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项目定位 1 1 项目定位依据 1 土地出让合同 条件 2 规划设计条件3 珠海市城市规划技术标准与准则 4 建筑面积计划规则 5 地区房屋建筑面积测绘规程 6 市场研究结论 2 土地出让 3 2 总建筑面积与可销售建筑面积 4 总建筑面积 计容积率建筑面积 不计容积率建筑面积 可销售建筑面积 不可销售建筑面积 地下人防工程 停车库 架空层 5 房屋的套内建筑面积 房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积 包括套内的使用面积 墙体面积及阳台面积 分摊系数 应公摊公用建筑面积 专有建筑面积总和分户应分摊的公用建筑面积 分户专有建筑面积 分摊系数 6 应分摊的公用建筑面积 相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分 建筑物内的公用核心筒 楼梯间 电梯间 井 观光井 梯 提物井 室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井 垃圾井道 建筑物内公用的公共门厅 大厅 过 走 道 走廊 檐廊 内外廊 门廊 入口大堂 疏散通道等平行移动空间 套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半 外墙 包括山墙 水平投影面积的一半 地面以上为本栋服务的变 配 电室 消防控制室 水泵房 设备间 工具间 值班警卫室等 突出屋面有围护结构的水箱间 电梯机房 楼梯间 风机房 设备工具间等 架空层内的大堂 值班警卫室 门厅 设备间 电梯间 楼梯间等 地面以上层高超过2 2米的消防避难层 结构转换层 设备层内的电梯间 楼梯间 设备间等 7 不分摊的公用建筑面积 不可销售 相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分 建筑物底层 顶层或裙楼顶层架空用于公共通行 停车 绿化 休闲使用的公共空间 建筑物屋面设置的人防报警 控制 室等建筑空间 建筑物内某些层中设置的用于消防避难的公共建筑空间 建筑物内设置的结构转换层建筑空间 建筑物内设置在地面以上的层高超过2 2米 含2 2米 的设备层 为多栋提供服务的 建筑物地下用于人防 公共停车 放置设备的建筑空间 住宅区内的消防通道 为小区内多栋建筑服务的公共用房 符合核增面积要求的特定用途的建筑面积 为它栋建筑所有权人生活利用上不可缺少的共有部分 8 建筑容积率 在建设用地范围内 所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值 1 建筑容积率 地面以上建筑面积 建设用地面积 无半地下室 或半地下室地面高度不超过1 5米时 2 建筑容积率 地面以上建筑面积 半地下室建筑面积 建设用地面积 半地下室地面高度超过1 5米时 9 架空层在同时满足以下条件时 其建筑面积不计入地块容积率 1以柱 剪力墙落地 视线通透 空间开敞 2无特定功能 只作为公共休闲 通道 绿化等非经营性公共开敞空间使用 3层高不得低于3米 4连续公共开放空间不小于150平方米 且面积不少于整层面积的1 2 5但电梯井 门厅 过道等围合部分应计入容积率 10 别墅 酒店 商业 办公等建筑的架空活动层 若不是供公共使用而仅为私家或本项目使用的 不能定义为架空层 只能定义为阳台或架空活动平台等 并按投影面积的一半计算容积率 建筑物地上楼层架空用于停放机动车的 按照地上停车库标准计算建筑面积 并计入容积率 11 3 停车位的问题 12 车库的归属纠纷 全体业主所有 开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内 开发商所有 商品房买卖合同 明确地下车场不属于分摊 公共房屋设施 商品房买卖合同 补充协议也约定 除纳入商品房分摊的楼梯 电梯 外墙外 其他公共配套建筑及设施由出卖人修建 其费用未计入商品房价格成本中 产权归出卖人所有 13 案例1 南京星汉城市花园案例2 四川省绵阳某房地产开发项目案例3 江苏张家港 王府名邸 支持 全体业主 14 15 16 17 南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则 1 相当于标准配件总量15 的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位 其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位 规划部门核定停车位分配比例的 从其核定 18 2 房地产开发企业在申请商品房销售许可时 应当在其提交的商品房销售方案中明确业主共用机动车停车位和业主专用机动车停车位的具体位置 并在销售时对两类停车位的具体位置和归属予以公示 房屋竣工交付时 两类停车位之间应当有明显的区分标识 19 3 房地产开发企业可销售的业主专用机动车位应当向本物业管理区域内的业主出售 不得向本物业管理区域以外的业主出售或者出租 4 商品房未销售完以前 应当以出售一套房屋随售一个专用机动车停车位为限 商品房销售完毕后 不受此限 20 广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定 1 房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售 必须按规划用于停放汽车的车位 车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况 并在 阳光家缘 网站公示 21 2 房地产开发企业或者其他房地产开发单位出售或者出租车位 车库的 应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日 并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案 22 3 房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的 房屋购买人每购买一套房屋 只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位 23 4 车位 车库房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号 人防工程中车位 车库的房地产权证 需注明相关使用注意事项 24 5 房地产开发企业或者其他房地产开发单位不得以 只售不租 等名义拒绝提供停车服务 25 4 人防工程问题 26 居住区按总建筑面积的2 修建地下空间作为人防设施 地下室 室外地面以上部分的高度在0 75米以下 的建筑面积不计入容积率 经营性用地内高层建筑物附属半地下车库 室外地面以上部分的高度大于0 75米而小于1 5米 的建筑面积不计入容积率 人民城市防空urbanairdefense为防御和减轻城市因遭受常规武器 核武器 化学武器和细菌武器等空袭而造成危害和损失所采取的各种防御和减灾措施 27 广州市人防工程要求 1 建设人防工程的标准 广州 珠海 1 新建10层 含10层 以上的民用建筑 应修建与首层面积相等的人防工程 2 新建9层以下民用建筑 按地面新建总建筑面积的2 修建人防工程 2 易地人防建设费 广州 总建筑面积 30元 平方米人防建筑面积 2500元 平方米 28 珠海人防收费 1 新建9层以下 含9层 且基础埋深小于3米的民用建筑 一次规划总建筑面积小于2000平方米的 按地上总建筑面积每平方米25元收取 2 按规定应建核6级 含核6级 以上防空地下室的民用建筑 按应建防空地下室面积每平方米1500元收取 3 按规定应建核6B级人防地下室的民用建筑 按应建防空地下室面积每平方米1200元收取 29 6 公共配套设施 30 项目建设公共设施配置标准 珠海市城市规划技术标准与准则 公共设施按照使用功能分为八类 1 教育设施 2 医疗卫生设施 3 文化娱乐设施 4 体育设施 5 社会福利与保障设施 6 行政管理与社