城市主场行销策划报告.ppt

阿基米德 给我一个支点 我可以撬起整个地球 坤城支点营销论 城市主场 你的支点在哪 坤城地产营销之 城市主场 项目推广销售策划 2011 10 25 坤城地产 支点营销 解读 城市主场 寻求着力点 我们需要一根 足够长的杠杆 支点在哪 如何突破 阿基米德的把戏 解读 城市主场 寻求着力点 解读 城市主场 寻求着力点 市场状况 漫画图示 解读 城市主场 寻求着力点 市场状况综述 1 国家楼市政策日益趋紧2 市场疲软 一二线城市楼市成交量下滑3 居民购房热情不高 市场信心不足4 楼市竞争加剧 风险加大 解读 城市主场 寻求着力点 新兴楼市状况 解读 城市主场 寻求着力点 规划分析 解读 城市主场 寻求着力点 优劣势总结 SWOT分析 规划合理 适度超前 符合未来市场发展的潮流 3000平米主题配套景观 每层200平米超长景观连廊 一流的创新设计 6000平米商业空间 衣食购住玩50米生活半径 企昇茂业公司数年建筑经验 建筑品质一流 解读 城市主场 寻求着力点 全部为27层以上高层产品 5 0的容积率 市场接受度目前不高 3 5万建面 属于较小规模 无震撼市场的影响力 属于单体建筑形态 没有配套景观 临街而建 噪音灰尘严重 解读 城市主场 寻求着力点 片区居住环境比较成熟 有一定的人气基础项目所在区域交通便利 一二线城市限购 导致资金流向 新兴在外从商或者打工回乡置业的比例会加大 解读 城市主场 寻求着力点 政策压力加大 市场需求备受压抑 市场热情不高 竞品分流大批客户 目前新兴市场供应量较大大 造成市场竞争加剧 瓜分有限份额 解读 城市主场 寻求着力点 解读 城市主场 寻求着力点 项目价值点提炼 地块区位 稀缺的老城地块生活配套 特有的体育配套景观优势 时尚的河畔美宅商业配套 特色的主题商业 我们需要一根 足够长的杠杆 这个杠杠一头是我们的目标人群的需求 一头是是项目的价值点和诉求点 因此只有这个杠杠足够 长 时 市场就会被撬动 我们需要一根 足够长的杠杆 目标人群特征 客户描述 本案重点目标客户集中在新兴城区 有稳定工作和收入的人群 眼光具有前瞻性 有投资意识 看重新兴的发展 认同该区域未来的价值 我们需要一根 足够长的杠杆 目标人群 核心客户群 重点客户群 拓展客户群 私营企业主政府机关公务员教师 医生 律师等企事业单位人员为子女寻求优质生活资源的客户群周边县市高收入人群 在外地务工 经商人士各大型企业派驻新兴的管理人员在新兴有重要商业投资的外地人士 其他城市隐性高收入者投资客 我们需要一根 足够长的杠杆 目标客户群需求分类 刚需型 初次置业 或者是在新兴城区初次置业 用于自住 改善型 原居住环境无法满足对生活环境的需求 谋求更优的居住环境 投资型 二次以上置业 主要看片区的升值潜力和未来发展的前景 我们需要一根 足够长的杠杆 目标客户群心理需求导向 认同本产品的价值 注重建筑质量 具有一定的生活积累 部分客户购买力有限 但同时渴望拥有自己的物业 产品换代 居住升级 了解并认识接受本区前景和物业升值潜力 注重资产的保值增值 我们需要一根 足够长的杠杆 目标人群小结 新兴县区域中高收入人群 新兴本地居多 部分来自周边县市和在外经商务工者 有稳定的工作和收入 具有前瞻性的眼光 在新兴生活多年 注重生活品质 具有固定的生活圈层 渴望资产的保值和增值 年龄在25 50岁之间 通过分析可知 我们的客户将会是这样的一些人群 我们需要一根 足够长的杠杆 项目价值点与客户需求点对接 生态 健康投资 增值档次 视觉享受实惠 超值时尚 尊荣体育休闲 沿江亲水地块地块稀缺优势美观建筑外立面实惠的特色户型高尚商业配套体育馆 项目拥有的 客户需要的 支点在哪 如何突破 当我们拥有了 足够长杠杆 那又以什么作支点 撬动这个市场呢 而这个 点 也是我们最省力的 点 最具特色的 点 支点在哪 如何突破 支点在哪 如何突破 PK 三角平均不如一角锋利 非对称竞争原则 竞争定位 稀缺的老城地块特有的体育配套时尚的河畔美宅前沿的主题商业 支点在哪 支点所在 支点在哪 如何突破 以此作为打开市场的突破口 市场需要 因为所在区域缺少特色的主题商业 项目商业可以填补这个空白 环境需要 此区域本来环境较差 如果入驻高档特色商业 无疑增添一道风景 项目需要 因为项目跟区域内其他项目比较来说 没有特别的竞争优势 只能剑走偏锋 为什么是 它 支点在哪 如何突破 商业配套建议 主题方向 女人世界 支点在哪 如何突破 商业格调定位 尊贵时尚创意活力 体育家园 时尚都市 创意生活 女人世界 项目形象推广 形象定位 时尚领地尊荣典范 支点在哪 如何突破 形象推广语 我的城市我的主场 中央之中 前沿之前 时尚领地 尊荣典范 支点在哪 如何突破 时尚领地尊荣典范 阿基米德的把戏 阿基米德的把戏 把戏之一 活动造势 利用项目楼盘封顶 节日庆典 开盘仪式等举行相关造势活动 引起市场关注 体育类 盛典类相关活动 阿基米德的把戏 把戏之二 打商业配套牌 1 因为本项目周边没有到端商业配套 所以在推广上要着重宣传项目商业配套给项目带来的价值增长 2 本项目是在老城区 周边景观环境陈旧 只有新的商业业态 才能给项目带来一些亮点 阿基米德的把戏 招商建议 主力商业 中型百货超市 麦当劳 肯德基 美容SPA 健身中心辅助商业 美容美发 高级童装 品牌服饰 体育用品店 高级成衣店等 阿基米德的把戏 把戏之三 婚房市场 因为本区域购房者 有相当一部分买房原因是出于结婚必须换新房的原因 所以我们因该找准这个市场突破点 抓紧这部分客户群体 从而预热市场 并且以此带动其他购房者的热情 引爆项目销售 阿基米德的把戏 营销活动支持 新兴百对新人集体婚礼操作说明 开盘日营造社会焦点效应 以此形成社会关注点 提高项目关注度及知名度 操作形式 实施优惠政策对刚领证结婚买房者 并举行集体婚礼仪式以及相关活动 注 以上活动建议通过 执行方案另行提交 阿基米德的把戏 把戏之四 节日旺销 要利用相关节日进行相关的销售节点控制 并制定相关的优惠促销活动 吸引市场关注 提升传播力度 以达到节日节点旺销的效果 元旦节 6 4端午节 4 5清明节 3月春节 5 1月劳动节 主要节日销售节点 10 1月国庆节 情人节 阿基