第九章-房屋管理与维修实务.pptx

房屋管理与维修实务 武汉职业技术学院建筑工程学院 张艳敏 学习情境九房屋维修预算 学习任务任务一 维修工程预算任务二 维修工程成本管理 职场典例10 小区交房已经2年多了 最近三区A栋的一些业主反映A栋建筑的外墙因雨水冲刷外墙涂料脱落 严重影响外观并会影响外墙防水 要求进行外墙的修补和粉刷 业主们还听说房屋防水过了2年保质期后的维修费用要由业主使用住房维修基金来支付 但修补和粉刷A栋的外墙究竟要花多少钱呢 业主们商量好一起到物业服务中心去询问一番 接待业主们的是工程部的刘刚 因为刘刚在学校学习过房屋修缮预算的相关知识还做过房屋修缮预算任务的实训 就详细地与业主进行了解释 经过刘刚的一番解释 业主们明白了房屋修缮的维修费用根据国家的规定由好几部分组成 维修费用也是通过国家的规定的一定程序计算出来的 同时还涉及到施工图纸 施工方案 当地的定额和物价水平等等 作业单 表9 1 在房屋修缮工程开工前 业主委员会或物业公司应预先计算完成修缮工程所需的全部费用 并以此费用总额作为该修缮工程承 发包双方核算工程款 最终确定修缮工程造价的依据 修缮工程实际造价的确定 一般是在修缮工程预算的基础上 根据国家有关规定以及施工承包合同条件的约定 通过招投标竞争确定合同价 再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现的 任务一 维修工程预算 问题 如果你是物业管理公司的工程部的人员 小区业主反映小区住宅外墙破损 须进行维修 你应该怎么办 1先要现场了解情况 根据房屋图纸提出修缮方案2然后找施工单位商谈维修事宜 商谈的焦点就是维修报价 进场维修 进行房屋修缮预算3最后根据预算和最终的造价进行房屋维修基金的划拨 一 房屋修缮工程预算的含义房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算修缮工程造价的计划性文件 其主要作用是承 发包双方核算工程款 最终确定修缮工程造价的依据 房屋维修与保养是物业管理的一个重要组成部分 我国 物业管理条例 第54条规定 住宅物业 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 专项维修资金属业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 不得挪作他用 建设部和财政部1998年颁发的 住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法 规定 商品住房的维修基金全部由购房人缴纳 购房人应当按购房款2 3 的比例向售房单位交纳维修基金 专项维修基金的使用 续筹应由业主大会决定 专项维修资金属业主所有 二 房屋修缮工程预算的费用构成 房屋修缮工程费用由直接费 间接费 利润和税金构成 即房屋修缮工程费用 直接费 间接费 利润 税金 以湖北省为例具体费用构成 见下表9 1 三 房屋修缮工程预算的编制步骤 一 什么是定额 定 就是规定 额 就是额度或数量 在建筑工程中 定额是指在正常的 施工 生产条件下 完成单位合格产品所必须消耗的人工 材料 机械的数量标准 根据工程所涉及的专业不同 定额主要分为建筑工程定额 安装工程定额 市政工程定额 修缮工程定额等 根据制定定额的主体不同 定额主要分为全国统一定额 行业统一定额 地区统一定额 企业定额等 我们在房屋维修预算工作中常采用的是地区的修缮工程定额 比如湖北省的房屋维修工程采用的定额是 湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价表 以 湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价表 为例 包括总说明 各章说明 各章工程量计算规则和定额统一计价表四部分 其中以第十五章墙 柱面工程第三节装饰抹灰中现浇水磨石的定额统一基价表为例说明定额计价表的格式和内容 如下表9 2由表可知 用水磨石对混凝土墙进行中级装饰 每完成100m2墙面的水磨石装饰 消耗的人工工日数量是112个工日 消耗的材料数量分别是 水泥砂浆 1 3 1 03m3 水泥白石子浆 1 1 25 0 83m3 水泥浆0 210m3 硬蜡2 7kg 油石0 4kg 草酸4kg 金刚石 200 75 50 9块 火碱9kg 其他材料费9 466元 消耗的机械数量是磨石机 3kw 5个台班 同时由表可知 用水磨石对混凝土墙进行中级装饰 每完成100m2墙面的水磨石装饰 消耗的人工费是2777 60元 消耗的材料费是956 02元 消耗的机械费是107 9元 消耗的直接工程费是3841 52元 四 房屋维修预算实例 一 屋面渗漏维修的预算例 某市市区住宅楼屋面 图 原屋面防水具体做法为 在空心楼板上抹水泥砂浆找平层 直接做二毡三油绿豆砂 经过多年使用 现根据现场勘查 防水层严重破损 需进行修缮 修缮施工方案是 1 铲除原防水层2 在水泥砂浆找平层上刷冷底子油一遍 做隔汽层3 现浇1 12水泥蛭石保温层 坡度为1 5 4 水泥砂浆找平层20mm厚5做新型三元乙丙防水卷材屋面 根据房屋修缮工程预算的编制步骤1 计算工程量计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来计算 如该地区 房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表 的 说明 指出修补防水工程定额系指工程量单块面积在10m2以内的项目 超过10m2时分别执行拆除工程和新做防水工程 工程量计算规则 指出屋面的拆除按屋面的实拆面积以平方米为单位计算 各种防水做法的屋面工程量按实做防水面积以平方米为单位计算 表1屋面渗漏修缮工程量计算表 2 套定额查阅该地区 房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表 套用相关定额 计算直接工程费 表2住宅修缮工程直接工程费计算表 3 取费取费主要是计算施工组织措施费 间接费 利润和税金 取费的依据是当地相关工程的费用定额 如例中该地区当期的房屋修缮工程费用定额取费标准如下 省房屋修缮工程取费标准 一 施工组织措施费 接下来根据上述取费标准和表1 表2列表计算该维修工程所需花费的全部费用 即工程造价 表3修缮工程工程造价计算表 由表3得到该住宅屋面渗漏维修工程的工程造价为62816 77元由以上的例题我们可以看出 完成维修预算的三大步骤 计算工程量 套定额和取费 对于不同维修方案的预算 取费的程序是相同的 因此预算的关键在于前两步 计算工程量和套定额 注 以下例题仅处理前两步 二 小区管道维修的预算物业小区某处地下排水管道破裂 需开挖进行维修 开挖面沿管道走向长10m 开挖断面如图 放坡系数1 0 5 地下1 5米开始有地下水 管径700mm 土质为粘性沙土 求开挖及回填的工作量 并套用相关定额 计算工程量计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来计算 如该地区 房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表 的 工程量计算规则 指出土方体积均以天然密实体积为准计算 回填土按图示回填体积以体积计算 管道沟槽回填应扣除管径200mm以上管道 基础 垫层和各种构筑物所占的体积 三 小区住宅散水维修的预算某住宅室外散水坡损坏严重 需全部拆除 按原样重新施工 相关情况见下列各图 1 计算工程量计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来计算 如该地区 房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表 的 工程量计算规则 指出地面的拆除 重做 按照水平投影面积以平方米计算 地面垫层拆除 重做 按照水平投影面积乘以厚度以立方米计算 任务二 维修工程成本管理 一 维修工程成本及成本管理 一 维修工程成本及其构成1 维修工程成本 维修工程施工过程中要消耗一定量的人力 物力和财力 把施工中的这种消耗用货币形式反映出来 即构成维修施工单位的生产费用 把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中 就构成维修工程成本 维修工程成本是一个综合性指标 能全面反映维修工程施工生产活动及企业各项管理工作的质量 在实际工作中 维修工程成本又可分为3类 预算成本 计划成本 实际成本 预算成本是维修工程价款的结算依据 也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据 计划成本和实际成本反映的是维修企业的成本水平 它受企业自身的生产技术 施工条件和生产管理水平的制约 预算成本和实际成本比较 可以反映维修工程实际盈亏情况 实际成本和计划成本比较 可以考核成本计划各项指标的完成情况 维修工程成本的构成如下 直接成本 指维修工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出 包括直接人工费 直接材料费 直接机械费 临时设施费和其他直接费 间接成本 指施工企业的项目经理部 作业层 为施工准备 组织和管理施工生产活动所发生的全部施工间接费支出 包括现场管理人员的人工费 管理用材料费 资产使用费 工具用具使用费 保险费 工程保修费和其他费用等 维修工程预算造价中的间接费 属于企业管理层发生的经营管理费用 不属于成本的范畴 二 成本管理的概念及其任务 维修工程成本管理是物业管理公司 或维修施工企业 为降低维修工程成本而进行的各项管理工作的总称 成本管理的基本任务就是保证降低成本 通过对维修工程施工中各项耗费进行预测 计划 控制 核算 分析和考核 以便用最少的消耗取得最优的经济效果 成本管理的任务具体表现在以下几方面 1 做好成本计划 严格进行成本控制 认真编好成本计划 把降低成本的指标 措施层层落实到各职能部门和各环节上去 并通过承包等方法和职工的物质利益挂起钩来 真正调动起职工的积极性 努力降低消耗 节约开支 在施工中严格进行成本控制 保证一切支出控制在计划成本内 2 做好成本管理的基础工作 加强定额管理 建立健全原始记录 计量与检验制度 建立健全成本管理责任制 3 加强维修成本核算与分析 通过成本核算与分析 可以及时找出存在的问题 了解各项成本费用节约或超支的情况 找出原因 有针对性地提出解决问题的办法 及时总结成本管理工作的经验 促使企业经营管理水平的提高 二 维修工程成本管理工作内容 维修工程成本管理的工作内容一般包括 成本预测成本计划成本控制成本核算成本分析和考核 1 成本计划的作用 1 成本计划是企业日常控制生产费用支出 实行成本控制的主要依据 通过编制成本计划 事先审查费用的支出是否合理 从而在降低成本方面增强预见性 2 成本计划可以为全体职工在降低成本方面指出目标和方向 有利于调动职工的积极性 采取有效措施降低成本 3 降低成本是企业利润的主要来源 成本计划是企业利润计划的重要依据 2 成本计划编制的程序 1 收集 整理 分析资料 为了使编制的成本计划有科学的依据 应对有关成本计划的基础资料全面收集整理 作为编制成本计划的依据 主要有 1计划期维修工程量 工程项目等技术经济指标 2上年度成本计划完成情况及历史最好水平 3计划期内维修生产计划 劳动工资计划 材料供应计划及技术组织措施计划等 4 上级主管部门下达的降低成本指标和建议 5施工图纸 定额 材料价格 取费标准等 2 成本指标的试算平衡 在整理分析资料的基础上 进行成本试算平衡 测算计划期成本降低的幅度 并把它同事先确定的降低成本目标进行比较 如果不能满足降低成本目标的要求 就要进一步挖掘降低成本的潜力 直到达到或超过降低成本目标的要求 3 编制成本计划 经过成本试算平衡后 由企业组织有关部门编制成本计划 同时将降低成本指标分解下达到各职能部门和各有关环节上 三 成本控制成本控制就是在维修生产施工过程中 依据成本计划 对实际发生的生产耗费进行严格的计算 对成本偏差进行经常的预防 监督和及时纠正 把成本费用限制在成本计划的范围内 以达到预期降低成本的目标 1 直接成本的控制方法 2 间接成本采用指标分解 归口管理的方法 3 建立成本管理制度 四 成本核算成本核算的目的就是要确定维修工程的实际耗费 考核维修工程的经济效果 为了正确地对维修工程成本进行核算 必须合理地划分成本核算对象 1 成本核算对象划分的原则 一般应以施工图预算所列的单位工程为划分标准 并结合施工管理的具体情况来确定 成本核算对象一般按以下原则划分 以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象 翻建 扩建的大修工程应以工程地点 一个门牌院或一个地点几个门牌院的开 竣工时间接近的工程合并为一个核算对象 维修 零修 养护工程应以物业管理公司统一划分的维修片和零修养护班组为核算对象 维修工程成本核算对象一经确定后 各有关部门不得任意变更 所有的原始记录 都必须按照确定的成本核算对象填写清楚 以便归集各个成本核算对象的生产费用和计算工程成本 为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的费用 财会部门应该为每一成本核算对象设置工程成本明细账 以便组织各成本核算对象的成本计算 2 成本核算的基本要求 为充分发挥成本核算的作用 在进行成本核算时 应遵循下列基本要求 加强对费用支出的审核和控制 审核费用是否应该发生 已经发生的费用是否应计入维修工程成本 在费用发生过程中 对各种耗费进行指导 限制和监督 使费用支出控制在定额或计划要求内 正确划分各种费用的界限 严格遵守成本 费用的开支范围 正确划分应计入成本和不应计入成本的界限 划分当期费用与下期费用的界限 划分不同成本核算对象之间的成本界限等 做好各项基础工作 做好消耗定额的制定和修改工作 建立健全原始记录 加强计量和验收工作 建立健全各种财产物资的收发 领退 报废 盘点等制度 五 成本分析与考核成本分