共青城房地产市场调研ppt课件.ppt

Part1 宏观解读 共青城 江西省共青城市 位于庐山南麓 鄱阳湖之滨 昌九工业走廊中段 昌九高速公路 昌九城际铁路中段 2010年9月被国务院正式批准为县级市 2010年12月28日 共青城市正式挂牌成立 2014年1月共青城将正式行使与设区市相同的管理权限 前身是1955年上海青年志愿者创建的共青社 时任中共中央总书记的胡耀邦同志于1984年12月第二次亲临共青城时命名和提写的 1992年 江西省政府为加速昌九工业走廊建设 批准成立江西省共青开放开发区 并赋予省级利用外资审批权 战略位置 历史渊源 政府助力 发展腾飞 作为新兴发展城市 历史造就共青 国家助力共青 发展演变 2013年11月28日 鄱阳湖生态经济区共青先导区总体方案 获批标志着共青城正式成为 先导区 共青先导区 在江西区域发展格局中 南昌和九江是江西龙头昂起的双核 而共青城先导区是连接昌九的重要节点 建设共青城先导区有利于将昌九之间的联系由目前的条状拓展为块状 加快昌九一体化发展 省政协副主席 九江市委书记钟利贵 发展意义 昌九一体化 是江西策应长江中游城市群建设 深入推进鄱阳湖生态经济区建设 加快区域升级的重大战略举措 按照两市的产业基础和区位特点 在优化昌九空间布局 增强昌九可持续发展能力和综合竞争力的同时 全力支持南昌打造核心增长极 深入推进九江沿江开放开发 重点规划建设南昌先导区 共青先导区 打造昌九一体化战略支点 鄱阳湖生态经济圈 昌九经济走廊 发展背景 共青城发展前景 面临区域一体化 为了支持共青城发展 江西省提出了共青城 德安发展的新目标 共青城与德安相向发展 融为一体 用3至5年时间 把共青城建设成为一个30万至50万人口的中等城市 目前共青城区域一体化处于全面推进的战略期 未来10年共青城将面临区域一体化发展的巨大发展机遇 城市区位优势 共青城经高速到南昌 九江约1个小时程 城际铁路开通之后 仅需20分钟便可到达 从位置上看 共青城处于南昌与九江之间 使得共青城能完全融入昌九经济带 接受经济辐射 昌九城际铁路的开通 共青城的洼地效应凸显 加快了人流 信息和资金流进入共青城力度 2012年社会生产总值实现58 97亿元 13000美元 位居全省第一 近年共青城GDP快速增长 年增涨幅多在40 左右 与周边县市相比 共青城介于星子和德安的水平 2006 2012年共青GDP及增幅 经济发展 近年共青城GDP快速增长 年增涨幅多在40 左右 经济迅速发展 未来将逐步赶超周边县城 2012年共青城在岗职工年平均工资达32500元 增幅为30 2012年共青城农村住户人均年纯收入达10010 增幅为30 2012年共青城乡居民储蓄存款余额17 57亿元 增幅为28 注 以上数据来源于共青市统计局 城区居民收入及储蓄余额增幅30 以上 居民生活水平得到显著改善和提高 居民生活 共青城发展趋势 共青城 昌九经济走廊上的中间城市 1992年提出昌九巟业走廊战略构想以来 昌九一体化完全依托于南昌和九江拉劢 随着昌九城际铁路开通 江西环鄱阳湖经济生态区战略上升为国家战略后 昌九经济走廊中间区域需要一座中心型以上的城市承接 加快昌九一线的城镇化速度 共青城正处于昌九经济走廊上区域的中心节点 未来共青城将作为昌九经济走廊的中型城市 在昌九两座城市之间的经济承接作用 2020年打造成为一个人口为50万的副中心城市 现有城区人口5 4万 人口规模将翻十番 届时住房需求势必将增长10倍及以上 加快共安一体化 优化空间布局 推进基础设施对接 共青城目前与周边县市距离逐步缩短 未来城市集聚效应将释放住房需求 着力制定相应政策措施全面促进共青先导区建设 2014年开始行使设区市特权 政策大环境下必然促进经济腾飞 投资加速 共青城经济发展和产业提升速度不断加快 居民生活水平不断提高 居民消费能力和消费水平将进一步上升 促进房地产投资与消费热潮出现 共青城未来发展潜力乐观 住房及人口将周期上升 随着昌九一体化经济走廊的步伐加快 共青机遇与挑战并存 发展解读 未来发展潜力不可限量 但需要一定的时间累积 Part2 市场分析 共青房地产市场处于调整期 销售情况不温不火 市场需求有待释放 市场仍在调整期由于前三年的大量居住土地的成交 2013年共青城市住宅市场新增供应面积较12年大幅上涨 而成交均价由于2013年受大环境影响及市场供应量 含往年较大存量 增加的双重影响 市场上加大了促销及低价房源 销售情况不温不火 成交价格与12年相比微涨1 87 成交备案率较去年相比下跌17 85 整体市场说明 从市场供应和成交的物业结构来看 多层和小高层比高层目前更受客户青睐 高层产品未来供应量最大 市场竞争激烈 物业类型 共青城市场目前可分三大板块来划分 市中心片区 东南片区 工业园片区 雅悦华城 恒奥国际城 碧水华庭 金涛国际 尚书房 天湖丽都 国瀚城 翰林世家 锦绣乾城 金色阳光 庐山云岭 上海城 果岭东方 翠湖名都 兴德顺景 东方国际 嘉华壹街区 工业园片区均价2800元 东南片区均价3100元 德安县 星子县 星子县 和熙家园 市中心片区均价3200元 市场板块划分 共青城目前主要楼盘集中在共青城中心城区及周边 随着昌九一体化的步伐及城市发展将逐步往东南城区板块拓展 楼盘分布 面临的问题 周边多项目同期在售 产品同质化严重 需要价值寻求突破点 目前全市在售楼盘总数42个 其中住宅项目37个 库存房源3774套 约有37 92万 从楼盘分布情况上来看 在售项目较为集中 产品涵盖刚需 首改和再改 产品同质化严重 共青城核心区域 市政配套完善 且交通距昌九高速及工业园区较近 未来发展热点区域将沿共青大道发展 产品类型 多层 小高层 高层销售均价 高层3000元 多层3300元 区域特征 市中心板块是共青城政治 文化 金融 商贸中心 区位优势明显 服务设施完备 是共青中高阶层置业首选 客户特征 多为共青城当地 周边县城德安 星子客户 市中心板块 东南城区方向借助湖景资源及品牌开发商的打造 逐渐形成一定的规模 但在昌九一体化大潮中未必是市场主角 产品类型 多层 小高 高层销售均价 高层2900元 多层3200元 区域特征 共青城市整体发展方向 政府着力打造区域 目前板块内楼盘较集中 配套设施逐步完善 靠近南昌大学客户特征 区域客户来源广泛 共青城当地 周边县城客户兼有 以自主为主 投资兼自主为辅 东南城区板块 近一年市场走势 从共青城近一年的成交走势上来看 成交量保持较为稳定的上涨趋势 这一现象说明了城市购买力也在不断增加 但成交均价却一直原地踏步 究其原因是市场存量充足 在售产品大同小异 消费者可选择空间大 各在售项目没有支撑价格上扬的利益点 目前城市大环境是工程进度快于销售节点 从而导致市场库存越来越多 价格将更难有进一步的上升空间 项目市场走势 项目二期在售 目前库存房源138套 而项目的月均去化量为10套 算上强销期等因素 销售完目前库存房源需要13个月左右 项目的销售价格走势平平 如果挖掘出项目的增值利益点 价格可以实现上行 重点楼盘营销手段分析2013年1 12月份重点楼盘商品住宅因受政策影响 本年度下半年各开发商加大促销力度 以价换量进行资金回笼 同时一部分开发商因银行放贷问题资金链紧张 用房产低押换取现金流 大部分开发商宣传推广战场转向共青周边乡镇争取更多想进城的客户 银行收缩房贷情况更加普遍 同时 审贷 放款时间延长 致使成交量也受一定影响 各楼盘均采用较高的促销手段回收现金流 推广渠道利用广 彼此抢夺进城客源 营销手段 重点楼盘成交率分析商品房重点楼盘全年住宅销售率为65 金色阳光 金涛国际销售用价取量来获得最大销售 前三个楼盘销售率均高于平均值的70个百分点 果岭东方销售率排在重点楼盘的第二位 各楼盘销售情况整体较好 但销售周期均较长 去化较慢 不利于回收现金流 销售情况 共青城2013年供应产品户型主要以三房为主 占比52 其次是一房供应量也偏多 供应户型 共青城2013年去化主要以三房为主 占据72 其次是两房去化较好 去化户型 共青城2013年主要供应面积段为70 以下 其次是120 居多 面积段 共青城2013年三房去化率最高 111 120 面积段去化最快 产品去化情况 未来户型供应仍以三房为主 基本已无一房供应 未来供应面积121 130含量较大 未来去化有待时日 未来供应情况 共青房地产市场处于调整期 销售情况不温不火 市场需求有待释放 从市场供应和成交的物业结构来看 多层和小高层比高层目前更受客户青睐 高层产品未来供应量最大 市场竞争激烈 市中心老城区板块是共青城核心区域 市政配套完善 且交通距昌九高速及工业园区较近 未来发展热点区域将沿共青大道发展共青城楼盘库存压力大 且销售周期均较长 短时间内难以消化大量产品 竞争处于博弈状态 从今年供应和去化来看 121 130平三房得到市场追捧 销售现状良好 从未来供应户型和面积来看 三房 121 130平仍是未来市场的重头戏 总结 Part3 周边竞品分析 从项目配套来看 项目内部配套较少 大多以周边配套为核心依托 配套 从项目容积率来看 各个项目大部分在2 0以上 项目以高层建筑为主 多层产品供应量较小 容积率 从社区定位和绿化率来看 高端居住区将绿化做的更加完善 绿化率 从物业管理来看 主要以本土物业管理为主流 物业费在1 0元 月 物业费 建筑风格主要以现代风格和地中海风格为主流 整体档次偏低端 碧水华庭 尚书房 翰林世家 锦绣乾城 兴德顺景 金色阳光 建筑风格 外立面设计较简单 碧水华庭 果岭东方 金涛国际华城 嘉华壹街区 外立面 社区绿化率较高 开发商注重景观打造 天湖俪都 碧水华庭 上海城 国翰城 园林景观 市场项目自身配套较少 以周边配套为主 建筑风格大同小异 绿化率均较高 产品同质化严重 小结 Part4 各县城房地产市场 与周边三县相比 永修县的经济水平较高 共青城经济增长速度最快 共青城与周边三县对比 周边三县中 共青城可支配收入水平最高 人均消费支出也是最高的 共青城与周边三县对比 德安县月均成交约160套 目前住宅销售价格已增长到3500元 左右 销售套数 销售价格 德安县房地产成交 德安县库存10万方 后续供应主要以商铺为主 德安县房地产市场 星子县年成交14 67万方 月均成交约120套 目前住宅价格4300元 星子县房地产成交 星子县库存房源高层为主 预计明年多层供应3 47万方 高层5 9万方 星子县房地产市场 永修县月均成交约205套 目前住宅价格4500元 永修县房地产成交 永修县库存量15 8万方 明年预售房源约52万方 供应远高于去化速度 永修县房地产市场 周边三县经济发展稳中有升 但发展规模及增长速度不及共青城 各县人均收入稳步提高 但均不及共青城人均收入高 永修县的可售存量在三县中最大 后续供应也是最多的 共青城房价相较于周边三县 市场价格最低 有一定的价格优势 能够吸引一部分三县乡镇客群 小结 Part5 住宅客户分析 主要受访者居住类型为购买商品房 和购买的单位房 分别占总人数的58 62 和18 97 主要居住户型为两房一厅和三房两厅 分别占总调查人数的32 76 和32 76 主要居住面积为61 90平方米 占总调查人数的36 21 现有居住状况 在本地居民主要购房选择因素中 通风 朝向 采光因素选择人数最多 占总样本14 29 而自然环境 房屋质量 交通情况 周围生活配套也是最重要的考虑因素之一 购房选择因素 在本地居民购房相应配套设施选择上 医疗中心 诊所为第一相关要素 占总受访者10 49 另外肉菜农贸市场 24小时便利店 儿童活动区域及停车位也是非常重要的生活配套设施 购房选择因素 在本地居民100名潜在购房者主要购房原因中 29 58 人是改善性购房 17 61 的人为投资性购房 而100名潜在购房者的购房次数上 有55 的受访者是有过1次购房经历 33 受访者未买过房 潜在购房者和现有业主共同希望交房标准中66 06 是毛坯 购房动机及需求 在对所有住宅客群的调研结果显示 主要计划购房户型为三房两厅 占总样本量的44 95 计划计划购房类型为高层住宅和小高层 分别占总调查人数38 53 和28 44 购房动机及需求 对于项目区域的评价 受访者普遍较为赞同的评价为居住环境好且空气清新 但该区域的生活及交通的等配套发展并不让人满意 对于该区域的发展潜力 受访者还是持比较同意意见居多 潜在客户对区域的评价 所有受访者中了解房产信息的主要渠道为 现有业主 朋友介绍 家人意见 电视广告 销售人员介绍 相关宣传活动 因此对于现有业主的维护 物业服务 销售人员技术提高以及相关策划推广活动对于本案来说非常重要 对最终购房决策有重要影响的渠道依次为 现有业主 朋友介绍 家人意见 自己购房经验 媒体接触习惯 共青城本地客群 共青周边乡镇客群 南昌 九江等市区投资客 其它地区客群 客群分布 占比5 占比15 占比35 占比45 区域现有购房客群分析 在本地居民主要购房选择因素中 通风 朝向 采光因素为主要考虑因素在本地居民购房相应配套设施选择上 医疗中心 诊所为第一相关要素在本地居民中购房主要以改善型需求与投资性需求为主客户主要意向购买的户型为三房二厅对于购房的了解途径和决策有影响的渠道主要是业主介绍 家人意见一级自身的购房经验 潜在