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二手房交易营业税将改为增值税二手房交易营业税将改为增值税 3 月 13 日 十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议 国家税务总局局长王军在经过 部长通道 时透露 总理在政府 工作报告中下达了全面实施营改增的 总攻令 税务部门作为 主攻部队 一定确保改革 5 月 1 日如期落地 与以往相比 这 次营改增有几点不同 包括首次涉及自然人缴纳增值税征管 比如个人二手房交易 这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收 上海财经大学教授胡怡建表示 按照财政部网站 2019 年 3 月 30 日发布的 关于调整个人 住房转让营业税政策的通知 从 2019 年 3 月 31 日起调整个 人住房转让营业税政策 其中个人转卖已购普通住房 免征营 业税的期限由目前的购房超过 5 年 含 5 年 下调为超过 2 年 含 2 年 购买超过 2 年 含 2 年 的普通住房免征营业税 购买不足 2 年的住房对外出售全额征收营业税 购买超过 2 年 含 2 年 的非 普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营 业税 目前房地产的营业税主要按 5 5 来征收 但是按照业内的 猜测 房地产纳入营改增后适用税率在 11 这就有税负增加 的担忧 将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要 等具体的制度出来才可以探讨 需视不同情况而定 胡怡建指 出 按照增值税 11 的税率来计算 对比一下二手房营业税改 增值税后的税费差异 主要可以分为两大情况 首先是出售购买 2 年内的房屋 以出售价 300 万一套住宅 2 年内无论是否普宅都要缴纳 5 5 的税 即 16 5 万 如果以 11 的增值税计算 房屋出售价还是 300 万 但最 初买入价是 150 万 抵扣掉进项税后大概需要缴纳 14 7 万元 但获利越多收的税就会超过营业税 比如出售价格为 400 万元 按照营业税需缴纳 22 万元 增值税就需缴纳 24 77 万元 其次出售购买已满 2 年的房屋 对普通住宅而言 售价 300 万计算 2 年外就不需要缴税 了 如果增值税还是要缴 一缴就是 14 7 万元 对非普通住宅而言 售价 300 万计算 和 2 年内的情况类 似 可能差别不是很大 值得指出的是 二手房交易税费除了营业税还涉及到契税 个税 土地增值税 印花税等税费 对此 胡怡建指出 营改增只涉及到营业税改征增值税 因此契税 个税等照常征收 目前 有关二手房营改增业内还 有一种猜测是按增值税简易计税办法征收 征收税率为 3 这 样税费
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