共赢才是基础ppt课件.ppt

共赢才是根本 很多人看到共赢可能很不屑 心里会想作为营销策划公司只需要将所代理的项目以最快的速度 最高的价格 最低的推广成本卖掉 就ok了 如果是一般的住宅项目 这个想法没有错 但是本项目如果存在这个想法将会使项目走入误区 为什么本项目要提出共赢是根本 1 项目的设计限定了项目的单一性 2 项目所在的城市及城市位置限定了它的特性 3 项目的功能限定了它所针对的客户群 本项目要想达到利润最大化 那就必须共赢 共赢决定项目定位 本项目为商住综合体 5 17层部分均为面积为70 左右的单一公寓户型 项目初衷是按照酒店式公寓的功能进行设计 目前工程进度已经达到主体五楼 想改变前期的设计方案的想法微乎其微 所以项目的定位也就只能在精装修小户型 产权式酒店中进行选择 共赢决定项目定位 共赢决定项目定位 精装修小户型 该项目的诞生是在广州 深圳 上海 北京等地 由于这些城市的流动人口多 外来人口多 年轻人比重大等原因促成了小户型及精装修小户型项目的诞生 共赢决定项目定位 产权式酒店产权式酒店属于投资型物业的一种 只有具备一定经济能力的投资客才会购买 但是由于这一物业类型总价较低 介入门槛也相应较低 尤其是相对于商铺物业投资而言 因此 产权式酒店潜在的客群面比较广泛 共赢决定项目定位 小结 无论从项目的设计 户型的面积 单价和总价 所面对的区域及潜在客户 还是开发商的利润及回笼资金的速度考虑将项目定位成产权式酒店是较为合适的 共赢是定价的基石 共赢是定价的基石 其他项目的定价只需要考虑市场因素及自身特性就可以制定所要销售的价格 而本项目不可以 为什么 因为本项目的定价需要考虑三方 开发商 经营商 购买者 共赢是定价的基石 项目价格决定开发商的利润项目价格决定经营商的成本项目价格决定购买者的回报换个角度 经营商的成本决定购买者的回报购买者的回报决定开发商的利润 项目定价的依据 1 澧县小高层的价格2 精装修 硬装和软装 的成本3 总价及购买者的首付承受能力4 经营者的经营成本5 项目的特性 项目定价的依据 1 澧县的小高层的价格在2200 2600元不等 2 根据我司现正在操盘的的项目 经房鼎喜大厦 对比装修成本在800元 左右 包含中央空调及中央热水系统 3 澧县酒店的房价基础在150 320元之间 本项目酒店的定价应在200元 房 天左右 项目定价的依据 4 酒店经营成本水电费50元 房 天 人工20元 房 天 一次性消耗品12元 房 天 税费10元 房 天 管理成本8元 房 天 其他费用10元 房 天 在不含房租的情况下酒店的成本在110元 房 天 装修折旧30元 房 天 按照15元 房 天的利润 房价按照200元 房 天 入住率定为85 房租约为62元 房 天 项目定价的依据 5 购买者的回报率1 每年9 的回报根据房租 回报率得出房价约为3500元 2 每年10 的回报根据房租 回报率得出房价约为3200元 项目定价的依据 6 根据购买者银行15年按揭月供计算价格定位3500元 面积为70 总价为245000元 按揭7成为171500元 月供约为1300元 项目定价的依据 7 本项目的户型面积基本上在70 左右 如按照3400元 的售价 总价在238000元 如按照贵司的意愿定价在4200元 总价在294000元 该总价在澧县当地市场可以买到100 的房子并装修好 所以本项目的定价要考虑单价和总价的结合体 项目定价的依据 8 项目所处常德下属的区县 虽然澧县属于常德周边区县比较富裕的县市 但是毕竟是县城 一般小户型购买的群体是年轻人或者投资者 在澧县年轻人无外出工作并留在澧县的 自己购房都会收到家里的支持并且回一步到位 所以户型的单一在该区域将受到很大的制约 项目定价的依据 小结 综合上述的推测 本项目的定价应该在3200元 3500元 之间 如超出该范围将会增大经营者的成本和购买者的投资预期 反之也就是会影响到开发商的利润及回款速度 共赢支撑客户定位 共赢支撑客户定位 只有共赢才能赢得一批忠实和信任的客户 这些客户对于投资都有较深入的认识 这批客户可以分为 1 县城里的公务员这批人的年纪在30 45岁之间 没有时间去打理自己的物业 也寻找不到风险低稳定性高的投资模式 共赢支撑客户定位 2 在本地经商的生意人 包括本地或者外地的 这批人除了生意上所需的流动资金外 想寻求风险低 稳定性高 如需资金可以快速套现的投资模式 3 澧县在外地创业或者打工有成的 这些人都有着落叶归根的想法 在其他城市投资一是初步投入的资金量较大 二是为了子女或者父母考虑 共赢支撑客户定位 4 周边县市有经济实力的投资客 该批客户手里有闲置资金 但是在自己本地有没有好的投资项目 在临近的县市进行投资比较放心 共赢支撑客户定位 小结 购买本项目的潜在客户的共同点就是需要寻求风险低 投资回报稳定性高的投资项目 本项目推出后将是这些人的首选 共赢影响产品风格 共赢影响产品风格 产品在毛坯房的基础上如何定位设计风格 如何在风格上基于购买者信心 都要立足于共赢 现在的客户视野面都比较宽广 如果我们还是按照普通酒店或者澧县现有的酒店的风格去进行装修设计 购买者将会对后期的经营产生怀疑 共赢影响产品风格 本项目的酒店设计风格一定要在澧县市场上突出自己的个性 这样才能在后期的经营上占主导优势 如与其他酒店没有差别 无论是购买者还是消费者都将产生疑问 我凭什么相信你的产品一定可以保证我的投资回报率 消费者将会提出我凭什么要去你那里消费 等一些列问题 共赢是胜败的关键 共赢是胜败的关键 开发商 酒店经营者 购买者三方之间无论任何方没有达到预期的目标 都将会影响的本项目操盘的胜败 所以共赢是本项目成功或者胜败的关键 最后这里感谢贵司能给我们这样的一个机会 通过在短时间内了解到本项