住宅小区规划的审批与管理

住宅小区规划的审批与管理住宅小区规划的审批与管理 江西省湖口县建设工程质量监督检验站 汪维 摘要 湖口县住宅小区用地选择 住宅小区选址应符合湖口城市 总体规划控制和有关管理部门的要求 在城市规划指导下 选择符 合居住功能要要求 环境良好 有利于开发建设的新建地区或适宜 的旧区改建地段 小区用地的选择 应具有良好的地质条件 避免 地质复杂 地土壤承载力差 地势低洼又不易排涝等不良的工程地 质条件 关键词 住宅小区 规划 审批 住宅小区用地选择住宅小区用地选择 湖口县住宅小区选址应符合城市总体规划控制和有关管理部门 的要求 在城市规划指导下 选择符合居住功能要求 环境良好 有利于开发建设的新建地区或适宜的旧区改建地段 小区用地的选 择 应具有良好的地质条件 避免地质复杂 地土壤承载力差 地 势低洼又不易排涝等不良的工程地质条件 住宅小区应避免布置在 沼泽地区 不稳定的填土地区 以及地震时有崩坍陷落危险的地区 住宅小区可选择自然坡度在 25 以内的地段 其地形即使复杂 经 过一定的组织和局部改造 是可以合理布置居住建筑的 自然坡度 在 25 50 的地段 建设困难较多 土石方量也大 建筑群体布置 及设计受到很大限制 自然坡度在 50 以上地段 最好不先作建筑 用地 可作园林绿地 应注意山区丘陵地区建设特点 对农耕地作 切实的调查 全面分析比较 充分利用适宜建设的山坡薄土 瘦地 荒地作为居住用地 尽可能不占或少占良田 要充分利用劣地 对 丘陵间和坡腰良田好土要十分珍惜 湖口县住宅小区规划选址的管理湖口县住宅小区规划选址的管理 中华人民共和国城市规划法 建设项目选址管理办法 及 各地方城市条例是小区规划选址的重要依据和应该遵循的原则 住 宅小区选址定点应具备的条件主要有 住宅小区选址定点的书面申 请报告 计划部门的批件 反映建设项目的内容 规模 投资额等 有证测绘单位实测能反映建设位置及周围相互关系的一定比例的现 状地形图 城市住宅小区先址往往须先作出可行性研究论证 然后 再下达计划 在可行性研究阶段 可以委托规划设计单位完成选址 研究报告 作为项目可行性研究报告审批的前提 在完成可行性研 究的基础上 规划行政部门分管 主持其中选址定点的审查工作 小区选址定点勘察及审查工作中 应会同土地部门共同参加 总之 小区选址定点审查要以城市规划为依据 符合城市功能分区的要求 并且符合国家有关建设方针政策 经过小区定点选址工作的审查后 由规划管理部门发出选址意见书以及附图 选址意见主要包括选址 定点 与定点位置有关的道路红线 标出限制范围和其他与定点位 置有关的用地规划设计条件 以及核定规模等 开发建设单位领取 选址意见书后 即可开展前期准备工作 包括向拟建所在地人民政 府房产 土地管理部门联系开展动迁 征地 划拨用地等基本情况 的摸底工作 对拟建地块所涉及的城市各专业管理部门进行基本情 况的摸底工作 开展规划设计组织工作等 湖口县住宅小区规划设计条件湖口县住宅小区规划设计条件 住宅小区规划设计条件是进行小区规划设计的依据之一 根据 中华人民共和国城乡规划法 第 37 条的规定 建设用地单位向城 市规划行政主管部门申请定点后 城市规划主管部门应核定其用地 位置和界线 提供规划设计条件 主要包括 1 小区建设用地的现 状地形图 该地形图要由城市规划行政主管部门认可 2 根据住宅 小区的性质和所处地段条件提出的拟征用地范围 即划出用地红线 3 综合向各有关部门征询意见后提出的综合性意见 4 该建设用 地的外部限制条件 包括山 水 地形和四邻的建设情况及空间环 境要求等 5 提出城市规划确定的道路红线位置 路幅及其规划要 求 6 提出规划设计要点 包括建筑密度 容积率 建筑层数 高 度 体量 红线退让要求和地下管线走向 绿化要求以及其他控制 事项 7 其他有关的特别要求 如人防 净空限制等 城市规划行 政主管部门应向建设用地单位发出规划设计条件通知书 以便以此 为依据进行住宅小区规划设计 湖口县住宅小区规划审批办理程度湖口县住宅小区规划审批办理程度 对住宅小区规划应依照国家和地方规划管理的法规实施统一管 理 并依次办理各种手续 坚持小区规划审批办理程序能够更好地 实施住宅小区规划 推动住宅产业的发展 为社会经济事业发展服 务 住宅小区规划管理程序的繁简取决于城市的大小及城市专业管 理部门设置的多少 建设项目的大小难易等 各城市规划管理体制 虽有相同的原则性要求 但具体规划审批程序的复杂程度也有所不 同 目前 较典型的住宅小区规划审批办理程序为 1 建设单位提 出申请报告 2 规划管理部门立项并核发工程选址意见书 3 规 划管理部门审定小区规划设计并发建设用地规划许可证 4 经各有 关部门审核小区内建设工程图纸 发放建设工程规划许可证 5 各 有关部门核准合部税费和施工许可证 6 施工放线验线 7 施工 监督 8 工程验收 9 竣工图归档 总的来说住宅小区规划审批 管理主要包括两个部分内容 首先小区建设用地规划管理 其次为 建设工程规划管理 包括建筑管理和市政公用设施管理 湖口县住宅小区建设用地的规划审批管理湖口县住宅小区建设用地的规划审批管理 建设用地的规划审批管理是小区规划实施管理的重要环节之一 其任务是使小区规划范围内一切建设项目用地 必须符合城市规划 和规划实施管理的要求 1 我国建设用地管理主要由三部分组成 1 土地使用的规划管理 2 地政地籍管理 3 土地开发经 营管理 2 三个部分虽分属于三个主管部门妈规划管理部门 土地 管理部门及房地产管理部门管理 三者关系有待协调 但却是相互 联系的 住宅小区内各项建设的土地使用必须符合城市规划要求 服从城市规划实施管理 城市规划管理部门与土地管理部门在小区 用地规划审批部门核发建设用地规划许可证后 方可向土地管理部 门申请办理土地进行综合开发时 要由城市综合开发主管部门统一 向规划部门办理申请 取得规划批件后 向房地主和土地部门申请 动迁 划拔和征用 湖口县住宅小区规划的编制与审定湖口县住宅小区规划的编制与审定 住宅小区选址定点之后 由建设单位委托有资质的设计单位开 展小区规划图的设计 城市综合开发的新区和旧城改造区 应由综 合开发管理部门 或综合开发公司 委托有资质的设计单位开展小 区规划图设计 住宅小区规划设计也可以采用方案招标的方法 以 利于方案评优 提高小区规划设计的质量 更好地适应市场经济的 要求 住宅小区规划总图从小区规划管理的角度应反映 小区建设 拟用地范围 标明规划管理部门划定的道路红线及其他外部限制条 件 标明小区道路的位置走向 标高 坡度及转弯半径 标明小区 建筑物 包括住宅 公共建筑等 的位置 形状 层数及室内外地 坪设计标高等 明确小区各种市政工程管网的平面位置 管径 控 制点坐标及标高 竖向规划等 标明小区内各类型停车场地的布置 形式 明确小区绿化及室外环境布置等 此外 小区规划总图还应 注明主要经济技术指标如 居住人口 小区总用地面积 小区规划 用地平衡 总建筑面积 住宅建设面积 公共建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率等 住宅小区规划图应向城市规划管理部门申报审 查 由城市规划部门会同各有关部门共同审查 审查的内容包括小 区总体布居 城市景观 管网综合布置和技术经济指标等 由城市 规划管理部门提出住宅小区规划图审查意见通知书 作为下阶段设 计修改和规划图审批的依据 住宅小区规划审批内容包括原则同意 的意见 综合各方面审查应予修改补充的意见 审批权由当地人导 政府规定 一般由城市规划管理部门审批 较重要的小区由市规划 管理部门提出审查意见 报市 县 人民政府批准 住宅小区规划 图成果内容包括 小区规划说明书 小区规划总平面图及各专项规 划平面图 小区竖向规划图 小区主要经济指标 各项市政工程规 划 小区整体或局部效果图 审批通过及修改通过后的住宅小区规 划图 应注明时间 并加盖审批机构公章 否则不具备法律效办 湖口县住宅小区建设用地规划许可证的办理湖口县住宅小区建设用地规划许可证的办理 建设用地规划许可证是建设单位在向地土地管理部门申请征用 划拔地地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置 面积 范围 符合城市规划的法定凭证 中华人民共和国城市规划法 第 31 条明确规定 建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证 后 主可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地 第 39 条规定 对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的 由县级以上人民政府撤销有关批准文件 占用土地的 应当及时退 回 给当事人造成损失的 应当依法给予赔偿 建设用地规划许 可证是维护建设用地单位合法权益的法律证据 住宅小区建设或开 发单位只有在获得建设用地规划许可证后 才表明小区建设用地符 合城市规划要求 是受到法律保护的 由城市规划管理部门发给的 建设用地规划许可证应当包括标用住宅小区建设用地具体界给的附 图和具体规划要求的附件 附图和附件是建设用地规划许可证的配 套证件 具有同等法律效力 湖口县住宅小区建筑工程规划管理湖口县住宅小区建筑工程规划管理 建筑工程规划管理是住宅小区规划审批过程中的重要环节之一 住宅小区建设中各项建设工程如建筑工程 市政公用设施工程等必 须符合城市规划 由城市规划管理部门实施统一的建筑工程规划管 理 住宅小区内各项建设工程项目向城市规划部门申请办理建设工 程许可证手续 并按照建设工程许可证的要求进行建设 住宅小区 建筑工程规划管理内容包括 1 确定住宅小区建筑工程规划设计要 求 发放规划设计要求通知书 这些要求主要根据已审批的住宅小 区规划图而提出的 以此作为各建设工程初步设计方案的依据 2 审定各建设工程 包括住宅 公共建筑 市政公用设施等 初步设 计方案 发放初步设计方案规划审定书 作为施工图设计的依据 3 审查施工设计图 发放建设工程许可证 作为批准开工的依据 经过这些程序后 建设部门方可开始办理税费手续 获得施工许可 证 进而开始施工 湖口县住宅小区建筑设计方案审定湖口县住宅小区建筑设计方案审定 住宅小区建筑设计方案审定是住宅小区规划建设管理中十分重 要的环节 其中包括各类住宅建筑设计方案及公共建筑设计方案的 审查 各设计方案应满足城市规划主管部门提供的规划设计要求和 工程的建设要求 并且综合建设及开发单位的意见等 建设及开发 单位向城市规划主管部门报送住宅小区建筑设计方案申请审定时 应符合以下要求 1 应具备建设计划的批准文件 2 设计方案要 符合城市规划主管部门提供的规划设计要求 3 报送的各建筑的设 计方案应为有资质设计单位设计且方案不应少于两个 并可附上建 设单位及其上级主管部门的推荐方案的意见 4 设计方案图纸 包 括总平面图 建筑各层平面图 立面图 主要剖面图的草图 透视 图或模型 设计方案说明书等 有时 一个住宅小区往往是由多家 建设单位共同开发的 各单位分别报送建筑设计方案申请审定 但 都须符合上述要求 在建设单位提出建筑设计方案后城市规划行政 主管部门对方案进行审查比较 必要时组织专家评审 对各建筑总 平面布置 交通组织情况 工程周围的环境关系 建筑造型 体量 立面色彩等进行审查 并对方案的技术经济指标进行分析 最后确 定设计方案并提出修改意见 在建筑设计方案确定后 建设及开发 单位方可以此为依据委托有资质的设计单位进行扩初设计和施工图 设计 湖口县住宅小区市政公用设施的规划审批湖口县住宅小区市政公用设施的规划审批 住宅小区内市政公用设施的规划审批程序与建筑审批程序相同 住宅小区内的各项市政公用设施和道路 各种工程管线等要由城市 规划管理部门申请 办理建设工程规划许可证手续 并按照许可证 的要求进行建设 城市住宅小区公用设施的规划管理要严格按照住 宅小区规划和有关各专业规划及规范的要求实施 各项小区市政公 用设施工程必须由符合资格等级的有证设计单位设计 小区各项市 政公用设施工程应向城市规划主管部门办理报建 报建时应具备详 细的设计图 土地使用证件及有关工程的规划批件 各种管理应在 小区规划道路 花园绿地里埋设或架设 尽量采取地下敷设方式 沿小区道路设置的管线应依次由道路红线向路中方排列 原则上一 侧排列次序为供水支管 电力电缆 煤气管 污水管 雨水管 另 一侧排列次序为供水支管 电信电缆 供水管 热水管 管线走向 应与道路中线平行 横穿道路时应尽量与道路中线垂直 各种管线 的敷设 除交叉处外不得重叠 如交叉敷设时 原则上应以技术条 件较低的避让技术条件较高的 小管线让大管线 支管线让干管线 压力管线让自流管线 软管线让硬管线 各种地下管线的水平间距 和管线交叉的垂直间距应达到规范规定的距离 地下管线的埋设深 度 应根据道路的结构 标高和管线的安全要求 交叉情况而定 电信电缆 电力应尽量敷设在人行道或自行车道内 此外 还应控 制小区道路红线范围内 除按规划设置各种管线 电话亭 指示牌 交通标志外 不得设置任何建筑物和构筑物 湖口县住宅小区建设工程规划许可证的办理湖口县住宅小区建设工程规划许可证的办理 申办建设工程的规划许可证在住宅小区规划审批过程中主要包 括两部分内容 一是小区住宅及公共建筑建设工程规划许可证的办 理 二是小区各项市政公用设施建设工程规划许可证的办理 申办 建设工程规划许可证是在小区各建筑方案及市政公用设施规划方案 审批之后 作为审批开发工报告的前提和竣工验收的依据 是小区 各有关建设工程管理城市规划要求的法律凭证 建设工程规划许可 证就包括附图和附件 作为许可证的配套证件 附图和附件具有同 等法律效力 建设工程规划许可证由市或县人民政府城市规划行政 主管部门核发 小区建设及开发单位向城市规划行政主管部门申请 建设工程规划许可证明 应提供下列有关材料 图纸和资料 城市 规划主管部门核发的