第九章建筑装饰装修法律问题ppt课件.pptx

第九章建筑装饰装修相关法律实务 导读 AAA房地产开发有限责任公司在重庆江北区的 AAA城市花园 高档住宅小区项目终于顺利竣工 销售情况也非常好 部分业主已顺利接房 接下来就是装饰装修了 作为公司员工 小芳以优惠价格买了一套小户型 眼下正忙着装修呢 一天 在装修过程中 卧室的玻璃突然爆裂 砸伤了路人甲 纠纷就此开始 本章应注意的问题 1常见的不规范不合法装饰装修行为带来的法律纠纷2当事人对装饰装修风格的不同理解带来的纠纷3装饰装修合同的订立与履行过程中需要特别注意的法律事项4装饰装修质量问题引起的法律纠纷 本章涉及的法律 法规 规章 建筑法 安全生产法 建设工程质量管理条例 建设工程安全生产管理条例 建筑工程施工许可管理办法 住宅室内装饰装修管理办法 第一节概述 一 建筑装饰装修概念为保护建筑物的主体结构 完善建筑物的物理性能 使用功能和美化建筑物 采用装饰装修材料或饰物对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程 主要表现 开凿墙体 楼地面 移动窗位置 拆改承重或非承重结构 增设房屋分隔结构 改善房屋外观及装饰室内布局等行为 二 建筑装饰装修立法的必要性 一 规范建筑装饰装修行业管理 保障业主权益 二 规范业主装饰装修活动 保障第三人权益 三 解决装饰装修合同纠纷 保障合同各方合法权益 三 常见的不规范装饰装修行为 一 墙梁装修 墙梁在实际建筑结构中具有重要作用 对墙体的无端破坏不但会对房屋的整体结构 美观造成损害 还会给房屋的安全带来严重威胁 二 房屋特定功能区域装修 厨房 卫生间 房屋的各种管道等 三 楼地面装修 楼板面过重荷载 楼面打射钉 下层住户打洞吊顶 阳台的负荷 第二节建筑装饰装修申报及物业管理法律关系 一 关于 住宅室内装饰装修管理办法 性质 部门规章实施时间 2002年5月1日制定机关 建设部 2008年后为住房和城乡建设部 立法目的 为加强住宅室内装饰装修管理 保证装饰装修工程质量和安全 维护公共安全和公众利益 主管部门 国务院建设行政主管部门 省 自治区人民政府建设行政主管部门 直辖市 市 县人民政府房地产行政主管部门 适用范围 一 适用行为 1 城市从事住宅室内装饰装修活动 2 实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理 不限于城市 二 住宅室内装饰装修内涵 是指住宅竣工验收合格后 业主或者住宅使用人 以下简称装修人 对住宅室内进行装饰装修的建筑活动 三 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理 按照 建设工程质量管理条例 执行 四 非住宅 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下 可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行 其他非住宅装修呢 二 住宅室内装饰装修的申报 一 申报登记装修人应当向物业管理企业或者房屋管理机构 以下简称物业管理单位 申报登记 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修 应当取得业主的书面同意 住宅室内装饰装修管理办法 第13条 二 申报登记时应的材料 住宅室内装饰装修管理办法 第14条 1 房屋所有权证 或者证明其合法权益的有效凭证 2 申请人身份证件 3 装饰装修方案 4 变动建筑主体或者承重结构的 需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 成都茶楼装修成都网吧装修0仐摋厹 5 涉及本办法第六条行为的 需提交有关部门的批准文件 涉及本办法第七条 第八条行为的 需提交设计方案或者施工方案 6 委托装饰装修企业施工的 需提供该企业相关资质证书的复印件 7 非业主的住宅使用人 还需提供业主同意装饰装修的书面证明 三 物业管理单位的义务 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业 四 装修人的义务 装修前 应当告知邻里 五 住宅室内装饰装修管理服务协议1 协议签订主体 装修人 或者装修人和装饰装修企业 与物业管理单位 2 应当包括的内容 1 装饰装修工程的实施内容 2 装饰装修工程的实施期限 3 允许施工的时间 4 废弃物的清运与处置 5 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求 6 禁止行为和注意事项 7 管理服务费用 8 违约责任 9 其他需要约定的事项 案例9 1 张某2004年7月购买了一套复式住宅商品房 交房后 张某认为该商品房的厨房和客厅的位置不尽如人意 于是在未向任何部门登记的情况下 将厨房和餐厅位置互换 为此还将楼梯旁的墙体敲掉 2004年10月 物业公司发来了通知 说张某敲掉了房屋的承重墙 又改变了房屋的结构 要对张某罚款10万元 请问 张某的装修是否违法 物业公司是否有权对张某罚款 本案涉及以下四个问题 一 房屋装修手续问题 二 房屋墙体变动问题 三 房屋结构布局变动问题 四 物业公司处罚权问题 从建筑学原理上分析 拆除承重墙会改变楼房的承力设计 使楼房的受力能力减弱 严重影响楼房的安全 因而承重墙在任何情况下都不允许自行拆除 而非承重墙如果仅属于室内的分割墙 可以拆除 但如果属于外墙立面 由于影响到整个楼房的外表美观 在没有经过有关部门批准的情况下 也不允许私自拆除或开立门窗 一 住宅装修未履行手续的法律责任对于住宅装修 业主或住宅使用人未申报登记擅自进行住宅室内装饰装修活动的 应由城市房地产行政主管部门责令改正 并处500元以上1000以下的罚款 住宅室内装饰装修管理办法 第35条 二 房屋墙体变动问题未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 不得变动建筑主体和承重结构 未经城市规划行政主管部门批准 不得改变住宅外立面 不得在非承重外墙上开门 窗 建设部 住宅室内装饰装修管理办法 第5条第1项 第6条第2项 随意拆除 改造墙体将承担相应的法律责任 三 房屋结构布局变动问题禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 未经燃气管理单位批准不得拆改燃气管道和设施 建设部的 住宅室内装饰装修管理办法 第5条第2项 第6条 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间的 或者拆除连接阳台的砖 混凝土墙体的 对装修人处5百元以上1千元以下的罚款 对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款 擅自拆改供暖 燃气管道和设施的 对装修人处5百元以上1千元以下的罚款 建设部的 住宅室内装饰装修管理办法 第38条第1项 第3项 四 物业公司处罚权问题1 罚款的性质 行政处罚行为 应由法律规定的部门或有权部门授权的机构来实施 2 物业管理公司的性质 是接受业主或者业主委员会的委托 根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业 它的行业主管部门是各省市的房地产管理局 其本身并没有行政处罚权 3 业主违法装修 应由城市房地产行政主管部门责令改正 并处罚款 住宅室内装饰装修管理办法 第38条 第三节建筑装饰装修合同 一 订立装饰装修合同应注意的问题 一 查验装修合同当事人的身份 二 写明居室装修施工内容及承包方式 三 写明工价 付款方式和工期 四 详细写明有关材料供应的约定内容 五 质量竣工验收标准应依法定标准 六 应当明确违约责任 纠纷处理方式 二 装饰装修合同诉讼中应注意的问题 一 裁判标准需第三方协助鉴定 二 技术服务机构证明不能作为法庭证据 三 装修诉讼不存在双倍赔付 案例9 2 2010年11月 陈某承揽装修业主王某房屋之二楼室内的泥水装修工程 其后 陈某将其中铺贴瓷砖的装修业务交给徐某做 徐某则雇佣山某等人对房屋进行泥水装修 2010年11月8日 山某在铺盖地砖进行放线时 因拉线扯钉致钉子反弹伤到其左眼 后经医院诊治出院 定为十级伤残 山某认为 王某与陈某之间存在建筑装修工程意义上发包与承包的法律关系 陈某作为实际装修施工人 没有建筑主管部门颁发的相应资质 依据最高人民法院 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 第11条第2款之规定 雇员在从事雇佣活动中因安全生产事故遭受人身损害 发包人 分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的雇主没有相应资质或者安全生产条件的 应当与雇主承担连带赔偿责任 遂于2010年12月就赔偿事宜将徐某 陈某 王某列为共同被告向人民法院起诉 要求对其伤害承担责任 本案主要涉及以下四个方面的问题 一 普通家居装修合同性质的确定 二 家居装修单位的资质问题 三 安全生产事故的确定 四 山某与徐某 陈某 王某关系之认定 一 普通家居装修合同性质的确定建筑工程承包合同or加工承揽合同 建筑装修工程涉及面广 施工较为庞杂 法律 法规对建筑工程承包合同主体资质 项目的报批及合同的履行程序等都做了严格和细致的规定 加工承揽合同 是指承揽人按照定作人的要求完成工作 交付工作成果 定作人给付报酬的合同 承揽合同包括加工 定作 修理 复制 测试 检验等工作 本案中 王某作为定作人将其场所内二楼的地面及墙面瓷砖铺贴工作委托给陈某从事 该工作具有一定的技术性 不同于单纯提供劳务 也不同于规范性的建筑装修工程施工活动 其工作的实质是一项提供工作成果的加工承揽活动 而非建设工程发包与承包关系 二 家居装修单位的资质问题一般而言 下列装修施工应委托具有相应资质的装饰装修企业承担 1 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的 2 装修人在住宅室内装饰装修过程中涉及下列行为的 a搭建建筑物 构筑物 b改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 c拆改供暖管道和设施 d拆改燃气管道和设施 3 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 4 改动卫生间 厨房间防水层的 除上述四种情形外 装修人的装修活动 不必须 委托具有相应资质的装饰装修企业 三 安全生产事故的确定我国 安全生产法 的规定 安全生产的基本要求为 1 企业必须按照国家的法令和规定进行建设 并取得有关部门颁发的生产许可证 2 在资金允许的前提下 尽量采用先进技术 实现机械化和自动化生产 对危险岗位实行无人操作或远距离控制 3 选择符合安全要求的生产设备 4 创造良好的作业环境 5 有严密的管理制度 切实可行的岗位责任制和安全操作规程 6 工人上岗前必须经过良好的教育和培训 总结 安全生产事故多指企业在从事生产经营活动导致的意外人身伤亡 且该意外情形之发生往往与企业的生产经营不符合上述安全生产条件有关 四 山某与徐某 陈某 王某关系之认定1 原告山某系被告徐雇佣的工人 且原告是在从事雇佣工作中所受的伤害 因此徐某作为雇主应当对原告的损失承担全部赔偿责任 2 被告陈某作为该装修工程的承揽人 对其承揽的工作及现场负有直接的管理义务 由于其疏于管理导致原告在从事装修活动过程中遭受人身损害应负连带责任 3 王某与陈某之间的关系是定作人与承揽人之间的关系 陈某承揽过程中 对第三人造成损害或者造成自身损害的 定作人不承担赔偿责任 但定作人对定作 指示或者选任有过失的 应当承担相应的赔偿责任 本案中 王某并不具备 定作 指示 选任 的过失 因此无需对承揽人及其雇佣工人的自身损害承担连带赔偿责任 业主选择个体装修从业者面临诸多风险1 个体从业者人员不固定 流动性强 施工质量和保修等难以保证 2 业主与个体从业者之间是否能够被依