物业管理经管第1章-物业经营管理概述.ppt

注册物业管理师 物业经营管理 第一章物业经营管理概述 第一章物业经营管理概述 第一节物业经营管理的概念第二节物业经营管理活动的管理对象 第一节物业经营管理的概念 一 物业经营管理的内涵二 物业经营管理活动的管理对象三 物业经营管理服务的目标四 物业经营管理企业 一 物业经营管理的内涵 目标 为业主赚钱手段 利用物业管理 设施管理 房地产资产管理 房地产组合投资管理的技术 手段和模式对象 以收益性物业为 一 物业经营管理的内涵 物业经营管理活动内容 物业运行操作资本投资决策 市场营销 租赁管理 成本控制 物业价值和经营绩效评估等经营活动 目标 追求利润与回报 一 物业经营管理的内涵 由物业经营管理是一个各个方面综合体 我国现状 设施管理 资产管理萌芽物业管理行业成熟所以有物业公司要转型 二 物业经营管理活动的管理对象 简单的讲就是 收益性物业具体体现有 写字楼 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店和休闲娱乐设施等 经营方式 出租给租户 考试重点1分 一 写字楼 写字楼是为商务 办公活动提供空间的建筑自用写字楼 出租写字楼和自用出租复合型写字楼政府办公楼比较特殊存在着一个巨大的写字楼投资和租赁市场 一 写字楼 我国尚无统一的写字楼分类标准 1 甲级写字楼 优越的地理位置 建筑物物理状况优良 质量超标 收益能力高2 乙级写字楼 良好的地理位置 建筑物实物状况良好 质量达标 收益能力稍低3 丙级写字楼 年限较长 质量不达标 功能折旧 收益能力低 对写字楼分类一般要考虑如下12个因素 所处的位置 交通方便性 声望或形象 建筑形式 大堂 电梯 走廊 室内空间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平和租户类型 考试重点1分 二 零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑需要集中统一的专业化物业经营管理服务目标 以选择优良租户 优化空间组合 提升该吸引力 增加商场人流 并最终 最终目标 实现零售商业物业业主和投资者的收益目标零售商业物业分为六种类型 考试重点1分 1 区域购物中心 指规模巨大 集购物 休闲 娱乐 饮食等于一体 包括百货店 大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心其建筑面积在10万m2以上服务半径可达到200km定位于家庭式消费辅以各类专业店是高效运作的统一体 不是商家简单集合 2 市级购物中心 规模一般在3万m2以上服务人口在30万人以上年营业额在5亿元人民币以上主要租户 一家或数家大型百货公司次要租户 男女时装店 家用电气设备商有高档和中档之分 3 地区购物商场 建筑规模一般在1 3万m2之间服务人口10 30万人年营业额在1 5亿元人民币之间 主要租户 中型百货公司次要租户 家具店 超级市场 图书及音像制品店 礼品店 快餐店 男女服装店 玩具店等常常是这类商场的 4 居住区商场 建筑规模一般在3000 10000m2之间服务人口1 5万人年营业额在3000 10000万元人民币之间主要租户 居住区商场内 日用百货商店和超级市场次要租户 自行车行 装饰材料商店 普通礼品店 音像制品出租屋 药店 5 邻里服务性商店 建筑规模一般在3000m2以下服务人口在1万人以下年营业额在3000万元人民币以下 租户 方便食品 瓜果蔬菜 日用五金 烟酒糖茶及软饮料 服装干洗 家用电器维修等的经营者 6 特色商店 经营方式的灵活性旅游用品商店精品店商场物美价廉的直销店或仓储商店 折扣的店等建筑规模 商业服务半径 服务人口 年营业额等差异较大 零售商业物业有两种存在形式 一是独立经营二是综合经营 三 出租型别墅或公寓 招租租赁管理维护与维修安全与卫生资本与预算管理等物业经营管理服务 1 别墅 独立豪华舒适浪漫气息 2 公寓 出租或短期居住具体类型包括 复式公寓花园公寓单问公寓 四 工业物业 出租工业厂房 仓储用房 高新技术产业用房 研究与发展用房 叉称工业写字楼 等 常见的有 工业开发区 工业园区 科技园区和高新技术产业园区物业工作要求 能源供应 内部 物业资产的有效利用状况 运行成本 五 酒店静休闲娱乐设施 商务或公务旅行 会议 旅游 休闲 康体娱乐活动建筑具体有 酒店 休闲度假中心 康体中心 赛马场 高尔夫球场等属于酒店管理行业有商务与度假使用 酒店和休闲娱乐设施的区别 1 服务对象不同 酒店的服务对象主要是商务和观光客人 而旅游度假村的服务对象则是以休闲 娱乐 保健为目的的度假旅游者 培训人员或会议客人 2 地理位置不同 酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方 而旅游度假村则大多位于滨海 山地 湖泊 温泉等自然风景秀丽的度假胜地 3 服务内容不同 酒店的服务以住宿 餐饮和商务功能为主 康体 娱乐功能为辅 而旅游度假村则以康体 休闲 娱乐功能为主 餐饮 住宿功能为辅 只提供基本的商务服务 4 建筑设计和装潢风格不同 酒店追求的星级标准的豪华气派 富丽堂皇 强调与都市风格相匹配 而旅游度假村的设计大多采用田园式 民居式或别墅式的建筑风格 强调与大自然融为一体 追求淳朴简洁 清新淡雅 就地取材 三 物业经营管理服务的目标 满足租户正常空间使用需求实现物业各期净收益保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 考试重点2分 四 物业经营管理企业 五个特征 1 依照有关法律进行登记注册 2 以由两个以上的股东共同出资经营 3 以营利为目的 4 具有法人资格 5 是经济组织 考试重点1分 四 物业经营管理企业 属于服务性行业 同时又是经营性行为是服务性单位 又是经营性企业组织为三种 1 管理型物业管理企业 具有策略性 规划与计划2 专业型物业管理企业 专业分包的形式3 综合型物业管理企业 设置管理层 设置若干专业化的分公司 形式有 公司管理 现场管理和现场作业 考试重点2分 第二节物业经营管理活动的管理对象 一 物业经营管理的层次二 物业经营管理不同层次之间的关系三 物业经营管理中的战略性工作四 物业经营管理的常规工作 一 物业经营管理的层次 物业管理或设施管理 以运行管理为主房地产资产管理和房地产组合投资管理 以策略性管理为主 考试重点1分 1 物业管理 核心工作是对物业进行日常的维护与维修 并向人住的客户或业主提供服务 以保障其始终处在正常的运行状态 对于收益性物业 资产管理和组合投资管理工作 2 设施管理 目的 创造一个良好的生产 办公环境对象 是高新技术企业用房 医院 科研教学设施 大型公共文体设施 政府和企业办公楼等物业 3 房地产资产管理 管理对象 物业管理企业 设施管理公司目标 实现价值最大化 4 房地产组合投资管理 主要工作 理解和执行物业业主的投资目标评价资产管理公司的表现审批资产管理公司为维护物业资产结构安全 功能先进 保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产在合适的时机购置和处置物业资产 考试重点2分 一 物业经营管理方式 一是在极好的条件下购买物业 从开发商或原业主手中 二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业三是在合适的时机售出物业物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现公司就是一个代理人 二 物业经营管理不同层次之间的关系 物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流 资产管理公司通过监控物业的运行绩效 来聘用 解聘和调配物业管理企业 资产管理公司 战略层面物业管理公司 战术层面组合投资公司 战略选择 二 物业经营管理不同层次之间的关系 三 物业经营管理中的战略性工作 一 确定战略通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量 但如果能严格精确地定义资产组合的相关属性 就可以有效缩短调整期 投资者还需要有应对机遇的愿望和能力 三 物业经营管理中的战略性工作 二 确定标准资产投资者将还需要结合对市场的跟踪 分析判断 确定不同市场条件下的投资标准 这些投资标准包括现金流 租金波动和基于市场交易的收益变化 尽管投资者的目标是建立一个 完美 的资产组合 并通过投资者或其顾问确定的投资规模 地点和物业类型来形成 但这更多的是一个目标而不是一种现实 简单地说 要实现和维持理想的投资组合非常困难 昂贵和耗时 风险也较大 三 物业经营管理中的战略性工作 三 构建信息基础提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用 因此 必须有一个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库 对搜集到的信息 应当进行分类保存 正如上面提到的 可能用到的信息量很大 最好要系统地搜集而不是直到需求产生时才开始进行 在低成本的计算机硬件和功能强大 操作简单的计算机软件问世后 数据搜集 分类 存储和重新获得信息的工作变得比较容易了 三 物业经营管理中的战略性工作 四 决策分析决策分析是对各种可能的方案进行分析比较的过程 通常对某一问题的解决方案不止一种 每种方案的结果都具有某种或大或小的不确定性 近年来 制定决策的过程越来越复杂 投资决策主要取决于两个关键因素 预期收益和风险水平 三 物业经营管理中的战略性工作 五 进行资产组合资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散 从而有效地抵消一部分风险 这种理论的假设是投资者是理性的 愿意在可以接受的风险水平上追求最大的收益 如果两个投资项目的潜在收益水平相同 那么必将选择低风险的那个方案 在任何情况下 都将选择收益最大和风险最小的那个组合 这个原则获得了广泛的认可 并且被归纳为一句话 不要把鸡蛋放在同一个篮子里 三 物业经营管理中的战略性工作 在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的 代表这种资产组合的点可以组成一个有效边界曲线 期望收益率是各个组成部分的加权平均数 投资在不同资产上的数量可以被用来作为权重 各个组成部分在一定的收益水平上的风险被组合起来测度资产组合内部的相关系数 三 物业经营管理中的战略性工作 在合适的选择下 整体风险应该尽可能低 换句话说 资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险 因为当风险不随时间变化 风险方向也不改变的时候 不同投资方式之间存在补偿 在考虑物业组合中减少风险时 投资者将在可以选择的范围内 寻求相关系数为负的投资对于任何投资来说 实施这种理论都有一定的困难 特别是对在物理形态上存在差异的物业投资 进一步来说 这种投资的很大部分是根据对未来的预测来确定租金水平的 可能对租金水平和未来的空置水平存在错误预期 这都将影响到整体的收益水平 四 物业经营管理的常规工作 拥有和管理物业则需要支出各种各样的成本和费用 这些支付不仅数额较大 而且是维持物业正常使用和保证其保值升值不可缺少的组成部分资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制 主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理 四 物业经营管理的常规工作 一 常规工作内容概述从日常工作的角度看 具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上 保持合理的开支水平 尽量减少给使用者带来的不便 物业管理师是在物业业主授权的工作范围内工作 但如果租户没有很好地履行义务 影响建筑物的使用 那么他们也必须进行一定的应急处理 在这种情况下 必须留有一定的可支配资金来进行调查 拍照 复印资料 搜集整理电话记录等 四 物业经营管理的常规工作 二 现金流和成本管理支出的几个重要方面 日常维修费用 计提维修准备金 设施维护费用 保险费 法律和财务费用 工作成本和地方性税收 四 物业经营管理的常规工作 相对于总收入 物业业主或投资者更关心净运营收益 1 支出的分配 1 对用于出租的住宅 一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资 2 由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入 因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约 将预期收费纳入租约中 3 租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意 这时为了留住租户 业主不得不降低条件 允许租户承担较低的维修责任 而由他自己负担大部分 四 物业经营管理的常规工作 2 费用和成本物业业主及其代理人一直企图建立一种由租户支付律师签约费 履行租约的相关费用和印花税等费用的习惯 但实际上 一般都是通过各国的法律和双方的协商 来确定具体由哪一方来支付这些费用或双方分担的比例 四 物业经营管理的常规工作 3 租金 1 各个租户在事先都要支付给业主或其物业管理者一定金额的服务费 2 租户可能会从业主的物业资产组合中获得降低风险等方面的益处 但他们不必为此而专门付费 3 有时租户不愿按租约内容履行责任 此时业主有可能停止提供相应的服务 直至采取相应的法律手段强迫租户履行租约 4 还有一种情况 就是业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目 一旦租约停止 可能全部的租金收入都不够进行这项维修或者更新工作 这就要求业主必须要在目前的租约履行期间保持对物业的动态监管 避免发生这种情况 四 物业经营管理的常规工作 4 服务费接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护和维修负责 例如整修围墙和疏通排水管道等 一般情况下 是由业主出面来进行这些公共部位或者设施的修缮和服务 也可能委托专门的公司来完成这项工作 业主会要求租户按期缴纳相应的费用 然后再汇总进行专项支出 四 物业经营管理的常规工作 1 目的服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担 但实际上是由租户支付的 在一个物业里面 这部分服务费不仅包括供暖 排污 电梯 楼梯等公共服务设施 还包括针对整体物业的保险或者修护 2 成本分摊当业主代表租户进行开支的时候 由于涉及到不止一个租户 因此有必要在租户中明确成本分摊的比例 四 物业经营管理的常规工作 3 其他相关费用每个租户在计算服务费的时候 还必须考虑到会计和审计等专业服务的成本 这些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例计算 四 物业经营管理的常规工作 三 日常维修和维护日常维修和维护的开支来源 需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式 业主会寻找能够全部承担各种维修成本的租户 这也是目前大多数出租活动处理这个问题的方式 四 物业经营管理的常规工作 四 未来维修和维护典型的物业最有可能是合理的设计和建筑标准与可接受的维修成本的组合 每个建筑都应该有自己的维修计划 对于一个新建筑物来说 物业业主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用说明 作为对物业日常进行的维修 维护和安装等工作可能出现的各种问题提出的处理建议 还可以为相应的成本提供一个估算的标准 维修计划应该是全面且系统的 从短期和长期两个方面考虑 四 物业经