开发商拿地成本分析-管理论文

开发商拿地成本分析开发商拿地成本分析 管理论文管理论文 开发商拿地成本分析 一 土地开发成本构成 1 土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资 树木青苗补偿费 土地附加物补偿费 土地 补偿费及迁坟 鱼塘 养殖场的拆迁赔偿费等 旧城区开发含动迁户临时安置的 安置费 自行安置的补助费 私房征购费等 2 土地购置费 双方在土地交易中发生的价款 3 出让金 国家收取的款项 包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分 4 七通一平费 指开发区内的市政工程建设费 包括开发区内的供水 供电 排洪 排污 供气 通讯及道路建设费用 这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种 归集并 计算出单项总造价后 按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工 计算时计入 利息 七通一平费用单独施工 计算时计入 5 耕地占用税 6 耕地开垦费 7 征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用 包括管理人员工资 生产工人 辅助工资 工资附加费 办公费 差旅费 职工教育费 固定资产使用费 检验试 验费 劳保技安费等 8 占耕地教育附加费 9 新增建设用地有偿使用费 10 南水北调费 11 新菜田开发基金 12 出让金业务费 13 契税 14 利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的 所以开发工程的贷款利息 应以复利计息计人成本 二 建筑及安装工程费 1 建筑及安装工程费 指新建全部建筑物 构筑物的施工及设备购置费用 主要包括 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅 助工人的基本工资 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料 其它材料 结构物及零件的成本 以及周转材料的摊销费 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用 包括折旧费 大修费 附属工 具费 动力及燃料费等 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用 主要包括 工作人员工资 工资附加费 办公费 差旅费 检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费 供热及换热站 供电设备 安装 外接及配电室 配电箱费用 电梯 2 小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校 幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房 保安监控室 居委会 商店 停车场 洗车场 其他服务设施 3 小区内公共设施配套工程建设费 单指工程施工费用 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水 排污管道 供水管道 二次加压 监控系统 供电线路 路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林 绿化 三 基础工程费 主体工程基础费用 四 城市基础设施配套费 1 渣土费 2 人防费 3 中学增建费 4 城市基础设施配套费 5 旧城改造费 6 公建地费 7 墙改费 8 便道占用费 9 环境保护监察费 10 城市绿化费 五 前后期费用 1 勘察设计费 2 监理费 3 招标费 4 质检费 5 测量 放线费 6 价格评估费 7 综合开发管理费 8 房屋所有权登记费 9 房屋所有权登记工本费 10 物业前期费 11 散装水泥限袋费 12 工程质量监督费 13 工程造价管理费 14 安全监督费 15 劳动定额测定费 16 外省承包工程管理费 17 施工图纸审查费 18 预算费 19 施工噪音管理费 20 专家评审费 六 预备费 1 热力补贴费 2 供暖 3 煤气集资 4 煤气施工 5 供电 6 供水外接 7 排污费 七 经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用 1 监察审计费 2 资质年审费 3 营业执照年审费 4 治安费 5 卫生费 6 行业管理部门培训费 7 城市交通集资费 8 报刊费 9 街道管理费 10 计划生育管理费 11 社会统筹 12 教育基金 八 贷款利息 项目贷款或投资款项的计息 各银行是以复利计息的 九 不可预见费 十 销售 广告费 1 销售提成费用 2 广告费 3 销售营业税 十一 各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税 工商统一税 企业所得税 印花税等 十二 总投资额 十三 利润额 房屋开发成本的核算 来源网络 一 开发房屋的种类及其核算对象和成本项目 房屋的开发 是房地产开发企业的主要经济业务 开发企业开发的房屋 按其用 途可分为如下几类 一是为销售而开发的商品房 二是为出租经营而开发的出租 房 三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房 此外 有的开发企业还受 其他单位的委托 代为开发如职工住宅等代建房 这些房屋 虽然用途不同 但 其所发生的开发费用的性质和用途 都大体相同 在成本核算上也可采用相同的 方法 为了既能总括反映房屋开发所发生的支出 又能分门别类地反映企业各类 房屋的开发支出 并便于计算开发成本 在会计上除设置 开发成本 房屋开发成本 账户外 还应按开发房屋的性质和用途 分别设置商品房 出租房 周转房 代建房等三级账户 并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核 算 企业在房屋开发过程中发生的各项支出 应按房屋成本核算对象和成本项目进 行归集 房屋的成本核算对象 应结合开发地点 用途 结构 装修 层高 施工 队伍等因素加以确定 1 一般房屋开发项目 以每一独立编制设计概 预 算 或每一独立的施工团预算 所列的单项开发工程为成本核算对象 2 同一开发地点 结构类型相同的群体开发项目 开竣工时间相近 同一施工队 伍施工的 可以合并为一个成本核算对象 于开发完成算得实际开发成本后 再 按各个单项工程概预算数的比例 计算各幢房屋的开发成本 3 对于个别规模较大 工期较长的房屋开发项目 可以结合经济责任制的需要 按房屋开发项目的部位划分成本核算对象 开发企业对房屋开发成本的核算 应设置如下几个成本项目 1 土地征用及拆迁补偿费或批租地价 2 前期工程费 3 基础设施费 4 建筑 安装工程费 5 配套设施费 6 开发间接费 其中土地征用及拆迁补偿费是指 房屋开发中征用土地所发生的土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费 以及有 关地上 地下物拆迁补偿费 或批租地价 前期工程费是指房屋开发前期发生的 规划设计 项目可行性研究 水文地质勘察 测绘等支出 基础设施费是指房屋 开发中各项基础设施发生的支出 包括道路 供水 供电 供气 排污 排洪 照 明 绿化 环卫设施等支出 建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工 程施工图预算内的各项费用支出 包括设备费用 配套设施费是指按规定应计 入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房 水塔 居委会 派出所 幼托 消防 自行车棚 公厕等支出 开发管理费是指应由房屋开发成本负担的 开发间接费用 二 房屋开发成本的核算 一 土地征用及拆迁补偿费或批租地价 房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价 能分清成本核算对 象的 应直接计入有关房屋开发成本核算对象的 土地征用及拆迁补偿费 成本项 目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 银行存款 等账户的贷方 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费 如分不清成本核算对象的 应先将其支出先通过 开发成本 自用土地开发成本 账户进行汇集 待土地开发完成投入使用时 再按一定标准 将其分配记入有关房屋开发成本核算对象 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 开发成本 自用土地开发成本 账户的贷方 房屋开发占用的土地 如属企业综合开发的商品性土地的一部分 则应将其发生 的土地征用及拆迁补偿费 先在 开发成本 商品性土地开发成本 账户进行汇集 待土地开发完成投入使用时 再按一定标 准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 开发成本 商品性土地开发成本 账户的贷方 如开发完成商品性土地已经转入 开发产品 账户 则在用以建造房屋时 应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房 屋开发成本核算对象 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 开发产品 账户的贷方 二 前期工程费 房屋开发过程中发生的规划 设计 可行性研究以及水文地质勘察 测绘 场地 平整等各项前期工程支出 能分清成本核算对象的 应直接记入有关房屋开发成 本核算对象的 前期工程费 成本项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 银行存款 等账户的贷方 应由两个或两个以上成 本核算对象负担的前期工程费 应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本 核算对象的 前期工程费 成本项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 银行存款 等账户的贷方 三 基础设施费 房屋开发过程中发生的供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 绿化 环卫设施以 及道路等基础设施支出 一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的 基础设施费 成本项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 银行存款 等账户的贷方 如开发完成商品性土地 已转入 开发产品 账户 则在用以建造房屋时 应将其应负担的基础设施费 按 归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费 计入有关房屋开发 成本核算对象 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 开发产品 账户的贷方 四 建筑安装工程费 房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出 应根据工程的不同施工方式 采用不 同的核算方法 采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目 其建筑安 装工程支出 应根据企业承付的已完工程价款确定 直接记入有关房屋开发成本 核算对象的 建筑安装工程费 成本项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 应付账款 应付工程款 等账户的贷方 如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包 并将几个工程一并招标发包 则在工程完工结算工程价款时 应按各项工程的预 算造价的比例 计算它们的标价即实际建筑安装工程费 如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标 标价为1080 000元 这两幢商品房的预算造价为 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合计 1134 000元 开发商拿地成本分析 则在工程完工结算工程价款时 应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装 工程费 某项工程实际建筑安装工程费 工程标价 该项工程预算造价 各项工程预算造 价合计 设例中 101 商品房 1080000元 630000元 1134000元 600000元 102 商品房 1080000元 504000元 1134000元 480000元 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目 其发生的各项建筑安装 工程支出 一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的 建筑安装工程费 成本 项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 库存材料 应付工资 银行存款 等账户的贷方 如果开发企业自行施工大型建筑安装工程 可以按照本章第二节所述设置 工 程施工 施工间接费用 等账户 用来核算和归集各项建筑安装工程支出 月末 将其实际成本转入 开发成本 房屋开发成本 账户 并记入有关房屋开发成本核算对象的 建筑安装工程费 成 本项目 企业用于房屋开发的各项设备 即附属于房屋工程主体的各项设备 应在出库交 付安装时 记入有关房屋开发成本核算对象的 建筑安装工程费 成本项目 并记 入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 库存设备 账户的贷方 五 配套设施费 房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设 施支出 在具体核算时 应根据配套设施的建设情况 采用不同的费用归集和核 算方法 1 配套设施与房屋同步开发 发生的公共配套设施支出 能够分清并可直接计入 有关成本核算对象的 直接记入有关房屋开发成本核算对象的 配套设施费 项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 应付账款 应付工程款 等账户的贷方 如果发生的配套设施支出 应由两个或两个以上成 本核算对象负担的 应先在 开发成本 配套设施开发成本 账户先行汇集 待配套设施完工时 再按一定标准 如有关项目的预算成本或计划成本 分配记 入有关房屋开发成本核算对象的 配套设施费 成本项目 并记入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方和 开发成本 配套设施开发成本 账户的贷方 2 配套设施与房屋非同步开发 即先开发房屋 后建配套设施 或房屋已开发等 待出售或出租 而配套设施尚未全部完成 在结算完工房屋的开发成本时 对应 负担的配套设施费 可采取预提的办法 即根据配套设施的预算成本 或计划成 本 和采用的分配标准 计算完工房屋应负担的配套设施支出 记入有关房屋开 发成本核算对象的 配套设施费 成本项目 并记入 开发成本 房屋 开发成本 账户的借方和 预提费用 账户的贷方 预提数与实际支出数的差额 在配套设施完工时调整有关房屋开发成本 六 开发间接费 企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用 应先通过 开发间接费用 账户进行核算 每月终了 按一定标准分配计入各有关开发产品 成本 应由房屋开发成本负担的开发间接费用 应自 开发间接费用 账户的贷方 转入 开发成本 房屋开发成本 账户的借方 并记入有关房屋开发成本核算对象的 开发间接费 成本项目 三 房屋开发成本核算举例 如某房地产开发企业在某年度内 共发生了下列有关房屋开发支出 单位 元 101 102 152 182 商品房 商品房 出租房 周转房 支付征地拆迁费 100 000 80 000 结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000 开发商拿地成本分析 应付承包设计单位前期 工程费 30 000 30 000 30 000 30000 应付承包施工企业基础 设施工程款 90 000 75 000 70000 70000 应付承包施工企业建筑 安装工程款 600 000 480000 450000 450000 分配配套设施费 水塔 80 000 65 000 60 000 60 000 预提配套设施费 幼托 80 000 72 000 64 000 64 000 分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000 则在用银行存款支付征地拆迁费时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 180 000 贷 银行存款 180 000 结转出租房 周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 150 000 贷 开发成本 自用土地开发成本 150 000 将应付设计单位前期工程款入账时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 120 000 贷 应付账款 应付工程款 120 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 305 000 贷 应付账款 应付工程款 305 000 将应付施工企业建筑安装工程款入账时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 1980 000 贷 应付账款 应付工程款 1980 000 分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 265 000 贷 开发成本 配套设施开发成本 水塔 265 000 预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 280 000 贷 预提费用 预提配套设施费 280 000 分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时 应作 借 开发成本 房屋开发成本 272 000 贷 开发间接费用 272 000 同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账 四 已完房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房 代建房 出租房 周转房 应在竣 工验收以后将其开发成本结转 开发产品 账户 会计人员应根据房屋开发成本明 细分类账记录的完工房屋实际成本 记入 开发产品 账户的借方和 开发成本 房屋开发成本 账户的贷方 开发产品 账户应按房屋类别分别设置商品房 代 建房 出租房 周转房等二级账户 并按各成本核算对象进行明细分类核算 设 例中 应将完工验收的商品房 出租房 周转房的开发成本结转 开发产品 账户 的情方 作如下分录入账 借 开发产品 3 562 000 贷 开发成本 房屋开发成本 3 562 000 开发商拿地成本 浅析二 高价拿地规费繁多 被遮蔽的房价成本 张雷最近在北京朝阳区购进了自己的第二套住宅 与两年前他在同一区域所购 的第一套房子相比 这套房子已从7000元 平方米涨到了15000元 平方米 但他在 签订购房合同时发现 和自己2006年购买的房屋相比 15000元 平方米的高房价 并没有换来更高的房屋功能配置 房屋依旧是毛坯交房 水电气配套设施和以前一样 外墙还是文化石和涂料 甚 至连铝合金门窗也是相同的品牌 即使按照10 的原材料价格上涨速度 张雷也 不理解 这增加的8000元 平方米的钱到底花在了哪里 是流到了开发商的腰包 还是流向了何处 高房价未转化成开发商高收益 一般人倾向于认为 房价增加的部分 都变成了开发商的利润 但记者的调查表 明 高房价并没有人们想象的那样 转化为开发商的高收益 反而增加了开发商 的市场风险 记者查阅了两大龙头开发商万科A 000002 SZ 和保利地产 600048 SH 2005年 2008年的年报发现 万科从2005年 2007年的销售净利率一直维持在12 1 13 6 之间 2008年降至9 8 同样 保利地产2005年 2007年的销售净利率保持在 16 4 18 3 之间 2008年降至14 4 财务报表显示 开发商的主营业务利润率 毛利率 以及销售净利率 是呈不同程 度的下降态势 以万科为代表的龙头开发商 尽管在销售收入上逐年增加 但增 加幅度总体上呈下降趋势 且由于成本上涨幅度超过收入 导致营业利润水平趋 于走低 国家统计局数据却显示 2006年12月全国房价同比上涨了5 4 2007年12月全国 房价同比上涨10 5 即使是在金融风暴席卷全球的2008年 全国房价也有6 5 的涨幅 从上述数据也可以看出 从2005年开始的房价持续快速的增长 并没有真正转化 成企业的利润 反而因为房价过高影响了楼盘整体的消化速度 增加了企业运营 的风险 高地价的代价 据最近披露的一份报告称 在房地产开发企业的总成本构成中 土地成本所占比 例最高 为41 2 在房地产企业项目开发总费用支出中 流向政府的部分 即土 地成本加上总税收 所占比例为49 其中 地价占30 税费占19 从北京 上海 广州三个一线城市来看 流向政府的份额 上海的开发项目最高 为 65 其次是北京为48 广州最低 也达到了47 记者独家搜集到的一份万科2005年 2008年上海项目的土地成本构成 与这份报告的数据不谋而合 这份资料显示 2005年万科开发的上海红郡项目 楼面地价2200元 平方米 售价 为12000元 平方米 土地成本占售价的18 2006年 万科花园小城的土地成本占 比攀升至28 2007年开发的罗店项目 土地成本占比蹿至40 即使是2008年 通过低价收购获得的赵巷晶园项目 这一比例也维持在37 左右 而在同一区域 土地成本的增幅也保持了同样的水平 在近几年 土地成本所占比重过高已经是非常正常的现象 尤其是2006年以后 拿的地 此前的低成本土地基本已开发完毕 市场上以高价地为主 亚豪房地产 服务机构副总经理王英男告诉记者 记者在上海土地交易网上查到 上海宝山区顾村板块2003年4号公告8号地块也 就是现在的圣卡诺 铂庭项目 楼面地价为1773元 平方米 售价为6000元 平方米 土地成本占比售价比达到30 2005年成交的富长路地块上投佳苑项目 楼面 地价2356元 平方米 占比售价就上升至41 2007年 保利地产在同一区域获得 菊太路地块 楼面地价为5877元 平方米 而 2008年推出保利叶上海项目时售价为11000元 平方米 地价占比达53 保利地产在北京也遇到了同样的问题 以保利位于北京西三环的项目保利百合 为例 这个竞拍楼面地价超过7000元 平方米的项目 目前销售价14000元 平方米 土地成本占比售价也达到50 地价加上税费 占到项目开发销售成本的70 按照行业内的普遍标准 工程和配套费用占房价成本的1 3 那么 保利百合现有 售价几乎是零利润 房价飙升时 土地成本不断升高毋庸置疑 因为开发商拿地时 是基于房价未来 上升 以及总销售额的增长幅度来考量的 但是随着房价走入下行通道 这些已 经发生的土地成本支出必然会为后期运营带来巨大的风险 一位不愿透露姓名 的开发商向记者坦言 显然 开发商正在为高地价付出代价 这也就是部分开发商无法降价的主要原因 名目繁多的规费 在企业开发成本支出中还有一项重大支出 是企业缴纳的各项规费与税金 房地 产企业需要缴纳的税金包括企业所得税 土地增值税 营业税 契税 房产税及 城镇土地使用税等税种 如果加上土地出让金 流向政府的比例的确相当可观 按照上述报告的分析 流向政府的部分 房价成本中的税费占19 记者拿到了一家北京房地产开发公司缴纳规费的明细清单 该清单显示 在整体 开发运营的过程中 该开发商要向包括建委 规划局 民防办 气象局 环保局 绿化署等10个政府部门缴纳多项费用 这些费用包括大到城市基础设施建设费 其中城近郊区 包括东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 丰台 石景山区 住宅每 平方米160元 非住宅每平方米200元 包括地下面积 小到按投资额不同收取的 项目建议书 可研报告 编制费 金额从6元到250元不等 还有住宅项目三类防雷 装置要收取的每平方米0 8元的避雷检测费 但该公司不愿意透露项目加总的规 费总额 为了房屋的正常使用 开发商需要向自来水 电力 天然气 通信等市政工程企 业支付配套工程费用 以上海为例 电力配套的收费标准为外环内165元 平方米 外环外区域的全电缆入地费为140元 平方米 小区外架空区内入地费用为125元 平方米 此外 据业内人士称 水 电 气最后接入小区 一般还要向垄断企业缴 交一笔灰色费用 虽然这类费用是企业对企业 但由于这些市政公用企业基本都由以前的政府部 门改制而来的 天生的垄断优势让他们具有定价权 开发商没有还价能力 上述北京开发商还向记者透露了其公司开发的某别墅项目的成本比例 开发总 投入中 土地成本占51 市政配套费用占比1 政府税金 营业税及所得税 占 7 建安成本占21 也即是说 流向政府的比例达到59 该公司有关人士表 示 虽然这些数据只是项目个案 但大致符合这比例的项目非常多 尤其是 2007年拿下的高价地 成本全部转嫁到购房者 过高的土地成本和税费 开发商当然要转嫁给购房者 但是 如果说像张雷这样 的购房者承担了高房价 却没有获得比以前更高的配置 开发商也没有获得同等 比例的利润增幅 那么 推论只有一个 高出来的房价部分 就流向了开发商 消 费者之外的第三方 为了削减房价成本 有些地方的政府部门 在降低地价方面 正在尝试做出努力 阳光100置业集团董事长易小迪告诉记者 阳光100新近拿下的武汉地块地价只 有高峰时的1 3 其他费用都有不同程度的降低 北京更多通过招标的方式出让土地 即并非价高者得 价格只是获得土地的一个 要素 项目的开发理念 设计方案 甚至是绿色节能环保措施也进入到评标的最 后总得分 这样既保证可以保障项目的开发质量 同时也有助于控制地价 据记者了解 2008年上海市取消了包括 建设工程质量监督费 电梯生产许可 证审查检验费 建设工程规划许可证执照费 民防建设工程质量监督费 等多 项费用 同时企业所得税和增值税的预提征收 也调低了计税基数和预提征收比 例 很难说政府部门是本轮房价飙升的始作俑者 但确实是受益者 21世纪不动产 高级分析师孟奇告诉记者 地方政府在基础设施建设上的投入力度有目共睹 这样高强度的投资也应该拉动土地的级差地租相应上升 但楼市健康的标准应 是让 居者有其屋 居者优其屋 房价不是不能涨 但是购房者总是希望自己多 付出的金钱 能够更多地使用在自己所购买的产品上 而不是脚下的土地上 业内专家表示 目前政策的调整并没有涉及到根本问题 没有涉及到房地产业制 度层面的改革 基本上属于政策的微调 全国工商联房地产商会会长聂梅生认为 要解决中国房地产的土地制度问题 首先涉及到地方财政收入 进而涉及中央 财政和地方财政的权益分配问题 这都是深层次的改革问题 不动这些问题 房 地产业就很难有根本性的改变 孟奇还认为 应该通过多方面的努力共同把房价稳定到合理水平 一方面企业应 该合理控制利润 另一方面 地方政府也应该控制地价过快上涨 进一步完善房 地产税费体系 当前减税也还有余地 开发商成本再辨析 房产 暴利 的关键并不在成本 作者 陈淮 来源 经济参考报 为什么在市场成交量大幅下降时 房价下降的程度远不如人们想象的那样大 在呼吁开发商公布成本时 究竟所要公布的是什么成本 价格降到了成本之下 是否意味着这些企业在做 赔本买卖 都说地方政府 以地生财 那么土地出让收入干什么用了 2009年两会前后 房价降价空间还有多大 的问题再成热点 但在有关讨论中 关于开发商是否有 暴利 其成本几何等方面的意见仍是莫衷一是 许多从生活 经验而来的简单判断实际上在一定程度地掩盖了客观本质 因此 有必要从房地 产经济学的角度再做辨析 一 房地产 暴利 的关键并不在成本 很多人把房价是否 到底 的判断建立在房价和成本的比较上 一段时期来 要求 开发商公布成本的呼声一直比较强烈 2008年下半年以来 也确有开发商信誓旦 旦地公布了自己楼盘的成本 以示几无降价空间 我们基本可以假定 公布成本的开发商并未蒙人 资料显示 我国房地产业平均 的毛利润率为8 10 相当多的中小开发商的利润率还远达不到这个水平 但那些坦然公布成本 的开发商显然有意无意地掩盖了一个相当多人忽略的事实 这个事实就是 开发 商的利润 甚或说 暴利 并非仅仅来自于房价与成本的差距 在更大程度上 开 发商的利润来源于开发过程的金融杠杆 房地产的成本利润率并不很高 但这并不意味着开发商无厚利 甚或暴利可图 我们假定 建造某一楼盘所需的土地成本 原材料成本 人工成本 管理成本 以 及融资成本等合计的总成本确确实实需要1亿元 总售价为1 1亿元 那么这个项 目的毛利润率仅为10 但秘密在于 这1亿元的总成本中 开发商的自有资金投 入 可能只有2000万元 其余资金来自银行的开发贷款 购房人的按揭贷款等 显然 即使该项目的毛利润率只有10 开发商的自有资金利润率也可达50 在2007年的一段时期内 由于房地产市场销售火爆 销售周期很短 一些开发商 采取了 五个果三个盖 的资金策略 不断用后期预售房款投入前期项目 通过加 速资金周转 大大提高了资金利用率 从而也就进一步提高了自有资金的回报率 开发商 暴利 的秘密就在于此 动用信贷等金融杠杆和 透支炒股 的道理是一 样的 只要利润率为正 金融杠杆就可以成倍地放大投资者的收益水平 金融杠杆可以成倍地放大投资者的收益 当然也同样可以成倍地放大投资者的 亏损 在上述例子中 如果总售价低于总成本 楼盘或者会由于缺乏后续资金而 变成 烂尾楼 或者得由开发商从自有资金中承担巨额亏损 这就是为什么在市 场成交量大幅下降时 房价下降的程度远不如人们想象的那样大的原因 依靠 公布成本 所能开掘出的降价空间其实很有限 二 重置成本才是房地产业的真实成本 开发商的 暴利 其实还有一个重要来源 这就是土地升值 假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的 到销售 时 同样土地的楼面价可能涨到了5000元 这时如果开发商以5000元的楼面价计 算成本并确定房价 的确可以获得惊人的 暴利 但请注意 在经济学意义上 土地溢价所带来的每平方米3000元利润 其实只是 财务意义上的利润 也就是核算单个项目时的利润 而并非开发商的真实利润 因为除非开发商从此洗手不干 退出房地产业 否则这3000元并不是开发商的钱 并不能装到开发商口袋里 因为开发商要进行 再生产 就必须按现价的5000 元楼面价重新购入土地 为了进行再生产而按照现价重新购入相同生产要素所支付的代价 称为 重置成 本 在经济学意义上 最初购入土地时的成本只是财务成本 依照这个成本核算 的利润只对税务局收税有意义 对房地产企业的股东来说 这部分 收益 并不能 作为 利润 分掉 很多人在呼吁开发商公布成本时 并没有真正弄明白所要公布的是什么成本 其 实 开发商最初的土地购入成本 也就是财务成本 在判断房价有无下跌余地时 并无多少意义 房地产企业也是企业 在市场经济条件下 企业必须按照重