新城开发综合案例研究

新城开发综合案例研究,我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中两个标杆性案例,初步考虑案例Irvine, 美国Buena Park, 美国多摩,日本Columbia, 美国La Dfense，法国Long Beach, 美国Ruhr, 德国Reston, 美国Randstad, 荷兰Fairfield, 美国Nassau, 美国Canberra，澳大利亚Schaumburg, 美国Perimeter, 美国,重点分析了其中两个标杆性案例Irvine, 美国Reston, 美国,位于大中型城市边缘区域复合了居住、商务等多种功能为区域发展起到巨大推动作用,欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万个；欧文南面毗邻太平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long Beach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界；7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接；欧文作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为当地重要的高科技产业中心。,欧文 (Irvine）概况,阶段特征,发展结果,发展举措,通过不断建设和完善各类配套设施，最终形成经济结构多元、功能复合的区域,欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。 目前正在开发名为The Village的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。 欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。,多样化的住宅产品、齐备的生活配套，满足不同阶层人群的需求,欧文不同职业人数状况,欧文不同产业就业人数状况,欧文劳动基业率、失业率和就业人数,欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。 欧文历年的失业率都比较低，特别是2002年的失业率仅为2.7%，就业状况良好。,以高附加值的高科技产业为主导，具有多元化的产业结构,欧文商务花园（Irvine spectrum business park)始建于1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。,欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。,欧文科技中心（Irvine technology center)是当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。,大学研究中心（university research center)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。,欧文提供了多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求,世界各地风味的餐馆,欧文拥有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心Irvine Spectrum Center, 总建筑面积达到110万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购物者的天堂。,高档次的酒店配套,Atrium酒店,Candlewood酒店,Courtyard酒店,Irvine Spectrum Center,Irvine Spectrum Center,各具特色的不同商业设施构成购物的天堂，并成为世界各国风味美食的聚集地,公园和景观区规划,有加州阳光之称的欧文海滩,欧文有超过100个公园和公共游泳池，大约有178.2平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，24.3平方公里的土地用于公园和开放空间,最美丽的高尔夫球场,休闲娱乐设施满足不断多元化的人口的不同需求，为区域聚集人气,里斯顿位于华盛顿以西22公里，杜勒斯机场收费公路旁, 占地30平方公里，人口为6.5万；经过多年的发展，里斯顿已经成为了美国最成功的新城之一，是当地最主要的办公、商业和居住中心。,里斯顿 (Reston）概况,关键举措,发展结果,通过对多种城市功能不断的综合发展，形成了经济结构多元、功能复合的区域,Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，其革新之处包括： 将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分； 适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）； 允许混合使用土地，例如充分考虑高科技产业的特点，将办公用地与产业用地结合规划，保证进驻公司科研、实验、生产的集中；PRC区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和活力，并通过局部提高开发强度保留了大量的开放空间。,Reston总体规划图,Reston的非居住物业分布图,在总体规划中，办公用地以及办公/工业混合用地被刻意的安排在沿机场高速两侧，而商业用地则被聚团分布在镇中心以及各个邻里的中心，从而在实现便捷通勤和购物的同时，保持了郊区居住开阔疏朗自然优美的环境特征。,通过功能布局和土地开发强度合理规划，保证各种城市功能的有机结合,在Reston不同的居住区域中，安妮村以底层带有商业的欧洲传统社区为特色，著名住宅设计师为这个村设计了当代式的城市住宅；猎人森林村则以独立传统住宅为主。每个地块大小从万平方米到万平方米不等；南湖村有独立住宅、联排住宅和天井式住宅，其围绕一个有小学、初中、高中的学校校园而建；北点村有豪华的湖边住宅以满足人们对Reston生活方式的强烈需求，市镇中心同时分布有少量公寓。各个村在开发住宅区时会根据当时的市场状况进行调整，建筑式样也不断变化，保证不同档次产品比例与人口阶层比例基本相符，最大限度的保证供需平衡,Reston居住物业比例构成,Reston把尊重居民的个人利益作为规划的首要目标，提供不同类型的住宅以满足各阶层的需求，做到每一个人都可以终生无需从社区内搬走。,通过建设不同类型的住宅，为居民提供了多样化的生活方式的选择,Reston拥有多个办公与产业结合的综合商务区，包括：Campus Commons, Commerce Executive Park, Isaac Newton Square, Lake Fairfax Business Center 和 Parkridge。,Reston高科技企业的基本情况,发展以信息技术产业为代表的高科技产业，形成产业与人口不断升级的良性循环,高科技产业吸引高素质人口聚集高素质人口推动产业不断发展,众多行业顶级公司进驻，例如Accenture, BAE Systems, DynCorp, Fannie Mae, IBM, Oracle等,核心区以喷泉广场为中心，拥有12个街区，是区域性的就业、居住和娱乐中心区。核心区包括丰富的零售和商业空间，集中商业中心、特色商业街等不同规模、不同建筑形式、不同特色的商业、娱乐设施有机排布整个市镇中心分两期开发，一期开发面积为4.9万平米，包括商业和零售空间等，建筑高度从5-11层不等，规划集中在喷泉广场和海特摄政旅馆；二期开发面积为2.7万平米，建筑高度从16-18层不等，以自由广场而闻名。,人、艺术景观和水共同交汇于这个精致的城市空间中，成为Reston特色最精彩的体现。,在核心区集中设置区域级商业，形成区域名片,Reston在邻里与道路交汇处设置宽阔的自然保护区，以建设环境保护型社区而出名；社区的公共空间、公园、林荫道以及街道占用地的24%，而公共设施也极其丰富，包括室外游泳池、高尔夫球场、众多网球场、一系列的湖泊和公园。开放空间总占地超过4.45平方公里；区域中的小路和林荫道超过89公里。这些小路和林荫道将村中心和邻里与开放空间连接在一起，共同构成景观的一部分；Reston的娱乐设施包括两个高尔夫球场，17个室外游泳池，众多的网球场，一座综合性社区中心和一系列公园。,强调公共空间，开放绿地、娱乐设施星罗密布，有效保证区域的生活品质,国际成功案例给予我们很好的启示,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成区域发展的良性循环,通过区域内良好的环境、高强度的公共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，从而拉动产业的持续发展，形成产业和人口不断升级的良性循环。,产业结构：以高科技类的产业为主导，多元化的产业结构,依托区域周边成熟的产业园区，以