首创置业战略分析报告ppt课件.ppt

首创置业战略分析报告 公司简介北京首都创业集团有限公司 简称首创集团 是北京市国资委所属的大型国有集团公司 1995年重组之后的三大核心主业 以水务为核心的基础设施产业以城市住宅开发建设为核心的房地产业以投行并购业务为核心的金融服务业初步发展成为一个战略定位明确 发展思路清晰 主营业务突出 品牌知名度高 综合实力较强的产业投资控股公司 2007年利润总额在北京市国有企业中排名第二位 全年实现销售收入110 7亿元 同比增长49 1 实现利润总额27 1亿元 同比增长215 6 实现税后利润18 2亿元 同比增长144 7 城市建设 运营 服务商 公司荣誉首创集团荣列2008年中国企业500强 2008 07 25 在中国企业联合会评选的2008年中国企业500强中 首创集团荣列2008中国企业500强第412名 中国服务业企业500强第119名 中国企业纳税200佳第188名 中国企业效益200佳第133名 公用事业 市政服务 公共设施经营与管理业第2名 城市建设 运营 服务商 林豹首创集团党组书记 董事长 曾任北京市计委常务副主任 北京光学仪器厂厂长 毕业于浙江大学光学仪器专业 刘晓光首创集团党组副书记 副董事长 总经理 并任首创置业 HK2868 首创股份 600008 董事长 新资本国际投资有限公司 HK1062 董事局主席 曾任北京市计委总经济师 副主任 首都规划建设委员会副秘书长 清华大学 中国社会科学院 北京商学院客座教授 硕士博士生导师 毕业于北京商学院 获经济学学士学位 主要领导 主要业务线 首创置业阳光房地产 首创股份 水务 京港地铁 地铁 基建 第一创业证券首创担保首创资产管理首创期货首创证券京放经济发展银华基金 通过第一创业证券持股 中邮创业基金 通过首创证券持股 基础设施 城市地产 金融服务 其他 首创信息技术前锋股份国际孵化器翠宫饭店首创贸易新大都饭店首创森美 业务范围 投资银行 投资 实业 产业结构 资本支持 利润支撑 核心公司上市 2000年首创股份上市 2003年首创置业上市 使水务和房地产等核心产业得到发展 借助资本市场 抢占市场资源 利用资本市场服务战略 培育核心产业 买壳上市 收购了广西虎威 宁波中百 前锋股份投资 首创证券 银华基金管理公司 地铁五号线等融资 发行5亿元企业债 与华夏银行签署合作协议 四十多个行业 基础设施 地产 金融 工业科技 商业贸易 旅游酒店六大行业 产业重组整合 全民所有制企业 集团 有限责任公司 集团 公司改制 首创定位 公司概况成立时间 1994年上市时间 2000年4月 上证A股上市总股本 22亿股 2005年公积转增股本 增加11亿股 业务范围 水务市场的投资和运营管理公司愿景 成为在世界有影响力的 中国民族水务领先企业公司理念 政府 居民 公司和员工的多方满意 多方共赢 单位 亿元 首创股份 首创集团水务业务上市公司 北京市国有资产监督管理委员会 首创集团 首创股份 100 61 79 前十大股东持股情况 数据来源 首创股份2008年上半年半年报 首创集团是其唯一大股东 股权结构首创股份 首创集团水务业务上市公司公司唯一大股东 也是控股股东即为首创集团 北京市国有资产监督管理委员会 首创集团 首创股份 100 61 79 总资产变化情况 区域业务分布情况 万元 作为北京地区的国有企业 在北京地区享有绝对的竞争优势 业务分布状况 污水处理及自来水生产及销售是其主营业务 数据来源 首创股份2008年上半年半年报 融资情况 目录公司概况发展战略管理架构资本战略资金管理当前形势判断公司应对策略08年半年销售 首创置业 股票编号 02868 股票名称 首创置业股份有限公司 BEIJINGCAPITALLANDLTD 注册地址 中国北京怀柔区迎宾中路1号501室 集团网址 主席名称 刘晓光 业务类别 地产 Properties 董事会成员名单 董事长 刘晓光 总裁 唐军 副总裁 何光 非执行董事 朱敏 麦建裕 冯春勤 王正斌 独立董事 李兆杰 邝启成 柯建民 俞兴保 主要业务 主要在北京发展写字楼 商用物业及住宅物业 公司情况 1994年10月26日北京首都创业集团注册成立 1995年12月8日根据北京市人民政府办公厅 关于重新组建北京首都创业集团的通知 京政办函 1995 181号 精神 集团重新登记并办理授权经营管理国有资产的手续 注册资金33亿元人民币 1999年8月31日由集团发起设立的首创股份有限公司正式成立 该公司是集团基础设施投资的龙头企业 首创置业股份有限公司于2002年12月5日注册成立 并取得中外合资股份有限公司之资格 2003年3月11日首创置业与新加坡政府投资公司 GIC 在北京签署战略合作协议 GIC作为首创置业的战略投资者持有首创置业上市后9 8 的股份 标志着首创置业资本国际化的开始 2003年6月19日首创置业在香港证券联合交易所成功挂牌上市 股票代码2868 2007年9月22日首创置业公司在 经济观察报 组织的业内权威蓝筹地产评选工作中 第四次蝉联 中国蓝筹地产企业 称号 发展历程 刘晓光 53岁 1970 1975步兵学校学员 1975 1978北京测绘仪器厂车间主管1978 1982北京商学院学生 获商学士学位1982 1995北京市计委商贸处副处长 北京市百货公司副总经理 北京齿轮总厂副厂长 北京市计委处长 副主任 主要领导 何光 49岁 2002年12月任公司执行董事兼副总裁 曾在加拿大TCLConstructionDevelopmentLtd 香港C M WongAssociatesLtd 及NewRankCityDevelopmentLtd 担任高级管理职位 于1996年在加拿大蒙特里尔大学取得土木工程博士学位 1995至今北京首都创业集团总经理 首创股份董事长 北京基金董事局主席首创置业董事长 主要社会兼职 北京商学院客座教授 北京国际投资促进会副会长 北京市房地产协会副会长 北京海外联谊会理事 北京世界贸易中心理事 唐军 48岁 2002年12月任为本公司执行董事兼总裁 曾任北京市发展计划委员会及北京经济技术开发区工作 1994年 2004年 唐先生担任北京阳光房地产综合开发公司的法定代表人暨总经理 唐先生亦为阳光股份的董事长 1982年在合肥工业大学取得建筑工程学士学位 单位 千元 近三年归属股公司权益利润情况 近三年总资产变化情况 数据来源 华泰行情软件 单位 元 人民币 资产及盈利概况 更新日期 2008年8月25日 总体规划总体目标 成为国际化的大型主流综合地产营运商 具体措施 深化异地发展的战略规划 加快推行产品标准化建设 降低开发成本 完善产质量素 加速推进管理变革 实现系统标准化 全面发挥土地 产品 品牌及资产四重价值 独有优势 独有的竞争优势 清晰的发展策略 优秀的管理团队及庞大的土地储备 进展情况2007年全年营业额及归属母公司权益利润同创历史新高 分别为人民币48 7亿元和5 26亿元 较去年分别上升139 及98 签约销售面积约为72万平方米 较去年同期上升6 4 签约总收入约达人民币80亿元 较去年同期减少6 8 其中住宅签约收入比重由去年的61 提升至79 商业写字楼签约收入比重由去年的39 减少至19 公司07年年报 进展情况2007年内积极贯彻执行异地扩展策略 在天津 沈阳 成都 无锡 苏州及西安共取得11个项目 新增559万平方米之土地储备 形成规模优势 使集团成功进入苏州 西安 加速扩大集团的品牌影响力 2007年集团在全国三大区域的布局进入收获阶段 京外项目签约销售的贡献比例已由二零零六年的5 迅速提升至二零零七年的28 区域布局 规划情况战略目标 走出北京 走向全国 2005年 首创置业就启动了 3 X Y 矩阵模型下的全国化扩张战略 即 锁定三大主流区域 占据区域中心据点城市 向周边城市辐射 稳步推进 2008年 明确为 三区域八城市 环渤海 中西南及长三角三大区域 北京 天津 沈阳 太原 成都 无锡 苏州及西安等八个城市 区域布局 06年 07年销售收入比例集团在北京住宅销售均价为16 990元 平米 增长37 4 京外住宅签约销售均价为5815元 平米 增长21 1 住宅销售比例也从2006年的61 提升至79 环渤海区域仍然是集团的重点销售区域 年度内实现签约收入约人民币65 8亿元 签约面积约47 6万平方米 数据来源 2007年年报 数据来源 2007年年报 区域布局 土地储备2008年上半年 集团在无锡 重庆获取新项目 新增土地储备约123万平方米 新增土地储备皆为住宅用地 附带部分配套商业用地 截至2008年2月 土地储备约1118万平方米 可建楼面面积约977万平方米 截至2008年6月30日止 土地储备可建楼面面积约为952万平方米 北京以外地区占集团土地储备的比例已增加至84 9 而天津在其中份额最重 因政府调整规划等原因 集团于期内退出太原长风项目与苏州阳澄湖项目 核减土地储备约88万平方米 数据来源 公司公告 单位 万平方米 2006年 2007年 数据来源 各年年报 2006年 2007年首创土地储备情况 区域布局 土地储备截至2008年6月30日止 土地储备可建楼面面积约为952万平方米 数据来源 公司公告 产品战略致力于投资开发中高档住宅及商务地产 并长期持有部分优质商用物业 力推主流产品线 低密度人文小区 多元化复合小区 国际化高档小区 开发住宅项目为主 开发经营投资物业为辅 增强两种业务间的协同互动 物业组合更趋平衡 收入来源增加 并带动可观和稳定的现金流 推行产品标准化高效复制 期望藉此在国内主要城市强化已建立的良好发展基础 并且进一步扩大现时据点的市场占有率 巩固集团在北京以外城市的品牌地位 以推动未来业务的长远稳定增长 预期2008年将有11个于北京及异地各具特色的住宅及商业项目陆续推出新单位 进展情况已经在北京地区开发多个物业类型 计划于2008至2009年陆续在沈阳 成都 天津 西安 无锡五个中心城市全面推广以 精彩在世界之先 为理念的首创国际城 五城的总开发规模逾300万平方米 产品系列 股权结构 首创集团 首创置业 45 6 10 0 新加坡投资 战略投资者 其他股东 H 16 2 28 3 管控模式为适应全国范围内快速扩张的需要 在充分借鉴国外内领先企业经验的基础上 集团正加速形成以集团总部为决策主体 以城市公司为运营主体 以项目公司为执行主体的战略管控型管理架构目前 已在天津 成都等地设立了城市公司 项目公司 项目公司 决策主体 运营主体 执行主体 城市公司 集团总部 集团总部 融资渠道 H股融资 A股回归 2003年6月 在香港上市 2007年9月 股东大会通过关于A股发行的议案 如A股发行成功 将使集团同时拥有国内及香港两个资本运作平台 融资渠道 银行贷款于2007年12月31日 集团之现金及短期银行存款27 71亿元 资本负债比率为35 2 短期及长期贷款减现金及银行结余净额除资产值总和 除GIC以外 国家开发银行 建设银行 中国银行 招商银行 新加坡星展银行 美国AG基金都是首创置业极为重要的合作伙伴 融资渠道 合作开发2008年 首创置业资本开支预计为40亿元人民币 主要用于买地 全年计划新增500万平方米土地 首创置业的发展 很大程度上得益于与新加坡政府投资公司 GIC 的合作支持 首创置业与GIC的合作一般采用股权合作方式 合作比例为首创置业55 GIC45 双方采用这种模式的合作项目已达13个 2007年10月 首创与附属公司北京首创新资置业主要股东RecoZiyangPteLtd 成立合营公司成都首创驿都置业 合营公司注册资本5000万美元 约3 9亿港元 首创占当中55 2008年3月 首创与RecoZiyangPteLtd 及陕西海亿于中国陕西西安市成立中外合资合营公司西安首创新开置业 其注册资本为9500万美元 首创 RecoZiyangPteLtd 及陕西海亿分别占当中38 4 57 6 及4 权益 2008年8月 首创与控股股东新加坡政府投资组成合营公司重庆首创新石置业 合营公司之投资总额为9500万美元 双方各占一半权益 2008年4月 首创分别以600万元人民币 600万元人民币及9240万元人民币出售全资附属公司天津首创新明置业 天津首创新青置业及天津伴山人家置业分别60 60 及45 权益予新加坡政府投资 预期出售收益合共约7095元人民币 08年上半年销售回款2008年上半年 首创的营业额约为24 8亿元 较2007年上半年上升约601 主要是由于公司开发的北京缘溪堂项目 北京AZTown项目 天津宝翠花都项目等项目销售额增加 2008年上半年 公司酒店业务营业额为1 24亿元 较上年同期上升8 主要由于本集团持有的金融街洲际酒店和中环假日酒店出租率及房价较上年均有提高 2008年上半年 公司股东权益利润约为2 52亿元 截至2008年6月30日 公司总资产达200 9亿元 总负债为137 2亿元 其中流动负债为84 19亿元 非流动负债为53 01亿元 股东权益已达到6 3 69亿元 其他收入7月22日 首创置业发布公告宣布 拟在国内发行不超过18亿元公司债 用于偿还银行贷款及补充流动资金 截至08年年中 持有20亿元现金 负债净额48亿元人民币 公司预计全年可收到销售款40亿 太原项目的全部退地款4 24亿元及苏州项目的一半退地款1 13亿元的已经到帐 数据来源 公司公告 08年资金情况截至2008年6月30日 公司现金和短期银行存款达到人民币20 67亿元 截至2008年6月30日 公司银行贷款为人民币63 27亿元 其中短期银行贷款为人民币13 22亿元 长期银行贷款50 05亿元 银行借款的主要用途是满足本集团的房地产开发项目的资金需求 截至2008年6月30日 公司负债比率为40 11 2007年12月31日为35 2 08年上半年贷款截至2008年6月30日 公司以部分物业之土地收益权为质押 取得了银行贷款人民币43 35亿元 截至2008年6月30日 公司以部分物业及土地使用权以及开发中物业作为抵押 取得了银行贷款11 92亿元 2007年年底 4 19亿元 数据来源 公司公告 现金流状况开发资金压力增大 公司目前土地储备总量的70 以上属于06 07年度新近购置的土地 其未来对项目开发的资本投入将大幅高于往年 公司远期盈利的波动性有所提升 随着国家宏观调控政策的延伸 特别是货币紧缩政策的实施 银行信贷对公司未来的资金支持将受到挟制 综合以上观点 我们认为公司未来几年的开发资金及资本流动性均将趋于紧张 而这可能将导致其远期的盈利状况出现一定程度的波动或不确定性 六 财务指标 一 单位 千元 损益表 六 财务指标 一 单位 千元 资产负债表 六 财务指标 一 单位 千元 现金流量表 宏观经济形势2008年上半年 受环球经济波动和宏观调控影响 房地产市场明显调整 各地市场尤其是一线城市的客户持观望态度 成交量下滑 首创进入的主要城市中除天津外 北京 成都 无锡等市场的销售面积均较去年同期出现显着下调 集团的销售亦受影响 在宏观经济增幅稳步回落 全球性通胀形势依然严峻 从紧货币政策仍将继续的情况下 预计中国的房地产市场短期仍将继续整固 客户的观望心理难以迅速改变 中国的房地产市场已进入高位调整期 行业周期研究2008年下半年 房地产市场预计还会维持调整态势展望未来 尽管对内对外都面临复杂的经济环境 但房地产作为中国支柱行业之一 加上中国经济仍然保持平稳增长 城市化步伐进一步加快 房地产长远来说发展空间仍然庞大 公司将继续聚焦环渤海 西南 长三角战略区域的战略布局 根据发展需要与市场条件适当扩充及调整土地储备 公司将紧密监控市场动态 灵活部署销售策略 全力提升销售业绩 加强成本监控及采取成本控制措施 稳定利润水平 积极拓宽融资渠道 包括继续推进A股发行工作和全面启动公司发债工作 进一步提升管理能力 以掌握宏观经济及行业发展趋势 抓住当前调整中的发展机会 2007年年报 拓宽融资渠道首创置业正在努力打通更多融资渠道 用以偿还部分银行借款及补充营运资金 继续推进A股发行工作 已于08年3月向证监会提出发行A股的申请 但是至今仍未获得核准 公司公司还计划发行总额不超过18亿元人民币的公司债 将於9月6日举行特别股东大会投票表决 全面启动公司债券发行工作 7月22日 首创置业发布公告宣布 拟在国内发行不超过18亿元公司债 用于偿还银行贷款及补充流动资金 同时寻求其他融资创新模式 提升盈利能力进一步提升战略管理能力 深刻理解和把握当前宏观经济形势和行业发展趋势 以利于抓住调整中的发展机会 加强成本监控及全程动态成本控制 稳定利润水准 以推出 首创国际城 产品线为契机 不断提升产品的性能价格配比 不断贴近用家的需求 不断提高集团各产品品牌的影响力 以争取更大市场份额 开展合资合作2007年10月 首创置业与RecoZiyangPteLtd 即在成都市成立一家合资公司 开发位于成都市龙泉驿区的项目 该公司注册资本为5000万美元 首创置业出资55 2008年4月 与RecoZiyangPteLtd 共同出资成立了重庆首创新石置业有限公司 注册资本为9500万美元 双方各出资一半 首创持有重庆首创新石置业有限公司的50 股权 共同开发重庆市江北区一块土地 这块土地是由首创置业于今年初斥资12 3亿元获得 规划总建筑面积达98万平米 预计2009年开始预售 2008年3月 首创置业与RecoZiyangPteLtd 及陕西海亿在西安成立合资公司西安首创新开置业有限公司 注册资本为9500万美元 各方分别出资占股38 4 57 6 及4 首创收购了天津伴山人家置业有限公司的股东天津泰达建设集团有限公司所持有的该公司15 的股权 收购完成后 首创持有天津伴山人家置业有限公司100 股权 合作成立天津首创新青公司已经取得位于中国天津市新青区的新青项目的开发权 规划总建筑面积达17 19万平方米 首创置业以7亿元获得 RecoZiyangPteLtd 亦出资60 出售项目股权08年3月首创以600万元向RecoZiyangPteLtd 出售了附属公司天津首创新明置业有限公司的60 股权 出售后 首创持有天津首创新明置业有限公司40 的股权 首创置业全资附属北京尚博地将新青公司40 及60 股权分别转让予首创置业及RecoZiyangPteLtd 收回现金各为400万元及600万元 新明公司已取得天津市东丽区的华明项目开发权 该项目规划总建筑面积达30 8万平米 首创置业以9 8亿元获得 其中 60 资金由RecoZiyangPteLtd 提供 本期内 首创之全资附属公司北京尚博地投资顾问有限公司分别向首创及RecoZiyangPteLtd 转让了天津首创新青置业有限公司的40 及60 股权 转让后 首创持有天津首创新青置业有限公司40 的股权 首创向RecoZiyangPteLtd 出售了附属公司天津首创新港置业有限公司45 股权及天津首创新园置业有限公司的45 股权 出售后 首创持有天津首创新港置业有限公司55 的股权及天津首创新园置业有限公司55 的股权 首创置业还将天津伴山人家45 股权转让予RecoZiyangPteLtd 收回现金为9240万元 天津伴山人家则位于天津市塘沽北部新区 规划总建筑面积达57 99万平方米 由首创置业斥资2 05亿元取得 RecoZiyangPteLtd是新加坡政府产业投资有限公司 GICRE 的附属公司 于1997年在新加坡注册成立 GICRE是新加坡政府投资有限公司 GIC 属下负责房地产投资的机构 1982年成立 是目前世界上最大的房地产业投资公司之一 在全球超过30个国家拥有包括办公楼 购物中心 住宅 工业地产及酒店等140多处资产 也通过房地产基金 上市公司及贷款等间接方式进行广泛的投资 GIC是全球最大的基金管理公司之一 成立于1981年 投资领域涵盖股票 债券 外汇 房地产 及私人企业等 押地贷款截至2008年6月30日 公司以部分物业之土地收益权为质押 取得了银行贷款人民币43 35亿元 截至2008年6月30日 公司以部分物业及土地使用权以及开发中物业作为抵押 取得了银行贷款11 92亿元 2007年年底 4 19亿元 降低销售目标首创置业上半年对土地储备进行了若干调整 调整之後土地储备位于内地7个城市 总量则从07年底的970万平方米降至950万平方米 上半年 首创置业在无锡和重庆共购入规划建筑面积达120万平方米 预计总投资达52亿人民币的土地 公司大幅削减全年销售目标至41万平方米 较原计划下调50 将08年和09年的规划竣工面积分别下调28 和57 在未来数月内 首创置业的在售项目主要集中在北京 天津和成都 退地公司退出了太原和苏州的项目 共涉及土地储备88万平方米 原因是 太原市当地政府修改了首创置地所持土地的规划用途 修改后的用途与公司发展方向不符 苏州项目的合作方之间的开发思路相左 08年全年销售计划公司08年度的物业销售面积将超过100万平方米 物业销售收入及销售利润 经营利润 亦分别达到67亿元及21亿元 我们对公司08年度整体净利润的预测为9 1亿元 资料来源 2007年年报 调整08年下半年销售计划08年上半年的入帐收入中约有70 80 是在去年预售 结转至今年的 公司大幅削减全年销售目标至41万平方米 较原计划下调50 将08年和09年的规划竣工面积分别下调28 和57 在未来数月内 首创置业的在售项目主要集中在北京 天津和成都 资料来源 2007年年报 08年半年销售情况上半年 本公司及其合营公司 联营公司售楼签约总面积约13万平方米 比去年同期约32 6万平方米 下降60 其中住宅签约销售面积约12 87万平方米 同比下降55 签约销售总额约人民币17 33亿元 比去年同期约人民币33 2亿元 下降48 其中住宅签约销售金额约人民币16 89亿元 同比下降43 在北京地区项目的签约销售均价约达人民币23 153元 平方米 比去年下半年的签约销售均价 人民币18 953元 平方米 增长22 集团在北京以外地区项目的签约销售均价约达人民币6 747元 平方米 比去年下半年的签约销售均价 人民币6 020元 平方米 增长12 虽然上半年房地产市场萎靡 但其进入的主要城市中 北京 成都 无锡销售面积同比降幅在26 49 之间 天津销售面积降幅为15 集团拥有的首创置业已跑输大市 发展概览 年 月 集团以 亿元出售北京朝阳区呼家楼商务居住区一期第二至四座办公大楼之产权 年 月 集团以 万元减持广西阳 权益至 以 万元收购北京风度 该公司其余权益由广西阳光持有 另以 元注资北京星泰 占 权益 该公司其余益由广西阳光及北京风度持有 同月 集团就呼家楼商住大厦及京都商业中心须分别出资 亿元及 亿元 年 月 集团成立合营企业 占 权益 出资 亿元 于北京朝阳区发展住宅