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资产评估学 第二篇资产评估实务 第五章房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节房地产价格 第三节房地产评估的成本法 第四节房地产评估的收益法 第五节房地产评估的市场法 第六节房地产评估的剩余法 第一节房地产评估概述 一 房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性 一 土地特性1 土地的自然特性 1 数量的有限性 不可再生性 供给缺乏弹性 2 位置的不可移动性 3 效用的持久性 价格具上升趋势 4 效用的差异性 不可替代性 决定 决定 2 土地的经济特性 1 用途的多样性 2 供给的稀缺性 3 经济地理位置的可变性 4 可垄断性 二 房地产 不动产 的特性1 位置固定性2 使用长期性3 投资大量性4 保值增值性5 受政策面因素影响较大 三 房地产市场的特征 1 房地产市场的地区性与不完善性2 交易的复杂性3 房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 供给弹性小于需求弹性 二 房地产评估的原则1 合法原则2 最佳使用原则3 房地综合考虑原则4 区域及地段原则三 房地产评估的程序 一 接受委托 明确评估的基本事项1 明确评估对象2 明确评估目的3 明确评估基准日4 明确评估报告提交日期 二 制定评估作业计划和技术方案 三 现场勘察及收集数据资料 四 评定估算 给出评估结果并撰写评估报告 第二节房地产价格 一 房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的 因此它们价格特征也不同 土地是自然界的产物 而非劳动产物 因此其价格是地租的本金化 而建筑物是劳动产物 其价格可由生产成本和利润构成 此外 在我国 地价是指土地使用权价格 而房价一般是指所有权价格 在房地产价格中 土地的价格是起决定性作用的 因此了解土地价格的特性很重要 土地价格的特性主要有 1 地价是地租的资本化2 地价主要由需求方决定3 地价呈不断增长趋势4 地价与土地用途相关 受政策影响 5 地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征 二 我国土地权属类型与土地使用权价格体系 一 我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 土地使用权可拥有和转让 土地二级市场交易的是使用权而非所有权 1 根据国家规定 但二者的地位并不平等 农村集体所有的土地不能直接出让其使用权 需由国家征用后 再出让 土地使用权属无形资 对物产权 其价值取决于其载体 土地的特性和条件 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权 其权益与后者不同 主要有 无使用权年限规定 不可单独转让 出租 抵押 2 土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让可以采取协议 招标和拍卖三种方式 有最高年限规定 居住七十年 工业五十年 文 教 科 卫 体五十年 商业等四十年 综合或其他五十年 出让土地使用权权益 可转让 出租 抵押 土地使用权使用期限届满 土地使用者可申请续期 否则国家将无偿收回土地使用权 二 我国土地使用权价格体系 1 基准地价城镇大面积土地的平均地价2 标定地价在基准地价基础上 确定的具体宗地在一定使用年期内的价格 3 出让底价是政府在出让土地使用权时 根据土地出让年限 用途 地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价 4 转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁 5 其他价格上述1 3属土地一级市场价格 由政府垄断定价 4 5属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格 二 房地产价格分类 一 土地价格 建筑物价格 房地产价格 二 总价格 单位价格 楼面地价楼面地价 土地总价格 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率例题7 投资者面对甲 乙两幅土地 甲地的容积率为5 单价为1000元 平方米 乙地的容积率为3 单价为800元 平方米 假使两幅土地的其他条件相同 问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济 三 影响房地产价格的因素 一 一般因素1 社会因素2 经济因素3 政策因素 二 区域因素1 商业繁华度2 道路通达度3 交通便捷度4 设施完善度5 环境质量状况对于不同性质的区域 以上因素的影响程度会略有区别 三 个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素 具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素 1 影响土地价格的个别因素2 影响建筑物价格的个别因素 第三节房地产评估的成本法 一 基本思路及基本公式评估值 重新购建价格 损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值 因此 首先需了解房地产的价格构成 二 适用范围主要适用于既不产生现金流 收益 又很少有交易案例的公益性房地产 以及无需计算损耗的新建房地产 值得注意的是土地的价格主要由其效用决定 而非成本 因此成本法在评估土地价值时 其应用范围受到限制 尤其是商业用地 但是单纯评估建筑物价格时 成本法较适宜 三 新开发土地评估中成本法的操作步骤 1 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发费 管理费用 投资利息 税费 开发利润 2 土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 一 估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的 是划拨还是支付出让金 是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权 1 从农村取得土地 1 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用 包括 土地补偿费 地上附着物和青苗补偿费及安置补助费 2 支付给政府的土地使用权出让金 2 从城镇取得土地 1 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 2 支付给政府的土地使用权出让金 二 估算土地开发成本1 基础设施建设费2 公共配套设施建设费 三 估算管理费用 四 估算投资利息注意 1 无论是自有资金 还是借入资金均应计算利息 2 计息基础 土地取得成本 土地开发成本 管理费 3 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息 若开发费是均匀投入 则按资金投入时间的一半计息 五 估算税费 六 估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费 包括管理费用 也可以是开发后土地的地价 注意所用利润率的内涵 七 土地增值收益的确定 例题 某地块面积为80 000平方米 是通过城镇土地出让而取得的 出让金为20万元 亩 拆迁费30万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 5万元 亩 土地开发周期为两年 第一年投入开发费占总开发费的40 目前市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 试评估该土地经开发后的价格 1 估算土地取得成本土地取得成本 出让金 拆迁费 20 30 50万元 亩 750元 平方米2 估算土地开发成本土地开发成本 开发费 其他费用 3亿元 平方公里 5万元 亩 300元 平方米 75元 平方米 375元 平方米 3 估算投资利息假定土地取得成本一次性投入 因计息期为两年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05元 平方米4 估算开发利润开发利润 750 375 10 112 5元 平方米5 计算土地价格土地单价 750 375 113 05 112 5 1 350 55元 平方米土地总价 1 350 55 80 000 108 044 000元即该地块经开发后的价格为108 044 000元 四 新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 开发利润 一 估算土地取得成本 二 估算土地开发成本与建筑物建造成本 开发成本 1 勘察设计和前期工程费2 基础设施建设费3 建安工程费4 公共设施建设费5 开发过程的税费及其他间接费 三 估算管理费 可并入 二 计算 四 估算投资利息 五 估算销售税费1 销售费用2 销售税金及附加3 其他销售税费 六 估算开发利润 五 旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格 建筑物的重置成本 建筑物损耗与新建房地产不同 旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的 处于全新状态下的房地产的全部合理成本 即重置成本 然后估算旧有房地产的损耗 一 估算重置成本1 可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法 也可采用市场法 因为成本法较适合新开发的土地 这里主要是估算建筑物的重置成本 2 注意两种重置成本 1 复原 Reproductioncost 2 更新 Replacementcost 在实践中 评估人员较多使用更新重置成本 3 建筑物重置成本的求取方法一般有两种 1 直接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类 品级数量及所需人工的级别和数量等 以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础 计算出工程直接费 再加上工程间接费及适当的承包商利润后 计算出标准建造费 再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格 2 间接法指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中 寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价 以此为基础 经适当修正后求取重新建造价格 实际估算中 通常经过分析 测算和修正 得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价 再乘以待估建筑物的总面积 二 估算损耗 1 估算土地的损耗土地损耗率 已使用年限 法定使用年限2 估算建筑物的损耗有形损耗 理化因素 无形损耗 社会经济因素 1 耐用年限法 使用年限法 如果在耐用年限内每年的折旧额相等 则建筑物每年的折旧为 例 某建筑物建筑面积为320m2 重置价为2500元 m2 耐用年限为40年 已使用7年 残值率为4 试用耐用年限法估算 定额法 其现值 V 800000 19200 7 665600 元 非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构 60年 0 砖混结构一等 50年 2 砖混结构二等 50年 2 砖木结构一等 40年 6 砖木结构二等 40年 4 砖木结构三等 40年 3 简易结构 10年 0 耐用年限 建筑物已使用年限 尚可使用年限 2 打分法 观察法 成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 例题某钢筋混凝土5层框架楼房 经评估人员现场打分 结构部分80分 装修部分70分 设备部分60分 再经查表得出修正系数C 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 在实践中 也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均 得出成新率 对于一些平面布置不合时宜 设备落后 式样过时的建筑物 还应考虑其功能性贬值因素 可以在成新率确定的基础作适当减价修正 例题某套住宅重新建造价为300000元 经对其结构 装修和设备三大部分的各具体项目观察 确定其成新率为80 但该住宅厅小且暗 厨房和卫生间均小 光线亦不足 经分析和估测 决定在成新率的基础作10 的减价修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 第四节房地产评估的收益法 一 基本思路及步骤无限期 房地产价格 纯收益 资本化率 1 有限期 2 a 年纯收益r 折现率二 适用范围有收益的房地产 不适宜公益性房地产 三 各参数的估算 一 净收益除去各种费用后的收益 必须是客观收益 而非实际收益 因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取 二 资本化率实质 房地产投资的报酬率 收益率 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用 求取方法 1 收益与售价比法 市场法 寻找相类似的交易案例 通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率 至少三个交易案例 2 累加法 资本化率的种类 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 资本化率 无风险报酬率 风险调整值 三 收益期的确定 单独评房 建筑物的经济寿命单独评地 土地使用权年限 1 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 2 假设未来收益无限期 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销 四 收益法的计算公式 一 房地合一评房地产价格 例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格 房地产价格 房地产纯收益 综合资本化率 房地纯收益 房地产总收益 房地产总费用 房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 空房损失费 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 管理费 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 维修费 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保险费 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 税金 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果经评估 该写字楼房地产在2004年5月的价格为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 例题 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格 1 选定评估方法该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 3 年税金 20 900 18000 元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算房屋纯收益 1 计算年折旧费 2 计算房屋现值 假设房屋收益年期为无限年期 房屋现值 房屋重置价 年折旧费 已使用年数 2500 900 46875 4 2062500 元 3 计算房屋纯收益 房屋年纯收益 房屋现值 房屋资本化率 2062500 8 165000 元 6 计算土地纯收益土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 165000 247740 元 7 计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50 6 44 年 单价 3358836 15 500 6717 67 元 8 评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836 15元 单价为每平方米6717 67元 二 房地合一评土地 土地残余法 由于房地合一净收益中含有折旧 故在计算土地净收益时 应扣除建筑物折旧 例题 在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋 根据成本法 建筑物的现行价格为2000 1200 240 万元 该建筑物尚可使用20年 还原利率12 土地的还原利率为10 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租 使用面积为建筑面积的60 不含折旧费的年租赁费用为72万元 根据土地残余法确定土地的价格 1 计算房地合一纯收益100 2000 60 12 720000 720000 元 2 计算建筑物的纯收益240 12 1 20 40 80 万元 3 计算属于土地的纯收益72 40 80 31 20 万元 4 土地的价格为 31 2 10 312 万元 单方土地价格为 312 3000 1040 元 m2 三 房地合一评房 建筑物残余法 若纯收益a不含折旧 则注 该方法要求建筑物的用途 使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离 例题某砖混结构二层住宅 宅基地面积200平方米 房屋建筑面积240平方米 月租金4800元 土地还原利率为8 建筑物还原利率为10 建筑物评估时的剩余使用年限为25年 用残余法评估该住宅建筑物价格 年房租总收入 4800 12 57600 元 年总费用 房租损失准备费 以半月租金计 2400 元 房产税 按年租金的12 计 57600 12 6912 元 土地使用税 每年按每平方米2元计 200 2 400 元 管理费 按年租金3 计 57600 3 1728 元 修缮费 按年租金4 计 57600 4 2304 元 保险费每年 576 元 年总费用 2400 6912 400 1728 2304 576 14320 元 年总纯收益 57600 14320 43280 元 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元 则土地总价为 1200 200 240000 元 归属于土地的年纯收益为 240000 8 19200 元 故归属于建筑物的年纯收益为 43280 19200 24080 元 建筑物折旧率 1 25 100 4 建筑物价格 24080 10 4 1 1 1 14 25 172000 0 9622 165498 4 元 建筑物每平方米价格为 165498 4 240 689 58 元 第五节房地产评估的市场法 一 基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值 被估房地产价格 交易实例单价 交易情况修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 时间因素修正系数 被估房地产面积二 适用对象及条件 一 市场条件 充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例 二 被评估对象 具有广泛交易性的房地产 三 市场法操作步骤及因素修正 一 蹋勘被估房地产 二 收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件 与被房地产用途相同 所处地区相同 结构相同 价值类型相同筹资条件相似 接近评估基准日 正常交易 或可修正 三 建立价格可比基础 四 估算调整系数1 定基2 交易日期修正系数环比3 区域因素修正系数直接比较法 间接比较法 4 个别因素修正 1 容积率修正 一般据地方容积率修正系数表 2 土地使用年期修正 估价对象 估价对象 交易案例 五 确定比准价格 调整值 将交易实例的价格与各调整系数连乘 六 确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均 确定评估值 例题待评估宗地为一块商住用途的空地 面积为5 000平方米 要求评估其2003年12月的市场价格 评估人员通过收集有关数据资料 选出3个交易实例作为比较参照物 交易实例的有关情况如下表所示 1 进行交易情况修正评估人员经过调查 未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况 均作为正常交易看待 故无需修正 2 进行交易时间修正根据调查 2002年10月以来 土地价格平均每月上涨1 则 交易实例A交易时间修正系数 114 100 1 14交易实例B交易时间修正系数 112 100 1 12交易实例C交易时间修正系数 107 100 1 073 进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域 无需作区域因素修正 交易实例B C的区域因素修正采用打分法 可参照下表的有关数据判断 上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准 即待估宗地的区域因素分值为100 则 交易实例B区域因素修正系数 100 86 1 163交易实例C区域因素修正系数 100 93 1 075 4 进行个别因素修正 1 关于面积因素的修正 由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积 对商业用地而言 面积大些便于充分利用 经过分析确定 面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3 2 关于土地使用权年限因素的修正 除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外 交易实例A和C均需作使用年限因素修正 修正计算如下 假定折现率为8 3 关于容积率因素的修正 交易实例A与待估宗地的容积率相同 故不作修正 交易实例B C的容积率与待估宗地不同 应进行修正 经收集有关数据资料进行统计分析 土地的价格与容积率的关系是 容积率在4 5之间 容积率增加0 1 地价增加2 则 交易实例B及C的容积率修正系数 110 100 1 1 个别因素修正系数计算如下 交易实例A的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 0 0 995交易实例B的个别因素修正系数 1 03 1 0 1 1 1 133交易实例C的个别因素修正系数 1 03 0 9659 1 1 1 0945 计算比准价格A 1 550 1 0 1 14 1 0 0 995 1 758 元 M2 B 1 200 1 0 1 12 1 163 1 133 1 771 元 M2 C 1 400 1 0 1 07 1 075 1 094 1 762 元 M2 6 采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近 故采用算术平均法求出评估结果 待估宗地评估价值 单价 1 758 1 771 1 762 3 1 764 元 M2 待估宗地评估价值 总价 1 764 3 000 5 292 000元 第六节房地产评估的剩余法 一 基本思路和计算公式二 适用范围及注意事项该方法主要适用于 待开发 待拆适的土地 未完工的房地产项目 运用该方法时需要注意 1 正确选择最佳开发形式 2 正确预期卖楼价 3 正确预期各项成本以及注意成本 费用与收益发生的时间 必要时需折现 地价 卖楼价 建筑费 专业费用 销售费 利息 税费 利润 例 待估土地为一块已完成 七通一平 的待开发空地 土地面积为5 000平方