长沙市写字楼调查(中信)

写字楼市场研究报告写字楼市场研究报告 1 1 历年写字楼市场情况历年写字楼市场情况 数据来源 长沙市建设委员会 长沙市房地产开发协会的 长沙市房地产开发预警预报信息系统 2004 年2005 年2006 年 1 9 月合计 新开工面积 万平米 12 7139 5321 7974 03 竣工面积 万平米 34 2724 613 4272 29 预售面积 万平米 10 999 445 6926 12 销售面积 万平米 3 8517 12957 741628 7211 空置面积 万平米 12 410 2511 9434 59 0 100 200 竣工面积 万平米 预售面积 万平米 销售面积 万平米 空置面积 万平米 空置面积 万平米 12 410 2511 9434 59 销售面积 万平米 3 8517 12957 741628 7211 预售面积 万平米 10 999 445 6926 12 竣工面积 万平米 34 2724 613 4272 29 2004年2005年2006年1 9月合计 专业写字楼市场供需基本平衡专业写字楼市场供需基本平衡 从数据上看 长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡 市场未出现办公物业的认购热潮 也没有出现销售严重受 阻楼盘 由于政策上 商住楼 写字楼的性质界定存在一定漏洞 目前长沙不少发展商 用商住楼地块 甚至住宅地 块 在建筑设计功按写字楼的功能进行设计 开发 目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼 甚至住宅楼进行办 公 以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需 但同时也造成了真正供需数据统计上的困难 因此以上数据反应的仅 仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况 存在一定的不合理性 长沙的写字楼市场有待进一步的规范 非专业写字楼滥竽充数 掩盖实际需求非专业写字楼滥竽充数 掩盖实际需求 根据国际通用计算法 城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为 0 2 平方米 目前长沙市城镇居住人口 348 2 万人 则总需求量为 69 64 万平方米的建筑面积写字楼 但目前 长沙 2004 年至今纯写字楼预售面积为 26 12 万平方米 可看出写字楼实际的需求是大于供应量的 而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数 2 2 长沙写字楼发展阶段长沙写字楼发展阶段 初级阶段 初级阶段 19931993 19971997 年 年 九三年 平安大厦写字楼的成功开发 处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场 九四年 大量的写字楼圈地运 动从此开始 实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市 目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦 华联大厦等就是当 时的产物 至九七年 受国家宏观经济体制的影响 沿海开发潮流回流 造成大量一涌而上的写字楼 其自身素质存在这样或那 样的问题 如设计缺乏前瞻性 配套不全 交通不便等因素 导致写字楼市场开始滑坡 大量写字楼空置 陷入了发 展商们 谈写字楼 色变的困境 同时 在此圈地运动中 一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局 留下一个个被后人 称为 黑洞 的大坑 这些圈地运动的结果 是在市场沉寂了 5 6 年之后 才有所起色 至此 长沙写字楼市场经历了第一次兴衰更替 它给一涌而上的写字楼市场敲了一记警钟 同时也为后来的写字楼市 场开发进入理性阶段打下了基础 发展阶段 发展阶段 19981998 19991999 年 年 98 年 由于市场经济复苏 新的企业不断增多 高新技术企业得到了长足的发展 企业对于写字楼市场需求逐步回升 长沙写字楼开发步入健康发展轨道 不断提高其自身优良的硬件设施和完善的物业管理来赢得众多的大中型公司 其 中最具有代表性的有银华大厦 平和堂 新闻大厦 商业银行大厦等物业 地处五一中路的银华大厦之所以能一举打 破长沙写字楼多年的沉寂 关键在于它市场定位准确 设计理念超前 地理位置优越 价格合理 管理服务到位以及 多重 概念 聚集 作为湖南省首栋智能化大厦和第一个面向高科技行业的主题写字楼 自投入使用以来 其出租率 高居 100 一直名列写字楼榜首 虽然平和堂为首的高档写字楼以价格昂贵著称于业内 然其仍以其良好的服务默默 地吸纳着无去处的部分大中型公司 直至 2000 年左右 新闻大厦的面世方与其争锋 同时华侨大厦 华联大厦 商 业银行大厦等也在市场中初步回暖 悄然地消化完毕 这一切表明 长沙写字楼市场已呈持续回升状态 居家办公阶段 居家办公阶段 20002000 年 年 由于我们已经进入了一个 不出户 知天下 的信息时代 选择居家办公这一方式的人日趋增多 由顺天集团建设开 发 建安房屋策划代理的 顺天城 正好迎合了这一市场需求 成为了这一阶段的代表楼盘 该楼盘还荣获建设部颁 发的 中国房地产开发模式奖 顺天房地产开发公司总经理李建国先生在接受记者采访时说 顺天城以其鲜明的个 性定位 满足了 SOHO 一族的需求 信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了 住宅不再象住宅 办公室不再象办公 室 人们可以在家办公 也可以在办公室开 Party 在国内 被称为 SOHO 族的自由职业者和居家办公者越来越多 他们随意 自由 不拘泥于朝九晚五的行为方式 更 在意的使纯粹个人的空间 更加自我的独断专行 SOHO 的建筑所具有的两面性可谓正中他们的下怀 从对资源的利用 上讲 居家办公相对于纯粹的公寓和办公楼而言 对房屋的空间 停车场 水 电以及电话的容量等资源达到了最充 分的利用 而且极大地减少了城市的交通压力和空气污染 在芙蓉两厢及附近 跟着走红的还有华天新城等项目 从五一大道路段往南到神农大酒店路段 3 年里开发的几乎清 一色的 SOHO 甚至芙蓉路上也有好多处楼盘贴着 SOHO 的标签 酒店公寓阶段 酒店公寓阶段 20012001 年 年 进入 2001 年 写字楼市场又出现新的变化 一种以商务酒店 公寓的复合物业出现了 和府酒店公寓 成为典型的 代表 它创下了 2001 年上半年楼市的多项记录 酒店公寓也就是提供酒店服务的公寓房 它具备了酒店的服务功能 和管理模式 又结合了住宅 写字楼的优势 既可居住 又可办公 是一种综合性很强的物业 酒店公寓以小户型 酒店服务等特色 把握了最 对口 的细分市场 也就把握了最多的消费者 酒店公寓热销和被 青睐的原因主要有以下几点 户型小巧玲珑 单套间面积在 40 平米左右 提供精装修和酒店式的物业管理 总体房 价比较低 经济上划算 还可以通过租金 养活 月供返还贷款 优越的位置 使酒店公寓具备居家 办公 酒店 投资等功能 与国际接轨的高档写字楼开发阶段 与国际接轨的高档写字楼开发阶段 20022002 年年 今天 今天 随着入世的成功 更多的本地企业和外地驻长办事处会更加注重自身形象 以便开展对外贸易 同时也有大量的外资 企业 如银行 保险 证券 电信等涌入长沙 那么 就需要有与国际接轨的高品质 智能化的高档写字楼来满足他 们的市场需求 与国际接轨的高档写字楼将具备以下素质 一流的地理位置 配套设施齐全 高智能化 五星级物业 管理服务 平面结构灵活 形象 规模俱佳 具有浓郁文化内涵和较高的附加值 长沙市场上完全意义上的与国际接轨的高档写字楼仍然比较少 它不仅在位置上具有优势 而且各方面因素额综合素 质更高 包含平面功能 配套服务 停车 企业形象 物业管理 智能化管理 文化内涵等方面 因此 新推出的写 字楼能在硬件配套上优于同类项目 智能化管理程度提高 而且在服务项目和文化内涵上相当的特色 则取得成功的 可能性非常大 目前长沙市的办公场所的主要类型包括专业写字楼 商住综合楼 酒店式公寓 住宅办公等四种类型 企业获取办公 场所的主要方式包括 租用专业写字楼 购买写字楼 租用住宅楼 购买住宅楼等 目前可供出租的专业写字楼根据品质分为以下几等 目前可供出租的专业写字楼根据品质分为以下几等 第一等 品质最好 租金最贵的写字楼 以各星级酒店的写字楼为主 第一等 品质最好 租金最贵的写字楼 以各星级酒店的写字楼为主 如通程大酒店 华天贵宾楼 佳程大酒店等 主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段 而租用该类写字 楼的业主主要是各大知名企业驻长机构 如美国约克 美国开利等等世界知名企业 原因 物业管理水平高 酒店成熟的星级物业管理 商务配套最为齐全 星级酒店配套 最接近国际化 国外品牌企业入驻本类型写字楼 主要是因为五星级酒店其本身设置就具备的国际接待能力 这是其 他长沙写字楼难以做到的 比较能彰显企业形象 符合企业品牌形象 第二等 专业写字楼 第二等 专业写字楼 主要分布于长沙金融商务区的芙蓉路地段或五一路商业圈 如 惟一星城 保利大厦 顺天财富 国际金融中心 中 银大厦 国贸中心 平和堂商务楼等 这类专业写字楼由于租金较高 实力一般的中小企业较少进驻 其主要入驻 企业都为实力雄厚的大型企业 金融机构等 选择原因 物业管理水平 比较专业的物业管理 商务配套比较齐全 裙楼一般都带部分商务配套 地段好 周边配套齐全 办公氛围纯粹 符合公司形象 第三等 商住两用楼 住宅楼第三等 商住两用楼 住宅楼 长沙大部分成长性企业 国内其他知名企业的驻长办事处一般选择租用遍布长沙大街小巷的商住楼或住宅楼作为办公 场所 而该类办公场所由于商 住的混杂 从一开始就面临着诸如人员混杂 专业素质低 影响入驻企业公司形象等 等弊病 商住两用的写字楼有两大弊病 由于大楼中商住两用 住户和办公人流在时间 空间上的交集造成了人流混乱 环境复杂 往往是 买菜的和拿公事 包的一起上楼 写字楼外住户晾衣形成的万国旗迎风飘飘 这边在进行商务谈判 而隔墙却是麻将声声入耳 等 奇异的现象 由于大楼在设计之初 产品就商 住的界限不明 产品既无法完全满足住户的需求 又无法为入驻企业量身定做 于 是造成电梯效率低下 无法满足现代办公需要 而由于大楼设计风格上的贴近住宅 使得进驻企业的来访客户对于入 驻企业的判断陷于迷惘 对入驻企业实力判断也产生怀疑 该部分写字楼被选择原因 1 出租价格低廉 实惠 2 比较安静 适合智力型机构 3 3 写字楼销售市场概况写字楼销售市场概况 3 13 1目前在售的写字楼楼盘销售情况 目前在售的写字楼楼盘销售情况 项目名称项目名称位置位置开盘时间开盘时间销售均价 元销售均价 元 销售率销售率 运达国际广场芙蓉路与营盘路交叉口西南角2004 年 12 日 800090 湘域中央五一路 235 号2005 年 4 月 588090 中天广场五一西路 6 2006 年 11 月 710080 CTA 财富中心 BOBO 天 下城 芙蓉南路 368 号2006 年 10 月 430016 弘林国际芙蓉中路与南湖路交汇处2006 年 12 月 485015 定王大厦芙蓉中路定王台2007 年 1 月 580070 3 23 2在售写字楼物业体量 在售写字楼物业体量 项目名称项目名称项目概况项目概况项目总建筑面积项目总建筑面积 万 写字楼部分体量写字楼部分体量 万 运达国际广场2 栋塔楼 1 栋为酒店 1 栋为写字楼10 6188 万 3 万 湘域中央一期为单栋写字楼4 5000 万 3 43 万 中天广场集甲级写字楼 酒店式行政公馆 国际公寓及 精品商业街 大型地下停车库于一体的商务综 合体 17 万 4 5 万 CTA 财富中心 BOBO 天下城 4 栋 3 栋住宅 1 栋写字楼 写字楼为 5A 智 能化标准 20 万 4 3 万 弘林国际共 1 栋 由酒店客房与写字楼构成5 万 2 5 万 定王大厦共 1 栋 13 30 层为专业写字楼 5 万 3 万 总计 6 栋 20 73 万 小结 小结 专业写字楼价格拉差大专业写字楼价格拉差大 写字楼价格拉差较大 整体均价已经在 4300 元 平米以上 城市中心区的价格区间在 4850 8000 元 之间 运 达国际广场的均价目前达到 8000 元 整体销售状况良好整体销售状况良好 目前在售主要楼盘体量约 20 73 万平方米 除 CTA 财富中心与弘林国际外 其他楼盘销售率都在 70 以上 销售 速度快 专业写字楼越来越受到消费者的认可与接受 基本集中在芙蓉路与五一路上基本集中在芙蓉路与五一路上 在售的 6 个专业写字楼项目中 有 4 个在芙蓉路 2 个在五一路 80 以上在市中心区域 3 33 3即将面市销售的写字楼楼盘概况 即将面市销售的写字楼楼盘概况 项目名称项目名称位位 置置占地面积占地面积 推出时间推出时间 标志 长沙商务 中心 湘府路 23333 汇富中心雨花区韶山北路 298 号 7439 5 预计 07 年 4 月 天健 芙蓉盛世芙蓉中路一段 36 号 56066 预计 06 年 6 月 大地商务大厦西长街环城堤 12732 73 待定 中信大厦开福区黄兴北路青少年宫至展览馆路段 4920 58 待定 华美欧大厦非菜园路 62 号 5866 待定 现代大厦五一西路与建湘路交汇处之西南角 11755 待定 海利第一区芙蓉中路 10818 待定 3 43 4即将面市写字楼体量 即将面市写字楼体量 项目名称项目名称建筑面积建筑面积 备备 注注 标志长沙商务中心 95000 HOPSCA 社区 预计写字楼面积 2 万 汇富中心 43000 共 2 栋 1 栋住宅 1 栋写字楼 预估写字楼面积占 2 万 天健芙蓉盛世共 14 栋 13 栋住宅 1 栋写字楼 预估写字楼面积占 5 万 大地商务大厦共 2 栋 1 栋公寓 1 栋写字楼 预估写字楼面积占 4 万 中信大厦待定 预估写字楼面积 4 万 华美欧大厦 60000 1 栋 预估写字楼面积 3 万 现代大厦 83605 1 栋 预估写字楼面积 4 万 华菱 海利大厦约2 栋 预估写字楼面积 6 万 总计 36 2 万 小结 小结 从上表可以看出 在未来 2 3 年内写字楼供应量在不断增大 已报建的写字楼货量大约 36 万 由于城市的快速 扩张及中心城区土地供应量有限 未来开发将呈现围绕中心城区向四周发展的趋势 4 4 长沙写字楼分布特点长沙写字楼分布特点 4 14 1集中区域 集中区域 长沙写字楼分布集中的区域按道路分最为集中的道路是五一路和芙蓉路 其次为韶山路 按行政区域划分最 集中的区域是芙蓉区 4 24 2CBDCBD 区域划定 区域划定 长沙高档写字楼绝大部分集中在 CBD 中央商务区 区内 是该片区成为长沙名副其实的 CBD 中央商 务区 CBD 中央商务区 范围目前划分为西面黄兴路 南面劳动路 东面车站路 北面八一路围合的区域 5 5 租赁市场租赁市场 5 15 1租金 物业管理费水平租金 物业管理费水平 楼盘名称楼盘性质位置物业管理费租金总计月费用 亚大时代专业写字楼五一大道与韶山北路交 口西北角 4 6 元 月 不含空调 电费 2 0 元 天 64 6 元 月 恒隆商务大 厦 专业写字楼五一大道蔡锷路交叉口 东北角 2 2 元 月1 6 元 天 50 2 元 月 第一大道专业写字楼五一大道 百盛广场2 32 元 月1 5 元 天 47 3 元 月 平和堂商务 大厦 专业写字楼五一大道黄兴路交叉口 东南角 3 元 月1 6 元 天 51 元 月 名汇达商务 楼 专业写字楼五一大道2 5 元 月1 2 元 天 38 5 元 月 联合商厦商住楼五一大道1 5 元 月1 0 元 天 31 5 元 月 建鸿达现代 城 商住楼芙蓉路与展览馆路交叉 口东北角 1 7 元 月1 0 元 天 31 7 元 月 金源大酒店酒店写字楼芙蓉路摩天轮旁自交电费 2 8 已经含空 调 2 8 元 天 74 元 月 新世纪大厦专业写字楼芙蓉路新世纪体育中心2 元 月1 6 元 50 元 月 S 楼东广场天 通程国际大 酒店 酒店写字楼韶山北路 159 号20 元 月 不含空调 电费 3 8 元 天 134 元 月 维一星城国 际 商住写字楼韶山北路2 6 元 月1 1 元 天 35 6 元 月 湖南文化大 厦 专业写字楼韶山北路3 0 元 月2 0 元 天 63 元 月 顺天国际财 富中心 专业写字楼芙蓉中路 368 号2 8 元 月1 6 元 天 51 8 元 月 从上图可以看出长沙写字楼的租金与物业管理水平明显分为三个档次 从上图可以看出长沙写字楼的租金与物业管理水平明显分为三个档次 第一档次 酒店写字楼第一档次 酒店写字楼 该档次的写字楼租金最高 租金达到 74 元 月 134 元 月 代表项目有 通程大酒店 金源大酒店等 第二档次 高级专业写字楼第二档次 高级专业写字楼 该档次的写字楼租金达到 50 元 月 65 元 月 代表项目有 湖南文化大厦 亚大时代 顺天财富中心等 第三档次 普通专业写字楼及商住楼第三档次 普通专业写字楼及商住楼 该档次的写字楼租金为 30 元 月 45 元 月 代表项目有 维一星城国际 第一大道 建鸿达 现代城等 5 25 2出租率出租率 楼盘名称楼盘名称楼盘性质楼盘性质出租率出租率 亚大时代专业写字楼 92 恒隆商务大厦专业写字楼 70 第一大道专业写字楼 90 平和堂商务大厦专业写字楼 80 名汇达商务楼专业写字楼 85 联合商厦商住楼 90 建鸿达现代城商住楼 91 金源大酒店酒店式服务写字楼 92 新世纪大厦 S 楼专业写字楼 80 通程国际大酒店酒店式服务写字楼 90 维一星城国际商住写字楼 75 湖南文化大厦专业写字楼 80 顺天国际财富中心专业写字楼 80 从上表可以看出长沙写字楼出租率都比较高 基本都保持在从上表可以看出长沙写字楼出租率都比较高 基本都保持在 70 92 70 92 之间 该表中所列举写字楼物业为项目所选取的地段之间 该表中所列举写字楼物业为项目所选取的地段 比较好 具备一定知名度写字楼物业 比较好 具备一定知名度写字楼物业 5 35 3租金售价比 投资回报率租金售价比 投资回报率 楼盘名称售价租金年租金 出租率按 80 年投资回报率 亚大时代不卖2 0 元 天584 元 恒隆商务大厦4500 元 1 6 元 天467 元 10 3 第一大道4774 元 1 5 元 天438 元 9 1 平和堂商务大厦5400 元 1 6 元 天467 元 8 6 名汇达商务楼4200 元 1 2 元 天350 元 8 3 联合商厦4000 元 1 0 元 天292 元 7 3 建鸿达现代城3500 元 1 0 元 天292 元 8 3 金源大酒店不卖2 8 元 天817 元 新世纪大厦 S 楼5300 元 1 6 元 天467 元 8 8 通程国际大酒店不卖3 8 元 天1109 元 维一星城国际4000 元 1 1 元 天321 元 8 湖南文化大厦5200 元 2 0 元 天584 元 11 2 顺天国际财富中 心 4900 元 1 6 元 天467 元 9 5 从长沙写字楼的租金回报率来看 投资回报率在从长沙写字楼的租金回报率来看 投资回报率在 7 11 7 11 之间 投资写字楼资金回报率还是可观的 之间 投资写字楼资金回报率还是可观的 5 45 4长沙写字楼市场未来展望 长沙写字楼市场未来展望 1 1 泛珠江三角洲战略联盟的建立 沿海城市的一些高新技术产业和加工业陆续向湖南省这样的内陆省份转移 而蓬勃向上的 高新科技产业 正是房地产开发的原动力和推进器 房地产开发需要工业强有力的支撑 伴随泛珠三角区域合作的推进以 及中部崛起带来的经济发展机遇 预计今后将有大量的外地公司入湘 加上本土企业的快速成长 这些公司的进驻对写字 楼的需求将会增大 2 2 中央提出 中部崛起 战略的实施 为湖南的加速发展提供了强有力的政策支持 基础设施的建设一日千里 长沙作为省会 城市必将首先受益 在 长株潭一体化 的大背景下 随着长株潭融城战略的实施 必将给长沙写字楼市场带来 的一个发展契机 省内企业总部基地首选之地必为长沙 长沙选写字楼主要选择在 CBD 区域 3 3 长沙中心区域的土地开发已处于相对饱和状态 可供新开发土地量有限 即中心区域写字楼供应量有限 而其他区域的写 字楼与中心区域相比竞争劣势又十分明显 故在中心区域的写字楼价值愈见珍贵 4 4 在大背景看好的同时 也存在一定竞争压力 2006 年写字楼 商业供应量大幅上升 其销售及租赁面临一定压力 市场总结 市场总结 1 长沙写字楼市场近年来总体处于供需平衡状态 略有空置 市场处于不愠不火的平稳状态 从 2006 年长沙房地产市场多个大型专业写字楼的上马 写字楼上市体量增大 写字楼市场竞争压力增大 2 长沙写字楼主要分布在五一路 芙蓉路 韶山路 CBD 区域内 中心区域写字楼地块日益稀缺 且 价值呈上升趋势 3 租赁市场 根据市场调查 目前租赁市场租金在 1 元 天 2 元 天 与本项目同类地段专业写 字楼出租率都在 80 左右 投资回报率在 7 11 之间 租赁市场的投资回报的客观 长沙写字楼市 场还存在巨大潜力可挖 4 根据目前经济发展态势 预计未来纪念将有大量的外地公司入湘 加上本土企业的快速成长 写字 楼的市场需求将会增大 写字楼产品分析写字楼产品分析 一 建筑造型 外立面一 建筑造型 外立面 建筑造型 建筑外立面是一个楼盘的外在形象 外在形象的好坏是客户对楼盘的第一印象 建筑造型与外立面的设计方案 和效果将直接影响 到客户的选购 也就是说直接影响到楼盘后期的销售 现将长沙写字楼市场知名写字楼外立面分等次述如下 第一等 外立面造型个性鲜明 时代感强烈 昭示性好 第一等 外立面造型个性鲜明 时代感强烈 昭示性好 主要有这几个楼盘为代表 中天广场 运达喜莱登 第一大道 设计公司 设计公司 此三家写字楼设计方分别是 此三家写字楼设计方分别是 楼盘名设计商 中天广场浙江省建筑设计院 运达广场美国史塔宾建筑事务所 第一大道澳大利亚 GHD 公司 化工部长沙设计院 第二等 昭示性稍弱 稍具个性 现代感鲜明 有写字楼感觉 第二等 昭示性稍弱 稍具个性 现代感鲜明 有写字楼感觉 上图分别为 恒隆国际 佳天国际 建鸿达 SOHO 第三等 中规中矩的设计 造型一般 时代感一般 没有太多特色 第三等 中规中矩的设计 造型一般 时代感一般 没有太多特色 该等写字楼造型主要有这个几个楼为代表 湘域中央 凯旋国际广场 汇富中心 该等写字楼造型主要有这个几个楼为代表 湘域中央 凯旋国际广场 汇富中心 外立面与建筑造型的昭示性与个性 对以下几个因素有影响 外立面与建筑造型的昭示性与个性 对以下几个因素有影响 1 同等前提条件下 昭示性越好 个性越强 销售价格往往要高些 2 同等前提条件下 昭示性越好 个性越强 企业入驻办公的兴趣越高 3 同等条件前提下 昭示性越好 个性越强 对写字楼后期的销售越有利 二 人 车流引导 广场面积二 人 车流引导 广场面积 在我们调研过程中发现 写字楼广场面积的大小 人车流的设计对写字楼的实用性影响比较大 在我们调研过程中发现 写字楼广场面积的大小 人车流的设计对写字楼的实用性影响比较大 在人 车分流引导上做的比较好 可以借鉴的项目有 建鸿达现代城 凯旋国际 在人 车分流引导上做的比较好 可以借鉴的项目有 建鸿达现代城 凯旋国际 人车分流 车流从合理的角度进出 不影响广场的使用 人车分流 车流从合理的角度进出 不影响广场的使用 在人 车流引导上影响了大楼使用的项目有 顺天财富中心在人 车流引导上影响了大楼使用的项目有 顺天财富中心 广场正中间雕塑下为一个地下停车场出入口 广场内总是车进车出 影响到大楼人员的出入 且车辆总是停放在门口四周 广场正中间雕塑下为一个地下停车场出入口 广场内总是车进车出 影响到大楼人员的出入 且车辆总是停放在门口四周 一定程度上降低了大楼的综合办公品质 一定程度上降低了大楼的综合办公品质 广场面积 广场面积最大的为新世纪花苑 毗邻白沙广场 由于处于寸土寸金的中心路段 大部分写字楼广场面积都相对较广场面积 广场面积最大的为新世纪花苑 毗邻白沙广场 由于处于寸土寸金的中心路段 大部分写字楼广场面积都相对较 小 顺天财富有小 顺天财富有 20002000 平方米的园林生态广场 且都设置有室外临时停车位 毫无疑问 广场的面积越大 越能提升写字楼平方米的园林生态广场 且都设置有室外临时停车位 毫无疑问 广场的面积越大 越能提升写字楼 项目的综合品质 项目的综合品质 三 写字楼入口及大堂比较三 写字楼入口及大堂比较 写字楼大堂的装修档次以及大堂面积 层高是衡量写字楼综合素质的重要指标 通过本次调查 现将长沙市写字市场主要楼 盘入口及大堂情况统计如下 1 1人流入口方式人流入口方式 楼盘名称楼盘名称楼盘性质楼盘性质入口方式入口方式 亚大时代专业写字楼对开玻璃门 恒隆商务大厦专业写字楼自动玻璃门 第一大道专业写字楼对开玻璃门 平和堂商务大厦专业写字楼对开玻璃门 名汇达商务楼专业写字楼自动玻璃门 联合商厦商住楼对开玻璃门 建鸿达现代城商住楼对开玻璃门 金源大酒店酒店旋转门 新世纪大厦 S 楼专业写字楼对开玻璃门 通程国际大酒店酒店旋转门 维一星城国际商住楼对开玻璃门 湖南文化大厦专业写字楼对开玻璃门 顺天国际财富中心专业写字楼对开玻璃门 人流入口方式 除酒店式写字楼为旋转门外 其余多为自动玻璃门或对开玻璃门 门入口宽度根据楼栋体量大小有所调整 1 1大堂面积大堂面积 楼盘名称楼盘名称楼盘性质楼盘性质建筑面积建筑面积大堂面积大堂面积 平和堂专业写字楼 36000 约 400 平方米 联合商厦商住 35988 约 150 平方米 亚大时代专业写字楼 32546 约 500 平方米 新世纪大厦 S 楼专业写字楼约 35000约 800 平方米 建鸿达现代城商住 46000 约 150 平方米 顺天财富中心商住楼 78568 约 900 平方米 第一大道专业写字楼 39202 约 400 平方米 恒隆商务大厦专业写字楼 50000 约 300 平方米 维一星城国际专业写字楼约 48000约 600 平方米 湖南文化大厦酒店 45000 约 150 平方米 临时 湘域中央商住楼 45000 在售 凯旋国际专业写字楼 59725 在售 运达国际广场专业写字楼在售 预计 1000 平方以上 佳天国际新城专业写字楼 59906 在售 大堂面积约在 400 1000 平方米不等 大堂面积的大小与写字楼档次存在一定关系 大堂越大一般来讲 写字楼档次越高些 2 2大堂高度大堂高度 楼盘名称楼盘名称楼盘性质楼盘性质装修档次装修档次大堂高度大堂高度 亚大时代专业写字楼中高档约 1 2 米 恒隆商务大厦专业写字楼中高档约 8 米 第一大道专业写字楼中高档8 米 平和堂商务大厦专业写字楼中高档4 5 米 名汇达商务楼专业写字楼中档4 5 米 联合商厦商住楼中偏下6 米 建鸿达现代城商住楼中档4 5 米 金源大酒店酒店高档约 8 米 新世纪大厦 S 楼专业写字楼中高档约 15 米 通程国际大酒店酒店豪华约 12 米 维一星城国际商住楼中档约 8 米 湖南文化大厦专业写字楼中高档约 4 5 米 临时 顺天国际财富中心专业写字楼高档约 8 1 米 目前长沙市写字楼大堂高度一般在 8 米左右 奢华的在 12 15 之间 高档的在 8 12 米之间 普通的在 4 6 米之间 四 楼体结构 层数 层高 空调方式比较四 楼体结构 层数 层高 空调方式比较 结构直接影响到成本 层高是衡量写字楼办公舒适度的重要指标 楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型楼体结构楼体结构层数层数楼高楼高 m m 层高层高 m m 空调方式空调方式 亚大时代专业写字楼钢结构 31 3 中央空调 恒隆国际 大厦 专业写字楼框剪 2899 63 3 分户安装 第一大道专业写字楼框剪 20 3 3 中央空调 平和堂商专业写字楼框剪 26 3 中央空调 务大厦 运达国际专业写字楼框剪 28138 73 3 中央空调 湘域中央专业写字楼框剪 30 3 15 分户安装 新世纪大 厦 S 楼 专业写字楼框剪 20 3 2 分户安装 佳天国际 新城 专业写字楼框剪 28 3 2 中央空调 维一星城 国际 专业写字楼框剪 2899 73 2 分户安装 湖南文化 大厦 专业写字楼钢架 2799 83 6 中央空调 顺天国际 财富中心 专业写字楼框剪 2999 753 3 中央空调 凯旋国际专业写字楼框剪 3199 73 15 分户安装 新世纪大 厦 V 楼 专业写字楼框剪 28 3 5 中央空调 联合商厦商住楼框剪 30 3 分户安装 建鸿达现 代城 商住楼框剪 281053 2 分户安装 小结 小结 1 当大厦高度达到 100 米或以上时属于超高层建筑物 超高层建筑物在消防方面有更高的消防规格要求 即大厦高度达 到或超过 100 米会增加建筑成本 发展商可以通过控制大厦楼层数和层高来控制大厦高度 大厦楼层数建在 28 31 层之 间是即能增大建筑面又能把高度控制在 100 米内 因此长沙高度较高的写字楼楼层大部分都在 28 31 层之间 2 长沙写字楼平均层高为 3 23m 从上表可见文化大厦层高最高 达到 3 6m 安装中央空调吊顶后净高也达到 3 3 15m 这个高度给人感觉办公室很明亮 不会有压抑的感觉 在这样的环境下工作是很舒适的 恒隆商务层高虽然为 3 3m 但由于不是安装中央空调 安装的是分户集中式空调 吊顶不需要隐藏中央空调气管 因此在吊顶后净高也能达 到 3m 给人感觉很好 第一大道 亚大时代层高只有 3 m 大厦安装的中央空调系统 在吊顶后净高只有 2 6m 这高度 给人有一点压迫感 相对没那么舒适 3 商住楼空调系统安装的部是分户空调 专业写字楼大部分安装的是中央空调系统 其中恒隆国际大厦 湘域中央 凯 旋国际安装分户空调 分户空调运用时比较自主 有利于企业的加班需要 中央空调系统使用起来便利 且给人比较高 档的感觉 因此高档的专业写字楼一般都用中央空调系统 不足是运作时间固定 加班时间没有空调 4 几年前关于写字楼新风量的标准不是很高 但现在一些写字楼做到了每人每小时 36 到 40 立方米的新风量 这个新风 量的标准基本上跟国际接轨了 但是在加时空调方面 很多的写字楼的开发商配备空调主机的时候往往忽略了这一点 一般甲级写字楼的空调供应时间是 9 00 18 00 但由于由于跨国企业经常要与总公司开视频会议 而他们的时间住住是 下班以后 如欧洲开会是北京时间 17 00 以后 美洲 23 00 以后 如果没有 24 小时中央空调 企业要额外支付空调加 时费 一个 500 平方米的单元约需每小时 200 元的空调加时费 基本上在每个甲级写字楼每天都有公司提出加时申请 五 过道宽度比较五 过道宽度比较 楼盘名称楼盘名称楼盘性质楼盘性质标准层面积标准层面积过道宽度 过道宽度 m m 亚大时代专业写字楼 10091 8 恒隆国际大厦专业写字楼 14322 第一大道专业写字楼 1700 平和堂商务大厦专业写字楼 15001 8 名汇达商务楼专业写字楼 2 联合商厦商住楼 1 8 建鸿达现代城商住楼 12001 8 新世纪大厦 S 楼专业写字楼 2 通程国际大酒店酒店 2 维一星城国际商住楼约 1500 2 湖南文化大厦专业写字楼 17762 2 顺天国际财富中心专业写字楼 25001 8 从上表可见长沙写字楼过道宽度在 1 8 m m 2 2 m m 之间 六 内部商务配套 裙楼比较六 内部商务配套 裙楼比较 各档次写字楼楼梯内部商务配套比较 6 16 1酒店写字楼 以通程写字楼内部配套为典型案例 酒店写字楼 以通程写字楼内部配套为典型案例 通程写字楼 楼层楼层功能分布功能分布 43 45 46通程会所 41 42 总统套房 复式套房 39 40 行政楼层 38 非吸烟层 22 37 客房 12 20 写字楼 10 11 棋艺中心 9 健身中心 游泳池 8 桑拿按摩中心 7 通程夜总会 6 娱乐中心 桌球室 乒乓室 保龄中心 电子游戏 5 大宴会厅 国际会议中心 4 鹏程食府 3 金色家族名品中心 美容美发中心 2 食街 商务中心 银行 1 大堂吧 咖啡厅 6 26 2其余类型写字楼配套其余类型写字楼配套 专业写字楼自身配套主要为裙楼分布的配套 业态分布主要由招商结果而定 一般考虑为 中西餐厅 金融机构 名品店 大堂商务中心 休闲中心 SPA 馆 健身中心等 6 36 3同时专业写字楼主要以其良好的地段 依傍周边的成熟市场配套 同时专业写字楼主要以其良好的地段 依傍周边的成熟市场配套 比如 湖南文化大厦周边配套有 金融银行 建设银行 兴业银行 商业银行 交通银行 工商银行 中信实业银行 招商银行 湘财证券等 文化娱乐 湖南大剧院 湖南图书馆 湖南省新华书店 酒店餐饮 华天大酒店 通程大酒店 湘泉大酒店 皇朝世纪中西餐厅 锦瑞天园 冰火楼等 市政配套 湖南医科大学附属二医院 市妇幼保健院 大同小学 育英小学 长沙市 12 中 长沙市 6 中 地质中学等 商业网点 友谊商店 阿波罗商业城 家润多超市等 在这里 需要分析的主要是写字楼的裙楼层数与裙楼面积配比 裙楼使用率是需要我们关注的 楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积裙楼层数裙楼层数裙楼面积裙楼面积裙楼目前使用率裙楼目前使用率备注 备注 平和堂 90000 7 层 7400 平方米51800 商场 100 联合商厦 35988 1 6 层 80 亚大时代 32546 16 5 层5000 平方米 90 建鸿达现代城 46000 6 层 顺天财富中心 78568 4 层 第一大道 39202 5 层 恒隆国际大厦 50000 5 层 50 二层以上正招商 维一星城国际约 480005 层 90 湖南文化大厦 45000 4 层 湘域中央 45000 6 层 在售 凯旋国际 59725 5 层10000 平方米 运达国际广场5 层 新世纪大厦 S 楼 约 420005 层 900030 裙楼租金 普遍比 上面写字楼层高 例证 第一大道裙楼租金 2F 2 3 元 平 天 3F 2 0 元 平 天 4F 1 8 元 平 天 佳天国际新城 59906 3 层 在售 裙楼层数一般在裙楼层数一般在 3 73 7 层之间 由于所处地段都不错 只要租金合理 裙楼利用率都比较高 部分项目二楼以上出租率较低 层之间 由于所处地段都不错 只要租金合理 裙楼利用率都比较高 部分项目二楼以上出租率较低 这与租金 出租方式 业主单独出租 统一出租 周边人流量大小等有较大关系 这与租金 出租方式 业主单独出租 统一出租 周边人流量大小等有较大关系 七 楼宇面积与电梯配置研究七 楼宇面积与电梯配置研究 写字楼项目电梯设备配置情况一览表 写字楼项目电梯设备配置情况一览表 电梯品牌电梯品牌项目名称项目名称 建筑面积建筑面积 办公面积办公面积 单层面积单层面积 建筑层数建筑层数办公电梯办公电梯 电梯载重电梯载重 kgkg 每部载重每部载重 1000kg1000kg 电梯服电梯服 务的办公面积务的办公面积 运达国际 30000127928510006000 凯旋国际 5972518700720 5731310006233 新世纪 V 楼 4200030000140028410007500 佳天国际 599062330093228410005825 恒隆国际大厦 4984131480143228510006296 平和堂 3600036000150026610006000 联合商厦 305612290097030310007633 建鸿达现代城 4600030000120028510006000 顺天财富中心 78568 约 55000 250029810006875 三菱 三菱 第一大道 3920227200170020410006800 德国蒂森湘域中央 4500034300143030610005717 迅达亚大时代 325462632410093131150115076307630 富士达维一星城国际 48000 约 35000约 1500 28610005833 广州日立湖南文化大厦 45800 约 38000 17762751150115066096609 小结 小结 1 1 从上表可见长沙写字楼电梯品牌绝大部分为三菱电梯 三菱电梯所占份额达 70 多 2 2 经统计长沙写字楼平均每部电梯 载重 1000 kg 服务的办公面积为 6409 09 平方米左右 一般情况下 每部电梯 载重 1000 kg 服务的办公面积越小 电梯使用时所需等待的时间就越短 反之等待电梯时间就越长 从上表可见佳天国际新城 湘域中央 惟一星城国际项目里单个电梯服务的办公面积都比较小 因此在这些楼盘使用电 梯时需要等待的时间会比较短 而新世纪 V 亚大时代 联合商厦 的单个电梯服务的办公面积较大 因此在这些楼盘使 用电梯时需要等待的时间会比较长 3 3 电梯使用比较紧张的例子在联合商厦显得比较突出 作为一个写字楼 电梯的配置与电梯的等待时间 是企业入驻考 虑的重点因素 事关办公效率 因此电梯配置应当放到非常重要战略位置来考虑 它甚至可以决定一个写字楼的生死存 亡 八 标准层的设计方案对比八 标准层的设计方案对比 以下为长沙市场中的几个著名写字楼设计方案 以下为长沙市场中的几个著名写字楼设计方案 顺天财富中心标准层设计方案顺天财富中心标准层设计方案 湖南文化大厦标准层设计方案湖南文化大厦标准层设计方案 暗房暗房 暗房暗房 顺天国际财富中心和顺天国际财富中心和文化大厦平层布局存在不合理 顺天国际财富中心平层东边的过道影响到两个单位的采光面 顺天国际财富中心平层东边的过道影响到两个单位的采光面 文化大厦中间有三间暗房 如 果将电梯厅和消防楼梯安排到平层中间的位置 可减少或完全避免暗房的出现 因此在设计上应当慎重 尽量规避出现暗房 因此在设计上应当慎重 尽量规避出现暗房 第一大道标准层设计方案第一大道标准层设计方案 亚大时代设计标准层亚大时代设计标准层 这两个方案比较好的利用了地形 设计比较精巧 没有太多设计缺陷 恒隆国际标准层设计方案恒隆国际标准层设计方案 佳天国际新城写字楼设计方案佳天国际新城写字楼设计方案 佳天国际新城 恒隆国际大厦 每个标准层未有公共卫生间 各个最小间隔单位里都自带有洗手间 标准层设计方案是写字楼的灵魂 设计方案的影响到以下几个方面 标准层设计方案是写字楼的灵魂 设计方案的影响到以下几个方面 1 1 单间面积的大小 影响到销售总价 总价的高低 影响到销售速度的快慢 从目前情况来看 最小分割单间面积在单间面积的大小 影响到销售总价 总价的高低 影响到销售速度的快慢 从目前情况来看 最小分割单间面积在 9090 平平 方米左右 单间分割面积区间大多数在方米左右 单间分割面积区间大多数在 85 25085 250 平方米之间 平方米之间 2 2 单价面积的大小 结构的能否方便合并拆分 影响到办公的实用性 与出租的方便 单价面积的大小 结构的能否方便合并拆分 影响到办公的实用性 与出租的方便 3 3 设计方案还直接影响到建筑的实用性与分摊率 设计方案还直接影响到建筑的实用性与分摊率 4 4 写字楼应预留 写字楼应预留 可改造空间可改造空间 由于新建筑技术和开发理念层出不穷 也许在今天还是很先进的产品过十年之后便成了落 由于新建筑技术和开发理念层出不穷 也许在今天还是很先进的产品过十年之后便成了落 后产品 因此为将来预留出足够的后产品 因此为将来预留出足够的 可改造空间可改造空间 这样的写字楼才称得上是 这样的写字楼才称得上是 成长型建筑成长型建筑 十 停车位比较十 停车位比较 建设 年份 楼盘名称物业类型建筑面积容积率停车位数建 面车位比备注 98 年平和堂写字楼 89000400 223 1与商场共用 02 年联合商厦商住楼 3056111150 地下三层车库 204 1 03 年亚大时代写字楼 32546 167 94 96 三层地下车库及 地面停车位 339 1 03 年新世纪大厦 S 楼写字楼约 350001000 地下一层车库 35 1与住宅小区 共用停车位 03 年建鸿达现代城商住楼 460009 74 150 地下二层车库 307 1 03 年顺天财富中心写字楼 785689 93240 327 1 04 年第一大道写字楼 392027 9180 218 1 04 年恒隆国际大厦写字楼 5000011 11200 地下三层车库 250 1 04 年维一星城国际写字楼约 48000 240 200 1 04 年湖南文化大厦写字楼 4580013 8260 地下三层车库 176 1 05 年湘域中央写字楼 450001000 45 1与后期住宅 共