物业管理可编辑版.pptx

物业管理条例 解析杜萱 四 条例 规定的主要问题 什么是物业管理 条例 中所称物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 四 条例 规定的主要问题 业主在物业管理活动中有哪些权利和义务 条例 规定业主在物业管理活动享有10项权利 1 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 2 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 3 提出制定和修改业主公约 业主大会议事规则的建议 4 参加业主大会会议 行使投票权 四 条例 规定的主要问题 5 选举业主委员会委员 并享有被选举权 6 监督业主委员会的工作 7 监督物业管理企业履行物业服务合同 8 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10 法律 法规规定的其他权利 四 条例 规定的主要问题 同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务 1 遵守业主公约 业主大会议事规则 2 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 条例 规定的主要问题 6项义务 4 按照国家有关规定交纳专项维修资金 5 按时交纳物业服务费用 6 法律 法规规定的其他义务 第六条 四 条例 规定的主要问题 业主大会和业主委员会的职责 业主大会应当履行下列职责 一 制定 修改业主公约和业主大会议事规则 二 选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作 三 选聘 解聘物业管理企业 四 决定专项维修资金使用 续筹方案 并监督实施 五 制定 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 六 法律 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 业主委员会是业主大会的执行机构 履行下列职责 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 四 监督业主公约的实施 五 业主大会赋予的其他职责 四 条例 规定的主要问题 业主大会与业主委员会1业主大会由所有的业主构成 业主大会是物业管理区域内全体业主的共同利益和意志的唯一体现 维护着业主在物业管理中的合法利益 由业主通过会议的形式行使对物业管理区域内物业的管理 是同一物业管理区域内物业管理的最高权力机构 其所作出的决定对全体业主具有约束力 同时对业主委员会也具有约束力 2因此 根据我国法律法规的规定 我国 物业管理条例 将业主委员会规定为业主大会的执行机构 虽然业主委员会也能作出有关物业管理的意思表示 但这都是在业主大会的授权下和实现物业管理的需要 因此 相对于业主大会的意思决定机构而言 业主委员会仅是业主大会的执行机构及日常管理机构 业主委员会应向业主大会及业主负责并报告工作 受业主大会及业主的监督 以保证业主自治机构的有效运作 四 条例 规定的主要问题 如何成立业主大会 什么情况下可以不成立业主大会 1同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门 房产局 的指导下成立业主大会 2只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致同意 可以不成立业主大会 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 四 条例 规定的主要问题 业主在业主大会会议上的投票权如何确定 业主在业主大会会议上投票权的确定 应当根据业主大会议事规则的规定来确定 但首次业主大会会议召开时 由于业主大会议事规则尚未制定 条例 规定业主在首次业主大会会议上的投票权 根据业主拥有物业的建筑面积 住宅套数等因素确定 具体办法由省 自治区 直辖市制定 四 条例 规定的主要问题 业主大会会议可以采用什么形式召开 如何作出决定 1业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征意求见的形式 业主可以委托代理人参加业主大会会议 但无论采用哪种方式召开会议 都应当有物业管理区域内持有1 2以上投票权的业主参加 四 条例 规定的主要问题 召开业主大会会议 应当于会议召开15日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议 还应当同时告知相关的居民委员会 2一般决定和重大决定的作出 业主大会作出决定 必须经与会业主所持投票权1 2以上通过 业主大会作出制定和修改业主公约 业主大会议事规则 选聘 解聘物业管理企业 专项维修资金使用 续筹方案的决定 必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2 3以上通过 四 条例 规定的主要问题 业主委员会是怎样产生的 它和业主大会间是什么关系 担任业主委员会委员必须具备哪些条件 1业主大会成立时 应当选举产生业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构 业主委员会应当自选举产生之日起30日内 向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门 房产局 备案 2业主委员会委员应当由热心公益事业 责任心强 具有一定组织能力的业主担任 四 条例 规定的主要问题 业主大会 业主委员会和居民委员会之间有何关系 业主大会 业主委员会应当配合公安机关 与居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内 业主大会 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展工作 并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 应当告知相关的居民委员会 并听取居民委员会的建议 第二十条 四 条例 规定的主要问题 地点 平阳北街027巷兴顺小区事件 该女士反映因为小区没有物业管理 导致小区停水 并且经常发生失窃事件 所以想要在政府帮助下成立物业 四 条例 规定的主要问题 建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任 1建设单位应当在销售物业之前 在保证 不侵害业主合法权益 的前提下 制定业主临时公约 对有关 物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任 等事项依法作出约定 2建设单位制定的业主临时公约 应当在物业销售前向物业买受人 业主 明示 并予以说明 四 条例 规定的主要问题 3住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门 房产局 批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 4建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料 应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房 应当按照国家规定的保修期限和保修范围 承担物业的保修责任5建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位 共用设施设备的所有权或者使用权 四 条例 规定的主要问题 应当按照国家规定的保修期限和保修范围 承担物业的保修责任 1 住宅在建设中存在的质量问题 在竣工验收时可能未被发现 在使用过程中逐渐暴露出来 如屋面漏水 墙壁裂缝或墙皮脱落 室内地面空鼓 开裂 起砂 上下水管道 暖气管道漏水 堵塞等 房屋在交付使用后的一定期限内发现有工程质量缺陷 建设单位应当依法承担修复责任 2 鉴于业主是与建设单位订立物业购售同合 因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时 应当向建设单位出具质量保修书 质量保修书中应当明确建设工程的保修范围 保修期限和保修责任等 建设单位 勘察单位 设计单位 施工单位 工程监理单位依法对建设工程质量负责 在建设单位 勘察单位 设计单位 施工单位 工程监理单位之间 应根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任 3 房地产开发企业 建设单位 应当按 住宅质量保证书 的记载 承担住宅的保修责任 住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算 排除 但是如果是用户违反 住宅使用说明书 的提示 使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当 由此而造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任 四 条例 规定的主要问题 物业共用部位 共用设施设备物业共用部位是指物业管理中的住宅共用部位 共用设施设备 住宅共用部位 是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主 使用人共同使用的住宅的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 住宅共用设施设备 是指根据法律 法规和房屋买卖合同 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般包括电梯 天线 照明 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 四 条例 规定的主要问题 条例 对前期物业服务合同作了哪些要求 1前期物业服务合同应当以书面形式订立 2建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 3前期物业服务合同可以约定期限 但前期物业服务合同是附终止条件的合同 约定的期限未满 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 四 条例 规定的主要问题 物业管理用房归谁所有 如何使用 1物业管理用房的所有权依法属于业主 2未经业主大会同意 物业管理企业不得改变物业管理用房的用途 物业管理企业使用物业管理用房 应当根据物业服务合同中的约定 物业服务合同终止时 物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会 四 条例 规定的主要问题 怎样签订物业服务合同 物业服务合同包括哪些主要内容 业主大会作出选聘物业管理企业的决定后 业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 来电人反映 小区内垃圾不能及时处理 导致异味很大 影响业主正常生活 请相关部门尽快核实处理 四 条例 规定的主要问题 物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业 物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业 但为了有利于物业管理专业化水平的提高 物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业 四 条例 规定的主要问题 物业管理区域内发生安全事故 物业管理企业应当承担什么责任 对物业管理企业保安人员有什么要求 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 发生安全事故时 物业管理企业在采取应急措施的同时 应当及时向有关行政管理部门 公安 消防等 报告 协助做好救助工作 物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任 应当根据物业服务合同的约定来确定 未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 四 条例 规定的主要问题 物业管理企业雇请保安人员的 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时 应当履行职责 不得侵害公民的合法权益 四 条例 规定的主要问题 条例 对物业的使用与维护作了哪些规定 条例 对物业的使用与维护作了四个方面的规定 一是 业主 物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途 二是 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护的责任 第五十二条 四 条例 规定的主要问题 三是 业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业管理企业 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 四是 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业管理企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 兵站路新安小区物业将小区的一系列配套设施如中央空调 公共卫生间 伙房等私自卖掉 导致生活很不方便 四 条例 规定的主要问题 哪些物业的业主应当交纳住房维修资金 住房专项维修资金归谁所有 什么用途 住宅物业的业主 住宅小区内的非住宅物业的业主 住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 专项维修资金属业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 任何人不得挪作他用 条例 对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任 六十三条 四 条例 规定的主要问题 所谓专项维修基金 是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的大修 更新 改造的基金 维修基金作为房屋共用部位和共用设施 设备专项费用 专门用于住宅共同部位 公用设施的大修 更新和改造 十二 条例 配套的行政规章与行业标准 前期物业管理招标投标管理暂行办法业主大会规程住房专项维修资金管理办法物业管理服务收费管理办法前期物业管理服务合同示范文本物业管理服务合同示范文本物业管理企业资质管理办法业主临时公约示范文本 车位车库的归属 1建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 对现实生活中有的开发商将车位 车库高价出售给小区外的人停放 2建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 约定方式为签订房屋买卖合同 约定归业主专有或者专用 既容易操作 也可以避免纠纷 如果规定车库 车位归业主共有 由于车库 车位和住宅