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1 物业管理相关法律条例及规范性文件讲析 陈正辉 2 一 物业管理概况 公司是企业的组织形式 包括按行业组织的经营管理机构 它是指依法定程序设立 以赢利为目的具有独立的企业法人资格的经济组织 物业管理企业按自主经营 自负盈亏 自我约束 自我发展的机制运行 其指导思想是 以服务为宗旨 以经营为手段 以经济效益 社会效益和环境效益的综合统一为目的 物业公司大致有2种形式 3 1 房地产开发企业的附属子公司或部门 这种附属于房地产开发企业的物业管理模式的特点 1 能尽快把物业开发中的问题反映给开发企业 同时良好的服务也能促进售房 房地产开发企业因此将会增加利润 反过来可利用这些利润补偿到物业管理中 2 因为物业管理部门是房地产开发企业的下级单位 而不是通过市场形成的平等的合同关系 因而在管理过程中 开发企业有干预管理的可能 束缚了物业管理的发展 4 2 独立的物业管理公司 是专门为从事物业管理工作而注册的企业 它的专业化程度较高 具备专业化 企业化 社会化和经营性的特点 在我国物业管理企业中占绝大多数 是我国物业管理企业中的主要模式 5 从根本性质上说 物业管理也是一种代理行为 因为物业管理是接受业主委托 替业主管理物业 服务业主 对物的管理 对人的服务 6 二 基本常识 1 物权 是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利 包括所有权 用益物权和担保物权 2 业主 物业的所有权人 3 业主大会 在一个物业管理区域内 全体业主组成并参加的组织形式 共同决定区域内公共事务 包含物业服务 7 4 业主委员会 在一个物业管理区域内 由业主大会推选出来的自治组织 代表 执行 监督业主大会决定的事项 代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益 依法履行职责 5 专项维修资金 包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金 首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二 日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳 由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户 8 6 物业服务内容 1 房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位 包括基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 户外墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 9 2 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 供电线路 通讯线路 照明 锅炉 供热线路 供气线路 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 10 3 环境卫生房屋共用部位的清洁卫生 公共场所的清洁卫生 垃圾的收集 清运 外墙清洗 4 保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序 包括 安全监控 巡视 门岗执勤等等 公共区域实施24小时保安护卫及公共秩序管理服务 11 5 交通秩序与车辆停放管理6 房屋装饰装修管理按 房屋装饰装修管理协议 执行 7 提供个性化的服务 商务 便民服务有偿服务社区建设和社区文化 12 三 深圳市经济特区物业管理条例 2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1994年6月18日 深圳第一次通过并颁布物业管理条例 也是全国第一个物业管理的法律性文件 2004年6月25第二次修改并颁布 13 1 物业管理的监督管理 行政主管部门负责物业管理的监督管理工作 履行职责1 组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律 法规 执行国家关于物业管理的有关规定 2 研究拟定或者制定物业管理相关政策措施 3 指导 协调区政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门 街道办事处 行业协会等依法开展物业管理相关工作 4 本条例规定的其他职责 14 2 深圳市物业管理协会的职责及作用 是物业服务行业自律组织 应当积极规范行业经营行为 维护会员合法权益 促进行业健康发展 负责制定并监督实施物业服务规范 促进物业服务企业依法 诚信经营 并组织物业服务行业从业人员的业务培训 调解行业内部争议等 建立物业管理联席会议制度 协调处理物业管理的重大问题 特点 业必归会 15 3 业主大会和业主委员会 物业管理区域应当依法成立业主大会 选举业主委员会 一个物业管理区域成立一个业主大会 1 有效条件 业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数 且与会业主人数超过全体业主人数半数的 业主大会会议方为有效 双过半双过半的意义 保证多方利益 2 票数 业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算 物业建筑面积每平方米计算为一票 不足一平方米的按四舍五入计算 16 3 决定事项有效条件 业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案 改建 重建建筑物及其附属设施的决定 应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意 业主大会依法作出的决定 对本物业管理区域内全体业主具有约束力 17 推选业主委员会委员 当选是否必需满足 双过半 业主委员会委员 候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选 是唯一条件吗 某业主在一小区拥有三套独立产权的房产 他的票数是如何核算 18 4 首次业主大会 物业管理区域符合下列情形之一时 应当召开首次业主大会会议 成立业主大会 选举产生业主委员会 通过管理规约 制定业主大会议事规则等 1 物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的 2 首套物业出售并交付使用满二年的 19 5 筹备组 筹备组由五至七名成员组成 其中社区工作站负责人一名 建设单位或者物业服务企业代表一名 业主代表三至五名 筹备组组长由社区工作站负责人担任 筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作 且有一定人数业主推荐的业主中确定 20 筹备组成员能否担任首届业主委员会委员 候补委员是否具有表决权 业主委员会委员能否委托他人出席业主委员会会议 21 选举候补委员是深圳物业管理条理的特点 简单 可操作 尤其在委员缺失时 能及时补充 22 6 业主委员会就下列事项作出决定 应当经全体委员过半数签字同意 1 提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用 2 提请业主大会决定调整物业服务费 3 提请业主大会决定物业服务企业选聘方式 4 提请业主大会批准物业服务合同 5 召集业主大会临时会议 6 终止委员职务以及将候补委员递补为委员 7 中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务 8 涉及业主重大利益的其他决定 23 7 业主委员会每届任期三年 委员 候补委员可以连选连任 业主委员会任期届满后 能否继续履行职责 24 8 业主大会 业主委员会不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 某小区有公共配套的游泳池 其产权属小区全体业主所有 业主委员会决定 自行经营或聘请专业公司管理和经营游泳池 所得收入部分用于游泳池的经营 维修成本 其余所得归集到专用维修资金 分析 业主委员会的做法合法吗 25 4 建设单位 建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务 并以未出售物业业主身份享有相关权利 建设单位在物业管理中承担下列义务 26 1 依照法律 法规规定和合同约定承担物业保修责任 并向业主提供物业质量保证书和使用说明书 2 依法参与首次业主大会会议筹备工作 协助成立业主大会 3 依法提供物业服务用房 4 以未出售物业业主身份承担相关义务 5 法律 法规规定和合同约定的其他义务 27 案例 开发商遗留问题业主归结到物业管理身上怎么办 南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司 在承接物业进行管理中 开发商遗留下一系列的问题 开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍 没有预留足够的会所和物业管理办公面积等 出现了诸多的问题 业主将开发商的遗留问题归结到物业管理公司身上 以至于业主与管理公司的矛盾愈演愈烈 业主终于要解聘物业管理公司 28 提示 运用法规 讲清遗留问题的原因 但要注意的是不要将责任完全推到开发商身上 以利于今后同开发商的沟通协调 因为物业管理公司业主和开发商间的 调停人 要留余地 29 案例分析 实践中业主与前期物业管理公司的许多纠纷 往往是因为开发商遗留问题 而新的 物业管理条例 设专章规定 前期物业管理 这首先表明了立法上的一种态度 即明晰建管权责 条例 提倡前期物业管理实行分业经营 明确开发商对住宅物业采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司 要求开发商与业主签订的房屋买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容 同时规定物业管理公司承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交 这将有利于开发商与物业管理公司各司其能 各负其责 另一方面也有利于小区管理的延续性 确保业主获得优质满意的服务 30 5 物业服务 1 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务 物业管理区域内地上以及地下建筑物 设施设备和相关场地不得分割管理 31 2 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式 酬金制计费方式 是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业 其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出 结余部分归业主所有 不足部分由业主承担的计费方式 包干制计费方式 是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费 盈余归物业服务企业所有 亏损由物业服务企业承担的计费方式 32 3 物业服务企业的安全责任 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定 制定物业管理区域内安全防范应急预案 对突发性自然灾害 供水 供电和供气事故 物业安全事故 公共卫生事件 治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定 并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作 发生安全事故或者其他紧急事件时 物业服务企业应当及时采取应急措施 并按规定向有关行政管理部门报告 协助做好相关工作 33 发生安全事故如何鉴定物管企业的责任 是否履行管理责任 是否具有不可抗拒性 是否具有不可预见性 是否有效控制事故的扩大 是否主动协助相关部门控制 处理 调查事故 34 案例 业主家中遇害物业物业管理公司应否承担责任事件 2001年4月15日 两名罪犯经预谋后 携带尖刀等凶器 先来到A小区寻找作案目标 由于该小区保安员盘查 两人没有得逞 随后 他们又来到B小区某楼 因该楼值班保安员没有盘查 两人冒充物业人员 以检修煤气管道为名 进入关某夫妇家进行抢劫 夫妇俩惟一的儿子惨遭杀害 两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元 35 提示 楼宇保安员的职责就是要熟悉所负责的楼宇内的业主和用户 并对进入楼宇内的陌生人进行盘查登记 36 案例分析 法院一审判决物业管理公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元 法院认为 楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查 在楼宇中设置的保安设施 门禁系统和可视对讲系统均已损坏 不能正常使用 使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋 并在较长时间内实施了犯罪行为 物业管理公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任 37 小区内失窃 车辆划伤 人身伤害等责任的划分 损失赔偿等问题分析 在小区物业管理的安全防范中 物业公司应负什么责任 除了 合同法 民法通则 等法律的规定外 最直接的法规依据是 物业管理条例 该 条例 第三十六条规定 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 物业管理公司是否应对其管理区域内人身 财产安全负责 应由业主委员会与物业管理公司所签订的 物业服务合同 确定 38 物业公司对小区的安全负有日常管理的义务 但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务 当前 业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面 由于业主家里的财产被盗事件经常发生 于是许多业主甚至于某些职能部门片面理解物业公司就是小区的 第二警力 一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席 然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果 物业管理公司在物业管理过程中 是否存在 疏于管理 的行为 这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的 必然的因果关系 应由法院根据案件证据来认定 39 四 广东省物业管理条例 1998年7月29日广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订主要讲不同之处 40 1 物业管理的定义 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 41 2 物业管理区域 根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围 结合物业的共用设施设备 社区建设等因素划定 物业的配套设施设备共用的 应当划定为一个物业管理区域 但其设施设备能够分割 独立使用的 可以划定为不同的物业管理区域 42 3 业主可以幢 单元或者楼层为单位 推选业主代表参加业主大会会议 推选业主代表参加业主大会会议的 业主代表应当在参加业主大会会议三日前 就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见 需要投票表决的 业主的赞同 反对及弃权的具体票数经本人签字后 由业主代表在业主大会投票时如实反映 43 4 面积和业主人数按照下列方式确定 1 专有部分面积 按照建筑面积计算 建筑物总面积 按专有部分面积之和计算 2 建设单位已经出售的专有部分的业主人数 一户按一人计算 建设单位未出售的专有部分按一人计算 总人数 按照两者之和计算 44 5 业主委员会的任期 五年6 业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定 有别于深圳条例 45 某物业公司的员工张华在甲小区担任管理员 其弟是该物业公司服务的乙小区业主 弟弟有资格自荐本小区业主委员会委员候选人吗 46 7 物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋 具备水 电使用功能 没有配置电梯的物业 物业服务用房所在楼层不得高于四层 8 物业管理区域内 供水 供电 供气 通信 有线电视等单位应当服务到最终用户 并向最终用户收取有关费用 47 9 物业服务企业应当定期公布共用场地 共用设施设备产生的水电用量 单价 金额 按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊 没有约定或者约定不明确的 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊 物业管理区域内依法应当由供水 供电 供气 通讯 有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修 养护费用 不得从住宅专项维修资金中列支 48 10 物业管理区域内 规划用于停放汽车的车位 车库 应当首先满足本区域业主的需要 49 3 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 50 某甲物业公司与开发建设单位签定了A小区前期物业服务合同二年 一年后 小区依法成立了业主委员会 在原合同未到期 业主委员会与另外一家乙物业公司签定了本小区的物业服务合同 并通知甲公司在15日内向乙公司进行移交 分析其合法性 51 4 在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业服务企业移交的资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 2 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 物业管理所必需的其他资料 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 52 五 深圳市业主大会和业主委员会指导规则 1 街道办事处 社区工作站在物业管理活动中的作用1 街道办事处 社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作 指导监督业主大会 业主委员会的日常活动 并处理好物业管理与社区管理的相互关系 2 社区工作站或社区居民委员会对业主大会 业主委员会的活动的指导工作应接受所属街道办事处的指导和监督 街道办事处应确定一名副主任分管该项工作 53 3 街道办事处应把所辖区域内社区工作站或社区居民委员会对业主大会 业主委员会活动的指导 监督工作情况纳入考核体系 4 物业管理区域内 可以建立由区主管部门 各区政法委 维稳办 街道办事处 社区工作站或社区居民委员会 公安派出所 业主委员会 物业管理企业等参加的联席会议制度 5 联席会议由街道办事处负责召集和主持 联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题 54 2 首届业主大会筹备组的成立及职责 筹备组的成立 1 业主大会成立的法定条件成熟后60日内 建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门 业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门 55 法定条件 指物业的入住 用 率达到50 以上或自第一个业主入伙之日起满两年 2 街道办事处应在收到书面告知后14日内 负责组织 指导 协调成立首次业主大会筹备组 56 3 筹备组一般由5名成员组成 其中社区工作站或社区居民委员会 建设单位代表各一名 业主代表3名 筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任 筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生 区主管部门应当指导筹备组开展工作 物业管理企业应配合筹备组开展工作 57 筹备组的职责 1 自成立之日起15日内拟定业主公约 草案 业主大会议事规则 草案 业主委员会议事规则 草案 2 确定业主委员会委员的人数 3 确定业主大会会议召开的时间 地点 形式和内容 做好会务准备工作 4 确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数 5 根据该物业管理区域的实际情况 制定业主委员会的选举办法 并在业主中推选表决票 选票的发放人 计票人和监票人各若干人 58 3 首次业主大会会议的内容 1 表决通过业主规约 业主大会议事规则 业主委员会议事规则 2 选举产生业主委员会委员 3 其他需要业主大会会议表决通过的事项 59 4 第一届业主委员会成立的程序 1 成立首届业主大会筹备组筹备组由五名成员组成 其中社区工作站或社区居民委员会 建设单位代表各一名 业主代表三名 筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任 筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生 筹备组名单在小区内宣传栏张贴通告7日 60 筹备组的工作职责如下 1 确定业主委员会委员人数 2 确定业主大会会议召开的时间 地点 形式 书面会议 和内容 做好会务准备工作 3 确认业主的身份及其在业主大会上的投票权数 4 根据该物业管理区域的实际情况 制定业主委员会的选举办法 并在业主中推选表决票 选票的发放人 计票人和监票人各若干人 61 2 按规定产生业主委员会委员候选人 A 确定候选人应当符合下列条件 1 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 2 遵照国家有关法律 法规 道德品质好 3 模范履行业主义务 没有拖欠物业管理费 专项维修基 资金 4 热心公益事业 责任心强 公正廉洁 具有社会公信力 5 具有一定组织能力和必要的工作时间 62 6 未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职 7 候选人的产生方式为 筹备组推荐或十名以上业主联名推荐 8 报候选人的产生时间为 7 天 候选人必须携带有房产证复印件 房屋买卖合同或其它能合法证明姓名身份的资料 63 B 筹备组负责审查候选人的资格并最终确定候选人名单 64 3 送达会议通知 筹备组将会议通知以下列方式送达全体业主 1 对部分业主由事先确定的专人当面提交 2 对部分暂时不在家的业主 将书面通知放入业主信箱或业主的房门缝里 同时 筹备组还将会议通知在小区公告栏或其它显著位置公告 会议通知内容写明了会议的时间 地点 内容 形式 业主委员会委员候选人名单 总投票权数 投票人的权利和义务等 送到时间 3天 65 4 筹备组在物业区域内公示下列事项 1 业主委员会委员候选人简历表 会议表决票 业主委员会选票 业主公约 业主大会会议议程 2 广大业主若对上述公示事项有异议的 应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出 筹备组将会在收到异议起5日内予以答复 公示期为7日 66 5 组织召开业主大会 1 表决选举方式 采取上门发放表决票 选票的选举方式或集中召集会议 2 在候选人中选举产生业主委员会委员 差额选举 3 选票的发放与投票 共15天 按规定在公示期满3日内 筹备组可根据实际情况决定延长 但须在小区进行公告 说明延期的原因 筹备组将组织人员根据规定的时间 地点和方式逐户发放与回收选票 并做好签收和登记工作 67 6 筹备组验票 唱票 统计表决 选举结果 现场公开开箱唱票计票 1 开箱唱票计票现场将邀请街道办事处代表 居委会代表 派出所辖区民警代表 开发商代表 物业管理处代表 业主代表 区住宅局工作人员共同监督进行 2 计票方式 按照关内 关外区域确定 3 当场统计并确定参与投票的投