销售营业税费 4933 万元 2 土地增值税 9423 万元 3 所得税 7303 万元 4 销售物业投资净利润 21910 万元 投资利润率为 60 64 5 销售物业财务内部收益率 33 5 静态回收期为 3 年 盈亏平衡点为 55 3 3 3 持有物业经营收入估算 持有物业经营收入估算 1 静态年均净利润 6307 万元 2 静态年均上缴税收 4813 万元 3 静态年均投资净利润率 14 01 附 首期启动附 首期启动 300300 亩地块投资财务评价亩地块投资财务评价 项目经济技术指标项目经济技术指标 第一期第一期第二期第二期 序号序号项目项目合计合计 建筑面积 万平米 建筑面积 万平米 建筑面积 万平米 建筑面积 万平米 1 科研大厦 8 4 0 4 0 2 多功能产业大厦 4 2 0 2 0 3 工业品展示交易中心 6 6 0 4 SOHO3 1 5 1 5 5 人才公寓 5 3 0 2 0 6 公共服务中心 4 0 0 4 0 7 合计 30 16 5 13 5 总占地 10 10 0 计容积率建筑面积 30 16 5 13 5 规划经济指标 容积率 2 5 3 0 建安成本估算建安成本估算 第一期第一期第二期第二期 序号序号项目项目 投资额投资额 万元 万元 建筑面积建筑面积 万平 万平 综合单位成本综合单位成本 元 元 平 平 小计小计 万元 万元 建筑面积建筑面积 万平 万平 综合单位成本综合单位成本 元 元 平 平 小计小计 万元 万元 1 科研大厦 27627 4 3453 13813 4 3453 13813 2 多功能产 业大厦 11094 2 2774 5547 2 2774 5547 3 工业品产 品展示交 易中心 16641 6 2774 16641 4 SOHO8292 1 5 2764 4146 1 5 2764 4146 5 5 人才公寓 11932 3 2386 7159 2 2386 4773 6 6 公共服务 中心 11094 2774 4 2774 11094 7 7 合计 86680 16 5 47307 13 5 28279 项目投资估算项目投资估算 序号序号项目项目合计合计科研大厦科研大厦 多功能产业大多功能产业大 厦厦 工业品产品展示交易中工业品产品展示交易中 心心 SOHOSOHO 人才公寓人才公寓 公共服务中公共服务中 心心 建筑面积建筑面积 万平米 万平米 30 8 4 6 3 5 4 一一土地成本估算 含契税 土地成本估算 含契税 38853885 10361036 518518 777777 389389 648648 518518 1 土地价款估算 含城市配土地价款估算 含城市配 套费及基础设施费 套费及基础设施费 3750 1000 500 750 375 625 500 楼面地价 125 125 125 125 125 125 125 2 土地交易契税 3 113 30 15 23 11 19 15 3 土地交易费 0 6 23 6 3 5 2 4 3 二二建设成本估算建设成本估算 7195271952 2324823248 94649464 1419614196 64506450 91309130 94649464 2 1 建安工程估算 含装修 60900 20000 8000 12000 5400 7500 8000 单位造价 含装修 2500 2000 2000 1800 1500 2000 2 2 前期工程费 5 3045 1000 400 600 270 375 400 2 3 基础设施费及园林绿化 200 元 平 6000 1600 800 1200 600 1000 800 2 4 开发期间税费 建筑工程的 8 4872 1600 640 960 432 600 640 2 5 不可预见费 3 1743 648 264 396 180 255 264 三三开发管理费用开发管理费用 1084310843 33433343 11121112 16681668 14531453 21542154 11121112 1 管理费用 3 2275 729 299 449 205 293 299 2 销售费用 销售收入的 3 5 2230 609 641 980 3 财务费用 贷款利率 6339 2005 813 1219 608 881 813 7 5 四四投资总额投资总额 8668086680 2762727627 1109411094 1664116641 82928292 1193211932 1109411094 销售物业收入估算表销售物业收入估算表 单位 万元 序序 号号 项目项目合计合计 20132013 第三季第三季 度度 20132013 第四季第四季 度度 20142014 第一季第一季 度度 20142014 第二季第二季 度度 20142014 第三季第三季 度度 20142014 第四季第四季 度度 20152015 第一季第一季 度度 20152015 第二季第二季 度度 20152015 第三季第三季 度度 20152015 第四季第四季 度度 一一科研大厦科研大厦 1 销售均价 5000500060006000600060006000600060006000 2 销售面积 万平 米 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 3 3 销售收入 万元 174001500150018001800180018001800180018001800 二二 SOHOSOHO 1 销售均价 5500550060006000600060006500650065006500 2 销售面积 万平 米 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 3 3 销售收入 万元 183001650165018001800180018001950195019501950 三三人才公寓人才公寓 1 1 销售均价 5000500055005500550055006000600060006000 2 2 销售面积 万平 米 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 5 3 3 销售收入 万元 280002500250027502750275027503000300030003000 四四 公共服务中心公共服务中心 商业 商业 1 1 销售均价 8000800080008000800080008000800080008000 2 2 销售面积 万平 米 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 2 3 3 销售收入 万元 160001600160016001600160016001600160016001600 五五合计合计 797007250725079507950795079508350835083508350 项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工 开始预售 销售物业项目损益表销售物业项目损益表 开发经营期限开发经营期限 序序 号号 项目项目 合计合计 20132013 第三季第三季 度度 20132013 第四季第四季 度度 20142014 第一季第一季 度度 20142014 第二季第二季 度度 20142014 第三季第三季 度度 20142014 第四季第四季 度度 20152015 第一季第一季 度度 20152015 第二季第二季 度度 20152015 第三季第三季 度度 20152015 第四季第四季 度度 1 销售物业收入 7970 0 7250 7250 7950 7950 7950 7950 8350 8350 8350 8350 2 1 开发成本及费 用 3613 1 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3613 3 营业税金及附 加 4933 449 449 492 492 492 492 517 517 517 517 3 1 土地增值税 9423 740 740 937 937 937 937 1049 1049 1049 1049 4 利润总额 2921 3 2448 2448 2908 2908 2908 2908 3171 3171 3171 3171 5 弥补亏损 6 所得税 7303 612 612 727 727 727 727 793 793 793 793 7 税后利润 2191 0 1836 1836 2181 2181 2181 2181 2378 2378 2378 2378 投资净利润 21909 7 上缴各项税费合计 21659 5 投资净利润率 60 64 2 20 01 12 2第第一一季季度度第第二二季季度度第第三三季季度度第第四四季季度度2 20 01 13 3第第一一季季度度第第二二季季度度第第三三季季度度第第四四季季度度2 20 01 14 4第第一一季季度度第第二二季季度度第第三三季季度度第第四四季季度度2 20 01 15 5第第一一季季度度第第二二季季度度第第三三季季度度第第四四季季度度 1销售物业收入7250725079507950795079508350835083508350 2 开发成本 及费用 4697469736133613361336133613361325292529 3营业税金及附加449449492492492492517517517517 4 土地增值 税 7407409379379379371049104910491049 5所得税612612727727727727793793793793 6净现金流量 4697 4697 3613 3613 3613 3613 1836183632653265579457945991599159915991 7累计现金流量 4697 9394 13007 16620 20233 23846 22010 20174 16909 13644 7849 2055 393699271591821910 年财务内部收益率 3年 现现金金流流量量表表 单位 万元 投资回收期 静态 年 11 3 33 5 评价指标 财务净现值FNPV i 8 13450 10 财务内部收益率FIRR 7 5 序序号号项项目目 项目持有物业经营收入估算表项目持有物业经营收入估算表 单位 万元 建设期建设期经营期经营期 序序 号号 项目项目 2 2 年年 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020 一一工业品展示交易中心 1 租金月租金收入 80 84 88 93 97 102 107 113 118 124 130 137 144 151 158 166 175 183 2 可供出租面积 万平 米 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 出租率 50 50 55 60 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 90 90 90 3 运营成本及费用 576 605 699 400 455 515 579 324 362 402 422 443 465 489 513 539 566 594 5 租金净收入 万元 2304 2419 2794 3601 4096 4631 5210 6160 6872 7640 8022 8423 8844 9286 9751 10238 10750 11288 二二产业大厦 1 租金月租金收入 30 30 30 30 30 40 40 40 40 40 50 50 50 50 50 60 60 60 2 可供出租面积 万平 米 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 出租率 50 50 55 60 65 70 75 80 85 90 90 90 90 90 90 90 90 90 3 运营成本及费用 72 72 79 86 94 134 144 154 163 173 216 216 216 216 216 259 259 259 5 租金净收入 万元 288 288 317 346 374 538 576 614 653 691 864 864 864 864 864 1037 1037 1037 三科研大厦 1 平均月租金收入 60 60 60 60 60 80 80 80 80 80 100 100 100 100 100 110 110 110 2 出租面积 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 3 出租率 50 55 60 65 70 75 80 85 85 85 90 90 90 90 90 90 90 90 运营成本及费用 360 396 432 468 504 720 768 816 816 816 1080 1080 1080 1080 1080 1188 1188 1188 5 租金净收入 万元 1440 1584 1728 1872 2016 2880 3072 3264 3264 3264 4320 4320 4320 4320 4320 4752 4752 4752 四公共服务中心 1 平均月租金收入 30 30 30 30 30 40 40 40 40 40 50 50 50 50 50 60 60 60 2 出租面积 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 出租率 50 60 70 80 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90 4 运营成本及费用 0 86 101 115 130 173 173 173 173 173 216 216 216 216 216 259 259 259 5 租金净收入 万元 0 346 403 461 518 691 691 691 691 691 864 864 864 864 864 1037 1037 1037 五经营净收入合计 4032 4637 5242 6279 7005 8740 9549 10729 11480 12286 14070 14471 14892 15334 15799 17064 17576 18113 1 12 23 34 45 56 67 78 89 91 10 01 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 81 19 92 20 0 1现金流入0040324637524262797005874095491072911480122861407014471148921533415799170641757618113 1 2经营收入40324637524262797005874095491072911480122861407014471148921533415799170641757618113 2现金流出202201516515877822929114112721207204730643469393548135163550756785857634865466754 2 1建设资金投入202201516515165 2 4租赁税金及附加712822929114112721591173719722109225725872660273728172902313532293327 2 6所得税0000 383 31010921360167822262503277028602955321333183428 3净现金流量 20220 15165 11845 38144313513857337533750276658010835292579308938696579942107151102911359 4累计净现金流量 20220 35385 47230 43415 39102 33964 28231 20698 13196 5531 2480108322008929397387834844058381690978012691485 持持有有物物业