长沙产权式酒店(商铺)调查报告

投资品市场调查报告投资品市场调查报告 第一部分 产权式酒店第一部分 产权式酒店 一 定义 一 定义 产权式酒店 指的是酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个投资者 投资者每年拥有一定时间段免费入住 其余时间段 可以委托开发商经营 并享受一定的 利润分红 同时投资者在一定时期内可以转卖 继承 抵押 馈赠 但没有经营权 二 基本情况二 基本情况 产权式酒店运营 需要考虑以下几个方面的因素 1 地理位置地理位置 一般来讲 商业地产项目 地段是一个很重要的因素 位置越好的酒店 其客流量就 越大 经营状况也就越好 投资回报就越有保障 相对应其售价也就越高 就目前长沙酒 店的基本分布来看 主要还是集中城市 CBD 和人流量较大的地方 像芙蓉路周边 1 2 公里 范围内就有潇湘华天 喜来登 南方明珠 神农和佳程等众多 4 5 星级的酒店 2 经营配套经营配套 随着城市的发展和人们消费水平的提高 越来越多的人选择开车出去消费 因此 停 车位的配置 也对其物业的经营和发展起到很大程度上的影响 停车位的宽裕 也在某种 程度上是酒店实力的一种体现 停车位配置充裕的产权式酒店 更受消费者的青睐 其经 营状况也相对比较理想 同时 电梯也是一个衡量酒店实力的一个重要指标 产权式酒店一般为 4 星级以上 与 酒店档次相匹配 大多采用国际品牌或中外合资电梯 而电梯的配备越好 客房价格和开 房率越高 整体的经营状况越好 3 管理服务管理服务 在硬件设施差距越来越小的情况下 酒店的管理水平 服务水平 员工素质等已成为 酒店行业竞争的焦点 在激烈的市场竞争中 各酒店在改进硬件设施的同时 更在酒店软 件上狠下功夫 通过丰富服务内容 提升服务品质 来树立酒店的良好形象 抢占市场份 额 像融程花园酒店 就是聘用广州花园酒店的管理团队负责管理 利用其出色的管理水 平和经营能力 来保证整个项目的运营 4 合理定位合理定位 酒店的定位也是一个非常重要的环节 档次太低 影响酒店形象 而且吸引不到有效 客源 而档次太高 则减小了客户层面 同时酒店管理成本过高 也会增加企业的负担 三 主体分析三 主体分析 1 开发商 开发商 据调查 很多投资者在购买其产权式物业的时候 非常看重开发商的实力 从长沙产 权式酒店开发商的情况来看 很多开发商都有从事房地产或其他相关经验 但并不是以酒 店为主 之所以选择开发酒店 很大程度上是看中其酒店能够提升公司的整体品牌和知名 度 而开发商的实力和经验 则直接决定了酒店未来的发展状况 包括定位 盈利等能力 2 管理机构管理机构 管理机构的管理经验 知名度和影响力 也是影响酒店经营业绩的重要因素 部分开 发商会在酒店开始初期 聘用其他知名管理机构 来提高其知名度和增加投资者信心 像 本人调查的融程花园酒店 便是采用与广州花园酒店合作并冠名的方式 利用广州花园酒 店成熟的管理模式 提高自身知名度的同时 保证整个项目的正常运营 此外 也有部分 酒店前期会借助品牌酒店管理公司进行管理 后期则由开发商自行组织团队进行管理 像 华雅便是其中之一 3 目标客户群体构成及特征目标客户群体构成及特征 主力目标客户主力目标客户所占比例所占比例投资目的投资目的 中产家庭 中产阶层70 增值 分红 顺带度假 企业集团30 投资分红 员工度假 公司年会专用 个案分析个案分析 融程花园酒店融程花园酒店 地址 湘府中路与中意路交界处 面积 套房数量 727 其中 455 套出租产权 价格 均价 1 万 开盘时间 2008 年 10 月 销售情况 只剩 1 套 1000 的总统套房 运营模式 产权抵押出租 5 10 年 以固定值 10 返利 返利以月付 如以按揭形式 首付 5 成 并返 2 成 实际首付 3 成 10 年后产权收回 付款方式 可一次性 可按揭 第二部分 产权式商铺第二部分 产权式商铺 一 一 定义定义 开发商将商场分割成多个小产权的商铺出售个投资者 投资者出于投资的目的 将商 铺委托开发商统一经营 开发商在一定年限内 给与投资者每年一定比例的利润回报 二 二 基本情况基本情况 目前市面上关于产权式商铺主要有两种 小产权分割商铺和带租约出售商铺 小产权分割商铺 小产权分割商铺 是指将产权和经营权分离 投资者在购买了商铺成为业主后 无需插手 商铺的经营管理或者转租 只需与开发商签订合同 将商铺交与开发商统一经营管理 业 主即可根据合同 坐收回报和共担风险 带租约出售商铺 带租约出售商铺 此方式为售后返租的改良 客户购买商铺的同时 即与开发商签订租约 将商铺租给开发商 期限 5 10 年不等 合同期内 业主可以根据合约收到定额的租金回报 三 三 4 大优势大优势 1 进入门槛较低进入门槛较低 产权式商铺投资额相对较小 无需参与经营管理 收益稳定 因为降低了门槛从而吸 引力了大量的中小投资者 投资者可以首付一定比例资金 剩余款项通过银行按揭 即可 拥有产权商铺 2 投资回报稳定投资回报稳定 相比证券 储蓄等 产权式商铺有更可观的回报收益和升值潜力 同时 产权式商铺 通过铺位的合理划分 有效的控制了铺位总价 从而扩大了投资群体 3 减缓资金压力减缓资金压力 对开发商来讲 一旦商业规模达到一定程度 如何实现资金回笼便是一大难题 大规 模的商业需要业态的支撑 需要大型商家的拉动 而对于大型的零售商来讲 高效的流动 资金是他们运营的关键 就算是像沃尔玛 家乐福等跨国公司 都不可能掏出大把资金购 买商业铺面 租赁还是他们的首选 而产权式商铺则正好解决了这一问题 4 降低经营成本降低经营成本 开发商以承租的方式获得商铺的使用权 无需直接购置 减少了资金的投入 维持合 理的流动资金周转的同时 降低了经营风险 四 四 3 大关键大关键 产权式商铺与产权式酒店等商业地产 作为一种投资品 其在关键点上也基本一样 1 地段地段 相比酒店 地段对于商业地产来讲更是核心 更是项目成败的关键 一般来讲 好的 地段其生意也会不错 但对新开发的商业项目 地段不一定现在就要很繁华 更应关注 它未来发展前景 像这次调查的广州服饰城 其所在的位置 就是将来长沙城东部发 展的重点 东二环与规划中的 4 号线地铁 保证了其将来的升值空间 2 定位定位 目前 各种专业大市场在中国已经相当普遍 这些市场都以高定位 多品牌集中 的商业旺铺而享誉国内 受到经营者和消费者的青睐 长沙目前就有高桥大市场 井 湾子家居广场等大型专业市场 而此次调查中的指南针与广州服饰城 也都是以服装 为主体经营的定位 3 管理服务管理服务 对于商业地产而言 除了地段与定位的重要性外 管理服务也是很重要的一个方 面 因为投资者做投资最关心的就是资金回报的问题 而能保障其合法收益则需要健 全合理的管理服务 像本次调查中的广州服饰城 是由瑞天实业负责开发和经营的 由于该项目是其首个商业项目 管理上缺乏经验 目前就面临很多问题 像交房时间 推迟 商业配套不完善 财务混乱等问题 导致纠纷不断 个案分析个案分析 1 河西指南针商业广场河西指南针商业广场 地址 枫林一路与溶湾路交界处 面积 20000 价格 1 层 4 万 2 层 2 万 3 层 1 万 开盘时间 2009 年 7 月 销售情况 已销售 70 运营模式 产权抵押出租 5 10 年 前 5 年从 8 3 起 以每年 1 递增 直到 12 3 第 6 10 年以固定值 12 3 返利 10 年总回报 113 返利以季付 10 年后产权收回 付款方式 一次性 2 广州服饰城广州服饰城 地址 万家丽路与朝晖路交界处 面积 50000 价格 1 层 2 万 2 层 1 万 开盘时间 2009 年 7 月 销售情况 销售 100 运营模式 产权抵押出租 5 20 年 前 5 年已固定值 12 返利 第 6 7 5 年已 16 返利 实 际返利时间共 7 5 年 返利以季付 剩余 12 5 年业主可自主经营也可出租 已 30 元 月 收取租金 20 年后产权收回 付款方式 一次性 第三部分 本项目分析总结第三部分 本项目分析总结 一 一 优势优势 1 整个南湖片区内首家 4 星级的酒店 2 立足于未来 长株潭一体化 未来城市 CPD 3 依托周边固有的旅游景点 南郊公园 橘子洲等 二 二 劣势劣势 1 现阶段周边区域相对发展不成熟 配套 交通不完善 2 作为兴威首个商业地产项目 在管理运营方面有一定风险 三 三 项目分析项目分析 1 可以将部分客房以融资的方式对外销售 争取更多的流动资金 投入到后期的运营中 2 可定 10 年后强制原价回购 使 10 年后升值的房价差额掌握在本公司手中 3 可定 10 年后回购 也可提前几年回购 减少投资者的抗性 4 如果可以则考虑不办产权证 可以减轻 10 年后回购的资金压力 5 取得与各种国内 国际会议 如学术 旅游年会等合作的机会 以此来扩大物业的知 名度和影响力 同时也提高了酒店的盈利水平 补充 补充 据本人在指南针一个下午的观察 有将近 10 20 组来客咨询 虽并无下定 可能跟 该项目自身定位和定价有关 但同时也能体现出现阶段投资者的热情还是比较高 大量的 投资者需要寻找新的投资渠道 大量的资金需要流向新的投资领域 在现阶段住宅市场普 遍低迷的情况下 或许对商业地产是挑战同时也是机遇 附录 1 指南针商业广场指南针商业广场广州服饰城广州服饰城融程花园酒店融程花园酒店 面面 积积 20000 50000 价价 格格 1 层 4 万 2 层 2 万 3 层 1 万 1 层 2 万 2 层 1 万均价 1 万 开盘时间开盘时间2009 年 7 月2009 年 7 月2008 年 10 月 销售情况销售情况已售 70 已售 100 剩余 1 套 付款方式付款方式一次性一次性可按揭 可一次性 产权抵押产权抵押 年限年限 5 10 年5 20 年