一分钟算出地价-一种简易的地价计算方法

一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法 一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法 契税 购买土地时 需按照成交额的 3 缴纳契税 所以 契税应计入购地成本 地上准建面积单价 竞买成交价 x 1 03 地上准建面积 PS 俗称的楼面地价 其实是地上准建面积单价 计算楼面地价时 须从项目准建面积中扣除地下准建面 积 高置 和记黄浦 盈科 拍得的 京土整储挂 朝 2005 048 号 朝阳区工体北路 地上准建面积 40300 平米 竞买成交价 51000 万元 楼 面地价 13035 元每平米 如果要想从楼面地价 倒推该地块是多少钱每亩 则可以 用以下公式 楼面地价 容积率 666 666 该地块每亩单价 如 工体北路地块单价 13035 2 85 666 666 24765980 元每亩 亩 中国度量单位 曾经随着历史朝代的变迁而变化 现 在的一亩等于 666 666 平方米 宗地面积 某地块的实际面积 本文涉及的面积 未特殊 注明的 均用平方米表示 代征面积 某地块内 规划用于城市公共绿化 道路或其 他特殊用途的面积 建设用地面积 某地块内 可规划用于建设住宅 配套 商业 写字楼用途的用地面积 地上准建面积 某地块内 规划许可建设的 地上层高超 过 2 2 米以上的总建筑面积 项目准建面积 某地块的地上准建面积 加上地下准建面 积 容积率 某地块建设用地范围内 地上准建面积 建设 用地面积 得到的倍数 地价算法一分钟算出地价 一种简易的地价计算方法 自政府对经营性土地实行招拍挂以来 地价在逐渐透 明的同时也不断升高 越来越成为决定房地产项目成功与 否的关键性因素 多家企业常常为了取得某块土地的使用 权进行竞价 如果竞价过低可能错过机会 竞价过高又会 背负沉重的负担 那么 究竟应该以多少价格进行土地的 竞价才最合适呢 开发企业的方法一般是在受让土地 前对土地所涉及的项目进行全面的测算 首先从土地交易 中心取得详细的地块资料 再组织有经验的从业人员根据 技术指标和规划管理技术规定 详细规划出各种建筑的面 积 确定综合技术经济指标 最后综合建筑成本 开发营 销费用 税收以及市场售价 推算出能够承受的土地成本 范围 以此作为取得招拍挂等经营性土地的依据 这种方 式的优点是结果相对精确 缺点是费用高 耗时长 许多 房地产开发企业为此聘请专门的地产顾问公司进行前期策 划 该前期策划费一般要占整个项目营销费用的三分之一 以上 更专业 分工更精细的房地产公司也可以依靠自身 的力量进行策划 参与者包括组织策划人员 建筑规划人 员 市场调研人员 所产生的策划费用也常常不菲 笔者从事房地产工作多年 组织 参与过多个房地产项目 的开发 一直关注地产市场的走势 经过多年的观察和探 讨 在多个拍卖的房地产项目的地价资料的基础上 总结 出一个简易的地价评测方法 熟练掌握这种方法可以在一 分钟内估算出地价 这种方法非常适用于各个房地产开发 公司的老总们在作项目预测 地价评估时估算土地价值 下面我将用详细的例子阐述这种方法 一 计算 公式 666 67 平方米 亩 每亩土地的价值 每平方米建筑面积的土地成 本 容积率 每亩土地的价值是经营性土地进 行招拍挂时的最后成交价 是老板们作为决策的依据 每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键 是 老板们的心理底价 它的取值是本公式的核心 下面我将 举例说明它的取值方法 容积率可以从土地交易中心的 详细地块资料中取得 二 举例说明 年 月 日 四川省成都市土地交易市场以平 均超过起拍价一倍以上的成交价拍出全部四块土地 竟得 人分别是成都市最有名的房地产开发企业 成都万科房地 产有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 成都力迅 房地产开发有限公司 因其中宗地编号为 和 的地块在 地块位置 用地规划性质 容积率 建筑高度等技术指标 上具有相似性和可比性 故我以 号地块分别举例来 说明上述计算公式及 的取值 两块土地的成交情况是 号地块起拍价 580 万元 亩 成交价 1230 万元 亩 容积 率为 号地块起拍价 400 万元 亩 成交价 960 万元 亩 容积率为 5 3 见附表 我们首先以 号地块代入 公式计算 值 号地块 1230 万元 亩 7 666 67 平方米 亩 2635 元 平方米 即 号地块每平方米建筑面积的土地成本为 2635 元 再将 此 值代入公式计算 号地块的 值 号地块 r 666 67 平方米 亩 2635 元 平方米 5 3 666 67 平方米 亩 931 万元 亩 用计算所得 的 931 万元 亩的地价与 号地块的成交价 960 万元 亩比较 相差 说明该公式基本符合拍卖的实际成交情况 同样 我们将 号地块的成交价代入公式 计算出 值 960 万元 亩 5 3 666 67 平方米 亩 2717 元 平方米 即 4 号地块每平方米建筑面积的土地成本为 2717 元 综上 通过分别对 号地块和 号地块的拍卖 成交价计算出 值分别为 2635 元 平方米 2717 元 平方米 说 明位于成都市中心城区的当前的每平方米建筑面积的土地 成本在 2700 元 平方米左右 这基本能够未专业的 具备丰 富开发经验的房地产商所接受 这就是我所提出的第一种 值取值方法 称之为市场取值法 简言之 采用参照的 方法根据土地市场成交价确定 值 值得注意的是在选择 参照物时 应该具备可参照性 应该在地块位置 净用地 面积 用地规划性质 容积率 建筑高度 绿地率 建筑 密度等技术指标上进行参照分析 不能以中心城区的地块 与城郊的地块进行比较 不能以住宅用地与商业用地进行 比较 不能以高层建筑与低层建筑进行比较 值的 第二种取值方法称之为成本利润法 即通过对房产市场的 调查 确定房屋的销售平均价 再减去房屋的土建安装成 本 营销费用 税收 利润等 此部分各开发公司均有自 己详细的数据 笔者不再赘述 得出每平方米建筑面积的 土地成本 也就是 值 同样 我们以 号地块来举例说 明 号地块是二类住宅用地兼容 20 的商业 总建筑面 积 48932 平方米 其中住宅 39145 平方米 营业用房 9787 平方米 根据周边相邻的房产市场价格 成都市市中区当 前住宅清水房均价约为 5000 元 平方米 营业用房均价约为 8000 元 平方米 平均价格为 5600 元 平方米 土建安装成 本 营销费用 税收共计约 1900 元 平方米 利润一般预留 20 约 1100 元 平方米 以上为经验数据 5600 元 平方米 1900 元 平方米 1100 元 平方米 2600 元 平方米 比较 市场取值法得 2635 元 平方米 拍卖成交价 成本利润法得遥 600 元 平方 米 我们可以理解为什么四川蓝光和骏实业股份有限公 司选择以 1230 万元 亩的价格拍卖取得 号地块 综上 所述 读者在分析估算地价的时候 首先采用市场取值法 和成本利润法确定 值 再代入公式 666 67 平方米 亩 求出 即每亩土地的地价 笔者的这种简易的 地价计算方法 其优点是计算简单 方便适用