____西安商品房市场月度分析.doc

目目 录录 一 宏观运行背景一 宏观运行背景 1 1 1 11 1 政策法规政策法规 1 1 1 21 2 规划建设规划建设 3 3 1 31 3 热点动态热点动态 4 4 二 土地市场二 土地市场 4 4 2 12 1 土地供应土地供应 5 5 2 22 2 土地成交土地成交 6 6 三 商品房市场三 商品房市场 7 7 3 13 1 本月市场销售特征本月市场销售特征 7 7 3 23 2 各物业销售情况各物业销售情况 1111 3 2 1 全市商业成交情况 11 3 1 2 全市办公成交走势 12 3 1 3 全市 12 月别墅成交均价走势图 12 3 1 4 全市购买人群来源情况 13 4 14 1 城东区城东区 1313 4 24 2 城西区城西区 1515 4 34 3 城南区城南区 1616 4 44 4 城北区城北区 1919 4 54 5 高新区高新区 2121 4 64 6 城内区城内区 2323 五 本月五 本月产品分析产品分析 2424 5 15 1 案例案例 PKPK 浐灞一号浐灞一号 PKPK 荣德棕榈阳光荣德棕榈阳光 2424 5 5 2 2 项目对比项目对比 2525 地理位置对比地理位置对比 2525 园林景观对比园林景观对比 2525 户型设计对比户型设计对比 2727 六 本月营销活动六 本月营销活动 2929 七 广告监测七 广告监测 3030 1 1 广告发布详情 广告发布详情 3030 2 2 广告发布量走势 广告发布量走势 3030 3 3 1212 月广告发布前十名月广告发布前十名 3131 4 4 广告发布企业排名前十 广告发布企业排名前十 3232 Consulting Overture 西安市西安市 20102010 年年 1212 月月 房地产市场分析报告房地产市场分析报告 一 宏观运行背景一 宏观运行背景 1 11 1 政策法规政策法规 时间时间主要内容主要内容摘要摘要 12月1日 西安市政府 房产管理局关于加 强楼市调控通知 1 购买首套商品住房贷款首付不得低于 30 2 购买第二套商品住房贷款首付不得 低于50 利率不低于基准利率1 1倍 3 外地人购买第二套商品住房暂停发放 住房贷款 4 本地人购买第三套商品住房暂停发放 住房贷款 12月6日 四部委 二套房公积金贷款利率 上浮10 第二套住房公积金个人住房贷款首付 款比例不得低于50 贷款利率不得低于 同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1 1倍 停止向购买第三套及以上住房的 缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷 款 12月13日国土部 明年提高征地补偿标准 一要防止地方盲目铺摊子 上项目大量占 用土地 二是严守耕地 红线 三是增 强区域发展协调性 实行差别化管理 四 是做好用地保障 五是缩小征地范围 提 高征地补偿标准 维护被征地农民的合法 权益 六是加大国土资源政策与财政 金 融 产业政策的结合 12月23日 统计局兑现房价统计改革承诺 新方案明年实施 明年要建成全国统一的 三上 企业 和房地产开发经营企业调查单位库 在实 现全部 三上 企业和房地产开发经营企 业直接报送原始数据方面取得实质性进展 三上 企业是指规模以上工业企业 限 额以上批发零售住宿餐饮企业 资质以内 的建筑业企业和房地产开发企业 12月25日 央行年内第二次加息 存贷款利率 各上调25个基点 自2010年12月26日起上调金融机构 人民币存贷款基准利率 金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 其他各档次存贷款基准利率相应调整 12月27日 个人住房公积金贷款利率上调 0 25个百分点 从2010年12月26日起 上年结转的 个人住房公积金存款利率上调0 34个百分 点 由现行的1 91 调整为2 25 当年 归集的个人住房公积金存款利率保持不变 从2010年12月26日起 上调个人住房公积金贷款利率 五年期以 下 含五年 及五年期以上个人住房公积 金贷款利率均上调0 25个百分点 五年期 以下 含五年 从3 50 调整为3 75 五年期以上从4 05 调整为4 30 1 2 规划建设规划建设 时间时间主题主题内容内容 12月6日 西咸新区建百 万人口城市 涉及6区22个 乡镇 西咸新区位于西安 咸阳两市建成区之间 以渭河为中 轴 呈现 两区一带 格局 规划控制面积560平方公里 规划建设用地220平方公里 两区为沣渭新区和泾渭新区 一带指渭河生态景观带 共涉及两市的6个区 县 22个乡 镇 街办 西咸新区规划 先确定国际化大都市核心区 用地增长边界 改变城市 摊大饼 的空间拓展方式 具体 将根据西安国际化大都市的空间结构 在新区形成 一河三 带十组团 的空间结构 按照 核心区 组团 的模式优化 城市空间布局 12月6日 西安拆迁改造 二环内85个城 中村将整村拆 除 未来五年西安将再建16 65万套经适房 建设公共租赁 住房9 95万套 同时完成二环以内85个城中村的整村拆除 改造任务 12月16日 省政府常务会 议通过 西咸 新区总体规划 前期初步规划该区域将形成 两带 三河 多绿楔 的 生态体系 两带 指都市帝陵风光带和古城遗址带 三河 指渭河 沣河和泾河三条滨河生态湿地观光带构成整个新区 重要的生态生物走廊 多绿楔 指不同组团之间将楔入绿色 生态走廊 营造城市绿色氛围 12月20日 河止西东村城 中村改造项目 奠基仪式在凤 城七路项目现 场隆重举行 项目位于凤城七路 北临西安市新办公大楼所在地 占 地140余亩 含道路用地27亩 总建筑面积42万平方米 含 地下人防和车库5万多平方米 其中村民安置房10 6万平方 米 含地下人防车库1 1万平方米 12月23日 宝鸡将建成首 个最大规模城 中村改造项目 敦仁堡地区低矮 杂乱的旧房 将被 30多栋漂亮整齐 的高层住宅楼所替代 规划总建筑面积 74万平方米 总投 资 14亿元 项目建成后 敦仁堡将从老迈的核心城市地块 华丽转身为一个环境优美 功能齐全 配套完善的现代化大 型社区 群众的生活条件将得到极大改善 1 3 热点动态热点动态 时间时间主题主题内容及影响内容及影响 12 1 北京楼市新规 买 房内部认购今起 内容 要求未来开发商提交预售方案时 商品房预售价格 优惠幅度 房屋预留情况乃至摇号流程等 40 余个方面的细 将被严管节问题 都应写入方案并在售楼处显著位置公示 对违规排 号 团购 内部认购等违规行为 通知首次要求房地产开发 企业除上报预售商品房的价格外 更需要明确公示优惠幅度 影响 对销售流程的监管 避免了之前同一楼盘售价不同的 现象 并可规避部分开发商利用团购等借口变相捂盘以及低 价销售给关系户等现象 12 16 统计局兑现房价 统计改革承诺 新 方案明年实施 明年要建成全国统一的 三上 企业和房地产开发经营企业 调查单位库 在实现全部 三上 企业和房地产开发经营企 业直接报送原始数据方面取得实质性进展 三上 企业是 指规模以上工业企业 限额以上批发零售住宿餐饮企业 资 质以内的建筑业企业和房地产开发企业 二 土地市场二 土地市场 2010 年 12 月 19 日国土资源部强调 未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任 务 保障性住房 棚户区改造住房 中小套型普通商品住房 三类用地 供应总量未达到 住房用地供应总量 70 的市县 年底前不得出让大户高档商品住宅用地 坚决防范受多种 因素驱动的岁末年初放量供地 凡可能出现 高价地 的地区 必须事前评估 采取有效 措施 防止出现高价地 稳定市场预期 对招拍挂出让中溢价率超过 50 成交总价或单 价创历史新高的地块 市 县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后 2 个工作日内 按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况 上报国土资源部和省 区 市 国土资源主管部门 2010 年 12 月 6 上午 西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房 1832 户符合配租条件的家庭参加摇号选房 这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家 庭集中摇号选房 本次将有 1632 户困难家庭拿到住房通知 年后即可入住 2 1 土地供应土地供应 12 月份全市挂牌供应 13 宗 住宅和商业面积合计 312230 09 平方米 环比下跌 20 6 其中住宅用地供应 7 宗 合计 159231 19 平方米 占土地供应总面积的 51 商业用地供 应 6 宗 占土地供应总面积的 49 整体上看来 12 月份全市土地市场供应中商业金融用 地的供应所占的比重增加 各类用地供应量如下表所示 20102010 年年 1212 月全市土地市场供应统计月全市土地市场供应统计 类别类别挂牌宗数挂牌宗数土地出让面积 单位 平方米 土地出让面积 单位 平方米 商业 6152998 9 住宅 7159231 19 总计 13312230 09 2010年12月土地供应比 46 54 商业 住宅 从上图可看出本月土地供应与上月相比商业供应比例明显增加了很多 本月市场供应 用地主要为商用和住宅 住宅主要集中在城东 城北 浐灞 城南供应较多 2 2 土地成交土地成交 20102010 年年 1212 月各城区土地市场成交统计月各城区土地市场成交统计 类别类别挂牌宗数挂牌宗数土地出让面积 单位 平方米 土地出让面积 单位 平方米 城内 14118 9 城南 115607 5 综合 219726 4 日期宗地编号宗地位置竞得人 面积 平方米 用途容积率 成交价 万元 13 日 QJ3 7 81 西安龙湖锦城置业有 限公司以东 信开门 北路以西 西安龙湖锦城置业 有限公司 15607 5 住宅 2 5 容积 率 3 5 9365 23 日LH5 9 60 2西安市莲湖路 63 号 西安铁锋房地产开 发集团有限公司 4118 9 商业 金融 2 441970 12 月份土地市场成交 2 宗 成交面积为19726 4平方米 成交价为 11335 万元 从城区市场交易情况来看 本月以城内和城南为主 其他区域没成交地块 城南曲江片区 依旧为开发热点 而随着城内改造进程开始启动 该片区供应量会不段增加 总结 12 月份土地成交特点 从 12 月各城区的土地的成交量上来看 受年底大气候影响 以及政府的后续政 策不明朗 导致 12 月份土地成交量环比下跌较大 随着各种调控政策的不断出台以及对后续相关政策的猜疑 第四季度开发商拿地 的激情受到了一定的影响 但西安属于刚性需求比较旺盛的城市 加上未来五年 二 环以内 85 个城中村的整村拆除改造任务 未来土地市场仍然活跃 三 商品房市场三 商品房市场 3 1 本月市场销售特征本月市场销售特征 1 新批预售面积 171 63 万平方米 环比上涨 32 98 数据来源 西安房产管理局 12 月西安商品房新批预售面积为 171 63 万平方米 环比上月上涨 32 98 同比上年 12 月下滑 25 40 从 2010 年全市新批准预售面积走势来看 在政策调整下 下半年市 场供应明显高出上半年 随着年关的临近 西安楼市市场销售形势持续好转 为避免政策 风险 快速回笼资金 开发企业集中在年底上市 本月市场供应再度走高 2 商品房成交面积 159 43 万平方米 环比下跌 7 31 数据来源 西安房产管理局 分析 12 月份西安市商品房成交面积 159 43 万平方米 环比下滑 7 31 伴随着 4 季度以 来通胀预期的压力 需求市场积极入市 此外 随着新一轮 加息 政策的开始 不少购 房者加快了购房计划 年末商品房市场销售继续走高 本月虽商品房销售量环比上月出现 较大下滑 但较月均销售面积来看 仍属销售较为旺盛的一月 随着春节的临近 传统楼 市淡季也将出现 本月市场销量的下滑或将成为拐点 随着市场购买力的不足以及春节假 期影响 未来两月西安商品房市场销售将继续表现下滑走势 3 3 全市普通住宅均价走势全市普通住宅均价走势 数据来源 西安房地产信息网 12 月西安市普通住宅成交价格为 6466 元 平方米 环比下滑 0 58 随着政策调控的 逐渐深入 2010 年下半年西安楼市出现了供大于求的阶段性现象 供求矛盾的缓解促使房 价在年末走稳 此外 随着年末开发企业积极推出房源刺激销售 同时也采取了优惠促销 方式来扩大销售业绩 本月住宅成交均价再次下滑 随着春节的临近 短期内西安房价难 以出现上涨空间 未来几月西安房价有望继续走稳 本月各物业成交比例如图所示 普通住宅类物业市场份额为 87 86 较上月下 滑 0 87 个百分点 商服用房本月市场份额 6 94 较上月上涨 2 42 个百分点 写字楼物 业占本月市场份额的 2 87 较上月下滑 2 18 个百分点 别墅物业占本月市场份额的 1 83 较上月上涨 0 37 个百分点 12月份西安购买年龄分布图 1 45 5 38 7 67 9 84 11 96 8 78 13 64 9 86 28 17 3 25 18岁以下 18 22 22 26 26 30 30 35 35 40 40 45 45 50 50 60 60以上 普通住宅购买人群年龄分布图显示 18 22 岁年龄段市场份额为 28 17 为本月最 大年龄段 在房价依然 坚挺 的背后 众多年轻置业群体加快入市 此外 二套房贷的 收紧以及三套房的限贷政策也促使许多家庭以成年子女名义购房 购房人群趋于年轻化特 征明显 西安市 2010 年 12 月份普通住宅各面积段销售套数 分段单位 平方米 分分 本月普通住宅销售总套数为 13246 套 环比下滑 9 92 从各面积销售套数分布情况 来看 中大面积房源成交比重仍在进一步加大 从上图中可以看出 2 室 2 厅户型市场份额为 37 51 较上月下滑 3 8 个百分点 成为本月成交最多的户型 而本月 3 室 2 厅户型市场份额为 35 35 与上月相比该市场 份额上涨 3 96 个百分点 政策持续深入下 改善型客户比重增加 三室房源销售比例增长 明显 2010 年 12 月份全市普通住宅各价格段销售套数 分段单位 元 平方米 小于 3500 3500 4000 4000 4500 4500 5000 5000 5500 5500 6000 6000 6500 6500 7000 7000 7500 7500 8000 8000 10000 大于 10000 979275347896155021171785156612206881160663 从全市普通住宅各价格段销售套数分布图上来看 5500 8000 元 平方米价格段房源成 交比例明显增加 且该价格段也为全市目前在售房源的主要集中区 随着市场存量房的减 少 且在政策高压下西安房价未有太大变动 全市成交均价进一步集中靠拢 3 23 2 各物业销售情况各物业销售情况 3 2 1 全市商业成交情况全市商业成交情况 本月西安商业成交价格为 12291 元 平方米 环比下跌 4 11 同比上涨 5 99 主要是由于到了年末 整体市场相对比较冷清 加上明年世园会开幕 地铁开通等利好消 息 开发商不急于降价销售 本月西安商业成交量为 11 07 平米 环比大涨 42 4 在住宅市场政策收紧调控下 投资回报率高的商业地产开始升温 由于西安商业地产发展较为缓慢 多数以住宅项目底 商为主 因此各月商服用房类物业成交量变动较为明显 从成交区域来看 城北区成为商 业发展的新秀 在城北区住宅市场逐步成熟之后 商业地产也得到大幅提升 3 1 2 全市办公成交走势全市办公成交走势 12月西安写字楼市场量价走势图 58776039 7868 6397 6304 6325 7322 5845 7705 73957566 7131 6735 7138 0 20000 40000 60000 80000 100000 2009年11月2010年2月2010年5月2010年8月2010年11月 0 2000 4000 6000 8000 10000 本月写字楼成交均价走势图上看 本月写字楼成交价格为 7183 元 平方米 与上月 相比上涨 5 98 本月写字楼类物业依然是以高新区为主 而城北区写字楼市场近期也出 现较大增长势头 本月写字楼销售面积开始缓慢下滑 成交面积为 47200 万平米 环比大跌 45 75 3 1 33 1 3 全市全市 1212 月别墅成交均价走势图月别墅成交均价走势图 12月西安别墅成交价格走势 15000 17500 14600 15000 16800 20000 15200 22500 26500 15600 15000 14827 14158 0 6000 12000 18000 24000 30000 2009年12月2010年4月2010年8月2010年12月 从本月别墅成交均价走势图可以看出 西安市别墅类物业成交价格为 14158 元 平 米 受城北西西安小镇开盘价格影响 12 月别墅价格环比下跌 5 05 其他别墅项目价格 依旧坚挺 3 1 43 1 4 全市购买人群来源情况全市购买人群来源情况 本市本省其他地区外省市境外 125883892672 从 12 月份购房者客户来源分布来看 本市购房人群占到总比例的 95 与上月持平 四 分城区商品房市场 4 14 1 城东区城东区 根据西安房地产信息网数据研究中心统计显示 12 月份城东区商品房销量为 18 78 万 平方米 与 11 月相比下跌了 37 69 其中 普通住宅销量为 15 92 万平方米 环比下跌 了 42 91 数据来自于西安房产信息网 本月城东区从供应市场来看 在一波又一波的政策调控下 城东楼市在年末呈现了明 显的 不适 一方面 众多房企一年的销售任务已经基本完成 年底之时只推出部分房源 试水 城东区市场供应方面略显匮乏 另一方面 随着今年来众多调控政策效应的显现 部分置业者依然持币观望 此外 随着传统春节的临近 置业者的置业意愿也有所减弱 受众多因素的影响 本月城东区商品房销量下滑明显 2010 年 12 月份城东区各物业成交均价依次为 普通住宅类成交均价为 5247 元 平方 米 商服用房类物业为 13392 元 平方米 别墅类物业成交均价为 13364 元 平方米 受恒基碧翠锦华和恒大碧水云天开盘成交的影响 本月城东区的成交均价出现了上涨 总体来看 12 月城东区呈现了量跌价涨的态势 城东区 2010 年 12 月份普通住宅各面积段销售套数 50 以下50 7070 9090 110 110 130130 144 144 180180 220 220 260 260 以 上 941293403691542452682338 本月城东区普通住宅销售套数为 1633 套 环比下滑了 36 78 从图上可以看出 90 110 平米之间的户型依然是本月成交主力区间 占城东区总量的 22 6 其次是 70 90 平米之间的房源 成交量占城东区总量的 20 82 再者是 144 180 平米之间的房源 占总量的 16 41 本月成交面积区间与上月基本保持一致 本月城东营销活动回顾本月城东营销活动回顾 2010 年 12 月 30 日 感恩 相伴 永恒 恒基 碧翠锦华业主答谢晚宴 璀 璨动情呈现 相约西安香格里拉金花大酒店 长乐西路 8 号 荟萃饕餮美食 绽放炫彩演 艺 互动精彩竞技 小业主儿童大合唱压轴钜献 打造恒基 碧翠锦华新年风景线 凡到 访业主均有温馨礼品相赠 更有神秘大奖浮现 奖品源源 惊喜连连 4 2 城西区城西区 虽然新政过去几个月 但在新政调控下的城西区楼市 进入十一月份以来市场逐渐趋 于稳定 12 月份显的较为平淡 普通住宅和商服用房的成交数量出现微幅下跌 而其它物 业类型的成交面积和成交价格都没有较大的变化 随着传统淡季的气氛愈加浓厚 预计后 期市场主基调为平淡 从城西区均价走势图来看 普通住宅类物业成交均价环比上月上涨 3 49 除了恒 大城高端住宅项目支撑外 本月其他楼盘均无太大动作 从城西整体来看 本月城西区各 物业均成交均价较为平稳 本月城西商品住宅销量为 11 85 万平米 环比下跌 35 23 占本月全市商品房销售的 7 43 该比例较上月下降 3 2 个百分点 从销售的物业类型方面来看 本月普通住宅销售 面积为 114999 平方米 较上月环比减少 33 04 商服用销售面积为 3284 平方米 较上 月环比下降 68 12 地下车位销售面积相比上月也明显减少 本月写字楼和别墅都没有成 交 随着政策的不断变化 以及部分出台限购令的城市继续保留限购的政策等等不利用客户心 理因素的产生 导致一部分手有余钱的改善和投资型需求的客户出现观望情绪 但由于大量的 返乡人群不断涌入市场 填补了因为淡季而导致上门不足的问题 所以市场整体依然表现平稳 较之上月的水平基本持平 并保持在今年来一个最高位 在一定量的支撑下 成交均价表现较 之前的几月更加稳定 目前城西供应量出现微幅上涨 后期可能出现价量齐升的局面 升幅不 会太大 城西区 2010 年 12 月份普通住宅各面积段销售套数 5050 以下以下 5050 7070 7070 9090 9090 110110 110110 130130 130130 144144 144144 180180180 180 220220 220220 260260 260260 以上以上 6611925832917869833532 12 月城西区普通住宅销售套数为 1142 套 较上月减少了 561 套 环比降幅为 32 94 本月的 90 110 平方米和 70 90 平方米两个面积区间的成交套数占到总成交量的 51 4 中小户型在城西区依然处于主导地位 另外 110 130 平方米面积段占到总成交套 数的 15 6 50 70 平方米区间的成交比重为 10 4 可以看出本月 130 平米以上的大 户型成交量很少 本月城西营销活动回顾本月城西营销活动回顾 12 月 26 日 天朗会携手天朗业主安康爱心行 天朗业主早早就踏上了前往安康平利 希望小学的爱心旅程 天朗集团副总周强带领天朗会近百名天朗业主 将暖冬衣物 学习 用品送到了山区孩子们的手中 4 34 3 城南区城南区 2010 年 12 月份城南区整体住宅趋于平稳 市场整体均价为每平米 7461 元 成交量 为 41 62 万平米 从城南区均价走势图来看 普通住宅类物业成交均价环比上月下滑 6 83 高价位 主要以龙湖紫都星座和金地湖城大境等曲江片区高端住宅项目支撑 整体来看 在政策频 出的背景以及对后市无法预估的情况下 开发企业延续 11 月份的销售策略 均以快速走 量为主要目标 本月城南区各物业成交均价保持较为平稳 根据西安房地产信息网数据研究中心统计 12 月城南区商品房成交面积 41 62 万平方 米 环比上月下跌 18 85 下跌幅度之大 但由于受楼盘促销活动影响 成交量达到全年 第二峰值 本月 由于城南集中楼盘最多 市场供应量大 受返乡置业者及各项目利用圣 诞 元旦等营销节点来举办活动达到吸引一部分人入市 此外 随着政策对住宅市场的进 一步收紧 投资客转向其他领域 预计后期城南商铺物业有较大幅度上涨 城南区城南区 20102010 年年 1212 月份普通住宅各面积段销售套数月份普通住宅各面积段销售套数 5050 以下以下5050 70707070 90909090 110110110110 130130 130130 144144 144144 180180 180180 220220 220220 260260 260260 以上以上 2353174548965583133132455550 本月城南区普通住宅类物业共销售 3436 套 较上月下滑 14 97 本月大面积户型成 交比重明显上升 虽成交重点仍集中在 90 110 和 110 130 平方米面积段 但本月 180 平 方米以上面积户型成交比重上涨明显 1212 月城南区重点活动回顾月城南区重点活动回顾 12 月 11 日 曲江 6 号 爱健康 爱生活 健康体检周隆重启幕 为广大业主奉献 为期 8 天的大型义诊及健康体检活动 活动期间会邀请到儿童常见病 颈腰椎疾病 老年 性疾病 高血压 高血脂 高血糖疾病 养生保健 中医治疗 传染性疾病等 8 项疾病的 专家 教授莅临曲江 6 号销售中心进行为期一周的免费座诊 12 月 11 日 省广播电视发射塔 西部之光 改造工程竣工典礼暨命名仪式在发射塔 下隆重举行 改造后的电视塔除承担重要的广播电视发射任务外 还拥有 160 米高 西部 最高最大的 云中漫步 透明冒险平台 西部最高最大的 时来运转 旋转餐厅 西部最 高最大的 900 平方米 LED 显示屏 集传输 观光旅游于一体 是西部大开发的又一标志性 建筑 不久将向市民开放 该塔始建于 1987 年 塔高 245 米 曾是当时集广播电视发射 经营及观光旅游为一体的全国综合性第一高塔 此次改造 历时三年半 投资近亿元 12 月 12 日 和记黄埔地产 西安 有限公司将于逸翠园 西安销售中心举行 股 市鲁迅 水皮对话西安 二零一一资本市场走势高峰论坛 12 月 18 日 曲江圣卡纳年底回馈业主 抽奖大礼包活动 完美举行 当日无论是圣卡 纳的老业主 还是新客户 均有礼品相送 据现场售楼部经理介绍当日奖品主要有 暖手 宝 野餐包 咖啡杯等精美礼品 下午三点还举行了 现场抽奖活动 据了解本次抽奖活 动的礼品主要有微波炉 豆浆机 加湿器等丰厚奖品 12 月 19 日 御锦城 萨拉曼卡 别墅城邦全球产品发布会 在高新区香格里拉大酒 店圆满落幕 浐灞管委会领导 香港恒基兆业和新加坡盛邦新业股东代表 盛恒地产主要 领导及萨拉曼卡 500 多位 VIP 贵宾 国内三十余家主流媒体共同见证了城市主轴 中央 河 别墅城邦的奢华体验与震撼魅力 12 月 23 日 为庆贺绿地国际生态城荣登西安高端别墅销售前列 绿地集团特推出新 春活动 邀请书法名家现场挥毫泼墨 凡年前来绿地国际生态城的尊贵客人 均可获得书 法名家现场为您量身打造 亲自挥毫写下的贺岁对联 12 月 24 日 曲江观邸时尚圣诞夜盛大举行 此次活动由金辉集团西安融侨地产公司主 办 旨在答谢在即将过去的 2010 年中 对项目予以最为坚实支持的广大业主 西安公司 领导 融侨 馨苑 曲江观邸 融侨城三盘的六百余位业主与嘉宾们在曲江观邸皇家会所 共同度过了愉快而又难忘的一夜 12 月 26 日晚 富力地产携手西安音乐厅 交响情人梦 宋思衡多媒体钢琴音乐会 奏响 2011 新春答谢音乐会 音乐会再现了剧中最经典的浪漫情景 最具代表意义的古典 名曲 以视听结合的梦幻形式 在西安音乐厅华丽上演 12 月 30 日 唐仁里 VIP 客户新年答谢专场 在曲江太平洋影城 以一部 非诚勿扰 2 作为新年的答谢 献给客户 4 4 城北城北区区 12 月城北区商品房销量为 52 43 万平方米 较 11 月环比上涨 8 26 其中普通住宅 销量为 47 1 万平方米 环比上涨了 3 97 临近年末 在颐和盛世 海璟 台北湾 华远 君城 世融嘉城等热销项目新推房源的带动下 楼市供应较为充足 同时 趁着圣诞节 元旦 春节等节日的到来 各大房企也顺势推出了优惠活动 吸引置业者成交 2010 年 12 月份城北区各类物业成交价格依次为 普通住宅类物业成交价格 5914 元 平方米 商服用房类物业成交价格 9302 元 平方米 写字楼物业成交价格 6563 元 平方米 从城北区均价走势图上可以看出 本月除商服用房之外 其他物业类型的成交均价均 呈现了小幅攀升的态势 其中 普通住宅的成交均价环比上涨了 2 68 写字楼成交均价 环比上涨了 9 42 本月商服用房价格保持了上月来的下滑趋势 环比下滑 38 71 降幅 较大 城北区 2010 年 12 月份普通住宅各面积段销售套数 5050 以下以下5050 7070 7070 9090 9090 110110 110110 130130 130130 144144 144144 180180 180180 220220220220 260260 260260 以上以上 3903921102136561340028631321 本月城北区普通住宅类物业成交 4603 套 环比上涨了 1 32 其中 90 110 平米面 积段依然是本月的主力成交区间 占总销量的 29 65 其次是 70 90 平米的面积段 占总 量的 23 947 排行第三的是 110 130 平方米的面积段 占 13 32 本月城北区的主要 成交面积区间段与上月基本保持一致 1212 月城北区重点活动回顾月城北区重点活动回顾 12 月 6 日 林子 岁末大摆擂台开棋局 切磋技艺赢大奖欢乐共享 本次象棋大赛 参赛选手不分性别 年龄 白桦林间 白桦林居业主均可报名参加 活动采取单局淘汰赛 制 即一局定输赢 12 月 17 日 由海珀 兰轩与中国银行共同主办的贵金属 黄金 展示会在售楼处盛 大举行 黄金版 清明上河图 传世名作首献西安 吸引了高端客户极大关注 现场人声 鼎沸 热闹非凡 当天除贵金属 黄金的全新顶级产品展示与介绍之外 还安排有时尚走秀 抽奖环节 中国银行高级 vip 客户以及海珀 兰轩百多位业主汇聚一堂 倾听来自中国银 行的高级鉴赏家对黄金等贵金属投资理财进行专业的点评 同时华美的黄金首饰 制品 以及夺目璀璨的 清明上河图 12 月 25 日 盛世一品携手 KingCoffee 与业主共度圣诞 12 月 30 日 八百家携华远 君城 慰问安康灾区公益活动 前往安康市大竹园镇七 堰村为受灾群众送去温暖 4 54 5 高新高新区区 2010 年 12 月份高新区各物业成交价格依次为 普通住宅类 6647 元 平方米 商服用 房类 11061 元 平方米 写字楼类均价为 7434 元 平方米 别墅类为 13685 元 平方米 从本月高新区各物业成交均价走势图来看 普通住宅类物业成交均价较上月上涨 0 7 个百分点 本月商服用房类成交均价较上月上涨 4 78 个百分点 写字楼物业成交均价较上 月上涨 7 46 个百分点 别墅类物业在售项目数量较少 本月成交主要以绿地海域 诺丁山 成交为主 成交均价较上月环比下滑 4 32 个百分点 根据西安房地产信息网数据研究中心统计 12 月随着市场购买力的爆发 高新区商 品房销量出现较大涨幅 本月高新区商品房销售量 32 30 万平米 环比增长 44 06 销售 量占全市商品房销售总量的 20 26 该比例较上月上涨 7 23 个百分点 其中 普通住宅 类物业成交面积 25 76 万平方米 环比上月增长 76 38 此外 写字楼物业本月销量也有 较大提升 环比上涨 78 27 而别墅物业本月继续表现下滑走势 成交量环比下跌 7 69 西高新 2010 年 12 月份普通住宅各面积段销售套数 50 以下50 70 70 90 90 110 110 130 130 144144 180 180 220 220 260 260 以 上 312281 495555217162115372849 本月高新区普通住宅共成交 2251 套 环比上涨 41 48 从本月住宅物业成交面积区 间来看 70 90 平方米以及 90 110 平方米成交比例依然占据绝对多数 随着政策调控的进 一步深入 改善型置业需求的 110 180 平方米户型成交套数也出现上涨 4 64 6 城内区城内区 2010 年 12 月份城内区各物业成交价格依次为 普通住宅类 7812 元 平方米 商服用 房类 25217 元 平方米 从城内区成交均价走势图来看 普通住宅类物业成交均价环比下滑 6 58 商服用房 类物业成交均价与上月相比大幅下跌 14 27 城内区商品房销售量与上月相比有较大的幅度上涨 本月销售量 2 44 万平方米 与上 月相比大幅上涨 72 57 从具体分物业来看 本月城内区普通住宅类销售量与上月相比下 滑 14 902 个百分点 商服用房类物业本月较上月则出现较大幅度的上涨 成交面积过万 涨幅明显 城内区 2010 年 12 月份普通住宅各面积段销售套数 50 以下50 70 70 90 90 110 110 130130 144144 180180 220220 260260 以上 11253112210000 城内区普通住宅本月销售套数为 181 套 与上月相比下滑 25 51 本月 50 平方米以 下小户型是本月成交的面积区间 占本月城内区总成交套数的 61 9 依然以民乐园万达 广场成交为主 较上月下滑 0 05 个百分点 五 本月五 本月产品分析产品分析 5 15 1 案例案例 PKPK 浐灞一号浐灞一号 PKPK 荣德棕榈阳光荣德棕榈阳光 浐灞一号PK 荣德棕榈阳光 项目分布图 1 1 对比分析理由 对比分析理由 本次案例 PK 分析我们选取浐灞一号和荣德棕榈阳光对比分析 主要基于以下几点 两项目同处在二环边 属城东区项目 所属行政区均为浐灞区 相隔不到 1000 米 两个项目分别采用了不同的园林景观设计 浐灞一号采取的是中式的园林景观设 计 棕榈阳光设计的为加州风情园林景观 两个项目均为大盘 且建筑类别和在售产品类似 棕榈阳光建筑面积为42万平米 浐灞一号建筑面积达60万平米 后期在售产品均为二房 三房 2 2 项目对比项目对比 项目参数对比 项目名称荣德棕榈阳光浐灞一号 项目位置 浐灞一路与北郊路 十字东北角 辛家庙转盘北 100 米 物业类别住宅住宅 建筑类别高层 小高层高层 占地面积 101384134000 建筑面积 420000600000 规模共 16 栋共 24 栋 总户数 32684000 容积率 3 53 5 绿化率 42 48 自身配套幼儿园 商业游泳池 商业 由上图项目的基本信息可以看出 两项目除了在体量上存在差异化外 就项目整体参 数而言 差异不大 浐灞一号在小区的规模上有一定的优势 地理位置对比 共性 两项目都位于二环外 差别 两项目虽然相隔不到1000米 但浐灞一号地理优势更为明显 交通网络更为便 捷 园林景观对比 荣德棕榈阳光 浐灞一号 共性 两个项目都是较高密度小区 容积率达到 3 5 但园林景观设计合理 户户有 景 差别 在宣传推广上 棕榈阳光采用的是加州风情园林 而浐灞一号采用的是中式园 林 户型设计对比 荣德棕榈阳光 112 48 三房 浐灞一号 105 三房 荣德棕榈阳光 112 的三房所在单元为两梯四户 南北通透 布局合理 大功能区面 积赠送 实用性高 双阳台结构 客厅带南面观景打飘窗 引景入室 主卧带独立的大阳 台 舒适度高 浐灞一号 105 三房所在单元两梯四户 全明通透户型 主卧南向 居住更为舒适 餐 客一体 L 型厨房 所有空间合理利用 洗 切 炒流畅进行 尽享舒适度的同时也避免 了空间上的浪费 共性 所处单元两梯四户 赠送面积多 户型格局也类似 差别 荣德棕榈阳光户型进深较长 整体布局呈长方形 而浐灞一号的布局更为方正 荣德棕榈阳光厨房虽带有阳台 但厨房只有不到 3 个平方 整体而言 浐灞一号的舒适性稍 微高些 新推房源对比 项目名称荣德棕榈阳光浐灞一号 建筑结构 板式多层 点式高层 板点式 推出套数 256880 预计后期推出套 数 256 2011 年 4 5 月份 128 套 2011 年 4 5 月份 价格 59006100 户型形