房产新政组合

房产新政组合房产新政组合 近期 媒体报道了几条关于房地产市场可能的新政策 看 上去似乎有矛盾的地方 比如营改增后可能可能取消非普通住 宅和普通住宅之分 似乎是利好 而上海和深圳似乎又有收紧 购房资格的意向 我们认为 如果这些政策实施 这些看似矛 盾的房地产政策实际上背后有清晰的政策逻辑 1 稳房价 稳资产负债表始终是政府的最终目的 2 三 四线城市需刺激需求化解库存 因而政策始终偏正 面 3 但一线城市定位微妙 需在 保持一线房价热度 与 防止 从其他市场抽水太快 之间保持平衡 因而政策是有保有压 看上去矛盾的地产新政策组合 自去年房地产去库存被列为供给侧改革最重要的方面之一 以来 针对提振房地产市场的政策层出不穷 政府对于房地产 市场的意图非常明确 然而 近期我们看到政策出现一些变化 似乎出现一些自相矛盾的地方 一方面 根据财新的报道 营改增将在不久之后推广至二 手房交易 由原来的营业税税率平行移动至增值税税率 但是 可能取消普通住宅与非普通住宅的区别 那么可能意味着原来 的非普通住宅也将享受普通住宅满 2 年不缴增值税的优惠 这 对于二手房交易无疑是利好 另一方面 根据彭博以及其他媒体的报道 上海可能会将 二手房的首付比例提高至 70 同时延长非沪籍人士买房必须 满足的缴纳社保的时限 同时 深圳也传言将非深圳户口的购 房条件由社保缴纳时间由 1 年延长至 3 年 并提高首套房首付 比例 这对于这两个地区的房地产交易又将是不利的举措 然而 我们认为实际上这些政策本质上并不矛盾 其最终 仍然符合我们对房地产整体政策的判断 即稳房价 去库存是 战略目标 而战术上将因城施策 战略上 稳房价 稳资产负债表是最终目的 我们在此前的报告中多次指出 当前中国在转型的过程中 第一要做的事情即稳住传统行业 也即稳住债务 稳住资产负 债表 因而 对于房地产行业而言 相对于量 即房地产投资回 升对冲经济下滑 政府更看重的是房价 只有整个经济的资产 负债表不出现问题 不出现资产价格下跌 去杠杆的负反馈 政 府才可能推进转型以及供给侧改革 而要实现这一目标 消化 现在相对较高的库存水平是一个中介目标 战术上 一线房价的微妙定位 但从战术上来说 由于中国房地产市场呈现明显的结构性 问题 即高库存的问题主要体现在三四线城市 因而对于三四 线城市而言 其政策始终将呈现减少税费 降低购买要求 扩 大购买群体等方向以提振需求 然而 对于一线城市而言 其定位则比较微妙 一方面 与 2019 年上半年股市在激活全民创业热情中所起 的作用类似 一线房价是三 四城市房价的领先指标 通常我 们首先看到一线房价的企稳 随后才能看到三 四线城市房价 的逐步企稳 因而一线房价需要维持一定的热度 然而 另一方面中国当前是存量资金的市场 一线房价如 果上涨过快 可能导致一线城市房地产市场从其他市场 股 债 实体经济 抽走大量资金 这无论是对于实体经济转型 还是对 于防止系统性金融风险而言 都是不利的 因而从政策层面来 看 我们可能看到政策对于一线城市的房价整体是正面的 但 更希望其是温和