重庆碧桂园仿古商业街(提案稿)1719289567PPT课件.ppt

长寿碧桂园 仿古商业街2011年营销策略暨组团包装创作沟通提案 重庆 长寿2011年03月28日 2020 3 28 1 目录 长寿碧桂园给您一个五星级的家 PART1 2011 商业市场分析 PART2 仿古商业街 概况 PART3 2011年度 营销策略 PART5 2011年度 商业街推广费用预估 PART4 创作工作 2020 3 28 2 长寿商圈分析 长寿商业特点分析 主要竞争对手分析 2011 商业市场分析 2020 3 28 3 长寿商圈分析 长寿目前有2大商圈较具规模 协信广场商圈 以阳光世纪城为主的新城商圈 其中协信商圈商业气氛最浓 银行 餐饮 KTV 小吃店较多 新城商圈因区政府搬迁至桃花新城 周边楼盘开发较多 入住人群较多且有一定消费实力 自2005年开始逐渐兴起 至今已具有一定规模 长寿商业环境分析 2020 3 28 4 长寿古镇 协信广场商圈 本案 阳光世纪商圈 餐饮街 黄桷湾 2大商圈 协信商圈 新城商圈 盛世桃源 2020 3 28 5 主要竞争对手分析 长寿古镇 洋世达 世纪广场 维丰 涴溪里 华盛 盛世桃源 2020 3 28 6 古镇核心区占地800亩 另1200亩为纯商住小区 总建筑面积为130万平方米 总投资43亿元 按照国家5A级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分 将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区 长寿古镇 重点关注 2020 3 28 7 古镇设计理念古镇规划定位为旅游地产以巴渝文化为背景 以中国西部 云 贵 川 渝 建筑文化为平台 展示几千年来巴渝人文文化及中国寿文化 吃 住 行 游 购 娱等形成一条线 长寿古镇 重点关注 2020 3 28 8 销售速度 首次开盘2011年1月16日 销售A区78间商铺 均价6600元 面积从30 2300 不等 主要以240 为主 其中 30 14000元 240 6900元 2300 6200元 B区目前正接受诚意登记 预计均价6900元 货量103套商铺 优惠政策 一次性97折 按揭98折 长寿古镇 重点关注 2020 3 28 9 租赁政策 一楼临街商铺35元 临河商铺一楼25元 二楼20元 三楼15元 2011年下半年展示区对外开放 可签意向性协议 免租期1年 至2012年 2012年下半年开街后 签正式合同 最长可免租半年 业态限制 靠近项目主干道有业态限制 其余商铺无业态限制 重点铺位可返祖 返祖率未定 长寿古镇 重点关注 2020 3 28 10 长寿古镇 重点关注 2020 3 28 11 长寿古镇 重点关注 长寿碧桂园 2020 3 28 12 长寿古镇 重点关注 2020 3 28 13 长寿古镇 优劣势分析 2020 3 28 14 长寿古镇 优劣势分析 2020 3 28 15 洋世达 世纪广场 洋世达 世纪广场位于新区政府对面 总建筑面积25万 业态涵盖商业 酒店 写字楼 公寓等 其中商业总体量13万 11万 为商业 2万 为地下车库 已开盘 只租不售 沃尔玛即将入驻 2020 3 28 16 洋世达 世纪广场 购物中心 12000平米的国际知名生活超市 20000多平米的知名大型百货 3000平米的国内一线家电卖场 10000平米的家具家居城 30000平米名品专卖店 美食中心 8000平米的品牌餐饮 1000平米的国际中 西 式快餐 1000平米的美食小吃广场 娱乐中心 3000平米的五星级电影院 600平米的儿童娱乐城 10000平米的少儿才艺中心 休闲中心 2000平米的保健中心 2000平米的健身中心 商务中心 1000平米以上的商务会所 国际商务公寓 写字楼 金融中心 农行 交行 建行 工行 中国银行 商业银行 6大中心 2020 3 28 17 洋世达 世纪广场 2020 3 28 18 洋世达 世纪广场 租售政策 11万 商业全部为项目持有 只租不售 目前1000 左右商铺租金45元 100 左右商铺租金80 100元 2020 3 28 19 洋世达 世纪广场 优劣势分析 2020 3 28 20 维丰 涴溪里 维丰 涴溪里商业项目位于维丰 沁园坊住宅项目对面 依桃花溪而建 处于我司商业街上游 距我司商业街约1里路 总体量2 5万 预计2011年4月下旬 5月初开售 均价约2 5万元 2020 3 28 21 维丰 涴溪里 一层商铺以50 100 小面积为主 二三层可以相互连通 做成不同面积大小的铺位 项目自己持有4000 商业招租大型餐饮 其余商铺只售不租 2020 3 28 22 华盛 盛世桃源 华盛 盛世桃源位于长寿中学 长寿体育中学对面 其商业按照地块特点 分为餐饮街 装修街 建材街 其中餐饮街正对长寿中学 目前已有本地知名餐饮品牌 老陈菜 入驻营业 大型超市永辉超市即将于2011年下半年营业 因其正对长寿中学 体育中心 餐饮商业氛围较浓 目前售价 9600元 16000元 业态 建材租金 50元元 2020 3 28 23 1 2大商圈 协信广场为商业中心 2 以社区性商业为主 大型独立性商业步行街仅协信广场为主 阳光世纪城为辅 3 餐饮商业以黄桷湾为主 但档次较低 阳光世纪城 泊景湾等餐饮气氛尚未完全形成 较分散 长寿商业特点 4 娱乐性商业明显缺乏 只有为数不多的几家KTV 酒吧 茶楼 但环境普遍一般 装修档次较低 更缺乏景观性 2020 3 28 24 桃花新城为未来商业发展中心 清明上河坊将成为中心的核心 政府着力打造的总部经济区 新区政府所在地 长寿碧桂园 碧桂园凤凰酒店 盛世桃源 长寿古镇 维丰 浣溪里等大型项目开发将加速该区域成熟速度 有人口支撑 消费力支撑 结论 2020 3 28 25 长寿碧桂园 仿古商业市场 仿古商业街概况 所属区域及发展规划简述 商业街SWOT分析 2020 3 28 26 仿古商业街 概况 概况 沿桃花溪而建 全长1 8公里 总共8万 分两期开发 首期3万 长寿碧桂园给您一个五星级的家 特色 沿桃花溪而建 全长1 8公里体量 分两期开发 首期3万 总共8万 关键词 仿古 巴渝风 桃花溪 独立性商业 1 8公里 清明上河图 首期 2020 3 28 27 仿古商业街 概况 风格 以北宋名画 清明上河图 为设计蓝本 巴渝民居建筑风格 场镇式空间设计 长寿碧桂园给您一个五星级的家 2020 3 28 28 仿古商业街 概况 长寿碧桂园给您一个五星级的家 特色 休闲广场 观溪台 垂钓台 码头 古牌坊 塔楼 茶楼 2020 3 28 29 仿古商业街 概况 规格 一类商铺 3811 3676 2977 2447 二类商铺 1200 1000 595 569 三类商铺 50 100 10间 100 150 5间 150 200 32间 200 250 12间 300 350 6间 长寿碧桂园给您一个五星级的家 2020 3 28 30 仿古商业街 概况 长寿碧桂园给您一个五星级的家 关键词 仿古 巴渝风 桃花溪 独立性商业 1 8公里 清明上河图 首期开盘预计 2011年10月 2020 3 28 31 1 城市发展方向商业街地处长寿未来城市发展核心 桃花新城 自2005年开发建设以来 已有12个楼盘开发建设 并且大部分将在2011年交楼入住 新城人口规模约3万人 2 人口支撑 光宇 鹏运 水墨 碧桂园最靠近商业街的4盘共有约10000户的住宅体量 在商业街结束时全部将入住 商业街桃花溪对岸的土地是桃花新城未来住宅土地储备的核心区 现已经确定指标的已有2000余亩 按照容积率2计算约可规划2 6万户住宅 3 紧邻长寿中学 体育中心 人文气息浓厚 所属区域及发展规划简述 所属区位 2020 3 28 32 区域发展规划 双百规划长寿规划构建双百特大城市 即在1小时经济圈内率先建成一百万人口 一百平方公里的特大城市 到2030年城市人口总规模达到100万以上 10年后长寿化工园区 晏家工业园区将达到4000亿工业产值 所属区位及区域规划简述 2020 3 28 33 长寿区政府 长寿碧桂园 规划利好 2020 3 28 34 仿古商业街 SWOT分析 2020 3 28 35 仿古商业街 SWOT分析 2020 3 28 36 2011年度 营销策略 PART1 租售策略 PART2 推广策略 整体营销策略 策略分解 2020 3 28 37 租售策略 分区租售 以租带售 互为基础即 一部份功能面积较大者实行先租后售 另一部份面积较小先售后租 独立操作 互为基础 最终达到本项目租售双赢的目标 2020 3 28 38 租售策略 目标分解 1 首期开盘 通过极富竞争力的价格以及高规格的项目展示 提振消费者信心 达到迅速签约的目的 2 首次开盘消化60 次月消化20 年底前消化90 以上甚至售罄 销售业绩超3达4 3 商业项目一炮而红 成为集团发展大型独立商业地产排头兵 首期销售目标 3亿元 2020 3 28 39 推广策略 寻找客群 确定案名 推广语 推广及传播策略 商业街市场定位 推广目标 推广思路 2020 3 28 40 推广策略 推广思路 将巴渝文化的包容 不屈与广博精神与仿古商业街的特征进行完美结合 通过巴渝文化的展现 将仿古商业街提升到一个高度 桃花新城商业核心的战略构想 2020 3 28 41 推广策略 推广目标 高端商业核心区 面向招商 1 使 清明上河街 迅速成为长寿乃至重庆商业市场的招商热点项目 2 为 清明上河街 的成功招商制造市场人气 并实现首期100 的招商率和销售率 3 促进大品牌运营商加盟 清明上河街 促进项目的运营 2020 3 28 42 推广策略 目标分解 1 通过大型活动体现开发商打造高端商业的能力2 通过与招商业相关的推广活动 营造商业氛围 让客户形成消费记忆 如营造系列酒类活动 让客户记住这里是酒吧一条街 3 通过精致的现场展示 精美物料 文化气息浓厚的标语体现商业街精致 艺术格调4 通过在重庆主城的系列推广运动 给予长寿本地人以消费信心 墙外开花墙内香 并且通过不断培育市场 后期主城客户成交比例将占据主导地位 推广目标 高端商业核心区 面向招商 2020 3 28 43 推广策略 推广目标 市场领导者 面向终端消费者 1 短期内迅速树立 清明上河街 在市场中的领导品牌形象 2 使重庆及长寿等周边目标消费人群 翘首以盼 清明上河街 的盛大开幕 3 使 清明上河街 的项目定位和独特卖点为终端消费者所认同 2020 3 28 44 推广策略 寻找客群 根据长寿古镇首期A区成交客群分析 约有80 客户来自长寿本地 且该80 客户中 有6成以上是长寿人在主城区工作 20 左右来自重庆主城和其它区域 首期B区成交客群 约有70 来自长寿本地 25 左右来自重庆主城 5 来自其它区域 据其市场人员估计 首期C区来自主城客群比例将达到30 以上 2020 3 28 45 推广策略 寻找客群 由此可见 商业街首期开盘将以地缘性客户为主 但后期将更多的来自主城区客户 由于长寿古镇 维丰 涴溪里与本项目相似度较高 且在本项目前期开售 本地客源将被抢去相当大一部分比例 故 寻找新的客源市场为营销重责所在 在主城区进行深度 精准推广 能培育市场 并对本地市场起到提振作用 2020 3 28 46 推广策略 寻找客群 我们的客群目标 主城为主 本地为辅客群特征描述 富有的 有较强消费能力的 有车的 年龄中上的 具有投资消费习惯的 具有较深生活阅历的人客群出现场所 机场 酒店 高铁 别墅区 度假区 奢侈品店 高级轿车4S店 2020 3 28 47 推广策略 商业街市场定位 市场定位 酒吧餐饮购物一条街招商定位 时尚 艺术 餐饮 参考重庆天地 主打酒吧文化以及艺术文化 通过酒吧 艺术等活动带动该商业街 与长寿古镇主打寿文化区别开来 2020 3 28 48 推广策略 确定案名 推广语 案名一 清明上河街命名缘由 商业街绕桃花溪而建 蜿蜒流转 与北宋名画 清明上河图 建筑形态及街道布局有较多相似之处 故命名为清明上河街 案名二 凤凰水岸仿古商业街命名缘由 一 与公司企业文化相符 我司企业文化为凤凰精神 LOGO标志也为凤凰 二 商业街旁边有五星级凤凰酒店 与长寿项目现有住宅可形成联动效应 便于推广 三 凤凰名称更显大气 2020 3 28 49 推广策略 确定案名 推广语 备选一 打造重庆首席巴文化休闲消费之都备选二 心醉巴文化 感受不夜城备选三 吃喝玩乐购 就在碧桂园清明上河街备选四 打造东重庆的南滨路备选五 畅享人生 惬意生活备选六 玩转上河街 品巴渝味道 主推广语 滨水天地 巴渝味道 推广语要素 玩乐 休闲 巴文化 碧桂园 案名 2020 3 28 50 推广策略 推广阶段划分策略 1 形象推广期2 招商推动期 储客期 3 热销期 开街 4 二次热销期5 清货期在此 我们主要讨论 形象推广期 热销期 开街 期间的推广工作 二次热销期 清货期工作可待开盘后的市场反馈做调整后再行推进 从推广手法上 可分为线上 大众媒体 线下 小众传播 两条线索来展开 从项目开发时间进展 推广工作可分为以下几个节点 2020 3 28 51 推广策略 推广整体策略 推广未动 舆论先行 活动造势以事件营销吸引舆论关注 形成主动传播以区域价值炒作形成引导投资热点 提升区域形象主城区通过报广 户外 机场大巴影视 航空杂志 高铁月报 别墅折页投递等形式精确打击高端消费人群长寿本地通过大型活动 区域新闻炒作 集中式推介等形式长寿本地高端消费人群 2020 3 28 52 推广策略 推广阶段划分策略 1 形象推广期 核心 区域价值沟通 大事件营销手法 目的 推广清明上河街价值 形成巨大社会效应高调亮相 通过一次较大 参与人群广泛的活动 迅速引起外界注意 拉开形象推广序幕区域价值炒作 通过对桃花新城区域发展价值的炒作 达到对桃花新城商业前景的全新认知 独立商业概念炒作 达到对 清明上河街 项目唯一性认知 传播投资价值 商业业态炒作 达到对酒吧餐饮一条街定位的清晰认知 2020 3 28 53 推广策略 推广阶段划分策略 1 形象推广期 核心 区域价值沟通 大事件营销手法 时间 5月 6月 线下 大事件营销 户外广告 户外T牌 围墙广告 大事件营销手法 侧面传播项目信息 形成轰动效应 达到口碑营销效果 线上 新闻为主 报广为辅 网络炒作通过系列新闻的宣传 逐步提升客户关注度和知晓度 效果 从众多信息大海中区隔出一片天地 让目标客户迅速 清晰地记住项目名称及特点 引发持续关注 2020 3 28 54 推广策略 推广阶段划分策略 2 招商推广期 核心 事件营销 新营销手法运用 目的 推广清明上河街的招商优势及招商进程通过商家陆续签约提振市场信心 打消购买者疑虑具有广阔的商业发展前景 区域价值诉求 具有消费潜力巨大的商业基础环境 消费者人气 已进驻商家诉求 具有科学的商业业态设置 商业业态规划诉求 具有和谐稳定的投资环境 长寿区政府支持 优惠政策诉求 手段 通过与商业业态相关的系列大型事件活动 加强市场对该区域业态认知及培养消费者记忆习惯 2020 3 28 55 推广策略 推广阶段划分策略 2 招商推广期 核心 事件营销 新营销手法运用 时间 7月 8月 持续时间2个月或更久 线下 事件营销为主 新媒体投放引起最大程度关注事件营销 以新颖 有趣的活动或联合政府 商家等进行大手笔事件的运作 形成轰动效应 引发主动传播 通过商家的不断签约 增强购买信心新媒体运用 杂志 LED 楼书 折页 短信 DM等形式 最大程度接触目标客户 并吸引其前来了解咨询 线上 大面积硬广强化 新闻炒作 加强外界对项目直观印象 增强信心 效果 让重庆主城知道该项目 让长寿本地熟知该项目特点 吸引客户前来售楼部参观咨询 达到实地现场了解的目的 增加储客量 2020 3 28 56 推广策略 推广阶段划分策略 目的 关注形成高点 开创热销奇迹通过舆论加硬广 形成关注高点 引发热销奇迹通过现场展示 加强客户体验 增强直观印象通过商业街开街 进行碧桂园会首批商家签约仪式 增强商业氛围 3 热销期 开街 核心 硬广 新闻 活动 2020 3 28 57 推广策略 推广阶段划分策略 时间 9月 10月 持续时间1个月或更短 线下 通过活动造势 并通过 首期成交客户 答谢会的形式 提振老业主信心 增强口碑传播效果 线上 报纸 影视 网络 硬广为主 新闻软文为辅热销期是整个推广阶段投放火力最集中阶段 所有的有效宣传手法都应使用 以加强开盘的造势效果以及客户购买的迫切心理 效果 通过开盘前系列活动 筛选诚意客户 使开售当日现场有序 可控 3 热销期 开街 核心 硬广 新闻 活动 2020 3 28 58 推广策略 形象推广期 招商推广期 开盘期 开盘2011 10 新闻软文 清明上河坊 开启长寿夜生活 2011 05 新闻软文为主 报广 影视为辅 清明上河坊系列建筑特色 业态定位 产品形态介绍 2011 06 项目硬广 软文 清明上河坊形象 业态 区域价值等介绍 2011 07 影视宣传 清明上河街系列建筑特色 2011 08 活动软文 各类推广活动信息宣传 2011 07 产品硬广 报纸 影视 网络 开盘系列软文 品牌 物业 产品 区位升值系统介绍 2011 09 开盘硬广 报纸 网络 2011 09 强势宣传期 线上宣传示意图 2020 3 28 59 推广策略 形象推广期 招商推广期 开盘期 开盘 围墙 户外形象广告 楼书 折页 模型制作到位 影视片制作完成 DM投递 影视投放 网络互动 短信 项目展示区开放 商家签约仪式 活动 开盘活动碧桂园会商家签约仪式 强势宣传期 线下宣传