城镇土地分等定级ppt课件.ppt

第三章城镇土地分等定级 从价值角度给土地 论资排辈 土地分等定级与土地估价的关系 二者从不同角度对土地的特性进行评价 土地分等定级 评定土地的使用价值 土地估价 评定土地使用价值在市场上反映出的价格 第一节概述 一 城镇土地分等定级的概念1 分等 通过对影响城镇土地质量的经济 社会 自然等各因素的综合分析 揭示城镇之间土地质量的地域差异 运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队 评定城镇土地等 土地等的实质 各城镇之间土地质量状况的排序 土地等的顺序在全国或省 地级行政区域内统一排列 2 定级 定级 根据城镇土地的经济 自然2种属性及其在社会经济活动中的地位 作用 对土地使用价值进行综合分析 揭示城镇内部土地质量的地域差异 评定城镇土地级 土地级的实质 反映城镇内部土地的区位条件和利用效益 土地质量 的差异 土地级的顺序在各城镇内部统一排列 二 城镇土地分等定级的目的与对象 1 城镇土地分等定级的目的 为全面掌握城镇土地质量及利用状况 科学管理和合理利用城镇土地 提高土地使用率 为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施 为土地估价 土地税费征收和城镇土地利用规划的制定提供科学依据 2 城镇土地分等定级的对象 城镇土地分等的对象是 城市市区 建制镇镇区土地 土地定级的对象 城镇土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地 城镇以外的独立工矿区 开发区 旅游区等用地也可一同进行评定 三 城镇土地分等定级的体系 城镇土地分等定级体系 等 级 分层次进行 综合定级 分类定级 市区非农业人口50万以上的大城市 宜进行综合定级和分类定级 商业用地定级 住宅用地定级 工业用地定级 四 土地定级原则 1 综合分析原则诸要素与土地质量和效益的关系2 主导因素原则3 地域分异原则分析由于区位条件不同形成的土地质量差异4 土地级差收益原则5 定量与定性分析结合原则经验性的分析尽量量化 初步方案以定量分析为主 最终定案宜依靠定性分析 第二节城镇土地分等 一 城镇土地分等的程序1 城镇土地分等准备工作及外业调查2 城镇土地分等因素选取 资料整理及定量化3 计算分等对象的综合分值 以初步划定城镇等4 验证 调整分等初步结果 评定城镇土地等5 编制城镇土地分等成果6 城镇土地分等成果验收7 成果应用和更新 二 城镇土地分等的具体方法 一 城镇土地分等准备工作土地分等工作由土地行政主管部门组织实施 1 计划方案准备内容包括 开展城镇土地分等的区域和范围 分等工作的组织和领导 时间划分和经费预算 需要的技术资料和图件资料 分等成果图 分等技术方案 编写城镇土地分等任务书 2 各种表格准备 有选择性地从 城镇土地分等定级规程 附录表格中选择工作表格 准备有关编制分等成果图和资料图所需的工作底图 3 工作图件准备 二 城镇土地分等因素 因子的选择 1 影响城镇土地等次的因素因子层介绍城镇土地分等因素 指对城镇土地等有重大影响 并能体现城镇土地区位差异的经济 社会 姿态条件 分为 2个层次 7大主要因素 24个因子及选择要求 2 因素 因子的选择原则 1 指标值变化对城镇土地质量有显著影响 2 指标值有较大的变化范围 3 指标反映当前的土地利用发展趋势 并对城镇未来土地等产生影响 4 能反映不同性质城镇之间的土地等差异 5 易通过统计资料获取或易量化处理 3 影响城镇土地等的因素 因子选择方法 一般根据特尔菲法进行 必要时可采用主成分分析法作为辅助手段来筛选 4 城镇土地分等因素因子权重的确定 权重 反映分等因素因子对城镇土地质量的影响程度 遵循3条原则 1 权重值与因素对土地质量影响的大小成正比 2 权重值在0 1之间 各选定因素的权重值之和为1 3 可单独选用特尔菲法 因素成对比较法或层次分析法确定 也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定 特尔菲法 又称专家打分法 是一种常用的技术测定法 它能对大量非技术性的 无法定量分析的因素作出概率估算 并能将概率估算的结果告诉专家 充分发挥信息反馈和信息控制的作用 使分散的评估意见逐次收敛 最后集中在一致的评估结果上 操作方法 对各因素进行多轮次的专家打分 最后按下式计算权重值 Wi 第i个因素或因子的权重 Ei 第i个因素或因子经多轮打分后的均值 要求 1 专家应是熟悉城镇土地状况和社会经济发展状况等有关行业的技术专家 管理专家以及高层次决策者 专家总体权威程度较高 总数为10 40人 2 按照表格3 2 1进行打分 专家打分时应根据相应工作的背景和打分说明进行 并在不协商的情况独立打分 3 从第一轮打分起 必须参考上一轮打分的结果进行 4 打分轮次一般为2 3轮 表3 2 1城镇土地分等因素因子权重调查表 因素成对比较法 通过因素间成对比较 对比较结果赋值 排序 即 对所选因素 因子的相对重要性进行两两比较 赋值 计算权重 要求 对因素赋值范围应在0 1之间 同时 两因素之和等于1 对比结果要符合A因素大于因素B B因素大于C因素 则A因素大于C因素的关系 层次分析法 AHP法 对因素 因子的相对重要性进行判断 组成判断矩阵 计算权重值 要求 因素相对重要性的判别最好使用特尔菲法测定的数据 判断矩阵必须通过一致性检验 三 城镇土地分等资料调查与整理 1 调查的内容 1 分等的基本资料 2 城区区位资料 3 城镇积聚规模资料 4 城镇基础设施资料 5 城镇用地投入产出水平资料 6 区域经济发展水平资料 7 区域综合服务能力资料 8 区域土地供应潜力资料 2 城镇土地分等资料调查的一般要求 1 除反映增长率的资料外 其他资料时限应在前2年内 应统一时限 2 同一因素 因子的数据应口径一致 3 调查资料应填入 城镇土地分等定级规程 规定的相应表格或调查手簿中 4 必要的实地考察 补充校核工作 3 城镇土地分等资料的整理 主要内容 选取合适的方法对资料进行标准化处理 为以后因素分值计算工作做准备 标准化处理的方法有2种 位序标准化或极值标准化 1 城镇区位资料的整理 1 城镇交通条件指数求取统计各种对外交通手段对各种交通方式分别赋分加总各项得分计算城镇交通条件指数赋分的标准可选用2种方式之一 一是用特尔菲法或因素成对比较法确定赋分标准 二是参照 城镇土地分等规程 提供的赋分标准 有铁路站点的城镇每拥有1条国家干线铁路得6分每拥有一个跨省际告诉公路出入口得5分 2 城镇辐射能力指数求取 通过城镇所在区位的货运总量和客运总量来计算 按照极值标准化公式 对城镇所在区域的货运总量和客运总量分别进行标准化处理用特尔菲法或因素成对比较法确定货运总量和客运总量的权重加权计算城镇对外辐射能力指数把结果填入相应表格极值标准化公式 2 城镇集聚规模资料整理 将城镇人口规模 城镇人口密度 城镇二三产业增加值 城镇工业销售收入的原始值和标准化值填入有关表格 3 城镇基础设施资料的整理将城镇年末人均铺装道路面积 全年人均生活用水量 城镇气化率 排水管道密度的原始值和标准化值填入相应表格 4 区域经济发展水平资料的整理 GDP综合指数 地方财政收入综合指数 固定资产投资综合指数 社会消费品零售总额综合指数 外贸出口额综合指数的原始值和标准化值填入相应表格 5 区域综合服务能力资料的整理人均年末储蓄余额 人均全年邮电业务量 专业技术人员比的的原始值和标准化值填入相应表格 四 城镇土地等的初步划分 1 初步划分的要求 1 是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综合分值的基础上确定的 2 在一个分等初步方案的形成过程中 因子指标的标准化方法应保持一致 2 因子分值计算的原则 1 在城镇土地分等因素资料整理的基础上 采用位序标准化和极值标准化的方法 分别计算分等对象的因子分值 因子分值 0 100 因子分值越大 其对土地质量的影响越大 2 因子评价指标与土地质量之间存在正相关关系或负相关关系 只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关 其余因子与土地质量都是正相关 3 因子分值计算的公式 1 位序标准化的公式Yij 第i个分等对象的第j项因子分值 Xij 第i个分等对象的位序 各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序 当指标值与土地质量呈正相关时 排序从大到小进行 反之亦反 n 参加分等的城镇个数 2 极值标准化公式 Yij 第i个分等对象的第j项因子分值 j Xj 当第j项因子指标与土地利用效益呈正相关时 j 1且X 当第j项因子指标与土地利用效益呈负相关时 j 1且X Xij 第i个分等对象的第j项指标值 各分等对象Xij指标的最小值 各分等对象Xij指标的最大值 举例 已知某因子与土地质量等呈负相关 其指标值为80 已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20 则采用极值标准化公式进行标准化后得到的指标值为 A45 5B53 3C54 5D61 5 3 因子分值计算 按上述原则 要求和公式 对个因素对应的因子指标分别进行标准化处理 得出各因子的分值 将结果填入相关表格 如 表3 2 2城镇设施因素因子分值计算表 表3 2 2城镇设施因素因子分值计算表 4 因素分值计算 1 因素分值计算公式Fik 第i个分等对象第k个因素的权重值Wkj 第j项因子对应上层第k个因素的权重值Yij 第i个分等对象第j项因子分值n 第k个因素包含的因子个数 2 综合分值计算公式Si 第i个分等对象的综合分值Wk 第k个因素的权重值Fik 第i个分等对象第k个因素的权重值 5 城镇土地等的初步划分 1 划分的原则1 按综合分值划分 不同土地等对应不同的综合分值区间 最好的土地为1等 以此类推 2 土地等的数目 按国家规程规定 省 自治区 按3 8个等确定 直辖市3 5个等 省级以下区域2 5个等 全国和跨省级区域依实际情况而定 3 按综合分值和区域状况确定2 3个不同的初步分等方案 填入相应表格 2 土地等的初步划分方法 数轴法 将综合分值点标绘在数轴上 选择点数稀少处作为等间分界 总分频率曲线法 对综合分值进行频率统计 绘制频率直方图 选择频率曲线波谷处作为等间分界 五 城镇土地等成果验证与确定 将初步划分的土地等通过实际市场的一些数据进行证明 看划分的结果十分与实际一致 城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级行政主管部门的反馈意见 在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因 并将最终确定的土地等填入相应表格 第三节城镇土地定级 一 城镇土地定级工作的内容1 准备工作及外业调查 2 因素资料整理及定量化 3 单元分值计算及土地级评定 4 编制城镇土地级别图及量算面积 5 土地级的边界落实及分宗整理 6 编写城镇土地定级报告 7 定级成果验收 8 成果归档和资料更新 二 城镇土地定级工作的具体方法 一 定级的准备工作1 计划 编写城镇土地定级任务书2 表格准备3 图件准备 二 城镇土地定级因素选择因素指对土地定级有重点影响 并能体现土地区位差异的经济 社会 自然条件 1 影响城镇定级的因素体系介绍 2 定级因素选择的范围和方法 范围 综合定级因素选择的范围 商业用地定级因素选择的范围 住宅用地定级因素选择的范围 工业用地定级因素选择的范围其他方面的因素选择范围 方法 按 城镇土地定级规程 规定的内容采用特尔菲法测定要选择的因素 或按掌握的数据进行选择 第二节定级因素的选择 一 定级因素选择范围 三 城镇土地定级资料调查 1 繁华程度2 交通条件3 基本设施4 环境条件5 社会 历史及人口6 产业集聚7 城镇规模8 定级验证资料9 其他资料 四 定级资料整理及量化 1 量化的基本内容选择定级因素确定定级因素权重确定因素的指标值 指数 功能分 距离及作用分编制作用分值表 勾绘定级因素作用分值图 2 量化的一般方法 根据各因素在城镇中的空间分布形态及其影响土地质量的方式 将定级因素分为面状因素和点 线状因素两大类分别进行量化 1 面状因素 含义 面状因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关 面状因素有2个主要特征 它所依附的客体在城镇中分布面积较大 它仅对其自身客体所在位置产生影响 而对周围的地块基本无外溢的影响 如 基础设施 自然条件 绿地状况 影响范围小的污染等 量化的步骤 整理因素资料计算因素指标值用数学模型求出各因素的作用分 面状因素的量化模型 ei i指标值的作用分xi i指标值Xmax xmin i指标的最大 最小值 2 点 线状因素 含义 点 线状因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关 又与距离设施的远近有关 点 线状因素的2个主要特征 它所依附的客体在城镇中分布面积小 在空间分布上集聚现象明显 相对于城镇总体而言多为点状 线状形态分布 它不仅对其自身客体所在位置上的土地质量有影响 而且通过区位的波及性和外溢作用形成一定的区位关系 对周围的地块乃至整个城镇土地产生不同的影响 如 商业服务中心 道路 文体设施 公交站点等 点 线状因素的量化 点 线状因素的量化步骤 计算设施本身的功能分计算设施对空间上各点产生的作用分 根据因素的影响随距离衰减具有不同规律的特点 选取不同的衰减公式 典型的线性衰减公式为 典型的指数衰减公式为 其中 F 某因素指标在某一相对距离上对土地的作用分 M 某因素指标的功能分r d地块距设施的相对距离 为某点 线设施距某地块的实际距离 D为某点 线设施影响半径 五 城镇土地定级单元分值计算与级别确定 1 土地定级单元的含义指评定土地级的基本空间单元 是单元内部土地特性和区域条件基本一致的地块 单元的大小要适当 太小会割裂地块的整体属性 太大容易掩盖