新形势下执行力提升浙大网新学员版本ppt课件.ppt

行业新形势下团队执行力提升策略 目录 一 当前房地产行业形势下探讨执行力的意义1 行业形势简述2 在新形势下 行业游戏规则的变化3 应对游戏规则变化的法宝 执行力提升二 执行力提升1 执行力的基础 乐观 精神与意志 主动性 沟通与协作2 执行力的保障和提升路径计划管理 PDCA 解决 任务及目标 的问题 优化并执行业务流程 解决 怎么做及能不能 的问题 绩效管理及激励 解决 愿不愿 的问题 自我审计 执行力提升的内在机制 新形势下房地产行业规则的变化 一 宏观形势简析 金融 房地产 汽车引发 实体经济 PULTE LENNAR CENTEX KBH HORTON处于破产边缘二 新形势逼出行业新规则1 房地产企业在新形势下面临的挑战 融 投 开发 管理 资源 2 现金流致胜 项目现金流 企业现金流 3 周转率致胜 现金流 开发周期 商业 储备 三 新行业规则下 房地产企业需要什么样的人才1 融资人才 多元化 投资人才 基于价值 2 营销人才 策划 渠道与客户挖掘 3 成本人才 前期 4 人才特性 抗压与乐观 经营意识 管理技能 速度 执行力 新形势下房地产行业规则的变化 续 ROE 净利润 股东权益 净利润 销售收入 销售收入 总资产 总资产 股东权益 销售利润率 总资产周转率 财务杠杆 1 在资源保证的前提下 影响周转率的关键因素 项目层面 开发周期 成本现金流 销售现金流公司层面 资金使用效率 资产结构 负债率 土地储备 持有物业 融资投资开发节奏匹配2 影响开发周期的关键因素 内部关键因素 策划定位 设计 招标 施工 销售外部关键因素 报批报建 政府关系 市场周期3 招商与万科 金地开发周期比较 从土地价款支付起算 单位 月 新形势下房地产行业规则的变化 续 现金流 债务融资 股权融资 时间 节点 项目1 项目2 项目3 公司 投入资本周转率 成本现金流 销售速度 回款速度 资金使用效率 持有物业 销售现金流 空置率 持有期限 租金水平 资金占压与沉淀 资金闲置vs 储备 市场风险大小 匹配性 开盘时间 工程付款进度 工程进度 竣工时间 设计周期 施工周期 报批报建 策划周期 政府风险 产品标准化 活动前置 决策效率 人工效能 合作伙伴 招标周期 并行工程 分期开发规模 签约速度 按揭放款速度 价格 预期与需求弹性 营销传播 市场竞争度 市场饱和度 商业销售 销售时机 价格 预测和执行偏差 及时的土地机会 多项目节奏协调 按揭保证金 项目公司日常存款 项目现金流峰值 现金流偏差 现金流平滑性 其他占压与沉淀资金的情况 政府关系 影响因素 开发周期 地价支付进度 质量标准 资金供给风险 限制资金调度的合作条款 限制资金调度的开发贷款 注释 以上不考虑将投入资本进行长期投资的情况 经验曲线 新形势下房地产行业规则的变化 续 执行力 效率 融资 多元 快投资 谨慎 准建设 控制节奏营销 快 准 狠 房地产企业应对行业新规则的法宝 执行力的内在基础1 一 乐观1 对宏观及行业的未来乐观2 对企业的未来乐观 创新 复合地产 金融地产 网新背景 浙大背景 外资背景等 二 精神与意志1 只要精神不滑坡 办法总比困难多2 亮剑精神 狭路相逢勇者胜三 主动性1 带着方案请示2 补位3 思想前置4 沟通与协作 换位思考 拓展知识面 流程与模版 文化 执行力的内在基础2 投资主导阶段 利用关系资源获取相对廉价 支付条件宽松的大块土地 产品主导阶段 招募优秀的关键人才整合优质供应商最初产品精雕细琢之后复制成熟产品简单有效的管理 管理主导阶段 充分发挥规模效益规范精细的管理从内部培养人才资本有限时可通过战略合作扩张规模 资本主导阶段 大力展开并购整合增持经营性物业组织瘦身 反官僚 1 2 3 4 关键战略举措 阶段性目标 奠定生存发展基础 建立口碑复制产品preIPO与IPO 复制公司快速周转规模经济 财务稳健市场或产品线重构 销售规模 50万m2 年 50 200万m2 年 200 800万m2 年 800万m2 年 职能制的项目公司或城市公司无总部 运营控制型总部 关键专业资源集中多项目城市公司逐步出现营运副总 项目总 战略总部 经营放权区域内核心城市强大 平衡矩阵发育成型 按片区管理或事业部制 战略 投资型总部商业资产也许独立IPO形成总部 区域公司 片区或城市事业部结构 组织发展 产品构成 根据地块特点 被动型的开发 不能主动选择产品种类 业态 形成1 2种竞争力很强的主力产品被动型开发商业 产品线不断丰富大量复制 少量创新适时增加经营性物业 产品线重构经营性物业比重明显增加 区域布局 1 2个城市机会导向 3 5个城市零星分布在几大区域1 2个城市占有率靠前 6 20个城市同一区域有多个城市核心城市占有率高 20个城市间距更近 呈连绵带占有率位于区域前列 执行力 企业发展的不同阶段 执行力的含义也不同 房地产企业发展阶段的黄博文模型 执行力的内在基础3 制度流程 工作标准 要点 绩效管理 薪酬 长期激励机制 企业战略规划 跨年度滚动经营规划 年度业务和管理工作计划 组织管控 架构 权责 执行力提升路径之计划管理1 计划管理是实现组织目标的重要控制手段 提高工作效率 加强部门沟通合作的良好方式 执行力提升路径之计划管理2 计划管理要点1 计划闭环 5W2H 2 PDCA 计划 行动 评价 改进3 严肃性4 项目开发计划 案例分析 5 公司经营计划 案例分析 下 上 信息 决策 案例分析 执行力提升路径之流程优化1 一 流程的通病1 复杂 冗长2 有三级 缺二级 一级3 办事的过程 缺各节点的标准和要点二 流程优化的目标1 提升执行力和效率2 提升工作和产品质量三 流程优化的主要方法1 理顺2 简化3 建立各节点的标准 要点和模版 执行力提升路径之流程优化2 代表某个阶段的主导的专业任务 即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件 说明及图例 房地产开发业务划分为六个阶段 项目论证 项目策划 设计管理 工程施工管理 销售管理和客户关系管理 工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠 代表关键里程碑 配合专业的任务 项目论证 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程管理阶段 项目立项 主体结构开工 开盘销售 入伙 竣工 销售管理阶段 客户关系管理阶段 拓展 营销 设计 工程 初步产品定位 规划要点 规划草案 组织项目策划 产品 市场及客户定位研究 概念规划设计 营销策划 项目推广方案策划 项目前期推广及销售前准备 扩初设计 施工图设计 设计配合 供应商考察及招标 施工准备及桩基等工程施工 工程施工至竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合 销售配合及入伙配合 销售事务管理 成本 估算 测算 预算 标底 合同价 目标成本 进度款 工程变更 结算 入伙事务管理 客服 报建 工程施工配合 设计配合 建设用地规划许可证 签订土地使用合同 设计方案及施工图报建 初步设计报建 基础提前开工报建 办理房地产预售许可证 产权初始登记 合同备案 按揭办理 销售配合 采购管理 材料设备验收 招标采购 开开工 开工 项目决算 采购 材料调研 选型定板 规划设计单体设计部品设计 目标地块研究报告 执行力提升路径之流程优化3 执行力提升路径之绩效管理 绩效管理的螺旋上升循环 签定业绩合同 绩效辅导 监控 绩效考评 考核结果应用 制定绩效指标 战略及中期规划明确公司年度经营目标找出目标实现的关键驱动因素 并有效分解到部门 形成一套考核指标体系确定指标结构及权重 制定衡量标准起草业绩合同审批并签订关键岗位的业绩合同 进行相关绩效辅导 提高绩效水平定时召开经营检讨会对绩效目标完成情况进行监控 并及时提出改进意见 采集考核数据业绩评估能力评估计算考核得分 适当的宣布形式绩效考评结果运用 如加薪 晋级等合理的反馈 典型的绩效管理体系主要由五个环节构成 绩效循环 执行力循环通过强化绩效管理来提升执行力 执行力提升路径之绩效管理 续 绩效管理体系的基础和前提条件1 强化战略规划管理 逐步完善战略规划功能 强化战略沟通2 强化2 3年经营规划 年度计划与预算管理 项目计划与预算3 规范管控 组织管理4 整合业务流程 制订权责制5 成本管理体系6 信息系统 执行力提升路径之激励 一 激励要素1 机会激励2 无形价值激励3 有形价值激励二 中层激励1 中层管理者如何自我激励2 中层管理者如何通过激励下属来提升执行力三 激