持续加息背景下房地产市场的影响分析

持续加息背景下房地产市场的影响分析持续加息背景下房地产市场的影响分析 背景介绍 2011 年 7 月 7 日 中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构 一年期存款基准利率上调 0 25 个百分点 由现行的 3 25 提高到 3 50 一年期贷款基 准利率上调 0 25 个百分点 由现行的 6 31 提高到 6 56 其他各档次存贷款基准利率也 相应调整 这是本年度央行第三次调整基准利率 加息时点和幅度符合市场预期 选择在 6 月宏观数据公布之前 而 6 月份的 CPI 数据也在市场预料之中 到 36 个月之最 6 4 所以仍处于负利率的水平 本次加息是同步同比例加息 除活期存款利率没有调整以外 所有存贷款利率均提高 0 25 个百分点 自 2007 年以来 中央银行多次实行加息政策 试 图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解 虽然加息并不是单一针对的房地产市场 但 是房地产也作为我国国民经济的支柱产业也势必会受到相应的影响 市场影响分析 1 需求方面的分析 1 消费者分析 对于已贷款购房者来说 连续加息已经增加了购房者利息支出 但是目前看仍然影响 有限 目前不少银行由于信贷额度等方面的原因 已经取消了居民购房贷款的优惠利率 并按基准贷款利率来放贷 举个例子来说明 假定按基准贷款利率 按 20 年期 100 万元贷 款计算 则本次加息将会增加月利息支出 150 元 年增加利息支出 1800 元 这对于可以购 买 100 万元房子的住户来说影响应该是有限的 如果说将经过五次了利率的累计影响作一 比较 则在上述贷款条件相同的情况下 经五次调整后的月利息支出合计增加为 653 元 年合计增加 7836 元 应该说并不是很大 我们觉得连续加息对购房者的影响仍然在于心理 层面 不过 持续加息可能会使得大部分购房者积极筹措资金提前还贷或者部分提前还贷 增加的利息支出如下表所示 附表 经 4 次利率调整后月利息支出变动情况分析 贷款金 额 本次调整后月增 加还款支出 元 按基准利率年增长 还款支出 元 5次调整后月增加 还款支出 元 5次调整后年增加 还款支出 元 50万元 759003273918 100万元 15018006537836 150万元 225270098111754 200万元 3003600130615672 数据来源 中国人民银行 东北证券整理 对于潜在购房者来说 我们认为对房地产市场影响最大的是限购和限贷政策 这二项 政策将相当部分潜在购房者挡在门外 其影响力远大于加息对购房者的影响 由于 6 月份 的 CPI 为 6 4 续创历史新高 且目前的存款利率仍然是负利率 而房子作为可以保值增 值的资产 仍然是大多数人对抗高通货膨胀的投资品 因此 目前的利率水平尚不足以对 购房者的购买行为产生实质性的影响 2 刚性需求分析 新中国成立后共出现过三次婴儿潮 建国后不久就出现了第一次婴儿潮 当时 刚刚 解放的新中国实行鼓励生育的政策 那时一个家庭四五个孩子很正常 人口增长率将近 300 但是当时中国人口只有 4 亿 基数小 第二次婴儿潮自 1962 年三年自然灾害结束 后开始 这一波高峰在 1965 年 持续至 1973 年 是我国历史上出生人口最多 对后来经 济影响最大的主力婴儿潮 人口出生率在 30 40 之间 平均达到 33 10 年全国共出 生近 2 6 亿人 占当前全国总人口数的约 20 现在 他们已成长为社会的中坚 进入 1986 1990 年 中国主力婴儿潮成家立业 进入生育年龄 又产生了第三次婴儿潮 称作 回声婴儿潮 其中 1990 年是这 5 年中出生人口最多的一年 由于计划生育政策 此次婴儿 潮出生人口总量虽不及主力婴儿潮 但也有 1 24 亿 接近当前全国人口的 10 作为主力 婴儿潮的下一代 回声婴儿潮 目前也都到了即将成家立业的年纪 由于中国的安居乐业 传统文化和特殊国情 人们对于房子的需求也随着这波回升婴儿潮成长为适婚年龄形成一 种刚性的需求 热播电视剧 双面胶 裸婚时代 也在一定程度上反映了房子问题已经 成为婚姻稳定的关键因素 一个家庭要想维持圆满稳定至少需要 2 3 套房子 在某种程度 上 中国这种厌恶居无定所的传统会对房子在近几年内形成刚性需求 持续刺激房地产市 场的火热 3 城镇化进程分析 长期以来 我国城镇化发展水平较低 城镇化滞后于工业化近 20 个百分点 处于全 球最低国家之列 大大低于同期 46 的世界城镇化平均水平 甚至低于同期发展中国家的 平均水平 根据城镇化发展的共同规律 纳瑟姆曲线 纳瑟姆曲线表明发达国家的城市 化大体都经历了类似郑玄波曲线上升的过程 城镇化水平处于 30 70 时是该国城镇化 快速发展时期 中国社会科学院 2004 年 2005 年中国社会形势回顾与展望 的报告中指 出 我国城镇化率由 1978 年的 17 92 提高到 2004 年的 42 平均每年提高近 1 个百分 点 表明我国经济进入了新的高速成长期 而 2011 年 3 月 5 日公布的 十二五 2011 年 到 2015 年 规划纲要草案显示 中国希望到 2015 年城镇化率由现在的 47 5 提高到 51 5 城市化进程的不断加快 许多农民也开始进城买房 购房自住者的人数一直处于 较高位的增长 2 房地产市场的影响 本次加息虽然是预期之内的 但是仍然显示出了央行对抑制通货膨胀的决心和态度 提高利率 对于房地产市场肯定是有负面影响的 增加了房地产商的资金成本和再融资成 本 虽然 连续 5 次加息 长期贷款利率仅增加了 1 1 个百分点 应该说影响十分有限 本次加息后存款利率仍然属于负利率 因此 可以认为 基于 CPI 下半年可能回落的预期 下半年至多还有 1 次左右的加息可能 这个预测对于房地产市场来说可以认为是利空或已 出尽 1 房地产商的影响分析 加息会增加房地产企业的融资成本 但对于不同的房地产企业来说 影响也不尽相同 数据表明 全国房地产开发资金来源的占比是不同的 总体来说银行贷款占比还是较低的 如图所示 房地产企业负债结构不同 融资渠道不同以及资金实力不同 其受加息的影响也不同 对 于那些负债率较高 融资渠道单一 经营业绩较差的中小房地产企业 加息后企业的经营 要面临强大的压力 一是中小企业通过信托等其它融资渠道融资没有大企业畅通 二是中 小企业目前的资金已处相当紧张境地 压力过大甚至可能会导致其中一些中小型房地产企 业因此而退出房地产市场 而另外一些负债率较低 融资渠道多样化 企业实力雄厚的房 地产企业 受加息的影响则会相对较低 因为其长期贷款和短期贷款大都低于帐上货币资 金 持续加息带来的信贷收缩 资源流向有实力的房地产龙头公司 如图所示 90 家 A 股 主流地产公司负债水平 对于房地产市场来说 持续加息可能是对整个房地产市场的重新洗牌 重新整合房地 产业内容资源的契机 其最终结果必然是优胜劣汰 实现整个行业的竞争发展 政策调控 剔除部分投资改善性需求 保障房推出可挤占部分商品房市场份额 同时库存增加以及资 金紧张 行业整合将是趋势 龙头企业凭借自身的资金实力 在行业下行阶段能更好抵御 风险 同时也可借机扩张 未来的房地产市场或将形成寡头垄断的格局 1 5 月份 一二 线龙头销售均实现了较好增长 明显跑赢大市 A 股万科 保利 金地销售额增长均超过 70 三家企业的占有率也逐年提高 目前按销售面积计算的市场份额为 2 3 按销售额 计算为 4 7 参考海外成熟市场 仍存在巨大提升空间 附图 龙头企业 1 5 月份销售情况 附图 三家龙头企业市场份额 2 近几年每次加息资本市场表现情况 序号公布日期利息变动情况 上证指数涨 跌 当日地产 指数涨跌 30日地产 指数涨跌 12011 7 7 上调0 25跌0 58 0 74 一日0 46 22011 4 5 存款上调0 25 涨1 14 1 28 6 11 32011 2 8 存款上调0 25 跌0 89 1 42 9 15 42010 12 26 存款上调0 24 跌1 90 3 20 4 27 52010 10 19 存款上调0 25 涨0 07 5 30 4 50 62008 11 27 存贷下调108基点涨1 05 2 82 5 41 72008 10 30 存贷均跌0 27 涨2 54 1 93 2 86 82008 10 9 贷款下跌0 27 跌0 84 2 57 10 06 92008 9 16 贷款下跌0 27 跌2 90 5 61 15 65 102007 12 21 存涨0 27贷涨0 18涨1 15 5 61 15 65 112007 9 15 存涨0 27贷涨0 18涨1 15 0 38 0 66 122007 8 22 存涨0 27贷涨0 18涨1 49 3 57 8 62 132007 7 20 上调存款0 27 涨3 81 2 21 23 45 142007 5 19 存涨0 27贷涨0 18涨1 04 2 04 16 80 152007 3 18 上调存款0 27 涨2 87 3 11 11 12 162006 8 19 存贷均上调0 27 涨0 20 0 26 16 07 172006 4 28 贷款上调0 27 涨1 66 2 27 5 28 182005 3 17 提高住房贷款跌0 96 3 66 1 00 192004 10 29 存贷均上调0 27跌1 58 3 66 1 34 通过上表可分析得出 加息对于资本市场的影响并不是很大 不会写了 3 政策的效果分析 利率政策的调整对于整个房地产产业的影响会有相当长的一段时滞期 这是由房地产 业本身的特点所决定的 房地产业的投资期限长 信贷合同期限也长 而加息对于建设期 的房地产项目和已经签订的信贷合同 并不能产生实质性的影响 虽然加息对于已有的房 地产项目产生根本性作用 但却可以抑制新项目的增长态势 据国家统计局公布的数据显 示 1 5 月全国房地产开发企业商品房施工面积 37075 亿万平方米 同比增长 32 42 增 幅较上月下降 1 9 个百分点 年度新开工面积 7601 亿万平方米 增长 23 84 增幅较上 月下降 0 6 个百分点 累计房屋竣工面积 2 16 亿万平方米 增长 12 85 增幅较上月下降 了 1 1 个百分点 自新国八条 开发商拿地进度明显放缓 参考指数研究院 20 大城市数据 5 月份住宅用地成交面积较一月份下降 85 2 5 月平均较一月份下降 80 2 5 月成交环 比下降 75 成交价格有小幅回落 全国房屋新开工面积增速在 4 月出现短暂反弹后继 续下行 面对长期和持续的宏观调控政策 开发商对未来房地产市场预判已趋于谨慎 虽 然前期大量的开工项目仍能支撑行业开发投资 但因资金趋紧 观望气氛浓厚 进度放缓 在所难免 预计下半年房地产新开工面积增速仍然会有个探底的过程 附图 累计商品房施工面积同比大幅增长 附图 累计新开工面积增幅下降 附图 住宅开发投资增长情况 4 预计下半年房价小幅下降换取成交量 无论从今年 1 5 月份全国商品房平均成交单价上看 还是中原地产二手房价格指数上 看 虽然房价在部分重点城市已经开始有所松动 但目前仍然较为抗跌 在通货膨胀率居 高不下 农产品 黄金 有色金属 油价等涨声一片的背景中 同样具有保值增值作用的 房地产价格应该不会轻易下跌 而且 即使在如此严厉的限购和限贷政策之下 全国商品 房的成交量依然能够维持一定增长率 房价大幅下跌应该是概率很小的事情 书图 我们认为房价走势取决于两个方面 行业供求关系和行业资金链状况 供给方面分析供给方面分析 行业进入库存阶段 房屋从开工到竣工建设周期在 18 24 个月左右 行业新开工面积 自 2009 年 4 季度开始大幅提升 单季新开工面积 4 2 亿平方米 到 2010 年 5 月份达到 72 的 高位 全年新开工 16 4 亿平米 2011 年一月份恢复至历史平均水平 预计竣工量将自 2011 年 8 9 月份开始提升 整个供应阶段将延续至 2012 年下半年 按照目前的销售进度 需 35 个月消化 按 2010 年销售 需 25 个月消化 从我们统计的 12 个一二线城市看 目前库存水平已处于历史高位 平均去化周期达 到 13 个月 我们认为在政府压力下 成交量无法回复至 2010 年后期水平 高库存压力将越发明 显 加上自 2012 年起保障房进入集中供应期 供需矛盾将继续加大 行业已进入库存阶段 附图 商品房新开工 竣工面积增长情况 附图 重点城市库存情况 需求方面分析需求方面分析 6 月份地产板块指数走出了较强行情 单月上涨 8 6 跑赢 8 个百分点 已接近 5 月 份高点 我们认为 原因一方面在于保障房概念的推动 下半年保障房有望加快推进 从 一侧面也反映出调控加码预期的减弱 另一方面 5 月行业有一定程度恢复 尤其众多龙 头企业表现了较强的销售增长 附图 全国商品房销售面积增速及均价 根据 40 个城市成交数据 1 5 月份 一线城市住宅成交面积同比下降 18 二线城市 增长 2 三线城市增长 3 四线城市对整体贡献较大 附图 一 二 三线城市住宅销售面积增速 三 结束语 央行为控制通货膨胀 减少货币流动性而采取的加息政策 对房地产业中的买卖双方 即房地产企业和消费者 以及未来房地产投资规模及房间爱走势产生了不同的影响 加息 增加了房地产企业的融资成本 二影响程度却因企业而异 加息也增加了消费者的还贷能 力 影响其购房预期及投资决策 短期内加息影响相对有限 但长期看 房地产投资规模 及房价将有所控制 增长趋于平缓 我们认为 行业销售量的提升 并不足以消化高库存 行业仍将进入一轮泡沫阶段 市场分化加剧 而龙头企业销售依然强劲 市场份额将继续提升 上半年板块概念股几轮上涨 使龙头企业估值优势开始体现 在行业调整阶段 将表 现更强的安全边际 推荐万科 A 保利地产 荣盛发展 国内商业地产仍处于成长阶段 优质商业地产公司除拥有稳定的租金收入来源 还将 享受行业成长带来空间提升 推荐金融街 世茂股份 浦东金桥 业务多元发展的企业 能一定程度上分散行业系统风险 同时致力于精致住宅 为行 业发展的方向之一 推荐新湖中宝 3 3 重点公司简介 万科 A 1 6 月 公司完成销售面积 565 5 万平米 同比增长 76 7 完成销售金额 656 5 亿 元 同比增长 78 6 6 月份单月完成销售面积 112 8 万平米 同比增长 31 7 完成销 售金额 132 3 亿元 同比增长 50 8 公司早年布局二三线城市 致力于中小户型精装 修房屋 定位首次置业 自住需求的策略开始显现效益 同时灵活的调控策略保持较好应