20100228太仓商业项目定位开发策略与营销建议

太仓上海东路综合体项目定位与开发策略 (项目整体定位 、开发策略 ) 谨呈：太仓亿丰置业有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归上海基盛地产顾问股份有限公司所有，未经上海基盛地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010年 2月 28日 本报告是严格保密的。 项目解读 开发背景 建筑布局 业态建议 功能定位 项目定位 解决问题的技术思路 市场环境 形象问题 规划解读 本报告是严格保密的。 项目地处接轨上海的咽喉要位，内外交通便利，开发背景浓厚，有良好的商务商业发展前景 项目解读 1 项目地块 沿江高架入口 太仓市政府 截止 2008年底，开发区共引进各类项目近 2000家，总投资近500亿人民币，其中外资项目 413家，总投资近 50亿美元。 电子信息、精密机械、汽车配件为主 房地产、娱乐休闲、生活服务为辅 本报告是严格保密的。 开发商集多元产业于一体，成功有效的整合了商业地产开发三要素 开发背景 2 物业 管理 星级 酒店 房地产开发 商业 运营 休闲 娱乐 家居 建材 亿丰家具 成功开发：房地产开发、物业管理、星级酒店、商业运营、休闲娱乐、家居建材贸易各产业项目 整合商业系统 数十个项目开发模式 各品牌商家资源整合 有效的后期整合运营 本报告是严格保密的。 传统商圈以百货、餐饮、服务等零售业态为主，缺少集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲诸功能于一体的现代一站式购物中心 市场环境 3 人民路商业街 沿街商业较为集中，商业繁荣度较高，以零售类为主；人流量较大；与新华西路交界处较为繁华，分布有华联商厦、新世界百货、肯德基等； 50商铺租金在 5平方米 /天； 售价在 14000平方米；零售类经营情况较好 新华西路商业街 沿街商业主要集中在北面，南面多为大型餐饮以及大型购物中心，整条商业街以零售类为主； 50商铺租金在 4平方米 /天；售价在 12000平方米；餐饮类经营情况较好 县府街商业街 商业人气较足；整条商业街以零售类为主 50商铺租金、售价由西向东逐步递减；租金范围在 平方米 /天；售价在 10000平方米；零 售类商户经营情况相对较好 县府街商业街 人民路商业街 新华西路商业街 第五季百货 新世界百货 华联商厦 肯德基 本报告是严格保密的。 6 项目定位 重新定义太仓商圈格局的都市综合体 太仓城市化进程的必然体验 功能支撑： 服务及配置较高的公寓产品 写字楼商务领先产品 寻找凝聚力 年轻活力的需求体验 功能支撑： 商业体验中心 中心休闲广场 寻找自豪感 接轨上海挺进长三角的时尚召唤 功能支撑： 商业体验中心 寻找驱动力 本报告是严格保密的。 7 个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群 汇 重新定义太仓时尚格局的活力生活体验中心 一个从未在太仓出现过的字眼 ,成了很多人生活和居住的坐标之一 ,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活 ,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨 本报告是严格保密的。 8 我们带来时尚，引领一种充满活力的生活方式 太仓副中心集商业、办公、中小户型公寓、户外休闲广场于一体的城市时尚活力体验中心体系 充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时 尚公寓 一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心 一个具有产业引导性的标杆产业商务平台 一个活力四射的中央休闲广场 一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店 本报告是严格保密的。 项目解读 开发背景 平面布局 业态规划 开发策略 项目定位 解决问题的技术思路 市场环境 开发问题 规划解读 本报告是严格保密的。 依据土地属性产生的私密性、人流导入性、形象昭示性等价值因素，将项目地块分成四块区域，分别适宜发展不同业态的产品 平面布局 1 娄 山 南 路 上海东路 地块 A 地块 B 地块 C 地块 D 地块 密性较好，无噪音污染，土地平整且面积较大，建议向中小户型公寓住宅产品方向发展。 地块 离上海东路较近，有一定人流进入性，建议规划为商铺。 地块 位于整体地块的西北部和东北部，形象昭示性好，有一定标杆价值，切利于做分流动线分割，适宜做成写字楼类的办公产品。 地块 于吸收来自己上海东路的主要消费人流，考虑到形象昭示性较强，建议发展为中央休闲商业广场，以进一步提升商业价值。 本报告是严格保密的。 充分强调建筑、装修配置水准与服务管理水平的休闲景观时尚公寓 业态规划 2 地块 物业功能 体量（ 说明 A 多层住宅 16000 2栋 6销售 小高层住宅 54000 6栋 15销售 景观小品 - 通过景观节点小品及园区绿化的着力打造强化休闲的元素、高标准内部装修 排布示意 兵营式排布，主景观节点与主景观轴线 洗衣 有效利用居室黑空间，设置功能空间。 美景 + 美食 户型建议 本报告是严格保密的。 融合现代体验式购物感受设计的商场规划、满足消费者对时尚品牌趋势理解的品牌整合 业态规划 2 1验购物主力店 21F 2F 3F 4F 3分餐饮 地块 物业功能 体量（ 说明 B、 D 商业铺位 82000 注意中庭设计、平面立体人流设计、店铺面宽进深设计、导示系统 本报告是严格保密的。 依托太仓经济开发区产业平台，打造高标准、 高配置、具有产业引导性的标杆商务办公平台 业态规划 2 2011202业单位、顾问咨询 地块 物业功能 体量（ 配置说明 C 写字楼 24000 挑高大堂、壁挂石材、玻璃幕墙、 子商务、商务配套、分区操作、网络地板等 排布示意 本报告是严格保密的。 先开发住宅为后续开发滚动现金流，再开发部分展示性商业及写字楼树立区域标杆及项目形象，通过商铺旺售实现区域发展和项目价值最大化 开发策略 3 娄 山 南 路 地块 A 地块 B 地块 D 一期 二期 三期 现金流，为后续开发滚动 资金 树形象，开发品牌及项目知名度，为商业带来潜在客流 通过前期运作的热度和商铺热售，实现区域和项目价值最大化 上海东路 本报告是严格保密的。 项目解读 开发背景 平面布局 业态规划 开发策略 项目定位 解决问题的技术思路 市场环境 规划问题 规划解读 本报告是严格保密的。 通过有效的商业人流的平面动线引入、引导与汇合实现项目店铺商业价值的最大化。 规划解读 1 商业中心部分规划创造 一环 三轴 五广场 七入口 动线主轴 动线环轴 广场 入口 沿街店铺价值最大化 没有背向商铺 多点引入环形人流 不断迭起的购物氛围 保证商业价值最大化 本报告是严格保密的。 在垂直动线、主要入口的节点处，通过设置下沉式广场、喷泉、文化景观、精神堡垒等元素，增强消费群体休闲体验。 规划解读 1 设置下沉式广场、广场内喷泉景观、垂直跨桥 下沉舞台处设置精神堡垒、垂直动线 入口设置大型喷泉以增强观赏性和关注度 本报告是严格保密的。 地下一层至一层西区设置国际零售超市巨头，完善区域生活配套、聚集人气、培育片区商业氛围，一层其余部分设置化妆品、珠宝、奢侈品等高货值商品、体验购物主力店 业态规划 1 地下一层 一层 超 市 超 市 所属楼层 地下一层、一层西部部分 招商业态 大型仓储型超市 招商面积 15000平左右 品牌商家 高货值零售业 所属楼层 一层东部部分 招商业态 高货值零售业、体验购物零售业、少许餐饮业 招商面积 8000品牌商家 本报告是严格保密的。 二层设置精品女装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验购物店三层设置精品男装一二线品牌的主力点、部分餐饮、体验购物店 业态规划 1 二层 三层 所属楼层 二层 招商业态 精品女装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验 购物店 招商面积 15000平左右 品牌商家 所属楼层 三层 招商业态 精品男装一二线品牌的主力店、部分餐饮、体验 购物店 招商面积 15000平左右 品牌商家 精品女装一二线品牌