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Part1 专有名词及解释 房地产 房地产又称不动产 是房产与地产的总称 是指土地 建筑物 地上的附着物及其附带的各种权利 包括 土地 建筑物及地上附着物 房地产物权 注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 典当权等 房产 是指房屋的经济形态 在法律上有明确的权属关系 在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋 地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产 地产与土地的根本区别在于有无权属关系 地产在法律上有着明确的权属关系 而土地则没有明确的权属关系 它是一个统称 房产与地产之间存在着客观的 必然的联系 主要包括几个方面 1 实物形态上看 房产与地产密不可分2 从价格构成上看 房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系在一起的 房地产的特性 房地产的经济特性1 生产周期长2 资金密集性3 相互影响性4 易受政策限制性5 房地产的保值增值性 房地产的自然特性1 位置的固定性2 使用的耐久性3 资源的有限性4 物业的差异性 房地产业 是指以土地建筑物为经营对象 从事房地产开发 建设 经 管理 维修 装饰和服务等多种经济活动的综合性产业 属于第三产业 主要业务内容 包括房地产开发 房地产投资 房地产建设 中介服务 咨询服务 价格评估 房地产经纪 物业管理等 房地产开发 房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 专有名词解释 房地产一级市场 房地产的一级市场是指土地交易市场 是土地所有者与使用者间的纵向交流 由政府直接控制全国所有土地都归国家所有 房地产二级市场 房地产的二级市场是增量房交易市场 主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业 房地产开发公司 在该地块的土地上建造好的建筑物 如住宅房 办公楼等 将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者 二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋 房地产三级市场 即存量房交易市场 二手房市场 是房地产所有者 企业 单位和个人 将房地产使用权或所有前再次转让的市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场的重新配置 店面 又称门面 多作为商铺 一般在一层 沿街 SOHO 是英文smallofficehomeoffice的缩写 意思为 小型的 家庭式的办公室 LOFT 是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅 空间开阔 高大 可灵活布置 既可住宿 又可办公 艺术性强 开放性高 多为年轻人或艺术家 文艺工作者所喜爱 专有名词解释 准现房 通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋 一般指主体结构封顶 正在装修 尚未竣工验收 但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋 期房 是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋 在港澳地区称为卖 楼花 这也是当前普遍采用的一种销售策略 尾房 又称 扫尾房 是空置房的一种 一般当楼盘销售量达到90 以后 剩余的零散房屋 通常朝向 采光 位置等不好 但价格便宜 专有名词解释 住宅 是专供人们居住用的房屋 通常意义上的住宅是指普通住宅 别墅 是指在郊区或风景区建造的舒适的园林住宅 一般拥有院落 车库 花园等 公寓 住宅的一种 通常建在大城市 繁华地段 多为高层 标准较高 室内配套和住宅基本相同 具有较为完善的商业 物业服务 主要供应对象为常来常往的中外客商及其家眷中短期租用 酒店式公寓 是指提供 酒店式服务 公寓式管理 的公寓 市场定位很高 具有住宅 酒店 会所的综合功能 专有名词解释 商住楼 是指既能办公 又能住宿的楼宇 写字楼 就是办公楼 有统一的物业管理 综合楼 是兼有住宿 办公 甚至商场的大楼 专有名词解释 STUDIO 原意思为 工作室 这里指专为那些发展中的小型企业提供的面积较小的办公空间 一般地处企业集中区 交通便利 各类公司及服务相对齐全 容易形成资源共享 SHOPPINGMALL 意思为 步行街购物广场 是目前非常流行的商业模式 一般规模较大 商家集中 具有大型的开放休闲广场 交通便利 人流庞大 商业效应惊人 会所 指专为特定人群或业主提供服务的综合性康体娱乐设施和社交场所 一般包括酒吧 咖啡厅 阅览室 网吧 餐厅 保健 洗浴等 同时也应具有乒乓球 羽毛球 保龄球 游泳池等活动场地 专有名词解释 Part2 土地制度及土地名词 根据宪法和土地法的规定 在我国 所有的土地只属于国家所有或者集体所有 任何单位或个人对于土地只有使用权 而没有所有权 国有土地 即属于国家 全民所有 的土地 集体土地 是指属于农村居民集体经济组织 如村委会或村民小组 所有的土地 土地制度 我国目前的土地市场的方针是 垄断一级市场 放开搞活二级市场 指政府代表国家以土地所有者的身份 将土地使用权有偿 有限期的交于使用者的活动 政府 国土局下属的土地储备中心 是主体 是垄断者 任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易 指使用者把通过一级市场取得的土地使用权 按照市场机制进行买卖 租赁 交换 赠与 继承 抵押等经济活动 相当于一般的商品 但针对的只是土地的使用权 土地一级市场 土地二级市场 土地制度 指由政府或者其授权的企业 对于一定区域范围内的生地 毛地进行统一的征地 拆迁 安置 补偿 并进行基本的市政配套建设 使其达到 三通 五通或七通 一平 的条件 成为熟地 然后再进行出让或转让的过程 土地制度 土地一级市场 开发商取得土地使用权的方式 买卖赠与租赁继承抵押 一级市场 国家出让 二级市场 企业转让 行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖 宗地 是地块最小的单元 城市以宗地为最小的土地单元进行编号 称为 宗地号 或 地号 一般按照区 带 片 宗进行编号 例如 118 12表示 A区第1带第18片第12宗地 土地级别 根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级 各地标准不一样 比如北京划分为一 二 三 四级 三通一平 指水通 电通 道路通 场地平整 七通一平 指水通 电通 道路通 通信通 燃气通 热力通 排水通 场地平整 土地名词 土地名词 生地 尚未开发的农地或荒地 一般离城镇较远 无市政基础设施 毛地 指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地 飞地 也称插花地 指部分或全部处于他人土地范围内的土地 熟地 指已经完成基本市政设施建设 达到 n通一平 条件的建设用地 板楼 外形象 板 一般由若干个单元组成 每个单元有独立的楼梯间 电梯间 或者通过连廊连接 多为多层或小高层 南北通透 通风采光较好 房间均好性高 但占地面积大 价格较高 建筑美学效果不好 塔楼 外形象 塔 一般以楼梯和电梯为布局核心 各户沿核心筒布置 公摊小 绿地率高 外形美观 价格较板楼低 但是采光通风不好 密度大 灰色空间较多 居住舒适感较差 塔楼的四大优势 1 节约土地资源 房价较低2 空间结构灵活 宜于改造3 结构强度高 抗震性好4 居高望远 视野开阔塔楼的两项缺点 1 均好性差 居住密度高2 使用率不高 存在灰色空间 板楼的四大优点 1 南北通透 便于采光通风2 板楼均好性强3 管理成本不高4 住户使用率很高板楼的两项缺点 1 建筑密度低 房价高2 户型格局不宜改造 城市规划 指对一定时期内城市的经济和社会发展 土地利用 空间布局以及各项建设的综合部署 具体安排和实施管理 城市基础设施 是城市生存和发展所必须具备的工程性基础性设施和社会性基础设施的总称 Part3 规划相关知识 规划相关概念 总占地面积建设用地面积总建筑面积地上 地下 建筑面积住宅 商业 教育等建筑面积容积率 有时总用地容积率 建筑密度建筑层数 高度绿地率总户数停车位住宅建筑套密度住宅面积净密度 城市居住区 一般称居住区 指被城市干道或自然分界线所围合 并配建有一整套完善的 能够满足该区居民物质与文化生活需要的公共服务设施的生活聚居地 一般居住人口在3 5万人 居住小区 规模比居住区小 是指被居住区道路或者自然分界线所围合的生活聚居区 人口一般在7000 15000人 并配建有一套必需的公共设施 规划相关概念 组团 是指在小区内被小区道路所分隔 拥有一块共有公共设施 建筑类型基本相同的聚居区 人口规模在1000 3000人 这种居住模式能够带来领域感和安全感 又便于人们交流 空间尺度适合 比较符合现代人的心理需求 楼座 组团 小区 居住区 规划相关概念 公共绿地 指满足一定光照条件 供人们共享的绿地 居住区公园 小游园和各种绿化用地 公共绿地的指标为 组团0 5 人 小区1 人 居住区1 5 人 旧城区改造不得低于相应指标的50 规划相关概念 用地红线 是指围起一块土地的坐标点的连线 线内的地块就是取得使用权的土地范围 一般用红线标示 但在实际实施中 一般要 退红线 即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带 各地规定的具体数字不同 主要是为了以后城市的发展考虑 退让部分不得占用 但同样要算在用地面积内 规划相关概念 建筑红线 是指建筑控制线 是建筑物基底位置 外墙 台阶等 的界限 任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限 城市黄线 是指对城市发展全局有影响的 城市规划中确定的 必须控制的城市基础设施用地的控制界线城市蓝线 指城市规划确定的江 河 湖 库 渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线 城市绿线 是指城市规划的绿地范围 此范围内只能进行绿化 不得改做它用 城市紫线 是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省 自治区 直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界线 城市黑线 市政公用设施规划控制线 黑线导控的核心是控制各类市政公用设施 地面输送管廊的用地范围 以保证各类设施的正常运行 道路红线 是城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 日照标准有关知识 日照标准为保证居住空间获得足够的阳光照射 满足人们的健康需求 所规定的最低日照时间 城市居住区规划设计规范 规定 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 建筑物正面向阳房间在规定日照标准日获得的日照量 一般按照首层窗户满窗日照时间累加计算 实际测量比较麻烦 太阳高度 实际是指太阳照射地球的角度 直射时为90度 日照标准有关知识 指建筑物自身高度与北临建筑物之间距离之比 越小越好 指根据日照标准确定的房屋间距与南临建筑物高度的比值 越大越好 这个指标会经常用到 日照间距 日照间距系数 不应小于6米北京地区不应小于10米 各地规定个不相同 不应小于13米与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素 适当加大间距 板式住宅 高层住宅 建设用地面积 也称总占地面积 是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积 不包括代征用地 总建筑面积 也叫展开面积 是指建筑物各层水平投影面积的总和 小区总建筑面积 是指小区内住宅 公建和人防地下室面积总和 建筑基底面积 是指建筑物首层面积总和 使用面积 是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积 在住宅中也称为 居住面积 结构面积 指建筑物中各层平面中的墙 柱等结构所占面积的总和 辅助面积 各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和 如楼梯 走道等 小区总建筑面积 是指小区内住宅 公建和人防地下室面积总和 建筑密度 也称建筑覆盖率 是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比 它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度 规划形态 是指项目的具体建筑构成 包括楼宇数量 使用性质 层数等具体指标 容积率 容积率 是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地面积之比 一般用小数表示 这是一个非常重要的指标 反映了土地的利用强度和利用效率 往往决定着开发面积的大小 楼面地价的高低和生活质量的差异 一般来说数值越小 意味着居住越舒适 但同时也意味着土地成本在房屋成本中的比例越高 指一定区域内各类绿化用地面积占该区域面积的比例 不包括垂直绿化 一般要求新区不低于30 旧区不低于25 即绿化覆盖率 是指建设用地范围内全部绿化植被水平投影面积总和与建设用地面积的比率 绿地率 常用指标 绿化率 一般大于绿地率 住宅建筑套密度 是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数 住宅建筑套毛密度 是指每公顷居住区用地上拥有的住宅套数 住宅面积净密度 每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 ha 住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积 ha 住宅套密度 住宅面积密度 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的人口数量 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的人口数量 人均总占地面积 是指建筑红线内用地面积与人口数量之比 人均住宅用地面积 是指小区内住宅用地面积与人口数量之比 人口密度 人均用地面积 停车场 是指在建设用地范围内为停放机动车或非机动车所配置的场地 小型机动车 25 车位 含交通面积 自行车 1 2 车位 Part4 房地产产品类型 1 按楼体高度分类 主要分为低层 多层 小高层 高层 超高层等 2 按楼体结构形式分类 主要分为砖木结构 砖混结构 钢混结构 钢结构等 3 按房屋型分类 主要分为普通单元式住宅 公寓式住宅 复式住宅 跃层式住宅 花园洋房式住宅 小户型住宅 超小户型 等 4 按房屋政策属性分类 主要分为廉租房 已购公房 房改房 经济适用住房 住宅合作社集资建房等 分类方式 低层住宅 3层以下或结构高度10米以下 主要是指 一户 独立式住宅 二户 联立式住宅和 多户 联排式住宅 低层 多层 小高层 高层 超高层等 按楼体高度分类 多层住宅 3层以上 8层及8层以下 多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通 是一种最具有代表性的城市集合住宅 与高层住宅相比 其具有的优势 1 在建设投资上 多层住宅不需要像小高层和高层住宅那样增加电梯 高压水泵 公共走道等方面的投资 2 在户型设计上 多层住宅户型设计空间比较大 居住舒适度较高 3 在结构施工上 多层住宅通常采用砖混结构 因而多层住宅的建筑造价一般较低 小高层住宅 8层以上 16层及16层以下 一般而言 小高层住宅主要指8层 16层高的集合住宅 从高度上说具有多层住宅的氛围 但又是较低的高层住宅 故称为小高层 对于市场推出的这种小高层 似乎是走一条多层与高层的中间之道 这种小高层较之多层住宅有它自己的特点 1 建筑容积率高于多层住宅 节约土地 房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低 2 这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构 从建筑结构的平面布置角度来看 则大多采用板式结构 在户型方面有较大的设计空间 高层住宅 16层以上 30层及30层以下 高层住宅是城市化 工业现代化的产物 依据外部形体可将其分为塔楼和板楼 高层住宅的优点 1 高层住宅土地使用率高2 有较大的室外公共空间和设施 3 眺望性好4 建在城区 具有良好的生活便利性 对买房人有很大吸引力 高层住宅的缺点 1 很难做到每个户型设计的朝向 采光 通风都合理 2 建筑成本高 建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅 要配置电梯 高压水泵 增加公共走道和门窗 3 物业管理费高 因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯 高压水泵等设备付出经常性费用 超高层住宅 30层以上或楼高在100m以上 超高层住宅多为30层以上 超高层住宅的楼地面价最低 但其房价却不低 这是因为1 随着建筑高度的不断增加 其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中 低层住宅会有很大的变化 需要考虑的因素会大大增加 例如 电梯的数量 消防设施 通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂 同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强 2 超高层建筑由于高度突出 多受人瞩目 因此在外墙面的装修上档次也较高 造成其成本很高 若建在市中心或景观较好地区 虽然住户可欣赏到美景 但对整个地区来讲却不协调 因此 许多国家并不提倡多建超高层住宅 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制房架 砖墙 木柱建造的 特点 1 层数较低 一般在3层以下 2 1949年以前建造的城镇居民住宅 3 20世纪50 60年代建造的民用房屋 按楼体结构形式分类 砖木结构 砖混结构 钢混结构 钢结构等 19世纪法国教堂 明代中期砖木结构楼房 崇教宝塔 砖混结构 是指房屋主要承重结构为砖砌墙体 楼板 过梁 楼梯 阳台 挑檐等构件由钢筋混凝土浇制 或预制 建造的房屋 1999年之前 开发建设的多层住宅 一般均采用砖混结构 砖混结构住宅其优点是工程造价较低廉 但由于其采用墙体承重 住宅内不允许自由分隔 特点 1 建造层数一般在6层以下 造价较低 2 抗震性能较差 开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制 这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代 钢混结构 钢筋混凝土结构 承重构件如梁 板 柱 墙 剪力墙 屋架等 是由钢筋和混凝土两大材料构成 其围护构件如外墙 隔墙等 是由轻质砖或其他砌体做成 特点 1 一般出现在中高层中 2 结构适应性强抗震性能好 耐用年限较长 3 厅和居间的墙可以打开 但公产房不得随意拆改 三 房屋分类 仓库 住宅内部 住宅外部 三 房屋分类 钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的 特点 建造成本较高 多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑 如体育馆 影剧院 跨度大的工业厂房等 房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类 59 三 房屋分类 厂房 超高层建筑 三 房屋分类 按房屋类型分类 单元式住宅 公寓式住宅 复式住宅 跃层式住宅 花园洋房 小户型住宅 超小户型 等 联排别墅 独栋别墅 单元式住宅又叫梯间式住宅 是以一个楼梯为几户服务的单元组合体 一般为多 高层住宅所采用 单元式住宅的基本特点有 1 每层以楼梯为中心 安排户数较少 一般为2 4户 大进深的每层可服务于己5 8户 住户由楼梯平台进入分户门 各户自成一体 2 户内生活设施完善 既减少了住户之间的相互干扰 又能适应多种气候条件 3 建筑面积较小 户型相对简单 可标准化生产 造价经济合理 4 仍保留一定的公共使用面积 如楼梯 走道 垃圾道 保持一定的邻里交往 有助于改善人际关系 公寓式住宅公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的 公寓式住宅一般建筑在大城市里 多数为高层楼房 标准较高 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧房 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 有的附设于旅馆酒店之内 供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用 花园洋房花园式住宅一般称西式洋房 是国内独有的概念 一般为低层住宅 一楼带有花园草坪和车库 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华并富有变化 住宅内水 电 暖供给一应俱全 户外道路 通迅 购物 绿化也都有较高的标准 一般是高收入者购买 复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式为3 3米 而一般跃层式为5 6米 其下层供起居用 如炊事 进餐 洗浴等 上层供休息睡眠和贮藏用 优点是 1 平面利用系数高 通过夹件层复合 可使住宅的使用面积提高50 70 2 户内隔层为木结构 将隔断 家具 装饰融为一体 既是墙 又是楼板 床 柜 降低了综合造价 3 上部层采用推拉窗户 通风采光好 与一般层高和面积相同住宅相比 土地利用率可提高40 不足在于 1 复式住宅面宽大 进深小 如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳 自然通风 采光较差 2 层高过低 如厨房只有2米高度 长期使用易产生局促憋气的不适感 贮藏间较大 但层高只有1 2米 很难充分利用 3 由于室内的隔断 楼板均采用轻薄的木隔断 木材的成本较高且隔音 防火功能差 房间的私密性 安全性较差 错层式住宅错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 跃层式住宅跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助空间用户可以分层布置 上下层之间不通过公共楼梯而采用户内都独用小楼梯连接 优点是 1 每户都有较大的采光面 通风较好 2 户内居住面积和辅助面积较大 3 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 跃层式住宅与复式住宅的区别 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层 跃层住宅上下有两个楼面 用户可以分层布置功能区 退台式住宅退台式住宅又称为 台阶式 住宅 因其外形类似于台阶而得名 这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小 下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台 面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积 优点是 住户都有较大的屋外活动空间 同时也有良好的采光和通风 缺点是 一部分建筑空间转作平台 建筑容积率减少 占地较多 目前 国内建造的退台式住宅 都属于价格较高的中高档住宅 一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区 一些低层的独立式别墅式住宅 也常采用退台式设计 并联式住宅一般由两户住宅并靠拼联组成 每户形成三面临空的独用庭院 既有独院式住宅的优点 双比独院式住宅节省用地 二 三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用 但也有楼上楼下分户居住的 前后小院可分户专用 联排式别墅一般由多个独户居住的单元拼联组成 各户在房前房后有专用的院子 供户外活动及家务操作之用 这类住宅的日照及通风条件都比较好 二 三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用 但也有楼上楼下分户居住的 前后小院则分户专用 联排式住宅的组合方式变化很多 有拼联成排的 也有拼联成团的 例如 现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅 独栋别墅 HOUSE Villa 独栋别墅即独门独院 上有独立空间 下有私家花园领地 是私密性很强的独立式住宅 表现为上下左右前后都属于独立空间 一般房屋周围都有面积不等的绿地 院落 这一类型是别墅历史最悠久的一种 也是别墅建筑的终极形式 特征 私密性强 市场价格较